Lineamientos de Política de Vivienda para la República Dominicana Julio Miguel Silva Santo Domingo, Julio 31 de 2014

Producción de Vivienda en Colombia, La historia reciente de Colombia: Fuente: DNP – Cálculos Economía Urbana Otorgando subsidios directos y subsidio de tasa de interés, se logró financiar a los hogares de más bajos ingresos. El 60% de los hogares NO pueden adquirir a estas viviendas en condiciones de mercado.

Contexto Económico y Social en la República Dominicana

PIB per cápita real, (USD$)Crecimiento del PIB, 2005 – 2013 Producto Interno Bruto, Fuente: Banco Mundial La economía dominicana atraviesa por un periodo de convergencia hacia los niveles de ingreso per cápita de la región. En los últimos años el PIB per cápita ha crecido al doble de AL.

Índice de precios al consumidor Fuente: Banco Central de la República Dominicana Variación porcentual del IPC, 12 meses A partir del último trimestre de 2012, el país atraviesa por una disminución considerable en la variación del Índice de Precios. A mayo de 2014 la inflación acumulada se ubica por debajo de lo observado en los últimos dos años.

Índice de Costos Directos a la Construcción (ICD) Fuente: ACOPROVI Al igual que el IPC, el ICD en el país atraviesa por un periodo de estabilidad. De este modo, durante los años 2013 y 2014, el aumento acumulado anualmente de los costos de construcción no ha superado el 5%. Variación porcentual del ICD, 12 meses

Desde el 2010 la tasa de interés ha oscilado alrededor de 12,5% después de presentar tasas de interés superiores a 15% en el Tasa de interés hipotecaria Fuente: Superintendencia de Bancos

Evolución demográfica, Fuente: Organismo Nacional de Estadística (ONE). Cifras en millones de habitantes A 2020, la población superará los once millones de habitantes. A su vez, la tasa de crecimiento demográfico tiende a decrecer.

Formación y composición de hogares, Fuente: Banco Central de la República Dominicana - Encuesta Nacional de Fuerza de Trabajo (ENFT) Así como la cantidad de hogares aumenta progresivamente, la cantidad de personas por hogar tiende a decrecer. Considerando sólo al sector urbano, se estima una formación anual de 44 mil hogares. Número total de hogares, Promedio de Personas por Hogar,

Producción y tenencia de vivienda Número total de viviendas, 2008 – 2013 Tipo de tenencia de vivienda, 2013 *- Incluye las categorías donada, cedida, regalada o heredada Fuente: Banco Central de la República Dominicana - Encuesta Nacional de Fuerza de Trabajo (ENFT)

Mercado laboral en República Dominicana: Fuente: Banco Central de la república Dominicana La fuerza laboral de la República Dominicana se estima en 4’ trabajadores, que tienen un ingreso promedio de: En los últimos 7 años el ingreso salarial promedio de los dominicanos ha aumentado aproximadamente 4,6% anual.

Mercado laboral en República Dominicana: Fuente: Banco Central de la república Dominicana En la fuerza laboral de la República Dominicana predomina el trabajador informal: * Excluyendo al sector público

El ingreso promedio de los hogares informales es un 75% del salario de los trabajadores formales. La brecha es similar en cada uno de los quintiles de ingreso. Salarios por quintiles de la población en pesos dominicanos para el año 2014 Ingresos laborales en la República Dominicana Fuente: Banco Central de la República Dominicana, y cálculos propios

Evolución del mercado hipotecario Créditos Hipotecarios Vigentes, Fuente: Superintendencia de Bancos de la República Dominicana La deuda hipotecaria con respecto al PIB asciende a 4,26%. A mayo de 2014 se encontraban vigentes más de 71 mil créditos hipotecarios. Deuda Hipotecaria % PIB,

Cartera hipotecaria comparada: Fuente: Superintendencias de Bancos y DANE Panamá y Chile lideran la región, gracias a los subsidios otorgados por el Estado Deuda Hipotecaria % PIB, 2014 Créditos Hipotecarios / (000 Habs.), 2014

Resumen: Las principales variables macro que afectan al sector presentan un comportamiento satisfactorio. Sin embargo, esto no se ha reflejado en una mayor tasa de construcción de vivienda. Se ha visto un mayor dinamismo en el sector de financiación de vivienda, pero estimamos que su potencial es mucho más alto. ¿Hacia dónde avanzar? Tenemos que volver operativos los instrumentos con los que cuenta el sector vivienda (Compensación ITBIS, los esquemas Fiduciarios, las CAP, etc.). Tenemos que diseñar instrumentos que nos permitan vincular al sector vivienda y al sector financiero, a la población informal. Tenemos que crear mecanismos que nos permitan mejorar las condiciones financieras de acceso a crédito hipotecario; y, Tenemos que lograr producir viviendas de menos de RD$ 1.2 millones, pues es el rango de precios dónde está concentrada la demanda de vivienda.

¿Hacia dónde avanzar?

1.Crear Mecanismos de Ahorro y Crédito para Población Informal: Tal como ha sido propuesto por ACOPROVI y la Superintendencia de Bancos, es necesario modificar el Reglamento de las Cuentas de Ahorro Programado para la Adquisición de Viviendas de Bajo Costo, con el propósito de incorporar a los trabajadores informales en su ámbito de aplicación. Pero esta modificación del reglamento debe considerar no sólo que esta población también tiene derecho a la compensación del ITBIS, sino que estas cuentas deben ser el mecanismo a través del cual se logra analizar en términos de riesgo crediticio a los trabajadores informales. En Colombia el Fondo Nacional de Ahorro – FNA tiene una experiencia importante trabajando con informales a través de un programa que ha sido denominado Ahorro Voluntario Contractual. Hoy el FNA tiene 35 mil créditos otorgados a población informal que suman una cartera de créditos cercana a los USD$ 700 millones.

