INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS URBANOS Abogada Maritha Elena Escobar Lino

¿SON LO MISMO INDEPENDIZACIÓN Y SUBDIVISIÓN? La subdivisión de un predio urbano es un acto que se produce en la esfera extraregistral mediante la aprobación por la municipalidad respectiva del fraccionamiento del mismo o porque se ha producido el fraccionamiento de facto. La independización por su parte, es un acto de naturaleza eminentemente registral.

¿ QUÉ ES INDEPENDIZAR? El Artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios define a la independización como el acto registral que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de la desmembración de un terreno , con edificación o sin ella; o como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad.

¿LA INDEPENDIZACIÓN ES UN ACTO DE ADMINISTRACIÓN O DISPOSICIÓN? «El otorgamiento del reglamento interno y la independización constituyen actos de disposición, por lo que deben ser otorgados por todos los copropietarios del predio.(…)» Resolución N° 1284 -2014 –SUNARP-TR-L de fecha 11/07/2014 Resolución N° 487-2013-SUNARP-TR-L de fecha 21/0372013 Resolución N° 1358 – 2014-SUNARP-TR-L de fecha 18/06/2014 «La independización o subdivisión de unidades inmobiliarias tienen la naturaleza de ser actos de administración y no de disposición, por cuanto éstos no conllevan el desmedro o disminución del propietario ; en tal sentido, no se requiere la participación de todos los copropietarios para extender las partidas independizadas.» Resolución n.° 122-2015 –SUNARP –TR-L de fecha 01/2015 Acuerdo Plenario aprobado en el CXLIX PLENO del Tribunal Registral "Para la independización de predios sujetos a copropiedad se requiere del consentimiento de la totalidad de copropietarios, de conformidad con el artículo 971 inciso 1 del Código Civil."

SUPUESTOS EN LOS QUE NO ES NECESARIA LA INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL PARA LA INDEPENDIZACIÓN DEL PREDIO Resolución n.° 070-2014-SUNARP –TR-T de fecha 14.02.2014: « Si en el contrato de compraventa de los aires del primer piso el propietario (vendedor) del predio matriz autorizó al comprador a realizar las gestiones de independización y reglamento interno, no será exigible la intervención del transferente para la inscripción de estos actos. En este caso, el contenido de los documentos de independización y reglamento interno respetará lo convenido por las partes.» Resolución n.° 056-2015 –SUNARP-TR-L de fecha 12.01.2015: «No resulta necesaria la intervención de los titulares registrales del inmueble cuando del título pueda determinarse que con la adquisición de una parte material del predio se generó la subdivisión fáctica del mismo, siendo entonces que el trámite para la subdivisión ante la municipalidad respectiva constituye sólo la materialización de una situación preexistente consentida por los titulares registrales.»

INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS URBANOS EN MÉRITO A RESOLUCIÓN MUNICIPAL Independización como consecuencia de la aprobación del fraccionamiento por parte de la municipalidad distrital competente: Artículos 59° y 60° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios Artículo 3 de la Ley 29090 y los Artículos 29 al 31 de su Reglamento aprobado por D.S. n.° 008-2013-VIVIENDA

ACUERDO PLENARIO REFERIDO A LA INDEPENDIZACIÓN POR RESOLUCIÓN MUNICIPAL TITULO FORMAL PARA INDEPENDIZACION DE PREDIO URBANO: El requisito del FUHU para la independización de predio previsto en el artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios es un requisito mínimo, por lo que puede presentarse en su lugar la Resolución Municipal respectiva por ser un instrumento público de mayor formalidad.‟ Acuerdo plenario adoptado en el CXXXII PLENO del Tribunal Registral.

SUBDIVISIÓN DE PREDIO URBANO POR SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO Resolución n.° 102-2017-SUNARP-TR.L de fecha 13.01.2017: «Para la inscripción de la subdivisión de predio urbano aprobada por silencio administrativo positivo deben presentarse el cargo del FUHU y anexo F, la documentación técnica sustentatoria del acto correspondiente al expediente municipal y el cargo de recepción de la declaración jurada del propietario en el sentido que ha operado el silencio administrativo positivo presentada ante la municipalidad correspondiente.»

SUBDIVISIÓN MUNICIPAL DE PREDIOS CONFIGURADOS COMO QUINTAS Cuando la resolución municipal autoriza la subdivisión de predios configurados como quinta, para independizar las unidades inmobiliarias que la conforman, debe inscribirse previamente el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad común o el reglamento interno de independización y copropiedad. Para la inscripción del reglamento interno no constituirá acto previo la declaratoria de fábrica.

SUPUESTOS DE INDEPENDIZACIÓN SIN AUTORIZACIÓN MUNICIPAL *Fraccionamiento de hecho como consecuencia de la construcción de una edificación que es materia de regularización de conformidad con la Ley 27157, su Reglamento aprobado por D.S. N.° 035-2006-VIVIENDA y el Artículo 4 de la Ley 27333. *Declaración de prescripción adquisitiva notarial de un predio que forma de otro de mayor extensión, conforme al numeral 5.5 de la Directiva n.° 013-2003-SUNARP/SN. *Desacumulación de predios, siempre que éstos retornen a su descripción primigenia, conforme se indica en el 3er párrafo del Artículo 60° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

¿ CUANDO NOS ENCONTRAMOS ANTE UN FRACCIONAMIENTO DE HECHO? Resolución n.° 1256-2014-SUNARP-TR-L de fecha 03.07.2014: « Procede la inscripción de la regularización de fábrica y la subdivisión fáctica como consecuencia de ella, si de los planos presentados se advierte que parte de la edificación delimita las unidades inmobiliarias resultantes, lo que puede consistir en una pared o cerco perimetral, no quedando duda de que la misma se realiza dentro del procedimiento de regularización de edificaciones.»

¿PROCEDE LA INDEPENDIZACIÓN POR FRACCIONAMIENTO DE FACTO CUANDO EXISTE UN SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL A CARGO DE COFOPRI? Resolución n.° 489-2016-SUNARP-TR-L de fecha 02.03.2016: « No procede inscribir en mérito del procedimiento contemplado en la Ley n.° 27157, la regularización de la subdivisión de un lote integrante de un pueblo joven, cuyo saneamiento físico legal estuvo en fecha posterior a la culminación de la edificación a cargo de COFOPRI, cuando el ente formalizador evaluó que se trataba de un lote y no de dos o más sublotes.»

INDEPENDIZACIÓN POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL *Procede para predios urbanos y predios ubicados en zonas urbanas consolidadas. * «Es de competencia y responsabilidad exclusiva del notario determinar si los planos que se presentan al Registro para inscribir los actos relacionados con los procedimientos no contenciosos de prescripción adquisitiva, títulos supletorios o saneamiento de características físicas tramitadas por aquél, deben ser visados por autoridad municipal o autorizadas por verificador técnico.» Precedente de observancia obligatoria aprobado en el XCIX PLENO del Tribunal Registral.

¿EN EL CASO DE UNA SENTENCIA JUDICIAL DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO, PARA INDEPENDIZAR SE REQUIERE LOS REQUISITOS SEÑALADOS EN EL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS? Resolución n.° 700-2015-SUNARP-TR-L de fecha 22/10/2014: « En los supuestos de declaración de propiedad mediante prescripción adquisitiva de dominio judicial que impliquen la segregación o desmembración de parte de un área inscrita, además de la sentencia consentida que declare el derecho de propiedad, deberá adjuntarse la documentación técnica referida a la independización, esto es, planos y memorias descriptivas en los que conste el área del predio que se desmembra y el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas perimétricas, que haya sido adjuntada al proceso judicial.»