Estrictamente Privado y ConfidencialJunio 2008

Foro Nacional de Vivienda Económica 20 de junio de 2008

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Entorno Externo CONTENIDO Perspectivas y Estrategias a Futuro Crisis Subprime Entorno Regional Latino América Entorno Local México

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Entorno Externo Perspectivas y Estrategias a Futuro Crisis Subprime Entorno Regional Latino América Entorno Local México

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Entorno Externo Las hipotecas subprime son un nicho en el Mercado de préstamos hipotecarios en los Estados Unidos La característica principal es que tienen condiciones laxas de crédito como tasas de interés bajas durante los primeros años, para después repreciarse a una tasa mucho mayor. Créditos con poco o ningún enganche, sin historial de crédito, con alto DTI, etc… Los originadores de créditos subprime originaban los mismos para venderlos y no retenían ningún interés económico en los mismos después de haberlos otorgado. Las prácticas de crédito de los originadores no estaban reguladas. No era necesario tener un historial crediticio El mercado subprime se expandió dramáticamente, creciendo a tasas de 25% a partir de 1994 Cerca del 82% de cada dolar de hipotecas subprime fueron bursatilizadas y vendidas como bonos AAA EL MERCADO SUBPRIME El Mercado Subprime Características de los Créditos Tipo de Crédito % de las originaciones de subprime en Estados Unidos en el pico Solo Interés Ningún Enganche Sin historial crediticio Tasa de interés baja, explotando después de un par de años Riesgo en capas (combina todas las anteriores 37% 38% 43% ~80% 26%

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Entorno Externo EL MERCADO SUBPRIME Crecimiento del Mercado de MBS en Estados Unidos Después de experimentar un rápido crecimiento hasta 2006, la emisión en el mercado sub- prime bajo en 2007 y se detuvo en 2008, mientras que la emisión de las agencias se ha mantenido *Agencias se refiere a las originadas o garantizadas por Fannie Mae y Freddie Mac

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Entorno Externo EL MERCADO SUBPRIME Crecimiento de las emisiones en el mercado subprime Durante el boom, los rendimientos del mercado subprime atrajeron capital, y el exceso de capital llevo a una competencia excesiva en precios Las valuaciones de los créditos cayeron de aproximadamente 105% en 2002, a 102% en 2006, (como % de par) Tasas Emisión US$ bn Emisión SubprimeMargen de hipotecas Subprime

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Entorno Externo EL MERCADO SUBPRIME Índice de precios de vivienda en Estados Unidos EL MERCADO SUBPRIME Incumplimientos en el mercado hipotecario por tipo de crédito y cosecha Fuente: Indice Case-Shiller de Stabdard & Poor’s Se espera que los precios de la vivienda en Estados Unidos sigan a la baja La presión sobre precios se ha transmitido CosechaSubprimeAlt ASegunda CasaPrimeTotal %0.3%4.4%0.1%1.6% %0.5%6.3%0.1%1.7% %1.3%17.2%0.2%4.5% %4.5%43.9%0.3%12.7% %5.4%62.2%0.8%17.4% Con los precios a la baja, la imposibilidad de refinanciar los créditos subprime (se refinanciaban cerca del 90% en el pasado) ha llevado a altas tasas de incumplimiento

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Tasas de Interés  Perdidas en el mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas Entorno Externo Inventarios de Vivienda  Ritmo de Venta de Viviendas  Precios de la Vivienda  Adjudicaciones / Incumplimientos  Crisis en el mercado Subprime Los Deudores no pueden pagar ni refinanciarsu hipoteca 

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Entorno Externo La crisis comenzó en el mercado subprime en Estados Unidos, pero ha afectado a los inversionistas en todo el mundo disminuyendo así el ritmo de las bursatilizaciones El efecto de contagio se disperso y afecto activos que no tenían relación directa con las hipotecas subprime debido a la perdida de apetito de los inversionistas por productos estructurados, afectando los canales de fondeo de los originadores de hipotecas. Entre los mercados de crédito estructurado impactados estan: Subprime, Jumbo, ABS, ABCP, SIV’s, CDO’s, créditos apalancados, High Yield IMPACTO MACROECONÓMICO DE CRISIS SUBPRIME IMPACTO MACROECONÓMICO DE CRISIS SUBPRIME Precios de Casas Consumo Recesión en Estados Unidos Recesión Global

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Entorno Externo Asset Backed Financial Non-Financial $362 bn (31%) Aún hay crisis por delante

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Entorno Externo Asset Backed Financial Non-Financial $362 bn (31%) Incumplimientos reales y pronosticados El típico crédito subprime es un 2/28, es decir los primeros 2 años la tasa es fija y esta por debajo del mercado, posteriormente se convierte en una tasa ajustable por los 28 años restantes El servicio de deuda de estas hipotecas esta por arriba del 45%, mientras que en las hipotecas normales se encuentra por debajo del 33%

