IRPF Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas 1 Evolución del concepto empresario compraventa y arrendamiento de inmuebles Empleado y local Modificación en LIRPF Criterio restrictivo AEAT Criterio Tribunal Supremo acogido inicialmente por el TEAC Rectificación posterior del TEAC Reforma fiscal del 2015 (mayor divergencia entre impuestos) Inseguridad práctica a la espera de nuevos pronunciamientos 1

GANANCIA IRPF 2 Vendedor no empresario Variación de valor Alteración de composición del patrimonio Ganancia patrimonial Importe = Diferencia valor de transmisión y valor de adquisición. Algunas exenciones para vivienda habitual: i) transmisión por mayor de 65 años o en situación de dependencia (sin necesidad de reinversión); ii) daciones en pago en ciertas circunstancias; iii) reinversión La renta tributa por la escala de las rentas del ahorro (en 2015 desaparece la tributación en base general cuando hay menos 1 año de propiedad) Año 2015: 19,5% (hasta 6.000 euros) / 21,5% (de 6.000 hasta 50.000 euros) / 23.5% (en adelante). En 2016 reducción de medio punto en cada tramo 2

GANANCIA IRPF Valor de adquisición Valor de transmisión 3 Importe efectivamente satisfecho / valor a efectos del ISD Mejoras e inversiones Gastos necesarios a la adquisición soportados (notario, registro, comisiones) Tributos inherentes a la adquisición soportados(IVA/ ITP/ AJD/ISD/IIVTNU) Amortizaciones Importe efectivamente satisfecho (y no inferior a valor de mercado) Gastos accesorios la venta soportados (notario, registro, comisiones). Tributos inherentes a la venta soportados (IIVTNU) 3 3 3

GANANCIA IRPF Coeficientes para ejercicio 2014 Coeficientes de actualización (derogado a partir de 2015) Año de adquisición Coeficiente 1994 y anteriores 1,3299 1995 y 31/12/1994 1,4050 1996 1,3569 1997 1998 1,3041 1999 1,2807 2000 1,2560 2001 1,2314 2002 1,2072 2003 1,1836 2004 1,1604 2005 1,1376 2006 1,1152 2007 1,0934 2008 1,0720 2009 1,0510 2010 1,0406 2011 1,0303 2012 1,0201 2013 1,0100 2014 1,0000 Tabla exclusiva para bienes inmuebles no afectos a actividades económicas. Regulación anual en los Presupuestos Generales del Estado. la aplicación de un coeficiente distinto a la unidad, exigirá que la inversión hubiera sido realizada con más de un año de antelación a la fecha de transmisión.

GANANCIA IRPF Régimen transitorio de la disposición transitoria novena LIRPF Para todo tipo de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas adquiridos con anterioridad a 31 de diciembre de 1994. Se establece una reducción para la parte de renta generada en venta de inmuebles con anterioridad al 20 de enero de 2006 (calculado por proporción de días), aplicándole una reducción del 11% por cada año de pertenencia hasta 31 diciembre de 1996 que exceda de dos, redondeado por exceso. En caso de que existan mejoras, se tomará como periodo de permanencia el número de años a partir del momento en que se realizaron. A raíz de la reforma fiscal que entró en vigor a partir de 2015, existe una limitación de 400.000 € de valor de transmisión (acumulable) 5

CASO PRACTICO GANANCIA IRPF en 2014 Compraventa 400.000 € en 1 julio de 1993 B Particular Gastos de B: Préstamo con intereses (int. 50.000). Gastos accesorios: 25.000 ITP; 5.000 notario. Arrendado durante todo el año en 2000, 2001. (nota: valor del terreno 50%) 100.000 de coste por ampliación de la vivienda en 2004 Compraventa 1.110.000 € en 1 de enero de 2014 (nota: 250.000 € corresponden a la ampliación) B Particular C Gastos de B: 5.000 IIVTNU 5.000 gastos notario soportado y comisión (parte vivienda origial) 6 6

CASO PRACTICO GANANCIA IRPF en 2014 Valor de adquisición Valor de transmisión Vivienda original 400.000 X 1,3299= 531.960 ITP y notario (25.000+5.000) X 1,3299= 39.897 Amortizaciones (2000) 6.450 X 1,2560= 8.101,2 (2001) 6.450 X 1,2314= 7.942,53 Adquisición 531.960 + 39.897 – 8.101,2 – 7.942,53= 555.813,27 Vivienda original 1.110.000 – 250.000 = 860.000 IIVTNU 5.000 Otros gastos (notario y comisión) Transmisión 860.000 – 5.000 – 5.000 = 850.000 Ampliación 100.000 x 1,1604= 116.040 Ampliación 250.000 7 7 7

