ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO ING.ARQ. HUGO ALBERTO BOSCH DURAN NOVIEMBRE 2001 CICLO DE CONFERENCIAS “PROYECTOS DE INVERSION INMOBILIARIA”

ARQ.HUGO A. BOSCH DURAN FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO Noviembre 2001 JUSTIFICACION En los últimos años se han presentado diversas condiciones económicas en el país.Por lo que el Financiamiento Inmobiliario, es la actividad que cobra forma recientemente como parte de la columna medular de todos aquellos aspectos que permiten la realización de los Proyectos de Inversión que se requieren; para la satisfacción de las necesidades a las cuales esta enfocado el Ing. Arquitecto en el mundo moderno.. La Justificación Económica y Financiera, es uno de los aspectos más importantes que hoy en día se consideran, para llevar a cabo cualquier Proyecto Inmobiliario. Por lo que es necesario contar con el criterio de Rentabilidad, que permita detectar y desarrollar solo aquellos Proyectos con claras y favorables expectativas de utilidad sobre el capital invertido, siendo esta condición una determinante adicional del valor agregado que el Ingeniero Arquitecto debe esgrimir en su participación a nivel profesional.

ARQ.HUGO A. BOSCH DURAN INDICE FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO 1.- ENTORNO REGULATORIO FINANCIERO JURIDICO LEGAL CONTABLE DE SEGUROS Y FIANZAS ADMINISTRATIVO DE COMERCIALIZACION DE EMPRESA PROMOTORA 2.- PROYECTOS CON FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO CONSIDERACIONES SOBRE EL FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS ASPECTOS A LOS QUE ESTAN SUJETOS CAMPO DE DESARROLLO ETAPAS EN LAS QUE SE PUEDE INTERVENIR RESUMEN EJEMPLO DE NECESIDADES : VIVIENDA E INDUSTRIA TURISTICA Y EJEMPLO AISLADO 3.-CRITERIOS PARA LA CONSTITUCION DE GARANTIAS ENFOQUE GENERAL CARACTERISTICAS DE LA GARANTIA DURACION DE LA GARANTIA VALOR DE LA GARANTIA 4.-CRITERIOS PARA LA APLICACIÓN DE AFORO AFOROS HIPOTECARIOS NOVIEMBRE 2001

ENTORNO REGULATORIO FINANCIERO CONTAR CON ESQUEMAS MATEMATICO - FINANCIEROS FLEXIBLES. EVITAR DESEQUILIBRIO ENTRE CREDITO Y GARANTIA. TENIENDO EN CUENTA TASAS DE INTERES, INTERESES MORATORIOS, COMISIONES Y GASTOS, Y SEGUROS Y FIANZAS. PODER LOGRAR FINANCIAMIENTO PARA CUALQUIER TIPO DE INMUEBLE EN EL QUE SE PARTICIPE EN SU CASO ANALISIS DEL PLAZO DE DISPOSICION, MINISTRACIONES, FORMA DE PAGO Y GARANTIAS JURIDICO TRATAR DE REDUCIR GASTOS NOTARIALES Y DE REGISTRO SIMPLIFICAR LA CONTRATACION Y ESCRITURACION PUEDEN EXISTIR FIDEICOMISOS TRASLATIVOS DE DOMINIO, ADMINISTRACION Y GARANTIA EN LOCALES COMERCIALES, OFICINAS Y VIVIENDA PODRA CONSTITUIRSE HIPOTECAS, TRANSMISION DE LA MISMA Y CANCELACIONES PARCIALES DE FIDEICOMISOS. LEGAL ACTA CONSTITUTIVA Y PODERES DE LOS REPRESENTANTES PARA CELEBRAR CONTRATOS Y ACTOS DE DOMINIO. ESCRITURA DE PROPIEDAD Y CERTIFICADO DE LIBERTAD DE GRAVAMEN. REGIMEN DE CONDOMINIO Y REGLAMENTO EN SU CASO. LICENCIA DE CONSTRUCCION Y AUTORIZACION DE SERVICIOS MUNICIPALES. CONTABLE TRANSPARENCIA Y FACILIDAD DE CONTROL IDENTIFICACION DE LA CARTERA DE CLIENTES DIALOGO ENTRE SISTEMAS OPORTUNA INFORMACION GERENCIAL NOVIEMBRE 2001ARQ.HUGO A. BOSCH DURAN FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO