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Entorno Externo Asset Backed Financial Non-Financial $362 bn (31%) Evolución de spreads en Estados Unidos La falta de confianza de los inversionistas en conjunto con la poca información, hizo que los inversionistas asumiera el peor escenario Los inversionistas perdieron también la confianza en las agencias calificadoras, las cuales utilizaron supuestos optimistas en estos nuevos tipos de hipotecas, hicieron análisis de tipo bacward-looking para evaluar el riesgo y tuvieron un pronostico erróneo sobre los precios a la vivienda Spreads de tasa fija respecto a swaps Spreads de tasa variable respecto a LIBOR

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Entorno Externo Asset Backed Financial Non-Financial $362 bn (31%) Efecto de las CMO’s sobre el costo de las Hipotecas 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% Spread de la Referencia del Treasury de 30 añosReferencia de Hipoteca 30 AñosReferencia Treasury 30 años Promedio de Spread Después de Obligaciones Relacionadas con Hipotecas (CMO's): 136 pbs Promedio de Spread Antes de Obligaciones Relacionadas con Hipotecas (CMO's): 286 pbs La emisión de CMO’s llevo a que los spreads disminuyeran significativamente

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Entorno Externo Revisar el Historial Crediticio y hacer Due Dilligence de los Posibles Acreedores de Creditos Hipotecarios Tanto el Prestamista como el Acreedor deberan tener interés económico (Skin in the Game) Preocuparse de los intermediarios que no poseen interés económico (Skin in the Game) Mantener Estándares de Originación Razonablemente Conservadores Lecciones Aprendidas con la Crisis Subprime

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Entorno Externo Perspectivas y Estrategias a Futuro Crisis Subprime Entorno Regional Latino América Entorno Local México

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Entorno Latino América  A pesar de la crisis crediticia estadounidense, los mercados locales latinoamericanos han mantenido su nivel de actividad  En Latino America el contagio por la crisis subprime ha sido muy limitado, en parte debido a la liquidez de los inversionistas locales, el apoyo de los gobiernos, a la calidad del subyacente y a que solo una pequeña parte de las hipotecas originadas fueron bursatilizadas  La emisión de transacciones estructuradas en el mercado local en Latino América excede por mucho el volumen colocado internacionalmente  Las reducción de las calificaciones por parte de las Agencias Calificadoras que ha jugado un papel importante en la caída del apetito de los inversionistas, y en consecuencia en la disminución en el ritmo de emisión de bonos subprime en Estados Unidos, no se ha visto en el mercado Latinoamericano Impacto en Latino America Volumen de emisiones en Latino América El volúmen de las bursatilizaciones en Latino America se ha mantenido fuerte, a pesar de la crisis en el mercado subprime en Estados Unidos El número en las barras corresponde al número de transacciones

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Entorno Latino América  México y Brasil continúan siendo los países con el mayor volumen de emisiones en Latino América Bursatilizaciones en Latino América Enero - Abril 2008 Fuente: Fitch Ratings Emisión total US$ 19,904 millonesEmisión total US$ 19,446 millonesEmisión total US$ 6,648 millones

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Entorno Externo Perspectivas y Estrategias a Futuro Crisis Subprime Entorno Regional Latino América Entorno Local México

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México En México existe aún un déficit masivo de vivienda, estimado en 6 millones de unidades, y la originación de alrededor de 750,000 créditos hipotecarios al año es suficiente apenas para satisfacer las nuevas necesidades de vivienda. El esfuerzo del gobierno mexicano por reducir este déficit ha estado impulsando la liquidez en el mercado de bursatilizaciones (Fuente: Fitch Ratings) México es por mucho el mercado más grande de Bonos Respaldados por Hipotecas Residenciales en Latinoamérica, con 76 emisiones desde 2003, tomando en cuenta las emisiones realizadas por Infonavit. Mexico contribuyo con 43% de la emisión total en Latino América. Los primeros en bursatilizar hipotecas fueron Su Casita y Gmac Hipotecaria Todas los créditos hipotecarios bursatilizados en México son a tasa fija, no existen mecanismos de repreciación 85% del volumen de bursatilizaciones esta denominado en UDIs, lo que provee protección a la volatilidad en la inflación La mayoría de los originadores han bursatilizado portafolios sólidos, de alta calidad, que incluyen diversas características orientadas a proteger de la inflación y la volatilidad en las tasas de interés, a los tomadores del crédito y a los inversionistas, como son: – Seguros hipotecarios - Historial Crediticio – LTV no mayores a 90% - 95% - Créditos a tasa fija, algunos en UDIs – DTI no mayores a 33% - Todos los créditos son para 1a vivienda – Swap UDIs – Salario Mínimo Los administradores de créditos hipotecarios en México han tenido un excelente desempeño. Han logrado implementar prácticas exitosas de mitigación de pérdidas y reducido la vulnerabilidad del financiamiento estructurado Los Acervos de créditos hipotecarios bursatilizados cuentan con niveles adecuados de Deuda a Ingresos (DTI) y Monto de Crédito a Valor Inmueble (LTV) Disminución del apetito local por bonos hipotecarios y riesgo corporativo, resultado de la conformación del Sistema Financiero Mexicano Situación del Mercado Local Bursatilización por originador Bursatilización por tipo de activo