CASO PRACTICO GANANCIA IRPF EN 2014 Ganancia de B: Vivienda original:850.000 – 555.813,27= 294.186,73 Ampliación: 250.000 – 116.040= 133.960 Total: 294.186,73 + 133.960 = 428.146,73 Disposición transitoria 9ª LIRPF 4.586 (días hasta 19-1-2006) /7.490 (núm. días tenencia) = 0,61228. 294.186,73 (ganancia vivienda original, la mejora no se realizó antes de 31 diciembre de 1994) X 0,61228 = 180.124,65 4 (años hasta a 31-12-96) – 2= 2 2 X 11,11%= 22,22% 180.124,65 X 22,22/100 = 40.023,68 428.146,73 – 40.023,68 = 388.123,05 € ( cuota 105.300) 8 8

CASO PRACTICO GANANCIA IRPF 2015 Compraventa 400.000 € en 1 julio de 1993 B Particular Gastos de B: Préstamo con intereses (int. 50.000). Gastos accesorios: 25.000 ITP; 5.000 notario. Arrendado durante todo el año en 2000, 2001. (nota: valor del terreno 50%) 100.000 de coste por ampliación de la vivienda en 2004 Compraventa 1.110.000 € en 1 de enero de 2015 (nota: 250.000 € corresponden a la ampliación) B Particular C Gastos de B: 5.000 IIVTNU 5.000 gastos notario soportado y comisión (parte vivienda original) 9 9

CASO PRACTICO GANANCIA IRPF 2015 Valor de adquisición Valor de transmisión Vivienda original 400.000 ITP y notario (25.000+5.000) = 30.000 Amortizaciones (2000) - 6.450 (2001) - 6.450 Adquisición 400.000 + 30.000 – (6.450 x 2) = 417.100 Vivienda original 1.110.000 – 250.000 = 860.000 IIVTNU 5.000 Otros gastos (notario y comisión) Transmisión 860.000 – 5.000 – 5.000 = 850.000 Ampliación 100.000 Ampliación 250.000 10 10 10

CASO PRACTICO GANANCIA IRPF 2015 Ganancia de B: Vivienda original: 850.000 – 417.100= 432.900 Ampliación: 250.000 – 100.000= 150.000 Total: 432.900 + 150.000 = 582.900 Disposición transitoria 9ª LIRPF (Se presupone que no se han realizado otras ventas en la misma fecha) 4.586 (días hasta 19-1-2006) /7.855 (núm. días tenencia) = 0,58383. 400.000 / 850.000 (valor de transmisión vivienda original) = 0,47059 432.900 (ganancia vivienda original, la mejora no se realizó antes de 31 diciembre de 1994) X 0,58383 x 0, 47059 = 118.936,47 4 (años hasta a 21-12-96) – 2= 2 2 X 11,11%= 22,22% 118.936,47 X 22,22/100 = 26.427,68 582.900 – 26.427,68 = 556.472,32 € (cuota 129.168) 11 11

Caso práctico coeficientes de abatimiento “A” tiene intención de vender los siguientes inmuebles en 2016. ¿le recomendaríais en particular seguir algún orden en dichas ventas? Su vivienda habitual, adquirida por 50.000€ el 1-1-1981. Estima venderla por 150.000€. El local donde desarrolla su profesión como autónomo, adquirido por 100.000€ el 1-1-1992. Estima venderla por 200.000€. Un apartamento en la playa de uso personal, adquirida por 75.000€ el 1-1-1995. Estima venderla por 250.000€. La única vivienda que tenía en alquiler comprada el 1-1-1993, y actualmente con un coste de adquisición (incluidas amortizaciones) de 150.000€. Estima venderla por 350.000€ Solamente a efectos de los cálculos, se entenderá que se venden todos el 01/07/2016 12

CASO PRACTICO COEFICIENTES Ganancias abatibles independientemente: Vivienda personal 9.150 (días hasta 19-1-2006) /12.966 (núm. días tenencia) = 70,57%. 100.000 (ganancia 150.000-50.000) X 70,57% = 70.570 16 (años desde 1-1-1981 hasta a 31-12-96) – 2= 14. 14 años= 100% 70.570 x 100% = 70.570 Vivienda alquiler 4.767 (días hasta 19-1-2006) /8.583 (núm. días tenencia) = 55,54%. 200.000 (ganancia 350.000-150.000) X 55,54% = 111.080 4 (años desde 1-1-1993 hasta a 31-12-96) – 2= 2. 2 x 11,11= 22,22% 111.080 x 22,22% = 24.681,97 13 13

