Modelos Financieros no Tradicionales

Temática Condiciones de mercado: Expo casa. Expo Construcción. Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples. Limitantes. Conclusiones del Taller.

Expo – casa 2010

Condiciones de Financiamiento Prima: en promedio 20% del valor del avalúo. Cuota mensual en promedio un 30% del Ingreso. Cuota mensual: ₵9.375 por millón Salario Obrero Construcción: ₵ 179.504

Metros cuadrados (promedio) Opciones de vivienda Rango de Precio Cantidad de Proyectos Metros cuadrados (promedio) No. Cuartos (Promedio) Precio menor 26.000.000 ($50.000) 1 50 Acabados básicos 2 De $50.001 a $99.999 4 71 vivienda 60 apartamentos 2, 5 vivienda 2 apartamento De $100.000 a $149.999 15 123 vivienda 70 apartamento 2,67 vivienda 1 apart. (SJ Centro) De $150.000 a $199.000 13 166 vivienda 108 apartamento 2,9 vivienda 2,33 apartamento De $200.000 a $299.000 6 188 vivienda 97 apartamento 3 Mas de $300.000 250 vivienda 200 apartamento Total de proyectos: 41 Fuente: Expo Casa 2010

Acceso a la vivienda Decil 2009 Salario promedio bruto familiar Salario promedio neto familiar Relación cuota - ingreso Crédito Máximo 1 105.245 95.773 28.732 3.064.747 2 128.231 171.290 51.387 5.481.280 3 239.022 217.510 65.253 6.960.320 4 309.113 281.293 84.388 9.001.387 5 355.892 323.862 97.159 10.363.627 6 468.874 426.675 128.003 13.653.653 7 562.329 511.719 153.516 16.375.040 8 701.179 629.774 188.932 20.152.747 9 967.167 843.397 253.019 26.988.693 10 2.017.912 1.641.963 492.589 52.542.827 Bono de vivienda Estrato 1,5 Se requieren opciones reales Opción real Fuente: Encuesta de Ingresos y Hogares, 2009. INEC

Expo construcción y vivienda 2011

Condiciones de financiamiento Prima: en promedio 18% del valor del avalúo. Cuota mensual en promedio un 32% del ingreso Pago: ¢8.152 por millón. Salario Obrero Construcción : ¢ 187.043 Fuente: Expo Construcción y vivienda 2011

Cantidad de Proyectos de acuerdo al precio Fuente: Expo Construcción y vivienda 2011

Opciones de vivienda Tipos de vivienda % M2 Prom. Nº cuartos 3 2,8   Tipos de vivienda % M2 Prom. Nº cuartos $50.000 o Menos ¢25.000.000 3 2,8 75,00 2,67 De $50.001 a $99.999 ¢25.000.500 a ¢49.999.500 13 12,1 79,78 2,44 De $100.000 a $149.999 ¢50.000.000 a ¢74.999.500 36 33,6 102,45 2,35 De $150.000 a $199.999 ¢75.000.000 a ¢99.999.500 24 22,4 138,22 2,38 De $200.000 a $299.999 21 17,8 180,37 Mas de $300.000 19 11,2 276,25 2,91 Total 107 100 140,62 2,53 Fuente: Expo Construcción y vivienda 2011

Acceso a la vivienda Decil Salario Salario Neto Cuota máxima Crédito en colones 1 122.460,00 111.438,60 35.660,35 4.374.429,83 2 259.081,00 235.763,71 75.444,39 9.254.708,93 3 319.910,00 291.118,10 93.157,79 11.427.599,61 4 413.355,00 376.153,05 120.368,98 14.765.576,05 5 528.295,00 480.748,45 153.839,50 18.871.381,75 6 631.126,00 573.112,06 183.395,86 22.497.038,67 7 752.974,00 671.808,94 214.978,86 26.371.302,85 8 962.551,00 839.888,76 268.764,40 32.969.136,80 9 1.357.234,00 1.139.847,84 364.751,31 44.743.781,75 10 2.697.564,00 2.158.498,64 690.719,56 84.730.074,19 Bono. Sin opción Vivienda Social Opción Fuente: Encuesta Nacional de Hogares, 2010 INEC

Incluyendo el Bono de Vivienda Por estratos Vivienda de ¢17.000.000 Cuota: 157.300 Canasta básica para 4 personas: ¢152.000 Ingreso Familiar Monto del Bono Crédito Máximo Disponible Bono y Crédito Ingreso Disponible 191.962 5.300.000 5.001.000 10.301.000 383.924 4.638.000 10.002.000 14.872.000 575.886 3.313.000 15.003.000 19.801.000 266.586 767.848 1.988.000 19.670.000 24.064.000 458.548 959.810 1.819.000 24.121.000 28.822.000 650.510 1.151.772 1.650.000 28.322.000 33.302.000 842.472 Cuadro de Elaboración Propia con Datos del BANHVI y Expo Construcción