ENTORNO REGULATORIO DE SEGUROS Y FIANZAS GARANTIA ASEGURADA A VALOR ACTUAL, OBRA CIVIL Y DAÑOS FIANZAS POR ANTICIPO Y CUMPLIMIENTO DE OBRA, CALIDAD Y /O VICIOS OCULTOS. COBERTURA PARA DAÑOS Y VIDA ( EN SU CASO ) ACTUALIZACION DE PRIMAS ADMINISTRATIVO OPTIMIZACION EN LA ADMINISTRACION Y SERVICIO OPERACIÓN EN TIEMPO REAL FACULTADES ACORDES A UN SISTEMA DE SEGURIDAD INFORMACION GERENCIAL DIRECTA DE COMERCIALIZACION PLAN DE VENTAS CON CONDICIONES ATRACTIVAS Y COMPETITIVAS EQUIPO DE VENTAS PROFESIONAL Y EXPERIMENTADO ELEMENTOS DE MUESTRA DE ACUERDO A LA MAGNITUD DEL PROYECTO. APOYOS PROMOCIONALES Y PUBLICITARIOS. DE EMPRESA PROMOTORA EXPERIENCIA EN LA PLANEACION, DIRECCION SUPERVISION Y CONTROL DE OBRAS DE PROYECTOS INMOBILIARIOS EXPERIENCIA EN LOS CAMPOS FINANCIERO, ADMINISTRATIVO Y FISCAL DE PROYECTOS INMOBILIARIOS CAPACIDAD DE GESTION CON AUTORIDADES OFICIALES Y CONOCIMIENTO DE LA LEGISLACION CORRESPONDIENTE. INFRAESTRUCTURA PARA LA URBANIZACION, CONSTRUCCION Y COMERCIALIZACION DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS CAPACIDAD ECONOMICA ACORDE A LA MAGNITUD DEL PROYECTO INMOBILIARIO POR DESARROLLAR. NOVIEMBRE 2001ARQ.HUGO A. BOSCH DURAN FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO

PROYECTOS CON FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO CONSIDERACIONES SOBRE EL FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS EL FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS IMPLICA OBTENER FONDOS PARA FINANCIAR UN PROYECTO DE INVERSION DE CAPITAL, DISEÑADO PARA SER REEMBOLSADO CON EL FLUJO DE EFECTIVO DEL PROYECTO. LAS CONDICIONES DE LA DEUDA SE ADAPTAN A LAS CARACTERISTICAS DEL PROYECTO. POR SEGURIDAD LOS MONTOS DEL PRESTAMO PARA EL PROYECTO DEPENDEN, POR LO MENOS EN PARTE, DE LA RENTABILIDAD DEL MISMO Y DEL VALOR DE SUS ACTIVOS QUE SIRVEN COMO GARANTIA. SEGÚN LA RENTABILIDAD DEL PROYECTO Y LA PROPORCION DEL FINANCIAMIENTO MEDIANTE DEUDA DESEADA, ES POSIBLE QUE SE REQUIERAN FUENTES ADICIONALES DE CREDITO. ASPECTOS A LOS QUE ESTAN SUJETOS. EN TERMINOS GENERALES EL FINANCIAMIENTO AL QUE PUEDE ESTAR SUJETO UN PROYECTO, DEPENDERA DE SU RENTABILIDAD ESPERADA Y DEL APOYO EN CREDITO EFECTUADO POR TERCEROS ; MEDIANTE CONTRATOS ELABORADOS ESPECIFICAMENTE PARA ESTE FIN. POR LO QUE LOS CLIENTES FINALES REQUERIRAN ASEGURARSE DE : LA FACTIBILIDAD DEL PROYECTO, DE QUE SE INICIEN LAS OPERACIONES CONDUCENTES A SU DESARROLLO Y DE QUE LOS PRODUCTOS SE TERMINEN EN LA FECHA PACTADA DE ACUERDO A ESPECIFICACIONES, SIN PROBLEMAS PARA ENTRAR EN SERVICIO.. LAS CARACTERISTICAS GENERALES DE LOS PROYECTOS SUSCEPTIBLES A FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO DEBERAN CONTENER:DESCRIPCION ESPECIFICA DEL TIPO DE PROYECTO Y ALCANCE DE LA PROMOCION. LOCALIZACION Y UBICACIÓN DEL PROYECTO. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD CONSIDERANDO LA LEGISLACION DE LA PLAZA. UTILIZACION PREFERENTEMENTE DE PREDIOS URBANIZADOS.UBICADOS EN ZONAS URBANAS CON SERVICIOS MUNICIPALES COMPLETOS O AREASCONURBADAS EN PROCESO DE DENSIFICACION, CON VIAS DE ACCESO TERMINADAS. PROYECTOS EJECUTIVOS CON PERMISOS, LICENCIAS Y AUTORIZACIONES DE LAS AUTORIDADES COMPETENTES. CORRESPONDENCIA ENTRE EL VALOR DE LOS INMUEBLES GENERADOS Y EL MERCADO DEMANDANTE SISTEMAS CONSTRUCTIVOS VALIDADOS. NOVIEMBRE 2001ARQ.HUGO A. BOSCH DURAN FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO

