Principales Sistemas Registrales UNIDAD 1 Principales Sistemas Registrales

1.1. Concepto de Sistema Registral Cuando se habla de sistema registral, se hace referencia: Al método o la forma en que se pueden organizar los registros inmobiliarios; A los diferentes efectos que pueden tener las inscripciones o anotaciones -asientos registrales-, y que se refieren en cuanto pueden ser declarativos o constitutivos, y; A los diferentes efectos que pueden tener los asientos registrales en relación con la protección a los terceros.

1.2. Sistema Germánico-suizo Las características de este sistema registral se fueron gestando durante los siglos XII a XX. En cuanto a su organización territorial, se daba por distritos; en cuanto a su organización administrativa, en él se inscribían las fincas y derechos reales que no pertenecían a la categoría de bienes públicos. Cada finca tiene una hoja registral que se llama folio real. Por sus efectos, nos encontramos frente a un registro constitutivo; se presume que los derechos inscritos existen (fe pública) y que los no inscritos no existen, pero se admite prueba en contrario.

1.2. Sistema Germánico-suizo El antiguo derecho germánico, era seguidor del derecho romano, por tanto la transmisión de inmuebles se realizaba de forma solemne en dos etapas: a)Por negocio jurídico «la Gwere», que se componía por la entrega al adquirente y la desposesión o abandono del enajenante; b) El «Auflassung», era un juicio simulado: el adquirente demandaba al enajenante, éste último se allanaba y el juez lo entregaba judicialmente. El contrato se perfeccionaba con la inscripción de la propiedad en el registro territorial. En cuanto los efectos en relación con los terceros, protege a terceros de buena fe en cuanto han confiado en el registro.

1.3. Sistema Francés La organización de los registros se llevaba por apellido de los propietarios, era un típico sistema personal y cronológico. Además, el registro público era una dependencia del Ministerio de Hacienda, lo que le daba características tributarias. Es un sistema con efectos declarativos: el contrato entre las partes es válido y productor de las obligaciones. En relación con los terceros, les otorga protección, pero no al adquirente de las nulidades del acto inscrito.

1.4. Sistema Australiano «Acta Torrens» Es un registro real en virtud de que se organiza con relación a la propiedad. La matriculación del inmueble es indispensable, y se hace mediante la expedición de un certificado de título que se hace por duplicado; uno se queda en el registro y el otro se entrega al adquirente quien tendrá que mostrarlo si quiere transmitir el bien. Es un registro de tipo constitutivo y convalidante, en virtud de que cualquier nulidad del título se purga pues la propiedad regresa al Estado y es éste quien la transmite, en virtud de que todo inmueble en Australia es propiedad de la Corona, y la propiedad del particular es una concesión de aquella. Produce efectos frente a terceros.

1.5. Sistema Mexicano En cuanto a la organización del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal, éste se organizó mediante un sistema de libros; posteriormente para los años ochenta, adoptó el sistema de folios; en la actualidad, se cuenta con el sistema de folio electrónico que puede contener el registro de fincas o personas morales, de conformidad con el artículo 19 de la Ley Registral para el Distrito Federal. El folio real y el folio de persona moral, numerado y autorizado, son los documentos que contienen sus datos de identificación, así como los asientos de los actos jurídicos o hechos que en ellos incidan. A la apertura de cada folio electrónico se le dará el número progresivo que le corresponda y según la materia de que se trate.

1.5. Sistema Mexicano En cuanto a los efectos que producen los asientos, éstos sólo tienen efectos declarativos, por lo tanto no convalidan los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes, ni protege los derechos inscritos cuya causa de nulidad resulte claramente del mismo registro (artículo 3008 del Código Civil para el Distrito Federal y 13 de la Ley Registral para el Distrito Federal). Los documentos que conforme a las Leyes sean registrables y no se registren, sólo producirán efectos entre las partes y no en perjuicio de tercero.

1.5. Sistema Mexicano En relación con la protección de los terceros, los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el Registro aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán en perjuicio de tercero de buena fe una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho de su otorgante o de titulares anteriores en virtud de título no inscrito aún siendo válido o por causas que no resulten claramente del mismo Registro. Lo no se aplicará al último adquirente cuya adquisición se haya efectuado en violación a disposiciones prohibitivas o de orden público. En cuanto a adquirentes a título gratuito, gozarán de la misma protección registral que la que tuviere su causante o transferente (artículo 3009 del Código Civil).