Belo Horizonte, Diciembre 3 a 8 de 2017 Curso de Desarrollo Profesional Mercados informales de suelo y regularización de asentamientos en América Latina Belo Horizonte, Diciembre 3 a 8 de 2017 Sample List of Presenters

María Mercedes Maldonado Copello Vivienda incluyente: % de suelo para vivienda de interés social y planes parciales María Mercedes Maldonado Copello Sample List of Presenters

Temas: Presentaciones 1 y 2 Contexto 2. % obligatorios de suelo destinados a vivienda de interés social 3. Planes parciales – reajustes de terrenos – operaciones urbanas 4. Declaratoria de desarrollo prioritario sujeta a venta forzosa en pública subasta

Política de vivienda Ordenamiento territorial/políticas de suelo Infraestructuras (agua, saneamiento y transporte) Financiación Tecnología, materiales

Políticas de suelo: Localización/Infraestructuras Entre más dinero se destina a pagar por el suelo (en procesos formales o informales) menos dinero de la sociedad habrá para financiar las infraestructuras

Instrumentos de las políticas de vivienda en América Latina 1. Subsidios a la demanda o subsidios a la oferta 2. Subsidios para el acceso al crédito 3. Otros estímulos a los constructores para que construyan vivienda social (fiscales..)

aquí reconocidos. Instrumentos de las políticas de vivienda en América Latina 3. Tolerancia con la informalidad – Regularización y mejoramiento con recursos públicos 4. Normas para reglamentar la actividad de construir – calidad y seguridad- y la actividad de urbanizar

En varios países han aumentado los recursos presupuestales para los programas de vivienda Mejorar la capacidad de pago de la gente (subsidio a la demanda) eleva los precios del suelo. Aumentar financiación pública en proyectos de infraestructura aumenta los precios del suelo Medidas de ordenamiento territorial que liberalizan, flexibilizan, promueven la expansión urbana y elevan los costos de urbanizar

¿Para qué la planeación urbana/ordenamiento del territorio? Supongamos una ciudad: 500.000 habitantes que ocupan 20.000 hectáreas Crecimiento población anual: 1% Nuevas personas al año: 5.000 Nuevos hogares se forman al año/viviendas necesarias 1.667

Para qué la planeación urbana/ordenamiento del territorio Población en pobreza monetaria 25% Necesidad de vivienda (social) al año 416 Densidad definida como aceptable 50 viviendas/hectárea Necesidad total de suelo anual 32 hectáreas Necesidad de suelo para vivienda social anual 8 hectáreas

Para qué la planeación urbana/ordenamiento del territorio Vigencia del Plan 15 años Suelo requerido para vivienda social: 120 hectáreas ¿Qué pasa si el plan o las normas no contemplan los instrumentos para que esas hectáreas estén disponibles y sean urbanizadas?

Informalidad

Esa ciudad tendrá informalidad

Programas de mejoramiento barrial 2004 Programas de mejoramiento barrial

Programas de mejoramiento barrial 2006 Programas de mejoramiento barrial

Otros datos Suelo rural Precio/M2 =US 1 Suelo urbanizado y con norma urbana, vivienda clase media Precio/M2 = US 400 Precio de suelo en un desarrollo informal Bogotá (Lote 72 Mt2) Precio Mínimo US/M2 50

Costos de urbanismo US 40/M2 ¿Por qué no condicionar la conversión de un suelo urbano en urbanizable o en edificable a que el propietario financie las infraestructuras?

Aspectos cruciales de los planes directores o de ordenamiento Controlar/regular la expansión urbana ilimitada Movilizar las plusvalías para financiar infraestructuras y para contar con áreas libres, de encuentro y recreación y equipamientos adecuados Asegurar un lugar para todos en la ciudad, no solo para los que tengan mayor capacidad de pago Acceso al suelo y la vivienda y a una mejor localización

Alternativas de gestión del suelo para vivienda social - preventiva Uso de tierra pública 2. Adquisición pública de suelo (expropiación) 3. Y urbanización con cargo al presupuesto público 4. Bancos de tierra – Reservas territoriales Movilización de carteras públicas de suelo

Gestión del suelo para vivienda social - preventiva 5. Obligaciones que se imponen al propietario de suelo – urbanización con movilización de plusvalías 6. Articulación/colaboración agentes público-privados – Gestión asociada, reajustes de terreno 7. Liberalizar el suelo o flexibilizar exigencias de cesiones, exención de impuestos, etc

Gestión del suelo para vivienda social - preventiva 1. Lograr un mejor lugar para las personas de menores ingresos en la ciudad 2. Enfrentar la retención de los terrenos (especulación) 3. Mezcla social 4. Acceso en condiciones de igualdad a los elementos colectivos de la ciudad

Instrumentos: El lugar de la vivienda social en la ciudad Áreas de la ciudad destinadas a vivienda social – Zonas especiales de interés social ZEIS – Asignación del uso Cesiones o donaciones para vivienda social % de suelo destinados a vivienda social o cuotas de vivienda social

En los círculos los terrenos destinados a vivienda social ¿Por qué esos? ¿Y los demás con usos rentables?

