Javier Burón Cuadrado; Área derecho Público CGP Granada - 3/2/2010 NOVEDADES NORMATIVAS DE INTERES PRACTICO PARA LAS SOCIEDADES URBANISTICAS PUBLICAS

SITUACIÓN ACTUAL DE LAS ENTIDADES PUBLICAS URBANISTICAS ESPAÑOLAS REDUCCION DE LA FINANCIACION DIRECTA PROVENIENTE DE LA MATRIZ PUBLICA DENEGACION DE AUTORIZACION DE LA MATRIZ PUBLICA PARA OPERACIONES DE ENDEUDAMIENTO A LARGO PLAZO E INCLUSO CIRCULANTE (DADO QUE EL ENDEUDAMIENTO DE LA FILIAL PUBLICA CONSOLIDA EN SU MATRIZ) LA FINANCIACION VIA CONVENIO FINANCIERO MINISTERIO VIVIENDA - ENTIDADES FINANCIERAS ES HOY DIFICIL DE EJECUTAR EN EL MOMENTO EN EL QUE MAS DIFICIL ES OBTENER FINANCIACION A LAS ENTIDADES PUBLICAS URBANISTICAS SE LES EXIGEN MÁS, EN TERMINOS DE CANTIDAD (MAS VP) Y EN TERMINOS DE CALIDAD (VP EN ALQUILER, REHABILITACION, REGENERACION URBANA, ETC)

LAS DIFICULTADES AFECTAN CASI POR IGUAL A LOS DIFERENTES TIPO DE ENTES PUBLICOS URBANISTICO SOCIEDAD MERCANTIL DE CAPITAL PUBLICO DA 12 Ley 6/1997 (LOFAGE) Artículo 85ter LBRL FUNDACIÓN DEL SECTOR PÚBLICO Artículo 44 a 46 Ley 50/2002 de Fundaciones vg. Ley 12/1994 Fundaciones del País Vasco ORGANISMO AUTÓNOMO LOCAL Artículo 45 a 52 Ley 6/1997 (LOFAGE) Artículo 85bis LBRL ENTIDAD PÚBLICA EMPRESARIAL Artículo 53 a 60 Ley 6/1997 (LOFAGE) Artículo 85bis LBRL

DE CARA A LA FINANCIACIÓN MIXTA DE CUOTAS DE URBANIZACIÓN/ PROMOCIONES DE VIVIENDA PROTEGIDA/ VP EN ALQUILER/ ALOJAMIENTOS DOTACIONALES/ ETC. SOCIEDAD MERCANTIL MIXTA (patrimonial/operativa interpuesta tipo Alokabide) OBTIENE FINANCIACION EN EL MERCADO SIN NECESIDAD DE AUTORIZACION DE LA MATRIZ PUBLICA. SU ENDEUDAMIENTO NO CONSOLIDA CON EL DE LA MATRIZ PUBLICA REQUIERE SOCIOS CAPITALISTAS MINORITARIOS DISPUESTOS A INVERTIR EN URBANISMO PUBLICO. LOS TRADICIONALES HASTA LA FECHA (CAJAS DE AHORROS LOCALES, CON O SIN OBRA SOCIAL), AHORA TIENEN SUS PROPIOS PROBLEMAS (FALLIDOS, CONCURSADOS, DACIONES EN PAGO, STOCK POR GESTIONAR, DOTACIONES CONTABLES, PROCESOS DE FUSION, ETC).

DE CARA A LA FINANCIACIÓN MIXTA DE CUOTAS DE URBANIZACIÓN/ PROMOCIONES DE VIVIENDA PROTEGIDA/ VP EN ALQUILER/ ALOJAMIENTOS DOTACIONALES/ ETC. CONCESION ADMINISTRATIVA DE VP EN ALQUILER (socio industrial + fondo de inversión) VARIAS AAPP SE ESTAN PLANTEANDO REALIZAR CONCESIONES ADMINISTRATIVAS PARA LA PRODUCCION Y GESTION A LARGO PLAZO DE PARQUE DE ALQUILER PROTEGIDO (idem otras infraestructuras + servicios de carácter público). POR EL LADO DE LOS LICITANTES HACE FALTA CONOCIMIENTO DE LOS NEGOCIOS DE LA PROMOCION Y EL ALQUILER Y ADEMAS DISPONER DE MUSCULO FINANCIERO. ESTO LLEVA A QUE O LAS PROMOTORAS (PUBLICAS O PRIVADAS) SE BUSCAN UN SOCIO FINANCIERO O LOS FONDOS DE INVERSION SE BUSCARAN UN SOCIO INDUSTRIAL. HAY FONDOS DE INVERSION CON CAPACIDAD Y VOLUNTAD DE INVERTIR EN ESPAÑA EN ALQUILER DE VIVIENDA PROTEGIDA SIEMPRE QUE SE LES GARANTICEN UNA RENTABILIDAD EN LA BANDA DEL 6%-7%. PERO NO SABEMOS CUANTO DURARA ESTA VOLUNTAD.

