INEXACTITUDES REGISTRALES SUBSANACIÓN Dra. Adriana N. Abella

Seguridad jurídica en el negocio inmobiliario Depende de la previa titularidad que ostente el transferente El titulo formal es solo un medio para lograr la finalidad del derecho El registro es una institución de seguridad La propiedad se justifica gracias a la posesión

SEGURIDAD JUSTA No existe verdad dogmática del registro Límites intrínsecos: defectos, inexactitudes. Imposibilidad de contradecir la realidad notoria Límites extrínsecos: fraude documental, la usucapión

Justicia y Seguridad jurídica Justicia material Justicia formal, de apariencia Seguridad jurídica es una forma de justicia La seguridad jurídica debe contar son una suficiente base de justicia

Sistemas registrales Diferencias con efectos de presunción de exactitud (declarativos no convalidantes) con efectos de presunción de exactitud y plena protección a terceros ( fe pública registral) (convalidante declarativo o constitutivo) plena eficacia formal o sustantiva (convalidante constitutivo)

Sistemas Mera publicidad De inoponibilidad De fe pública registral Obligatorios o voluntarios

Técnicas Personales elemento básico la persona, asientos cronológicos y se buscan por orden alfabético Reales asiento es la cosa

Clasificación de los registros de trascripción o de inscripción por técnica de registración personales o reales por la unidad de registración bajo la cuales se organizan

Inscripción perfecciona la oponibilidad Efectos de la inscripción. legitimación registral La ley hipotecaria española (art.38) La ley argentina Existe presunción de exactitud, e integridad y completitividad Tercero, Interesado, buena fe Inoponibilidad de lo no inscripto

II Congreso Internacional de Derecho Registral se aceptó la designación genérica de situaciones jurídicas registrables, que interesa al derecho por sus efectos de oponibilidad a terceros interesados, denominación que más se ajusta a la temática registral imperante.

Documento inscribible Documento auténtico, hagan fe por sí mismos o con otros complementarios Que estén constituidos por escritura notarial, resolución judicial o administrativa Originales y copias tengan las formalidades establecidas en la ley

Inscripción Aspecto sustantivo. Técnica de registración Inscripción: acto inscriptorio administrativo

Asiento registral Documento Contenido (Arts. 10 a 13 Ley 17801) Valor del asiento Reconstrucción del documento (art.29) Tipos de asiento Definitivos Provisional Condicional Preventivo Aclaratorio Extintivo

Efectos jurídicos que trae aparejados la técnica del folio real Los asientos deben ser llevados cumplimentando determinados requisitos, entre ellos la “firma del registrador responsable”. Con la técnica del folio real se facilita su reproducción. En casi todos los registros el escribano es quien realiza la calificación de la información que el organismo tiene asentada. Si el asiento de inscripción tiene errores se reclama

Folio Real CONTENIDO del asiento Objeto Sujeto Causa Documento inscripto

Diferencias La INSCRIPCIÓN Es la toma de razón de carácter: definitivo, provisorio, condicional que se práctica en el asiento como consecuencia de la presentación de un documento que contiene un acto dispositivo, trasmisivo o constitutivo, declarativo, aclaratorio o extintivo de un derecho real La ANOTACIÓN se practica con relación a una inscripción por la presentación de un documento que contiene un acto que puede afectar la integridad de la inscripción

Anotaciones preventivas Publican la posibilidad de un cambio en la situación registral del bien Medidas cautelares se concreta en asiento definitivo Certificados Derechos distintos tutelados por ambos institutos jurídicos.

¿Que entendemos por inexactitud? DISCORDANCIA entre los derechos y las situaciones jurídicas registradas y la realidad extraregistral DISCONFORMIDAD entre lo registrado en el asiento y lo exteriorizado en los certificados Error especie de inexactitud. Fuga Responsabilidad puede ocurrir en una inscripción o en una anotación.