NOVIEMBRE 2001ARQ.HUGO A. BOSCH DURAN FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO CAMPO DE DESARROLLO AREA COMERCIAL. DESARROLLOS URBANOS EDIFICIOS DE OFICINAS CENTROS COMERCIALES RESTAURANTES Y CENTROS DE CONSUMO ALMACENES Y BODEGAS EDIFICIOS CULTURALES Y MUSEOS INSTITUCIONES FINANCIERAS Y BANCARIAS AREA HABITACIONAL. URBANIZACIONES DESARROLLOS HABITACIONALES HORIZONTALES, VERTICALES Y MIXTOS CONJUNTOS EN CONDOMINIO DE CUALQUIER TIPO AREA RECREACION Y ESPARCIMIENTO. HOTELES DE CIUDAD, DE PLAYA Y FRONTERIZOS CENTROS VACACIONALES Y /O RECREATIVOS Y TURISTICOS CLUBES DEPORTIVOS Y/O SOCIALES. AREA HOSPITALARIA. HOSPITALES PRIVADOS Y / O PUBLICOS CLINICAS DE DESCANSO CONJUNTOS DE CONSULTORIOS MEDICOS AREA AGRICOLA INDUSTRIAL. PARQUES INDUSTRIALES INDUSTRIA EN GENERAL CENTRO DE PRODUCCION AGRICOLA ALMACENAMIENTO Y DISTRIBUCION

NOVIEMBRE 2001ARQ.HUGO A. BOSCH DURAN FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO ETAPAS EN LAS QUE SE PUEDE INTERVENIR PLANEACION DE LA PROMOCION INMOBILIARIA DEFINICION DEL NEGOCIO BUSQUEDA Y SELECCIÓN DE TERRENOS ESTUDIOS DE FACTIBILIDAD DE LA PROMOCION ( DE ACUERDO A REGULACIONES OFICIALES ) ASESORIA EN ESTUDIOS PRELIMINARES ( FACTIBILIDAD, MERCADO,AMBIENTALES Y ECOLOGICOS DIMENSIONAMIENTO DE NECESIDADES Y ELABORACION DE PROGRAMAS ANALISIS PARA DEFINICION DE NIVELES DE SEGURIDAD, OPERACIÓN Y CONFORT DE PROYECTOS. PROYECTO Y DESARROLLO SELECCIÓN Y EVALUACION DE PROSPECTOS PARA EL DESARROLLO DE: PROYECTO, ASESORIAS ESPECIALIZADAS, CONTRATISTAS Y PROVEDORES. ORGANIZACIÓN DE CONCURSOS PARA LA ADJUDICACION DE PROYECTO Y OBRA INTEGRACION Y NEGOCIACION DE CONTRATOS COORDINACION DEL DESARROLLO ( PROYECTO Y EDIFICACION ) ESTUDIOS Y EVALUACIONES ESPECIFICAS DE PRESUPUESTOS Y PROGRAMAS AUDITORIA TECNICA EVALUACIONES TECNICAS PARA SELECCIÓN Y DISEÑO DE LOS DIFERENTES SISTEMAS E INSTALACIONES TRAMITACION DE LICENCIAS Y PERMISOS ETAPA DE CONSTRUCCION GERENCIA DE PROYECTO PLANEACION DE LAS ESTRATEGIAS PARA EL DESARROLLO ELABORACION DE PROGRAMAS GENERALES Y DETALLADOS PARA LA CONTRATACION, CONSTRUCCION Y PUESTA EN MARCHA DEL INMUEBLE. INTEGRACION DE LA DOCUMENTACION, MANUALES Y CRITERIOS PARA LA OPERACIÓN DEL INMUEBLE ASESORIA EN LA ADMINISTRACION DE RIESGOS RELACION CON AUTORIDADES, LICENCIAS Y PERMISOS.