Opciones en el tiempo Vivienda de 120 m2 en zona rural, Apartamento 90 m2 en zona urbana. Fecha Precio Prima Mensualidad Ingreso Estrato Dólares Colones Enero/00 55.600 16.677.220 3.335.444 106.734 355.780 6 Enero/05 71.000 32.836.080 6.567.216 210.150 700.503 7 Ag/2010 134.700 75.546.495 15.109.299 483.497 1.611.658 9 Mar/2011 131.630 65.815.000 12.365.111 459.219 1.530.731

Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples

Familias sin acceso a vivienda propia *Incluyen datos de viviendas alquiladas, cedidas y prestadas. Cuadro de Elaboración Propia con Datos INEC, 2009

Evolución de la vivienda ocupada y formación de hogares Cuadro de Elaboración Propia con Datos INEC

Crecimiento de los principales tipos de vivienda (2000 al 2009) Cuadro de Elaboración Propia con Datos INEC

Evolución de los principales tipos de vivienda Cuadro de Elaboración Propia con Datos INEC

Déficit Habitacional De acuerdo con datos de Fuprovi (2010) el déficit habitacional creció durante el 2009, al pasar la situación de un faltante de 176 mil viviendas a 187 mil del 2008 al 2009. El crecimiento del mismo es de 6,16%, el cual es mayor al crecimiento de la población nacional el cual es de 1,31%.

Limitantes

Para el Desarrollador Algunas situaciones del entorno para el desarrollador de vivienda son: Ausencia de un producto financiero desarrollado para proveedores. Normativa de SUGEF define el marco de acción de las entidades financieras.

Desarrollador Las entidades financieras no tienen estudios de mercado que definan el valor de una obra vertical, dado el valor del terreno donde se construye. Tener un alto porcentaje del proyecto pre-vendido antes de ser financiado/construido. Bajo porcentaje de financiamiento dado el valor del avalúo. Altos costos de honorarios de abogados, formalización de créditos y los avalúos.

Desarrollador Restricción al prestamista de un máximo del 20% del patrimonio, a un grupo de interés económico. Si el grupo económico tiene varios proyectos puede tener problemas en demostrar la capacidad de pago.

Consumidor Final Se definen tres grupos de acuerdo a su capacidad de pago: Menores Ingresos Clase Media Baja Clase Media Media

Consumidor Final Hay un amplio sector de la población, que no tiene opción de adquirir vivienda a través del mercado financiero. Hay una brecha entre los ingresos de una gran parte de la población y el valor de la vivienda/financiero requeridos para obtener vivienda. Altos costos de formalización del préstamo.

Consumidor Final La variabilidad de las tasas de interés, es un riesgo a la hora de endeudarse. La ausencia de un mercado secundario desarrollado, dificulta la titularización y por ende las opciones financieras a tasas fijas. Ausencia de opciones alternativas como leasing de vivienda. Carencia de recursos disponibles, obtenidos con prestamos “baratos”.

Conclusiones del Taller

Propuestas Necesidad de una política pública que incluya a todas las clases sociales y no sólo a los de menores recursos. Se propone un mercado de fondos de desarrollo inmobiliarios consolidado, que genere un mayor movimiento de inventarios. Existen riesgos de no colocación de vivienda para el desarrollador, al haber barreras de entrada para el consumidor final.

Propuestas En el desarrollo de proyectos de construcción vertical, la utilización de los fondos de desarrollo inmobiliario se convierten en una herramienta, dado el monto de la inversión, la capacidad de pago del desarrollador y las regulaciones prudenciales de la SUGEF Se propone que las soluciones de vivienda sobre los ¢67,5 millones, obtengan los mismos beneficios de exoneración que vivienda social.

Propuestas Las instituciones financieras, pueden diferenciar las condiciones de financiamiento. Deben buscarse recursos de bajo costo para destinar al desarrollo de viviendas, con lo cual es necesario que se equilibre la rentabilidad con el riesgo.

Propuestas Deben estudiarse esquemas que permitan utilizar los fondos de pensiones, la titularización, el leasing y las UDES, como opciones de financiamiento. Debe re-evaluarse conceptualmente el esquema de subsidio actual.

Propuestas El grupo de trabajo se compromete a seguirse reuniendo, con el fin de definir las estrategias que generen opciones de financiamiento, a las familias clase media hacia abajo, bajo la perspectiva de una alianza público privada. La discusión inicial se centrará en: Búsqueda de opciones que permitan a las familias solucionar la limitación que representa el ahorro de la prima. Disminuir los costos de transacción del crédito.

Mónica Castillo Cámara Costarricense de la Construcción Muchas Gracias Mónica Castillo Cámara Costarricense de la Construcción