En cualquier suelo de expansión urbana el 20% del área útil se destinará a vivienda social

% obligatorios de suelo para vivienda social en toda la ciudad En expansión, En densificación En revitalización

Ley 388 de 1997 (Art 92) – Planes de ordenamiento y vivienda de interés social 1. Gobierno municipal debe determinar necesidades en materia de vivienda de interés social nueva Determinar la cantidad de suelo requerido Definir los objetivos de mediano plazo, las estrategias e instrumentos para la ejecución de programas tendientes a la solución del déficit correspondiente.

Ley 388 de 1997 (Art 92) – Planes de ordenamiento y vivienda de interés social 3. Al incorporar suelo de expansión urbana, los planes de ordenamiento deben determinar porcentajes del nuevo suelo que deberán destinarse al desarrollo de programas de vivienda de interés social. 4. También deben definir los % los planes parciales para programas de renovación urbana o en cualquier

Ley 388 de 1997 – Planes de ordenamiento y vivienda de interés social Definición legal de vivienda de interés social (VIS y VIP) Si estamos hablando de gestión del suelo – precio es importante … y condiciones mínimas de calidad

Luego, otra ley (1537/12) estableció un mínimo de 20% del suelo útil para VIP, en suelo de expansión urbana en las ciudades de más de 100 mil habitantes o localizadas en área de influencia de ciudades de más de 500 mil habitantes, esté establecido o no en el plan de ordenamiento territorial De aplicación automática – incide sobre los propietarios de suelo y los gobiernos municipales

Pero… Estableció unas excepciones: Se puede trasladar a otra zona de la ciudad Se puede pagar a las entidades encargadas de producción de vivienda en el municipio (como diferencia en precio del suelo respecto a zonas con usos más rentables)

Aplica en planes parciales o en terrenos aislados ¿Qué son?

Algunos puntos generales sobre localización: Dinámica regional Capacidad del gobierno municipal para movilizar recursos para infraestructura y para servicios sociales

Políticas de vivienda expansivas y de gran escala Confrontación de políticas municipales y Nacionales: Bogotá y la región B O G O T A SOACHA 145.000 viviendas en Soacha, municipio vecino a Bogotá, con altos índices de pobreza – promovidas por el Gobierno nacional Macroproyecto de Interés social nacional Ciudad Verde

Políticas que mejoran la localización buscan la mezcla social o diversidad

Algunos datos de Bogotá Zonas de origen informal

Transporte masivo

La expansión urbana Zonas de expansión urbana

Tratamientos Urbanísticos

Fuera del Centro Ampliado Densidades Densidades Bogotá HABITACIONAL POBLACIONAL Total Bogotá Centro Ampliado Fuera del Centro Ampliado Densidad Pico Bogotá 2.062.277 Densidad: 55.33 Viv/Ha 578.909 Densidad: 50.7 Viv/Ha 1.483.368 Densidad: 58.8 Viv/Ha 119 Viv/Ha 200 Hab/Ha 168Hab/Ha 214 Hab/Ha 568 Hab/Ha

AREAS CON POTENCIAL DE DENSIFICACION en el corto plazo Calculado por capacidad redes de servicios públicos, tamaño predios, posibilidades de englobes para desarrollo sin plan parcial

Política municipal de vivienda 2012-2015 Propósito explícito: Mejorar la localización de la vivienda de interés social

Instrumentos Uso de terrenos fiscales % obligatorios de suelo generalizados, 20% primer año, 30% a partir del 2º Planes parciales asociativos con los promotores privados Movilización de terrenos vacantes

Para favorecer la mezcla social y de usos Instrumentos Reducir el tamaño de los proyectos de VIP y VIS (en número de unidades y extensión superficiaria) Para favorecer la mezcla social y de usos Diversificar los constructores – Promover medianos y pequeños y organizaciones populares de vivienda

Condiciones existentes Capacidad de las empresas de servicios públicos domiciliarios de cobertura universal Inversiones programadas en infraestructura de transporte: Metro, tren de cercanías, más troncales de BRT

Proyectos

Plaza de la Hoja 1) Terrenos fiscales 417 VIP

Terrenos fiscales Bienes fiscales 310 VIP

Proyecto Las Margaritas, al lado del Portal de Transmilenio Av de las Américas 1080 viviendas

Villa Karen – Banco de Tierras 320 VIP

Candelaria La Nueva – Lote fiscal

% de suelo para vivienda social en planes parciales Reajuste de terrenos o integración de inmuebles Distribución equitativa de cargas y beneficios