NOVIEMBRE 2001ARQ.HUGO A. BOSCH DURAN FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO ETAPAS EN LAS QUE SE PUEDE INTERVENIR ADMINISTRACION, OPERACIÓN, CONSERVACION Y MANTENIMIENTO COMERCIALIZACION DEL INMUEBLE ADMINISTRACION DEL INMUEBLE ELABORACION DE POLITICAS Y MANUALES DE PROCEDIMIENTOS PARA LA PUESTA EN MARCHA DEL INMUEBLE MANTENIMIENTO DEL INMUEBLE Y ELABORACION DE PROGRAMAS DE SERVICIOS DE SEGURIDAD Y VIGILANCIA ELABORACION DEL REGLAMENTO Y REGIMEN DEL CONDOMINIO AUDITORIAS DE OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO EVALUACION DE FUNCIONAMIENTO Y EFICIENCIA DE EQUIPOS PARA LA REDUCCION DEL CONSUMO DE ENERGIA OPERACIÓN DE ESTACIONAMIENTOS ADMINISTRACION DE RIESGOS Y CONTRATACION DE POLIZAS DE SEGUROS CONTRATACION Y OPERACIÓN DE REDES DE COMUNICACION COORDINACION DE SERVICIOS Y SUMINISTROS ELECTRICOS REESTRUCTURACION DE PRODUCTOS INMOBILIARIOS Y GIROS COMERCIALES

NOVIEMBRE 2001ARQ.HUGO A. BOSCH DURAN FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO RESUMEN EJEMPLO DE NECESIDADES VIVIENDA PROGRAMA RECTOR SEDESOL MAYO 1999 REZAGO Y NECESIDADES.- ( SUBSECRETARIA DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA ) EN 1995 FUE DE 4.6 MILLONES DE VIVIENDAS. EL PROMEDIO ANUAL DE NECESIDADES DE VIVIENDA ES DE 742 MIL UNIDADES ( 365 MIL NUEVAS UNIDADES Y 377 MIL MEJORAMIENTOS). LA POBLACION CRECERA DE 98.4 MILLONES EN 1999 A MILLONES DE HABITANTES EN EL AÑO POR LO QUE SE DEBERAN EDIFICAR MAS DE 16 MILLONES DE VIVIENDAS EN TAN SOLO 20 AÑOS. INTRODUCCION DE NUEVOS PRODUCTOS CREDITICIOS PARA APOYAR LA BURSATILIZACION DE HIPOTECAS RESUMEN DE ORGANISMOS PARTICIPANTES EN LA VIVIENDA Y COMPARATIVO DE DESARROLLO ORGANISMO ESTIMADO 1998 PROGRAMA 1999 INFONAVIT. 105, ,800 FOVI. 56,952 71,711 BANCA. 3,500 0 FOVISSTE. 16,270 17,080 FONHAPO. 3,247 2,905 VIVAH. 6,650 14,600 ( OPERA CON SUBSIDIOS ) NUEVO MILENIO 0 8,411 ( OPERA CON SUBSIDIOS ) ORG. ESTATALES. 13,320 0 OTROS. 6,452 6,020 (FIVIDESU,PEMEX,BANOBRAS,CFE,FOVIMI,ISSFAM Y FICAPRO ) TOTAL 212,068 VIVIENDAS 277,536 VIVIENDAS