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México Las razones subyacentes para el deterioro en el desempeño del mercado subprime estadounidense no están presentes en el mercado mexicano de bonos respaldados por hipotecas Diferencia en características de los créditos bursatilizados

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México A partir de la segunda mitad del 2007, el mercado Mexicano de hipotecas y Bonos Respaldados por Hipotecas ha estado en el foco de los inversionistas, los cuales se han cuestionado la calidad de sus inversiones en el mismo, así como la veracidad de su aislamiento del mercado subprime americano Los mayor parte de los factores que llevaron a la desestabilización del mercado en norteamérica no están presentes en el mercado hipotecario mexicano ni en los pools de hipotecas bursatilizadas A lo largo del año pasado el mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas estuvo activo a pesar de la crisis. Se colocaron un total de 21 transacciones por un monto total de $28,404 millones de pesos, un crecimiento de 60% respecto al año anterior, debido a la incorporación de nuevos jugadores y aumento en el monto de las emisiones de algunos jugadores A finales del tercer y principios del cuarto trimestre de 2007 la liquidez se vio afectada, provocando que el ritmo de emisión de Bonos Respaldados por Hipotecas disminuyera El ritmo de emisión se recuperó a finales de año, aunque hubo un impacto significativo en las sobretasas En lo que va del año se han colocado un total de $13,800 millones de pesos EL MERCADO SUBPRIME Efectos Crisis Subprime en Mexico Emisión de Bonos Respaldados por Hipotecas  La emisión de Bonos Respaldados por Hipotecas en México se ha mantenido activa a pesar de la difícil situación en los mercados en todo el mundo

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México Los spreads de las transacciones de bonos respaldados por créditos hipotecarios se han ampliado Asset Backed Financial Non-Financial $362 bn (31%) BORHIS seniorCEDEVISBORHIS mezzanine Evolución de spreads

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México EL MERCADO SUBPRIME Incumplimiento 180+ días por transacción EL MERCADO SUBPRIME Fuente: Fitch Research Los Incumplimientos en los Bonos Respaldados por Hipotecas en México se han desempeñado de acuerdo a las expectativas de las agencias calificadoras EL MERCADO SUBPRIME Incumplimiento 180+ días por transacción (continuación)

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Entorno Externo Perspectivas y Estrategias a Futuro Crisis Subprime Entorno Regional Latino América Entorno Local México

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Mercado de Bonos Respaldados por Hipotecas en México A pesar de que el mercado de deuda local se ha visto contaminado por la restricción de crédito a nivel global y por la reducción en la liquidez de los mercados internacionales, se espera que el volumen de emisión se mantenga en lo que resta del 2008 Se espera que el comportamiento del colateral se siga manteniendo estable Se espera que la liquidez en el mercado domestico y el apetito de los inversionistas por nuevas emisiones exista, aunque a menor escala y con un costo mayor El aumento en sobretasas es debido entre otras cosas a la situación actual de los mercados crediticios globales, especialmente de valores estructurados, mayor oferta de papeles y revisión de calificaciones de algunos jugadores Dado que las instituciones financieras multinacionales juegan un papel prominente en el sistema financiero mexicano, se ha experimentado cierto efecto de la restricción global de la liquidez, ya que es probable que estas instituciones tengan instrucciones globales de reducir su exposición al mercado hipotecario en particular. En este sentido, para contrarrestar el efecto anterior, la SHF ha sido un participante incremental en el mercado hipotecario en México Perspectiva del Mercado 2008

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio Estrategias a Futuro Promover la Liquidez en el Mercado Primario y Secundario de Hipotecas Continuar con el Impulso a la Vivienda de Menores Ingresos Fortalecer las Instituciones Impulsar Mayor Transparencia de Información en el Mercado Estrategias claves a seguir para el impulso del mercado hipotecario en México a futuro

Junio 2008 Foro Nacional de Vivienda Económica 20 de junio de 2008

Estrictamente Privado y ConfidencialJunio 2008