ACUMULACIÓN DE PREDIOS Martha Silva

DEFINICIÓN Es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola dos o mas partidas independientes relativas a otros tantos predios. La ejecución registral implica abrir una nueva partida para el nuevo predio y cerrar las partidas de los predios acumulados, extendiendo en éstas la anotación que advierta del cierre efectuado. Art. 66 del RIRP

REQUISITOS GENERALES a) Que los inmuebles constituyan un todo sin solución de continuidad, salvo los supuestos de propiedad exclusiva y propiedad común. b) Pertenezcan al mismo propietario. c) Sea solicitada por el propietario mediante documento privado con firma certificada notariamente que contenga el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios con indicación de la partida registral y el área, linderos y medidas perimétricas del predio resultante. En el caso de bienes del Estado, no se requiere certificación notarial de la firma del solicitante.

REQUISITOS GENERALES d) Planos de acumulación autorizados por profesional competente, salvo que los predios anteriormente hayan estado acumulados y retornen a dicho estado. e) Plano y códigos de referencia catastral o constancia negativa de catastro (DS 002-89- JUS), salvo el caso de acumulación de unidades sujetas a los regímenes de la Ley 27157 o regularización de edificaciones. Art. 66 del RIRP

ACUMULACIÓN EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMÚN a) Durante la vigencia del régimen b) Como consecuencia de la extinción del régimen

ACUMULACIÓN DURANTE LA VIGENCIA DEL RÉGIMEN Artículo 44 de la Ley 27157.- De la acumulación, subdivisión o independización Los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de Construcciones*. Los derechos sobre los bienes de dominio común se obtendrán sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las unidades acumuladas, subdivididas o independizadas, según cada caso. En estos casos el interesado notifica de tales hechos a la Junta de Propietarios para que proceda a la modificación respectiva del Reglamento Interno y asume los gastos que se generen. * Hoy Reglamento Nacional de Edificaciones

ACUMULACIÓN COMO CONSECUENCIA DE LA EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN También se extingue el régimen como consecuencia del acuerdo unánime de todos los propietarios, en cuyo caso se procederá a la acumulación en la partida matriz. Esta acumulación no requiere de ningún requisito municipal o administrativo. Segundo párrafo del Art. 5.14 de la Resolución N° 340-2008- SUNARP/SN

JURISPRUDENCIA REGISTRAL Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común “No constituye un acto previo para la inscripción de la extinción o modificación total del reglamento interno, la acumulación de una porción de un predio cuando del reglamento interno registrado y del título modificatorio posterior otorgado por todos los titulares registrales se puede advertir que dicha porción nunca formó parte del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común”. Resolución N° 568-2007-SUNARP-TR-L

ACUMULACIÓN EN REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES Artículo 4 de la Ley 27333.- De la acumulación o subdivisión La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias se realiza mediante el formulario registral a que se refiere la Ley Nº 27157 pudiendo también formalizarse mediante escritura pública, de conformidad con el Artículo 2010 del Código Civil, en cuyo caso deberá presentarse al Registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Para la inscripción de la acumulación o subdivisión no será necesario ningún trámite administrativo, municipal o de cualquier otra clase.

JURISPRUDENCIA REGISTRAL Aplicación del artículo 4 de la Ley 27333 “El artículo 4 de la Ley 27333, solo se aplica cuando la acumulación o subdivisión sea consecuencia de alguno de los procedimientos de regularización contemplados en la Ley 27157, más no en el que hemos denominado procedimiento ordinario contemplado en el artículo 57 del RIRP, y tiene como propósito que no sea un obstáculo para la regularización de la fábrica de un predio el que, producto de la acumulación o subdivisión, no se cuente con la documentación que dio lugar a dichos hechos”. Resolución N° 061-2008-SUNARP-TR-A

REQUISITOS PARA ACUMULACIÓN DE PREDIOS RURALES Documento privado con firma certificada del propietario, que contenga la descripción de las parcelas que se acumulan y de la parcela resultante, debiendo cumplir además el requisito de estar físicamente unidas y pertenecer al mismo propietario. Además deberá presentarse los planos respectivos: a) Zona catastrada:Certificado de información catastral. b) Zona no catastrada: Certificado negativo de zona no catastrada emitido por COFOPRI y planos respectivos autorizados por verificador. Art. 67 RIRP

REQUISITOS ADICIONALES PARA LA ACUMULACIÓN DE PREDIOS CON GRAVÁMENES Si dos o más predios están gravados con hipoteca u otro derecho real de garantía, se requiere el consentimiento del o los tiulares de los derechos reales de garantía, expresado mediante escritura pública y determinando el rango de dichas garantías. Si sobre dos o más predios recaen medidas cautelares, se requiere la autorización de los órganos jurisdiccionales o administrativos que ordenaron extender las respectivas anotaciones de las medidas cautelares, así como el rango. Art. 68 del RIRP

JURISPRUDENCIA REGISTRAL Acumulación de predios gravados “No se requiere autorización judicial para la acumulación de predios afectados con las mismas medidas cautelares que han sido trasladadas de la partida matriz al efectuarse su independización, por cuanto no se afecta la prioridad de rango al tener el mismo asiento de presentación.” Resolución N° 718-2009-SUNARP-TR-L

JURISPRUDENCIA REGISTRAL Acumulación vía regularización “Es necesaria la conformidad de los titulares de los derechos reales de garantía y de las entidades que disponen la anotación de medida cautelar para una acumulación de predios, tal como lo establece el artículo 66 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aun cuando se trate de un procedimiento de regularización al amparo de la Ley 27157”. Res. 1030-2008-SUNARP-TR-L

INSCRIPCIÓN EN UNA MISMA PARTIDA REGISTRAL DE DOS O MÁS SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA “Procede la inscripción en una misma partida registral de dos o más porciones de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, aunque no constituyan un todo sin solución de continuidad, siempre que conformen una unidad funcional”. Art. 66 literal a) RIRP – Antecedentes: Resoluciones Nº 491-97- ORLC-TR, Nº 599-2003-SUNARP-TR-L y Nº 237-2004- SUNARP-TR-L.

DISPOSICIÓN REGLAMENTARIA “Excepcionalmente y a solicitud del interesado, se podrá independizar en una misma partida más de una sección de dominio exclusivo, aún cuando no exista continuidad entre ellas, siempre que constituyan una unidad funcional” Art. 63 RIRP

JURISPRUDENCIA REGISTRAL Liquidación de derechos registrales por acumulación “Para la inscripción de la acumulación de predios, se debe cobrar la tasa correspondiente a derechos de calificación y de inscripción, por cada predio que se acumule”. Res. 566-2007-SUNARP-TR-L