NOVIEMBRE 2001ARQ.HUGO A. BOSCH DURAN FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO RESUMEN EJEMPLO DE CRECIMIENTO INDUSTRIA TURISTICA SECRETARIA DE TURISMO ABRIL ESTE AÑO LA SRIA DE TURISMO CONSIGUIO PATROCINIO POR 19.5 MILLONES DE PESOS PARA ORGANIZACIÓN DEL 24 TIANGUIS TURISTICO. SE ESPERAN 1630 COMPRADORES INTERNACIONALES, 15 % MAS QUE EN 1998, PROCEDENTES DE 52 PAISES Y 2750 PARTICIPANTES NACIONALES, QUE EN CONJUNTO PODRIAN CONCRETAR 1,680 MILLONES DE DOLARES EN VENTAS. SECTUR ESTIMA QUE DEL TOTAL DE LAS DIVISAS QUE CAPTA EL PAIS EN UN AÑO, EL 19 % LAS ATRAE EL TIANGUIS. LA OFERTA HOTELERA NACIONAL SE REFIERE A MILES DE VISITANTES HOSPEDADOS E INCLUYE VISITANTES NACIONALES Y EXTRANJEROS TOTAL C.TURISTICOS SELECCIONADOS.-SE REFIERE A 48 CENTROS TURISTICOS SELECCIONADOS, INCLUYENDO SOLO ESTABLECIMIENTOS DE HOSPEDAJE DE GRAN TURISMO, CLASE ESPECIAL Y CATEGORIAS DE UNA A CINCO ESTRELLAS. INTEGRALMENTE PLANEADOS.- COMPRENDE : CANCUN, IXTAPA, LORETO, LOS CABOS Y BAHIAS DE HUATULCO. NO INCLUYE LOS CUARTOS CERRADOS, LA OFERTA Y AFLUENCIA DE VISITANTES A CONDOMINIOS, TRAILER PARKS Y ALBERGUES DEL CREA. TRADICIONALES DE PLAYA.- SE REFIERE A ACAPULCO, COZUMEL, LA PAZ, MANZANILLO, MAZATLAN, PUERTO VALLARTA Y VERACRUZ. GRANDES CIUDADES.-INCLUYE EL DISTRITO FEDERAL, GUADALAJARA Y MONTERREY. DEL INTERIOR Y FRONTERIZOS.-SE REFIERE A 33 PRINCIPALES CIUDADES COMERCIALES, COLONIALES,FRONTERIZAS Y RECREACIONALES COMENTARIO.-COMO EJEMPLO, LA EMPRESA MILLENIUM GAMBRING REALIZO ESTUDIOS DE FACTIBILIDAD P/ MONTAR SU PRIMER CASINO EN NUEVO LAREDO ;EL CABILDO MUNICIPAL AUTORIZO LOS ESTUDIOS, PUES UNA INVERSION DE 400 MLL DLS.REDIMENSIONARIA EL LUGAR Y LO PERFILARIA COMO UN DESTACADO DESTINO TURISTICO ( EMPLEO A EGRESADOS DE LA UNIV. TAMAULIPAS Y GENERACION DE 2500 EMPLEOS DIRECTOS Y 7500 EMPLEOS INDIRECTOS ).

NOVIEMBRE 2001ARQ.HUGO A. BOSCH DURAN FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO OFERTA HOTELERA NACIONAL SIMBOLOGIA CRECIMIENTO EN EL SECTOR EN % EN % EN % EN % EN % EN % EN % EN % CONCLUSION.-LAS CIFRAS EXPUESTAS, DEMUESTRAN EL CRECIMIENTO DEL ASPECTO TURISTICO Y LA OPORTUNIDAD DE PARTICIPAR EN EL.

