Conceptos y herramientas para valuación de proyectos

Hoja de ruta: DÍA 1 ¿De que hablamos cuando hablamos de economía? ¿Qué me aporta para evaluar un proyecto? Resultado económico, proyección financiera ¿es lo mismo? Algunas metodologías y herramientas para valuar un proyecto. Planteo de caso práctico DÍA 2 Repaso conceptos fundamentales Impuestos. Nociones básicas y como impactan en la evaluación del proyecto Propuesta resolución del caso práctico. Análisis y conclusiones

Idea de Estado Gobierno del Estado Gobernantes ascetas El primer “comunista”

Condena “ética” del interés Moneda para intercambio no acumulación Precio “justo” Relación inversa utilidad / precio. Porque?

Dinero. Ético? Precio justo. Derecho al “justo precio de mercado” Moral y mercado Condena al interés

Y entonces….¿de que hablamos cuando hablamos de Economía? Dos temas fundamentales PRECIOS (Valor)/) y DISTRIBUCIÓN de los beneficios (Salarios-Beneficios-Intereses) Procesos de producción y distribución de bienes «escasos» entre los sujetos (agentes económicos) y los efectos que se derivan de estos procesos La economía maneja números, matemática, es entonces una ciencia exacta ? NO !!. La modelización matemática es una herramienta de estudio que simplifica y asume supuestos para facilitar estudio. (ceteris paribus / mercado perfecto !?) Se nutre de conocimientos y nociones de psicología, filosofía, política e historia. Es una ciencia SOCIAL (estudia COMPORTAMIENTOS HUMANOS) Dos grandes campos de estudio: MICROECONOMIA (comportamiento individual de agentes económicos: empresas, empleados, consumidores) y MACROECONOMIA (cuentas nacionales: PBI, crecimiento, inflación, empleo, balanza pagos)

Historia de la Economía John Galbraith, Economista norteamericano (1908-2006)

Arquitecto UBA que cursó GDP JEFE de Arquitecto UBA que cursó GDP

Voy a evaluar un proyecto, ¿que me aporta la Economía entonces? Nada más y nada menos que algunos factores esenciales para hacer una buena evaluación, Base para los supuestos macro de la proyección (nivel de actividad, demanda, tipo de cambio, etc.) Base para los supuestos micro de la proyección (datos del sector económico) Conocer el «humor» y aversión al riesgo que puede tener el potencial inversor

Tengo un gran negocio ! El asunto es así… Lo vendemos a $ 100 Y lo puedo comprar a $ 60 Nos hacemos en un pase manos !!! $ 40 Precio Costo Resultado ECONÓMICO Que bueno, contame un poco más como es el asunto… Quedate tranquilo tengo todo arreglado… es pan comido… Para asegurarme que podamos facturar ese precio arreglé que nos paguen a 3 meses… Y con los contactos que tengo en el Once, di con un chino que me hace precio, lógicamente el asunto es contado rabioso. Pero…..ups!

No es lo mismo un peso hoy que un peso mañana!! Mes 1 2 3 Ingreso 100 Costo -60 Neto Neto acumulado 40 Resultado económico Flujo financiero – factor tiempo Está bárbaro, pero yo no tengo una moneda para comprar… Cómo hacemos? Que macana! No pensé en esto…pero quedate tranquilo tengo un amigo que me puede bancar. Mes 1 2 3 Ingreso 100 Costo -60 Préstamo 60 -6 -66 Neto 34 Neto acumulado -12 22 Resultado económico incluyendo resultado financiero No es lo mismo un peso hoy que un peso mañana!!

Criterios/ Metodologías para evaluación y valuación de inversiones Existen diversas metodologías y enfoques cada una con ventajas y desventajas Podrían agruparse en tres categorías Métodos cuantitativos (flujo de fondos, VAN, TIR, Recupero) Valuación relativa (comparables) Valuación contingente (opciones) Para el caso de proyectos la metodología más recomendable es el flujo de fondos (recuerden «El gran negocio») descontado (y esto que es?...ahora vamos a eso..)

