Ventas y Mercadeo en Estados Unidos de Productos Inmobiliarios Mexicanos Retos e Impacto Reglamentario Presented by: Scott A. Preston & Letvia M. Arza-Goderich

11/4/2013 5:56 PM© PrestonArza - All Rights Reserved2 Ley Federal – ILSA (Interstate Land Sales Full Disclosure Act) Requisito de registro con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (Housing and Urban Development o HUD) –Aplica a toda venta a residentes de cualquier Estado de EEUU de parcelas ubicadas fuera de su propio Estado, incluyendo parcelas ubicadas en otras naciones Aplica a ventas de unidades en proyectos de condominios o multipropiedad –Requiere el registro del proyecto con HUD –Exige la entrega de un informe detallado sobre la propiedad (Property Report) a los adquirentes

11/4/2013 5:56 PM© PrestonArza - All Rights Reserved3 EXENCIONES AL REQUISITO DE REGISTRO CON HUD PARA CUMPLIR CON ILSA La exención de la parcela mejorada (improved parcel) o delos dos años –No hay que registrar el proyecto con HUD (ni preparar/entregar el informe sobre la propiedad) si el contrato de compraventa dispone que se completarán las mejoras o construcción en la parcela (o proyecto de condominio) dentro del período de dos años desde la firma del contrato –La exención es nula si el vendedor intenta limitar los remedios del adquirente en caso de no cumplirse con la obligación de completar la obra en dos años

EXENCIONES AL REQUISITO DE REGISTRO CON HUD PARA CUMPLIR CON ILSA La exención del proyecto de los cien lotes (the 100-lot exemption) –Aplica a la venta de propiedades en proyectos de menos de 100 parcelas Pueden incluirse unidades en proyectos diferentes si han sido objeto de un plan común de promoción (common promotional plan) Para calcular las 100 parcelas, se incluyen unidades de aparcamiento y almacenaje –El contrato de compraventa debe incluir representaciones de que se ha de completar las vialidades, infraestructura, plomería y electricidad y demás amenidades 11/4/2013 5:56 PM© PrestonArza - All Rights Reserved4

Consecuencias de incumplir con ILSA REMEDIO DE RESCISIÓN O REVOCACIÓN DE LA COMPRAVENTA PARA EL ADQUIRENTE –ILSA provee que, de existir la obligación de registrar y entregar el informe sobre la propiedad al adquirente y no cumplirse antes de la firma del contrato de compraventa, el adquirente tiene derecho a cancelar o revocar el contrato (15 U.S.C. Sec (c)) 11/4/2013 5:56 PM© PrestonArza - All Rights Reserved5

LEYES A NIVEL DE JURISDICCIÓN ESTATAL La mayoría de los Estados han creado su propia ILSA –Algunos Estados reconocen el registro federal bajo ILSA en cumplimiento de los requisitos de las leyes del Estado La venta y/o promoción de productos inmobiliarios a personas o entidades residentes en un Estado usualmente es reglamentada bajo las leyes de tal Estado, aunque el proyecto se encuentre fuera del territorio del Estado En general, los Estados requieren que el proyecto se registre con las autoridades del Estado en que residen los adquirentes (actuales o potenciales) 11/4/2013 5:56 PM © PrestonArza - All Rights Reserved6

Requisitos de Registro Estatal Los Estados en que se encuentran los prospectos para el producto inmobiliario localizado en México exigen registro con su agencia reglamentaria o administrativa respecto de propiedad inmobiliaria –Nueva York –Arizona –Colorado –Texas California, mercado natural para proyectos mexicanos, exime del requisito de registro a los proyectos que no se ubican en territorio de dicho Estado –Se requiere incluir cierto lenguaje sacramental en el contrato de compraventa 11/4/2013 5:56 PM© PrestonArza - All Rights Reserved7

Reaching into the State Por regla general, la mera publicación de un anuncio u otra forma de promoción que pueda considerarse dirigido a residentes del Estado para inducir la venta de producto inmobiliario somete al vendedor/promotor/desarrollador a la jurisdicción del Estado Sitios o páginas web pueden considerarse anuncios o actividad promocional que constituyan una oferta o solicitación de oferta de venta dirigida a los residentes del Estado Aunque los avisos o disclaimers son aconsejables, no garantizan protección respecto de acción en contra del vendedor o promotor por parte de las autoridades estatales 11/4/2013 5:56 PM© PrestonArza - All Rights Reserved8

Recomendaciones Consultar profesionales especializados en los esquemas federales y estatales que regulan la venta y promoción del producto inmobiliario a residentes de EEUU Realizar la debida diligencia para identificar los mercados óptimos para su producto inmobiliario Tomar una decisión y determinación informada respecto de la actividad de venta y/o promoción del producto inmobiliario a realizarse en los Estados Unidos 11/4/2013 5:56 PM© PrestonArza - All Rights Reserved9