Operaciones Inmobiliarias

Presentación del tema: "Operaciones Inmobiliarias"— Transcripción de la presentación:

1 Operaciones Inmobiliarias

2 Introducción El presente documento tiene por objeto analizar la tributación de las operaciones inmobiliarias desde el punto de vista del IVA, ITP, e IRPF. Para ello se partirá de un supuesto práctico que analizará la fiscalidad de todas las posibles fases que existan una vez que un edificio ha sido construido y terminado por el promotor. Por tanto en primer lugar, analizaremos desde el punto de vista del IVA y del ITP la fiscalidad de la transmisión de ese edificio por un promotor a un particular o empresa distinguiendo la tributación en caso de que lo que se transmita sea un local o una vivienda. Asimismo veremos la fiscalidad en las segundas y ulteriores entregas de esos inmuebles. Y por último estudiaremos la incidencia de estos impuestos en caso de que los mismos sean arrendados. En segundo lugar, veremos desde el punto de vista del IRPF el tratamiento fiscal de la vivienda habitual, así como el tratamiento fiscal que en dicho impuesto se da al arrendamiento de bienes inmuebles. Así como la incidencia de las obras de reforma de los mismos. Al efecto se analizará la fiscalidad de las obras posteriores de albañilería, pintura, fachadas etc de esos inmuebles que tenemos en propiedad, distinguiendo lo que son obras de inversión o mejora y analizando la recientes DGT sobre el tema. Y por último, estudiaremos la tributación en caso de que dichos inmuebles fueran transmitidos a un tercero y las consecuencias que se desprenden en caso de considerar que lo que transmitimos es la vivienda habitual.

3 IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO vs IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES

4 Hecho imponible Concepto de hecho Imponible (Art.4. Uno LIVA):
Entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan a favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las Entidades que las realicen. Concepto de Empresario o profesional (art.5 LIVA): Arrendadores de bienes. Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación, cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente. Discusión sobre el concepto de urbanización TSTEACDGT: necesidad de inicio físico de las obras preparación material del suelo. >> Si la transmisión del terreno se realiza sin incorporar costes de urbanización (material), haciéndose cargo el adquiriente de todos los costes, no cabe considerar que el transmitente lo ha urbanizado. AN: bastaría con la aprobación del Plan Parcial. Construcción de vivienda para uso propio y posterior transmisión a tercero: no consideración de empresario si se acredita la intención inicial de destinarla a uso propio.

5 Concepto de Entregas de bienes (art. 8 LIVA)
Con carácter general, transmisión del poder de disposición sobre una cosa. Supuestos especiales: (art. 8.Dos LIVA): Ejecuciones de obra que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de una edificación y las que el contratista aporte materiales cuyo coste exceda el 20% de la BI. Cesión de bienes en virtud de contratos de: venta con pacto de reserva de dominio o condición suspensiva. arrendamiento-venta y asimilados. arrendamiento con opción de compra desde el momento en que el arrendatario se comprometa a ejercitar la opción. Arrendamiento de bienes con cláusula de transferencia de la propiedad vinculante. Transmisión de bienes en virtud de norma o resolución administrativa o jurisdiccional, incluida la expropiación forzosa. Aportaciones no dinerarias de elementos del patrimonio empresarial a sociedades o comunidades de bienes y las adjudicaciones de éstas en caso de liquidación o disolución

6 Operaciones asimiladas a las entregas de bienes: Autoconsumos (art
Operaciones asimiladas a las entregas de bienes: Autoconsumos (art. 9LIVA) Autoconsumo externo: Operaciones realizadas sin contraprestación Transferencia de bienes corporales del patrimonio empresarial al patrimonio personal del sujeto pasivo. >> Ejemplo: sujeto pasivo cuya actividad consiste en la promoción y venta de edificaciones que transfiere una edificación a su patrimonio particular. Autoconsumo interno: cambio de afectación de bienes corporales de un sector a otro diferenciado de la actividad empresarial o profesional, Concepto de sector diferenciado de la actividad. No hay autoconsumo sujeto al IVA cuando el sujeto pasivo no tuvo derecho a deducir el IVA soportado en la adquisición de los bienes que posteriormente se transfieren al patrimonio personal o a un sector diferenciado de la actividad.

