Normativas alternas para densificar

Introducción Resultados del eje temático de Normativas para densificar: Realizar un diagnóstico técnico-legal: Sugerencias específicas para mejorar y reformar normativa vigente sobre construcción de vivienda. Modificaciones: Para permitir densificación de la vivienda vertical y en propiedad horizontal; hacerla más accesible para todas las clases sociales. Recomendaciones: Para conseguir disminución de costos y mayor crecimiento de opciones de vivienda. Propuestas que trasciendan a instituciones del Gobierno: Para reformar la normativa, modernizándola y adaptándola a las necesidades de hoy.

I. Propuestas Generales: Promover, a nivel gubernamental, la construcción de soluciones verticales en centros de población donde existe infraestructura. Impulsar el repoblamiento y renovación urbana de las ciudades, con la inclusión de una zonificación que permita la construcción vertical de edificios altos, en los planes reguladores.

II. Propuestas Específicas: Permitir ductos verticales viajando por áreas privadas, donde al menos en dos niveles este ducto tenga acceso por un área común y, además, eliminar canoas o sobre losas para cubrir tuberías horizontales: Propuesta: Reformar los Arts. 58 y 60 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Justificación: Optimización del sistema mecánico y del diseño de planta. Rápida identificación y solución de problemas (P.e. fugas).

Fotografías que ilustran la propuesta anterior, en la construcción de viviendas en Colombia: Área de Cocina:

b. Referencia de baños:

II. Propuestas Específicas: 2. Cambio en aplicación de retiros laterales y posteriores, para edificios altos con ventanas en esa colindancia: Propuesta: Reforma al Reglamento de Construcciones, Cap. IV, Art. VI. 3.8.2 Retiro posterior (patio) y Art. VI.3.8.3. Retiro lateral. Justificación: Establecer un máx. de 10m al retiro, a partir de nivel 8. Para edificios de menos de 7 niveles, mantener retiro escalonado. Privacidad no se ve afectada, mejora diseño urbano, iluminación y ventilación. 3. Permitir aplicación de NFPA-101, para cálculo de cantidad de escaleras de emergencia: Propuesta: Reformar Art. 2 inciso c), del Decreto 22088-S Reglamento sobre Escaleras de Emergencia y el Reglamento de Construcciones, Art. IV. 26.3. Justificación: Determinar cantidad de escaleras, no por área de cada nivel, sino por población servida. Aplicar factor de ocupación NFPA-101. El Reglam. de Construcciones dispone múltiples escaleras = grandes costos en diseño.

II. Propuestas Específicas: 4. Instalación de mediciones de servicios públicos en cada piso, mediante tecnología remota o sistemas prepago: Propuesta: Se requieren reformas en los reglamentos o disposiciones internas de la compañías que proveen servicios, para permitir utilización de tecnologías remotas, sin ligar este proceso a la constitución de servidumbres legales de paso. Justificación: Establecer servidumbres de paso en todo el condominio, complica su proceso de constitución. Si se aplica el sistema de medición remota resulta más práctico, y las servidumbres no serían necesarias. Se logra ahorro en acometidas para cada apartamento.

II. Propuestas Específicas: 5. Recomendaciones en el tema electromecánico, para lograr reducción de costos: Según NFPA, en edificios menores de 22m de altura, no High Rise, se puede usar sistema de alarmas contra incendio, con estaciones manuales y luces estroboscópicas, en áreas comunes y escaleras de emergencia. Detectores de humo de bajo perfil. No requiere sistema de última tecnología. Equipos de seguridad humana declarados libres de aranceles (P.e. alarmas contra incendio, rociadores automáticos, bombas). Eliminar canalización que solicita ICE en perímetro del proyecto, según RITE (Reglamento de Instalaciones Telefónicas en Edificios). Usar conductores de aluminio en lugar de cobre, para instalación eléctrica en calibres 8AWG, o mayores. Usar cableado calibre 14AWG THHN Cobre, para circuitos de iluminación dentro de apartamentos. (Circuito iría con protección de 15 amperios –breaker-). Que las tuberías de aguas negras y pluviales, viajen expuestas por la fachada del edificio.

III. Temas para definir propuestas: 1. Disminuir la altura mínima de piso a cielo: Eventual reforma al Art. VI.3.4. del Reglamento de Construcciones. Hoy se hacen completamientos en formaletas estándar, para alcanzar medida. Ahorro de material al disminuir esta altura en toda clase de viviendas. Analizar desde el punto de vista del usuario final, de su sensación de confort, y evitar la estigmatización de las soluciones de interés social. 2. Accesibilidad: Inclusión de elevadores en edificios: Posibilidad de aumento de número de pisos sin elevador. (P.e. a partir de 15m de altura o aprox. 6 pisos). Otros temas de diseño universal de soluciones. (P.e. anchos puertas)

III. Temas para definir propuestas: 3. Disminución de áreas comunes obligatorias: Reforma al Art. 54 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. La propuesta que se realice sobre la proporción de las áreas comunes obligatorias, debería ligarse a un estudio social del usuario final del proyecto; especialmente en casos de vivienda de interés social. Grandes áreas comunes, generan mayores costos. 4. Incluir en desarrollos verticales de interés social, usos mixtos en el primer nivel: Analizar la normativa del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, para buscar viabilidad en las propuestas. 5. Instalar tanque de agua potable en azotea, y bomba de menor capacidad en nivel 1, para bombear al tanque. Alimentación a todo el edificio por gravedad: Analizarlo desde el balance de costos del proyecto. (Al disminuir el sistema mecánico y aumentar la estructura del edificio) 6. Utilización de nuevas tecnologías de comercialización de energía, para disminuir infraestructura eléctrica de viviendas y costos del proyecto. (Depende de iniciativas que se encuentran en proyectos de ley en trámite)

Arq. Jorge Montenegro M. Cámara Costarricense de la Construcción Muchas Gracias Arq. Jorge Montenegro M. Cámara Costarricense de la Construcción