CASO PRACTICO COEFICIENTES Venta vivienda personal primero Valor transmisión vivienda personal = 150.000€ Exención vivienda personal= 70.570 Valor transmisión vivienda alquilada = 350.000€ Suma ventas con coeficiente desde 1 de enero de 2015 = 500.000€ 250.000 / 350.000= 71,43% Exención vivienda alquilada = 24.681,97 x 71,43% = 17.630,34 Beneficio coeficientes abatimiento = 88.200,34 Venta alquilada primero Exención vivienda alquilada = 24.681,97 50.000 / 150.000= 33,33% Exención vivienda personal = 70.570 x 33,33% = 23.520,98 Beneficio coeficientes abatimiento = 48.202,95 14 14

IRPF beneficios fiscales comprador Concepto de vivienda habitual 1. Concepto de vivienda habitual (todavía relevante) “La edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años” (Art. 54 RIRPF). El plazo de permanencia de tres años empieza a contar desde la ocupación. Excepcionalmente no será necesario cumplir ese plazo. Necesidad de causa de necesidad posterior a la adquisición (muerte, matrimonio o separación, cambio de empleo, o de necesidad análogas). Necesidad de ocupación a los 12 meses de su adquisición (A no ser que haya causa de necesidad). 15 15 15

IRPF beneficios fiscales comprador Exención por reinversión de transmisión de la vivienda habitual Exenta la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la actual vivienda habitual (o hasta 2 años antes) si se reinvierte el total del valor de transmisión en el plazo de 2 años. Solo a efectos de la reinversión, si se utilizó financiación ajena para adquisición, el principal del préstamo pendiente descuenta valor de transmisión. - 2 Año de transmisión - 1 + 1 + 2 Plazo para reinvertir Plazo sin ser vivienda habitual Posibilidad de reinversión parcial: ejemplo Adquisición: 120.000 € Transmisión: 350.000 € Reinversión 280.000 € Ganancia obtenida: 350.000 – 120.000 = 230.000 Ganancia exenta: 230.000 X (280.000/350.000) = 184.000 Ganancia gravada: 230.000 – 184.000 = 46.000 € 16 16 16

Caso práctico exención por reinversión IRPF El Sr. X adquirió una vivienda el 30-6-1998 por 115.000 € que ha sido su residencia habitual. En el año 2016 piensa adquirir una nueva vivienda, para lo cual vende el 1-2-2016 la mencionada vivienda por 160.000 €. El adquirente, además se subroga en el capital pendiente del préstamo por un importe de 15.000 €. El 15-3-2016 adquiere una vivienda que va a constituir su vivienda habitual por 120.000 €. ¿Y si la nueva vivienda que adquiere el señor X se encuentra en el extranjero? ¿Y si en vez de adquirir la nueva vivienda lo hubiera hecho en 2017 o en 2018? ¿Y si la reinversión la paga a plazos: 25% al contado, 25% en 2017 y 50% en 2019 ? ¿Cambiaria algo si a su vez la venta se ha realizado a plazos? ¿Qué ocurriría si en vez de subrogarse el adquiriente, se destina un importe adelantado por el comprador a la cancelación del préstamo? ¿Qué ocurriría si en vez de adquirir una vivienda, como prometió en la declaración de IRPF, se va a vivir de alquiler? 17

Deducción vivienda habitual IRPF 1. Régimen transitorio Adquisición de la plena propiedad o satisfacer cantidades para la rehabilitación o construcción antes de 01/01/2013. Como regla general, haber podido deducir cantidades en 2012 (cuestión operaciones con pago aplazado) 2. Cuantía Base de deducción Cantidades desembolsadas en la compra del inmueble, incluidos los gastos y tributos. Si se utiliza financiación ajena, intereses y capital amortizado Base máxima 9.040 euros. Conceptos que minoran la base: deducciones anteriormente practicadas / ganancia exenta por reinversión. Tipo: 7,5% estatal CCAA. Cataluña 7,5% (régimen transitorio especial 9%) 18 18 18

Caso practico deducción vivienda habitual Supuesto: Adquisición vivienda habitual (A) en 2012: 60.000 Transmisión vivienda habitual (A): 160.000 Cantidad invertida en nueva vivienda habitual (B) : 160.000 (60.000 en 2012, 60.000 entre 2013 y 2015; y 40.000 en 2016) Inversiones en vivienda (A) con derecho a deducción: 50.000 Inversiones en vivienda habitual (B) con derecho a deducción en 2012 60.000* – 50.000 – 10.000 (160.000-60.000; Quedan 90.000) = 0 Inversiones en vivienda habitual (B) con derecho a deducción en 2013/15 60.000* – 60.000 (160.000-60.000-10.000; Quedan 30.000) = 0 Deducción en 2016 40.000 – 30.000 10.000 > 9.040. Base deducción 9.040 Cuota estatal: 9.040 X 7,5/100 = 678 Cuota autonómica (tipo general Cataluña)= 9.040 X 7,5/100 = 678 Total deducción: 678 + 678 = 1.356 19 19 19