Empresas División predial Bancos Moreno Castro Pacheco Fam. Romero proprietários Empresas Fam. Melo Fam. Gutiérrez Fam. González Salazar Otros Propietarios Tilaguy Pacheco Fam. Pardo Conde Fam. Romero Fam. Arévalo Torres REAJUSTE DE TERRENOS División predial

REAJUSTE DE TERRENOS Alameda Parque Entre Nubes Corredores Ecológicos La Requilina Corredores Ecológicos Alameda Colegios Parques Plazas

Síntesis de un reajuste de terrenos 1. Areas específicas donde es obligatoria o posible la asociación entre propietarios de suelo 2. Un plan que define los espacios para usos colectivos (areas protegidas, vías, áreas recreativas, equipamientos sociales) y los destinados a desarrollos constructivos, con la norma 3. Se calcula el costo de urbanizar y del precio final de los terrenos para desarrollos constructivos (área útil, terrenos comercializables)

Síntesis de un reajuste de terrenos 4. Determinación del porcentaje de lotes o de derechos de construir, que serán vendidos para financiar la urbanización, por una agencia especializada o por un fideicomiso 5. Pago a los propietarios de tierra con lotes urbanizados. No se destinan recursos del presupuesto público ni a comprar suelo ni a financiar la urbanización 6. Los propietarios de suelo pueden viabilizar proyectos

Síntesis de un reajuste de terrenos Es una asociación entre propietarios de terrenos y la administración pública A la que se suman inversionistas y constructores Los propietarios de suelo participan en un % de la operación inmobiliaria, quienes financian los costos de urbanización participan con un %: TODOS en proporción a sus aportes, sea suelo o recursos de capital

Costos de urbanización Reajuste de tierras Esquema de María Cristina Rojas Antes del Proyecto Después del Proyecto b g a b a g h h c e i j c e i d f f Antes del Proyecto d j Costos de urbanización $$$ m2 m2 $ Área Norma urbana Área Vi Vf

Reajuste de tierras Antes del Proyecto Después del Proyecto Las restituciones del suelo se harán a prorrata de los aportes en suelo y $$$ (para costos de urbanización) Suelo urbanizado

Edificación Suelo Ganancia para el que construye Precio de venta del inmueble Ganancia para el que construye Inversión en la construcción El valor residual del suelo se obtiene como “residuo” o saldo entre el precio de venta de lo que se construye (de acuerdo con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible) restándole la utilidad y el costo directo e indirecto de la construcción y de la urbanización del suelo Edificación Costo de la construcción Ganancia para el que urbaniza Inversión en la urbanización Costo de la urbanización Valor residual del suelo: Valor máximo a pagar por el suelo Suelo Plusvalías recuperadas para la colectividad Plusvalía Valor reconocido al propietario (incluye parte de la plusvalía, la cual se le cede) Valor inicial del suelo

Cálculo del precio del suelo en un proyecto con vivienda social – Paso 1 Usos Has M2 Indice Área total 12 120.000 Construcc vendibles Área útil 6 60.000   Vivienda de interés prioritario 20% 12.000 1,2 14.400 Vivienda de interés social 15.000 1,5 22.500 Vivienda de US 100.000 18.000 1,6 28.800 Vivienda de US 120.000 6.000 9.600 Comercio en primeros pisos 1.500 Comercio y oficinas 9.000 13.500 90.300

Cálculo del precio del suelo en un proyecto con vivienda social – Paso 2 Usos   M2 Vr venta Ventas Residual Precio del Area total 120.000 vendibles US/M2 totales US % suelo Area útil 60.000 Vivienda de interés prioritario 20% 14.400 365 5.256.000 9% 473.040 Vivienda de interés social 22.500 615 13.837.500 11% 1.522.125 Vivienda de US 100.000 28.800 1250 36.000.000 15% 5.400.000 Vivienda de US 120.000 9.600 1200 11.520.000 17% 1.958.400 Comercio en primeros pisos 1.500 1333 1.999.500 25% 499.875 Comercio y oficinas 13.500 3400 45.900.000 26% 11.934.000 90.300 114.513.000 21.787.440 Vr/US/M2 182

Cálculo del precio del suelo en un proyecto con usos más rentables Has M2 Indice Area total 12 120.000 Construcc vendibles Area útil 6 60.000   Vivienda de interés prioritario 20% 12.000 1,2 14.400 Vivienda de interés social 15.000 1,5 22.500 Vivienda de US 100.000 18.000 1,6 28.800 Vivienda de US 120.000 6.000 9.600 Comercio en primeros pisos 1.500 Comercio y oficinas 9.000 13.500 90.300