Conozcamos al VAN: un concepto 100% intuitivo disfrazado de difícil… Caso: «Se me quemó el rancho…» Costo tierra $50.000 Indemnización cobrada $300.000 HOY tengo $350.000 Costo construcción Valor venta 1 año ESTIMADO $500.000 La regla de oro VAN positivo ME GUSTA VAN negativo NO PONGO UN PESO HOY -$350.000 EN UN AÑO $500.000 VAN $50.000 POSITIVO 25% $400.000

DIFERENCIAL POR RIESGO Todo muy lindo pero...como determino la tasa que uso para descontar (traer a HOY) el flujo de fondos? COSTO DE OPORTUNIDAD + DIFERENCIAL POR RIESGO (SI EXISTE..) = TASA DE DESCUENTO

Resumiendo entonces, vimos el concepto de valor presente de un flujo financiero, conocido como Valor Actual Neto (VAN) o Net Present Value (NPV) HOY FUTURO 1 2 3 VP 0 VF1 VF2 VF3 VP 1 VP 2 VP 3 VAN +

La Tasa Interna de Retorno (TIR), un primo hermano del VAN La TIR es la tasa a la cual el VAN me da cero Y en castellano esto que significa ?? La TIR es ni más ni menos que la tasa de rentabilidad real del flujo analizado Veamos un poco, volvamos a las «cenizas» del caso anterior… Dos puntos interesantes para tener presentes y reforzar el concepto: Cualquier tasa que aplique para calcular el VAN mayor a 43% me dará VAN negativo y, cualquier tasa menor a 43%, VAN positivo TIR es siempre una tasa, mientras que VAN es siempre una magnitud (moneda) HOY -$350.000 EN UN AÑO $500.000 43% TIR $350.000 VAN $0

Un caso práctico para repasar y fijar conceptos Caso: « Emprendimiento Conventillo Chic»

Datos básicos M2 totales $5.000 M2 vendibles $4.500 Costo terreno (total) $2.000.000 Forma pago terreno 30% anticipo / 70% mes 6 Horizonte planificación 12 meses Precio venta $/m2 $2.500 Plazo de venta Se estima vender 50% en mes 11 y 50% en mes 12 Condición de pago Contado 100% al momento de la venta Costo construcción $/m2 500 Totalmente tercerizada. Valor sin IVA (ME factura con IVA) Plazo obra 10 meses Avance lineal inicia mes 1 (10% c mes) Comisión GDP 5% Sobre costo consutrucción sin IVA (pari passu constructor) Comisión inmobiliaria 2% sobre precio venta sin IVA (se pago al cobrar venta) Tasa IVA 21% Tasa IIGG 35% Tasa IIBB 3% A efectos de simplificar se asume que impuestos se pagan en mismo mes que se determinan Honorarios contador 100 Por mes (12 meses) Honorarios escribanía 1% Sobre el valor de venta sin IVA Tasa de descuento Tengo dos alternativas de inversión (costo oportunidad) Plazo fijo en BNA en pesos a un año rinde 28% (ojo tasa anual) Bono soberano Ucrania rinde a un año 47% (ojo tasa anual) Proyectar a valores constantes (no se asume inflación ni ajustes de precios y costos)

Determinar Precio venta $/m2 VAN para tres escenarios Base $2.500 Optimista $3.000 Pesimista $2.000 TIR para los tres escenarios Mes de recupero financiero de la inversión Máxima exposición financiera (monto máximo a desembolsar antes de recupero) Para pensar: ¿Qué efecto tendría sobre VAN y TIR si se vendiera por esquema de preventa a igual precio? ¿Qué efecto tendría sobre VAN y TIR si el terreno se pudiera pagar con m2 obra terminada a igual valor de venta? ¿Cuál sería la máxima tasa de financiamiento que estaría dispuesto a pagar en el caso base? ¿Qué efecto tendría sobre VAN y TIR conseguir financiamiento?

(POR HOY...) GRACIAS POR LA PACIENCIA !!

PREGUNTAS Y RESPUESTAS avenneri@bafcapital.net.ar 15 5328 2607