7 COORDINACIÓN ENTRE EL IVA y EL ITP/AJD
Art. 4. LIVA y Art. 7.5 Ley del ITP-AJD: No están sujetas a TPO las operaciones sujetas al IVA. Excepciones: Es decir, tributarán por TPO Entregas y arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución o transmisión de derechos reales de goce o disfrute sobre ellos, cuando estén exentos del IVA, salvo en los casos en que el sujeto pasivo renuncie a la exención (art.20 Doa LIVA). Transmisiones de valores del art º y 2º de la Ley del Mercado de Valores (tributan por TPO) Entregas de inmuebles incluidos en la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial cuando su transmisión no quede sujeta al IVA.

8 Tributación de las operaciones inmobiliarias en IVA e ITP

9 Tributación de las operaciones inmobiliarias en IVA e ITP

10 Tributación de las operaciones inmobiliarias en IVA e ITP

11 Alquileres de Locales: Obligaciones Formales IVA.
Modelo 303, 340, 311 Modelo 390. Declaración Resumen Anual Plazos de Presentación: Del 1 al 20 De Abril, Julio, Octubre Ultimo trimestre y Resúmen Anual hasta el 30 de Enero Personas Jurídicas + Personas Fisicas (E/P)

12 IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS Tema 4

13 IRPF. Hecho imponible El Hecho Imponible, en el IRPF, es la obtención de renta por parte del contribuyente. Los elementos que integran la renta del obligado tributario en el IRPF son los siguientes: Rendimientos del trabajo (R.T.). Rendimientos del capital inmobiliario (R.C.I). Rendimientos de capital mobiliario. (R.C.M). Rendimientos de actividades económicas (R.C.A). Ganancias y pérdidas patrimoniales (G.Y.P.). Imputaciones de renta establecidas por ley (I.R).

14 1.-Compra Vivienda Habitual
Qué se entiende por Vivienda Habitual? Qué impuestos se pagan en la compra? Tengo derecho a deducción por adquisición de Vivienda Habitual? Qué ocurre si hago reformas? Qué impuestos pago por tenerlo? Ibi

15 2.- Compra de 2ª Residencia: casa en la playa
Que impuestos se pagan en la compra? Qué impuestos se pagan por el uso y disfrute de dicha vivienda? IRPF e IBI Qué ocurre si no disfruto de mi vivienda y la alquilo?

16 3. Compra Local de negocio
Que impuestos se pagan en la compra? Iva o Itp Qué impuestos se pagan por el uso y disfrute de dicho Local? Si soy un abogado (p.física) Si soy un despacho de abogados (p.jurídica SL). Qué ocurre con las obras de reforma del despacho?

17 4.- Arrendamiento de Inmuebles
Distinguir entre Rendimientos del Capital Inmobiliario y Rendimientos de Actividades Económicas. Normas para calcular el rendimiento del Capital Inmobiliario. Deducciones aplicables para el arrendador en el caso de Arrendamiento de Viviendas ( Deducción del 60 ó 100%) Tratamiento fiscal de las obras de Reforma de los inmuebles?

18 Alquileres de Locales: Obligaciones Formales
Modelo 115. Declaración Trimestral o Mensual Modelo 180. Declaración Resumen Anual Plazos de Presentación: Del 1 al 20 De Abril, Julio, Octubre y Enero (Trimestral) De cada mes para declaraciones mensuales. Modelo 180: hasta el 30 de Enero Alquileres

19 5.- Venta de Inmuebles Qué ocurre cuando transmitimos dichos inmuebles INTER VIVOS? IRPF: Se produce una Ganancia Patrimonial. Reglas de Calculo: Valor de Transmisión (-gastos) – Valor de Adquisición (+ gastos). Otras reglas de Cálculo: Aplicación de coeficientes de actualización Aplicación de coeficientes de abatimiento Distinguir el tratamiento fiscal diferenciando: Si es Vivienda Habitual: Se produce una ganancia patrimonial que puede gozar de: Exención > 65 años; Exención por reinversión Si NO es la Vivienda habitual (otras viviendas o locales) . Se produce una Ganancia Patrimonial que tributa en su integridad salvo que se apliquen los coeficientes de abatimiento (=inmuebles adquiridos antes de 31/12/1994) IIVTNU o Plusvalía Municipal: sujeto pasivo: el vendedor Qué ocurre cuando transmitimos dichos inmuebles MORTIS CAUSA? ISD IIVTNU o Plusvalía Municipal