Cálculo del precio del suelo en un proyecto con usos más rentables   M2 Vr venta Ventas Residual Precio del Area total vendibles US/M2 totales US % suelo Area útil Vivienda de US 50.000 24.000 1250 30.000.000 15% 2.700.000 Vivienda de US 75.000 1300 31.200.000 3.432.000 Vivienda de US 100.000 17.000 1400 23.800.000 16% 3.570.000 Vivienda de US 150.000 10.200 1500 15.300.000 17% 2.601.000 Comercio en primeros pisos 1.600 1800 2.880.000 25% 720.000 Comercio y oficinas 13.500 4500 60.750.000 26% 15.795.000 90.300 163.930.000 28.818.000 Vr/US/M2 240

Cálculo del precio del suelo en un proyecto con usos más rentables 1. Proyecto con 20% VIP (tope US 20.000): US 182/m2 2. Proyecto con usos más rentables: US 242/m2 El 20% reduce 24% los precios de suelo

Proyectos asociativos con los promotores privados Acuerdos con los promotores de planes parciales que aceptaban dejar la vivienda de interés prioritario en sitio Apoyo en agilización de trámites, resolución de problemas Coordinación interinstitucional

VIP con comercio, servicios, vivienda clase media y media alta, Proyectos asociativos donde los promotores incluyen VIP, en procesos colaborativos con el gobierno distrital Plan Parcial Progresa Fenicia VIP con comercio, servicios, vivienda clase media y media alta, vivienda de reposición para los propietarios originales

Plan parcial Progresa Fenicia al inicio

Promotor: una universidad privada

Área total Área pública nueva Área útil 88.1645 m2 13.821,86 m2 26.055,01 m2 Área total Área pública nueva Área útil 224 predios que se reajustan 1.603 m2 4.732 m2 16.433 m2 Comercio vecinal Comercio zonal Comercio metropolitano 13.175 m2 22.950 m2 21.675 m2 Servicios personales Servicios empresariales Dotacional

67.942 m2 908 Viviendas 108 VIP (20%) 300 viviendas de reemplazo para los propietarios originales 500 apartamentos adicionales 3.100 habitantes nuevos en esta zona de la ciudad

Plan parcial de renovación Asociativo, con VIP – 200 aprox

Promotor del plan parcial Sabana

Sample Header

Usos del suelo Plan parcial de renovación Sabana . 12.600 m2 92.742 m2 Vivienda de interés prioritario Vivienda 180 m2 3.461 m2 7.174 m2 Comercio vecinal Comercio zonal Comercio urbano 8.935 m2 3.809 m2 Servicios personales Servicios empresariales 128.904 m2 Area total construida

Plan parcial “La Felicidad” Plan parcial y proyecto Asociativo 450 VIP con comercio y Vivienda para familias de Clase media y media alta Plan parcial “La Felicidad” Colegio público

504 VIP (De 3000) Viviendas con precio Legal controlado Precio máximo US 18.000

110 mil viviendas: 40% para VIP o VIS, con tope De US 18.000 o US 33.000 Los propietarios de suelo deben financiar las infraestructuras

Planes parciales con VIP 11.600 SAN JUAN BOSCO (852 VIP)* EL CHANCO (480 VIP) TINTALITO MAZUERA (1.100 VIP) PROCABLES (500 VIP) EL PORVENIR (192 VIP) LA FELICIDAD (400 VIP)* EL PASEITO (316 VIP) EL ENSUEÑO (192 VIP)* LA PALESTINA (670 VIP) CAMPO VERDE (3.696 VIP)* SAN JOSE DE MARYLAND (1.213 VIP)* TRIANGULO DE BAVARIA (900 VIP) ESTACIÓN CENTRAL (220 VIP)* LA SABANA (280 VIP)* TRIANGULO DE FENICIA (108 VIP)+ SAN BERNARDO (454 VIP) * Planes parciales adoptados

A través de un Fideicomiso público- Privado esperan recaudar US 700 millones Para las obras Esquema – Edificabilidad Básica y adicional Suelo para áreas Protegidas, parques. Vías, transporte masivo, Equipamientos cuyo valor Podría ser otros US 700 millones

Operación Nuevo Usme * Authorized by María Mercedes Maldonado Carlos Morales-Schechinger IHS Erasmus University Rotterdam

Operación Nuevo Usme Mecanismo para fijar los precios del suelo antes del proyecto, para evitar pagos de indemnizaciones en expropiación elevados por el mismo proyecto 2. Obligaciones urbanísticas a cargo de los propietarios de suelo a escala zonal y de planes parciales – financiación de infraestructuras con las plusvalías 3. Derecho de preferencia 4. Lotes con urbanismo y educación – Para desarrollos progresivos

Gracias! María Mercedes Maldonado mariammaldonnado@yahoo.com @SampleTwitter 113 BRATTLE STREET CAMBRIDGE MA 02138 LINCOLNINST.EDU @LANDPOLICY