Como se observa la demanda por vivienda es inelástica con respecto al ingreso. Se busca capturar a través del AVC la diferencia entre estas dos curvas Fundamentos para la creación del producto Proporción de las cuotas de amortización y de arrendamiento sobre ingresos de los hogares (ECH)

Mes Mes 12 USD$50 … … El AVC es un producto de ahorro que abre las posibilidades para acceder a crédito hipotecario y educativo, donde el afiliado ahorra en al menos en 12 meses el equivalente a su ingreso mensual. AVC ahorro USD$ 600 … … … … … … El ahorro: El cliente debe consignar periódica y cumplidamente el monto al que se compromete en la cuenta AVC por al menos 12 meses, comportamiento que se califica de acuerdo con la periodicidad, el monto periódico y el monto total del ahorro. El AVC permite aproximar la puntualidad y la capacidad de pago de los afiliados. A través de el ahorro se logra inferir el nivel de ingreso de un ocupado informal. ¿Qué es el AVC y cómo funciona? USD$50

Ahorro USD $ Calificación de ahorro Riesgo e ingresos 2.Calificación de crédito Crédito promedio USD $15 mil Se aplican dos sistemas de calificación: 1. Calificación del ahorro (califica el ahorro) 2. Calificación del crédito – score FNA (califica riesgo e ingreso) Del ahorro al crédito Teórico Observado Datacrédito Score sociodemográfico

Por supuesto el crédito es altamente rentable Entre Enero de 2008 y Diciembre de 2013 el programa de AVC ha desembolsado 35 mil créditos por USD$675 millones de dólares, para adquirir viviendas por más de USD$1.100 millones de dólares. En el FNA La calidad de la cartera es mejor en los hogares informales que en los formales.

¿Hacia dónde avanzar? 2. Mejorar las condiciones financieras de acceso a crédito hipotecario: Tener una tasa de interés de crédito hipotecario asequible para la mayor parte de los hogares, es la forma más efectiva de incentivar la demanda por financiación de vivienda. El instrumento más eficiente con que ha contado la política de vivienda de Colombia, en su historia, ha sido el subsidio de tasa de interés. Desde su implementación se han financiado aproximadamente 250 mil soluciones de vivienda. Su ejecución es relativamente sencilla pues los hogares reciben el beneficio de manera automática una vez el crédito se ha desembolsado. El instrumento no sólo es eficiente en la medida en que mejora el flujo de caja del hogar, sino que por la disminución de la cuota de amortización a cargo del hogar permite la entrada de familias que sin el beneficio no podrían ser sujetas del crédito por concepto de la relación cuota – ingresos (30%).

¿Hacia dónde avanzar? 2. Mejorar las condiciones financieras de acceso a crédito hipotecario: En la República Dominicana la Ley define que el Seguro de Riesgos Laborales será financiado con una contribución promedio del uno punto dos por ciento (1.2%) del salario cotizable, a cargo exclusivo del empleador. A la fecha por concepto de esta Ley se tienen acumulados más de RD$ 15 mil millones, de los cuales se estima están subutilizados RD$ 10 mil millones. A su vez, se ha considerado que con una cotización del 0,7% de la nómina sería suficiente para cubrir el seguro. De esta forma, la propuesta consiste en utilizar estos recursos para constituir un Fondo de Apoyo a la Vivienda para financiar puntos de tasa de interés en créditos que respalden la compra de vivienda económica. ¿Cómo podría funcionar este fondo?

¿Hacia dónde avanzar? El presupuesto: ¿Qué vamos a financiar y cómo?

¿Hacia dónde avanzar? Un ejemplo con un LTV de 60% Con el subsidio de tasa de interés se disminuye considerablemente la cuota de amortización del hogar beneficiario, permitiendo que familias del primer y segundo quintil de ingresos puedan acceder a crédito hipotecario.

¿Hacia dónde avanzar? ¿Cuántas viviendas podríamos financiar con estos recursos? Dependiendo de la respuesta del mercado, con los recursos destinados al subsidio podrían financiarse entre 54 mil a 72 mil viviendas, con un potencial de mover RD$100 mil millones en el sector de la construcción.

¿Hacia dónde avanzar? 3. Apoyar Proyectos de Gran Escala – Tipo Ciudad Juan Bosch La experiencia de Colombia también demuestra que la estructuración de proyectos de gran escala, ha permitido disminuir el costo de producir viviendas. De esta forma, un proyecto de la magnitud de Ciudad Juan Bosch permitirá hacer economías de escala que deben reflejarse en la producción de viviendas con precio de venta alrededor del RD$ 1 millón. Este proyecto no sólo es importante en términos de precio de venta, sino que al ser un proyecto desarrollado en terrenos del Estado, con la participación del mismo Estado en su urbanismo, permitirá la entrega masiva del Bono Tierra que prevé la legislación dominicana. El éxito de la estrategia dependerá, de lograr articular de manera adecuada los recursos de ahorro de los hogares, la compensación del ITBIS, el Bono Tierra y el crédito hipotecario subsidiado.

Hay que lograr articular los recursos de subsidio con los recursos del crédito y el ahorro de las familias ITBIS Bono Tierra Ahorro 8% De 15% a 20% 100% Articulación Ahorro, Crédito, Subsidio ITBIS y Bono Tierra: + + = De 5% a 10% Crédito + De 60% a 70% Lograr articular estas fuentes de financiación de vivienda, constituye el mayor reto que enfrenta la política de vivienda de la República Dominicana. Con ello ganarían todos: constructores, sector financiero, Gobierno; y, sobre todo, los hogares de bajos ingresos del país.

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