DE CARA A LA FINANCIACIÓN MIXTA DE CUOTAS DE URBANIZACIÓN/ PROMOCIONES DE VIVIENDA PROTEGIDA/ VP EN ALQUILER/ ALOJAMIENTOS DOTACIONALES/ ETC. CONCESIONARIOS DE OBRA PUBLICA PROYECTO DE LEY DE CAPTACIÓN DE FINANCIACIÓN EN LOS MERCADOS POR LOS CONCESIONARIOS DE OBRAS PÚBLICAS 2009: AVAL DEL ESTADO, TITULIZACIÓN E HIPOTECA DE LA CONCESIÓN, CRÉDITOS PARTICIPADOS. PROYECTO DE LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE 2009: ART 38: FINACIACIÓN DE SOCIEDADES DE ECONOMÍA MIXTA (OBLIGACIONES, CRÉDITOS PARTICIPADOS, AUMENTO CAPITAL SOCIAL, TITULIZACIÓN DERECHO DE COBRO) DF 19.2 CONTRATO COLABORACIÓN ENTRE EL SECTOR PUBLICO Y EL SECTOR PRIVADO – ENTRE EL CONTRATO DE OBRA Y SERVICIO Y LA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA- (SE ABRE A EPE DE LAS CCAA U ORGANISMOS SIMILARES). DF ADJUDICACIÓN DE CONTRATOS PÚBLICOS EN EL MARCO DE FORMULAS INSTITUCIONALES DE COLABORACION ENTRE EL SECTOR PUBLICO Y PRIVADO (ADJUDICACIÓN DIRECTA DE CONCESIÓN A SOCIEDAD DE ECONOMÍA MIXTA -ES NECESARIO “LICITAR” LA CONDICIÓN DE SOCIO- ).

DE CARA A LA FINANCIACIÓN MIXTA DE CUOTAS DE URBANIZACIÓN/ PROMOCIONES DE VIVIENDA PROTEGIDA/ VP EN ALQUILER/ ALOJAMIENTOS DOTACIONALES/ ETC. Ley 11/2009 SOCIMIs (con alguna entidad financiera) LAS SOCIMIS ESTAN PENSADAS PARA QUE EL AHORRO PRIVADO POSIBILITE LA PUESTA EN ALQUILER DE VIVIENDA LIBRE, A CAMBIO OBTIENE BENEFICIOS FISCALES. NADA IMPIDE QUE UNA SOCIMI SEA CONSITUIDA POR UN PROMOTOR PUBLICO PARA LA PUESTA EN ALQUILER DE VIVIENDA PROTEGIDA Y CON ELLO, SI LA TIENE, ALIGERE SU CARGA FISCAL Y, SOBRE TODO, EVITE CONSOLIDAR ENDEUDAMIENTO CON LA MATRIZ PUBLICA / SOLICITAR AUTORIZACION PARA ENDEUDARSE. LAS SOCIMIS TAMBIEN PUEDEN SER UTILIZADAS POR LAS CAJAS DE AHORROS PARA EVITAR LAS DOTACIONES CONTABLES POR STOCK DE SUELO Y VIVIENDA. NADA IMPIDE LA CONSTITUCION DE UNA SOCIMI ENTRE UNA O VARIAS CAJAS DE AHORROS Y UNA O VARIAS ENTIDADES PUBLICAS URBANISTICAS PARA LA PROMOCION DE VIVIENDA PROTEGIDA EN ALQUILER, CON VENTAJAS PARA AMBAS PARTES.

DE CARA A LA FINANCIACIÓN MIXTA DE LA PROMOCION Y COMPRA DE VIVIENDA PROTEGIDA DECRETO 628/2009 DEL GOBIERNO VASCO: CONVENIO FINANCIERO ENTRE EL GOBIERNO VASCO Y LAS ENTIDADES FINANCIERAS LAS CLAUSULAS DE RECOMPRA LOS CONVENIOS FINANCIEROS ENTRE AAPP Y ENTIDADES FINANCIERAS ESTAN LASTRADOS POR LA POSIBLE FUTURA MOROSIDAD (el riesgo de mora y/o fallido retrae a las entidades financieras y estas no dan préstamos para la producción/compra de vp). DESDE HACE UNAS SEMANAS EN EUSKADI HAY UNA FORMULA RELATIVAMENTE NOVEDOSA QUE PUEDE LA CONCESION DE PRESTAMOS: - 80% VALOR DEL INMUEBLE: URIBOR % - 1% + 80% VALOR DEL INMUEBLE: URIBOR % - 1,25% ALQUILER: EURIBOR + 1% - 1,8%. LA NOVEDAD CONSISTE EN QUE EL GOBIERNO VASCO SE COMPROMETE A RECOMPRAR LA VP QUE ESTE PROXIMA AL FALLIDO HIPOTECARIO (cuando el banco tenga créditos fallidos con inmuebles protegidos que sumen entre el 0,5% y el 2,5% del total de los préstamos concedidos en ese segmento del mercado).

"SI BUSCAS RESULTADOS DISTINTOS, NO HAGAS SIEMPRE LO MISMO” Albert Einstein “EN TIEMPOS DE TRIBULACIÓN NO HACER MUDANZA” Ignacio de Loyola