El Fideicomiso como herramienta en el Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios

FIDEICOMISO Concepto: La fiducia es un negocio jurídico en virtud del cual una persona natural o jurídica llamada FIDEICOMITENTE entrega uno o más bienes a otra persona FIDUCIARIO, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos y cumplir una finalidad determinada, a favor del contribuyente o de un tercero llamado BENEFICIARIO o FIDEICOMISARIO Base Legal: Código de Comercio Art. 766 al Art. 769

RAIZ ETIMOLOGIA Proviene de la palabra latina “FIDES” la cual significa FE o CONFIANZA. Se refiere a la relación que existe entre el Fideicomitente (cliente) y el Fiduciario ( Banco o Financiera); a la fe que deposita el Fideicomitente en que el actuar del Fiduciario será de acuerdo a sus instrucciones. El Fiduciario debe mantener una separación total entre su patrimonio y los bienes que se le transmitan o encarguen en fideicomiso Base Legal: Art. 41 Ley de Bancos y Grupos Financieros

FINES DEL FIDEICOMISO Para constituir un fideicomiso lo más importante es definir el fin que se persigue. Debe quedar muy claro dentro del contrato, si: Desea proteger sus bienes Desea garantizar con sus bienes Desea que le administren sus bienes

ELEMENTOS PERSONALES FIDEICOMITENTE: Propietario de los bienes, transmite el dominio de los bienes hacia el fiduciario. Puede conservar el derecho de girar instrucciones. FIDUCIARIO: Un Banco o Sociedad Financiera, quien tendrá el dominio, más no la disposición de los bienes. FIDEICOMISARIO: Quien recibirá los frutos de los bienes a lo largo del Fideicomiso y/o los bienes, al finalizar el plazo / fines de éste.

ELEMENTOS MATERIALES El patrimonio puede estar integrado por: Toda clase de bienes muebles, inmuebles, que estén en el comercio de los hombres, que sean lícitos. De igual forma pueden aportarse derechos y otros bienes intangibles.

TIPOS DE FIDEICOMISOS De administración De inversión De garantía Mixtos

FIDEICOMISO DE ADMINISTRACIÓN Se constituye para desarrollar una labor administrativa y obtener el cumplimiento de una finalidad especifica determinada por el Fideicomitente: Administración de recursos Administración de bienes y/o servicios

FIDEICOMISO DE INVERSION Mediante este fideicomiso, se reciben fondos de el/los fideicomitentes, con el encargo de invertirlos en valores que de acuerdo a la legislación y su experiencia, reúnan la mayor seguridad y el mejor rendimiento del mercado financiero.

FIDEICOMISO DE GARANTIA “La garantía está vinculada al concepto de seguridad, de protección, contra uno o más riesgos. La garantía es un medio para que una persona prevenga o se resarza de un riesgo o de una perdida” ( Manrique Nieto) “Se presenta en todos aquellos supuestos en los cuales el deudor transfiere bienes a la entidad fiduciaria con el objeto de respaldar el cumplimiento de una obligación principal a favor de un tercero para que, en el evento de que no se satisfaga oportunamente, proceda a venderlos y destinar su producto a la cancelación de la deuda” Sergio Rodríguez Azuero

DERECHOS REALES DE GARANTIA EN GUATEMALA Hipoteca Cédulas Hipotecarias Prenda Fideicomiso de Garantía

CREDITOS GARANTIZADOS CON FIDEICOMISO Cuando el Código de Comercio le otorga al fideicomiso en garantía los efectos de una garantía real, lo que quiere decir es que el acreedor garantizado, o sea, el beneficiario, tiene pago preferencial sobre los bienes que constituyen la garantía porque los demás acreedores no pueden perseguir estos bienes que salieron de la propiedad del deudor. La finalidad es que los bienes del patrimonio autónomo respondan por el incumplimiento, y que, con el producto de la subasta, se cancele la deuda que se tiene con el acreedor.

ASPECTOS IMPORTANTES A ESTABLECER EN LOS FIDEICOMISOS DE GARANTIA 1.Valuación del bien al momento de constituirse el fideicomiso y en forma periódica, según la naturaleza del crédito garantizado 2.Determinación del eventual precio de venta 3.Determinación del eventual plazo de venta 4.Determinación de las reglas sobre la tenencia del bien 5.Determinación del procedimiento definitivo y exacto a seguir, en caso de subasta publica notarial del patrimonio en garantía

VENTAJAS PARA EL ACREEDOR 1.Se libera del costo administrativo de ejecutar la garantía por la vía judicial 2.Agiliza la recuperación de su capital 3.El procedimiento de subasta pública ante notario garantiza el pago de la deuda 4.Mejora la información sobre el comportamiento del deudor

SUBASTA PUBLICA NOTARIAL INCUMPLIMIENTO FIDEICOMISARIO ACREEDOR SOLICITUD / CERTIFICACIÓN CONTABLE FIDUCIARIO 1RA. NOTIFICACION NOTARIAL 8 – 15 días 2da. NOTIFICACIÓN NOTARIAL SUBASTA NOTARIAL ACTA DE ADJUDICACIÓN / TRASLADATIVA DE DOMINIO NUEVA SUBASTA

EJEMPLO UNO APLICACIÓN DEL FIDEICOMISO A DESARROLLOS INMOBILIARIOS PROPIETARIO “A” APORTA BIEN FIDEICOMISO PROPIETARIO “B” APORTA BIEN FIDEICOMISO PROPIETARIO “ C” APORTA BIEN FIDEICOMISO PROPIETARIO “D” APORTA BIEN FIDEICOMISO FIDUCIARIO RECIBE BIENES EN FIDEICOMISO Y CONSTITUYE NUEVA FINCA a)Se vende la propiedad a un mejor precio b)Se desarrolla proyecto Inmobiliario FIDEICOMISO PAGA A PROPIETARIO “A” FIDEICOMISO PAGA A PROPIETARIO “B” FIDEICOMISO PAGA A PROPIETARIO “C” FIDEICOMISO PAGA A PROPIETARIO “D”

EJEMPLO DOS APLICACIÓN DEL FIDEICOMISO A DESARROLLOS INMOBILIARIOS DESARROLLADOR (FIDEICOMITENTE) Constituye Fideicomiso de Administración y Garantía FIDUCIARIO Recibe Tierra y Garantiza a Banco Acreedor (FIDEICOMISARIO) 1.Desmembra tierra 2.Aportan lotes individuales al fideicomiso Se desarrolla y comercializa proyecto Banco Acreedor libera propiedades individualmente FIDUCIARIO 1.Maneja flujos producto de las ventas individuales 2.Recibe carteras en garantía FIDUCIARIO 1.Paga crédito a Banco Acreedor 2.Traslada remanente a Desarrollador CLIENTE Paga totalidad del bien Fiduciario devuelve la propiedad al comprador SI NO CLIENTE No paga totalidad del bien Fiduciario realiza PUBLICA SUBASTA NOTARIAL DEL BIEN

! GRACIAS POR SU ATENCION ! CONTACTOS Ignacio Lejarraga – Gerente General Alfredo Santos – Asesor Legal Naty de Segura – Gerente de Fideicomisos