Distinguir Falta de exactitud Porqué se produjo la inexactitud Quién la produjo

Clases de inexactitud Normal o sobreviniente Anormal por vicio o defecto originario o sobreviviente Anormal puede ser causada en el proceso registral y ser originaria o sobreviniente por reconstrucción de la matricula

Clases de inexactitud Endógena la realidad material y el documento son exactos pero el asiento no lo es Exógena la falta de coincidencia se produce en la realidad material

Presunción de exactitud No se ha incorporado el principio de fe pública registral Efectos de la Publicidad formal. Emisión de un certificado Tercero de buena fe y a título oneroso

Cuestiones relevantes Asiento es válido y eficaz hasta tanto se lo rectifique Los Efectos para los que adquirieron derechos a partir de él La intervención judicial determinará la buena fe del tercer adquirente. Ante una inexactitud por nulidad absoluta no tiene eficacia lo registrado

Causas de registro inexacto Títulos inscriptos que contienen una falsedad de fondo o de forma Error como equivocación material o de concepto Condiciones, prescripción. Registro de Anotaciones personales

a) Error u omisión en el documento (matriz o expediente) INEXACTITUD INTERNA a) Error u omisión en el documento (matriz o expediente) b) Error u omisión en el asiento registral c) Error u omisión en el asiento registral porque difiere la minuta del documento

INEXACTITUD EXTERNA Cuando el Registro publicita situaciones jurídicas que no responden a la realidad extraregistral b) Cuando las certificaciones registrales no publicitan la realidad registrada en los asientos. Discordancia entre el asiento y su exteriorización

Inexactitud y el tracto Diferenciar registración de otorgamiento Sistema registral declarativo Principio de Identidad y de Continuidad. Caso adquisición por usucapión Tracto abreviado Supuestos Asientos Técnica de redacción escrituraria

Casuística Boleto suscripto por el causante o su cónyuge Acto otorgado por los herederos de bienes a nombre del causante Partición de comunidad hereditaria o ganancial por divorcio Actos simultáneos. Discrepancias Otorgamiento sucesivos. Presentaciones simultáneas Venta de parte indivisa de inmueble integrante de una comunidad

Casuística 1) Ingreso de una cautelar y no se toma razón. Los titulares enajenan. 2) Inscripción de títulos válidos con error en la expresión del asiento 3) Cautelar inscripta y su asiento es cancelado indebidamente. 4) Asiento en base a un título falso alidad

Casuística Error en los datos del sujeto Error en los datos del objeto Error en el negocio causal Error en la designación del objeto Cambio en la configuración parcelaria alidad

Carta de Roma 1982 En caso de inexactitud es necesario que los medios para subsanarla se inspiren en principios de agilidad, eficacia, seguridad. Presunción de exactitud e integridad de lo registrado

Procedimiento rectificatorio error u omisión del documento 2) Resolución judicial con los elemento necesarios a tal efecto 3) Si se tratare de error u omisión material de la inscripción con relación al documento, se rectificará con el documento a la vista

Modalidades A pedido de parte Voluntarios o por resolución judicial Judiciales por controversia por dirimir nulidades o doble titularidad, o alitigiosa solo para rectificar el asiento De oficio Con apoyatura en documento auténtico en caso de errores materiales

Instrumentos utilizados para la rectificación Iguales o superiores características formales del que generó el asiento Notariales: Notas marginales, Escritura complementaria aclaratoria, rectificatoria, ampliatoria Escritura de confirmación del acto Nulidades absolutas: casos por vicios del negocio y por vicios del documento Documentos Judiciales

Legitimados para rogar Activamente: El titular del derecho inscripto El tercero con derechos adquiridos o interés legítimo El autor del documento Pasivamente: Aquel cuyo derecho va a ser mutado una vez realizada la rectificación Puede ser el mismo registro

Efectos de la rectificación Subsanación de la inexactitud Modificación de condiciones negociales Puede en algunos casos provocar el desplazamiento del titular registral No puede afectar a terceros interesados

Asiento No puede hacerse tachaduras o borrados ni colocarse error una vez cerrado el asiento. Debe practicarse un nuevo asiento específico o contra asiento

Cancelación de Asiento Por documento en el que consta la extinción del derecho registrado Mutación- Documento contiene acto de transferencia de derecho inscripto. Sentencia judicial Confusión La ley: declara extinguido el derecho

Caducidad de asiento de pleno derecho sin actividad ni rogación Es vía de extinción de la inscripción hipotecaria y de la anotación preventiva, , de cautelares y de los asientos de reserva de prioridad, de los asientos condicionales

Responsabilidad Existencia de daño Relación causal entre la acción o inacción y el daño Nexo causal Hecho realizado en ejercicio de las funciones La inexactitud interna se traslada al plano externo por la publicidad de los asientos

MUCHAS GRACIAS DRa. Adriana N. Abella