CRITERIOS PARA LA CONSTITUCION DE GARANTIAS ENFOQUE GENERAL: LA EVALUACION DE LAS GARANTIAS DE CREDITO ( DE INDOLE HIPOTECARIA O FIDUCIARIA )DEBE CONTEMPLAR LA FACILIDAD DE CONVERSION DE LOS BIENES INMUEBLES A RECURSOS DE EFECTIVO EN EL EVENTO DE SU ADJUDICACION O DACION DE PAGO, ASI COMO CONSTITUIRSE EN CUALQUIER CASO, EN PRIMER LUGAR A FAVOR DEL PROPIO BANCO. CARACTERISTICAS DE LA GARANTIA: EN TERMINOS GENERALES, TODOS LOS BIENES ASUMIDOS POR EL BANCO COMO GARANTIA HIPOTECARIA CONTARAN CON LAS CARACTERISTICAS TECNICAS MINIMAS ESTABLECIDAS EN LOS DOCUMENTOS DE NORMATIVIDAD DE LA INSTITUCION, PRESENTANDO CONDICIONES QUE PERMITAN UNA FACIL COMERCIALIZACION DE LOS PROPIOS ACTIVOS EN UN MERCADO INMOBILIARIO ABIERTO. DURACION DE LA GARANTIA: LAS EXPECTATIVAS DE VIDA UTIL REMANENTE DE LOS INMUEBLES QUE RESPALDAN EL OTORGAMIENTO DE CREDITO, CORRESPONDERAN INVARIABLEMENTE A CUANDO MENOS EL PLAZO TOTAL DEL FINANCIAMIENTO BAJO CONDICIONES ADECUADAS, DETERMINANDO ESTA CONDICION EN FORMA CASUISTICA EN EL AVALUO O ESTUDIO TECNICO QUE AL EFECTO SE PRACTIQUE POR PARTE DEL BANCO SOBRE EL BIEN ESPECIFICO. VALOR DE LA GARANTIA: EL VALOR DE LOS BIENES HIPOTECABLES SE ESTABLECERA MEDIANTE AVALUOS O ESTUDIOS REALIZADOS POR PROFESIONALES CAPACITADOS TECNICAMENTE EN LA MATERIA, ESTABLECIENDO EN UNA FECHA DETERMINADA SU IMPORTE OBJETIVO DE COMERCIALIZACION EN UN MERCADO INMOBILIARIO ABIERTO, EN BASE AL CONOCIMIENTO DE SUS CONDICIONES Y TENDENCIAS; ASI COMO LOS MONTOS ESTIMADOS DE INVERSION REQUERIDOS PARA LA REPOSICION FISICA DE LOS ACTIVOS. CRITERIOS DE APLICACIÓN DE AFORO AFOROS HIPOTECARIOS EL MONTO FACTIBLE DE FINANCIAMIENTO SE DETERMINARA APLICANDO UN PORCENTAJE SOBRE EL VALOR DEL INMUEBLE CUYA MAGNITUD SE ESTABLECE EN FORMA DEPENDIENTE A LA NATURALEZA DEL BIEN HIPOTECADO Y SUS BASES DE MERCADO CON OBJETO DE PERMITIR EL MANEJO DE MARGENES DE CONTROL DE RIESGO PARA QUIEN OTORGUE EL CREDITO. NOVIEMBRE 2001ARQ.HUGO A. BOSCH DURAN FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO

ARQ.HUGO A. BOSCH DURAN EJEMPLO VALOR DE UNA VIVIENDA FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO SISTEMA TRADICIONAL CONCEPTO CONCEPTO VALOR AGREGADO $ 75, TERRENO 15 % $ 75, $ 15, PROYECTO,PERMISOS Y LICENCIAS 3 % $ 15, $ 250, CONSTRUCCION 50 % $ 250, $ 60, GASTOS FINANCIEROS 12 % $ 0.00 $ 30, COMERCIALIZACION 6 % $ 4, $ 70, UTILIDAD 14 % $ 48, $ 500, VALOR 100 % $ 392, $ 150, ENGANCHE 30 % $ 117, $ 350, FINANCIAMIENTO 70 % $ 274, $ 40, ESCRITURACION 8 % $ 6, $ 190, APORTACION $ 123, NOVIEMBRE 2001