EL ARRENDAMIENTO Y EL TERREMOTO DEL 27 DE FEBRERO: CONSECUENCIAS Y POSIBLES ESCENARIOS Gonzalo Fernández Ruiz Profesor de Derecho Civil Pontificia Universidad Católica de Chile

Disposiciones Legales Concepto  Artículo 1915 del Código Civil: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. Regulación: 1.Código Civil (Artículos 1915 al 2021; 2.Ley N° sobre arrendamiento de predios urbanos; 3.Decreto Ley N° 993 sobre arrendamiento de predios rústicos.

Características del contrato de arrendamiento : –Contrato bilateral; oneroso; conmutativo; principal; por regla general, es consensual; título de mera tenencia; de tracto sucesivo; y dirigido (derechos del arrendatario irrenunciables). Clases: –Arrendamiento de cosa; –Arrendamiento de obras; y –Arrendamiento de servicios.

Efectos del contrato de arrendamiento de cosa a) Obligaciones del arrendador. “ Hacer gozar de la cosa al arrendatario, la de proporcionarle el goce tranquilo de la cosa durante el tiempo del contrato” –Entregar al arrendatario la cosa arrendada; –Mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada; –Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada. –Obligación de sanear los vicios redhibitorios de la cosa; –Obligación de reembolsarle al arrendatario, las sumas que éste destinó a reparaciones del inmueble, cuando dicho gasto era de cargo del arrendador; –Obligación de restituir al arrendatario la suma recibida por concepto de garantía, si procede.

Terremoto, ¿es caso fortuito? ¿Qué efectos produce respecto del contrato de arrendamiento? Caso fortuito, artículo 45 Código Civil, se llama caso fortuito o fuerza mayor al imprevisto a que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público. Requisitos: 1.Que no sea imputable a las partes (tema de las concausas, caso Edificio El Faro). 2.Imprevisibilidad de tal hecho. 3.Imposibilidad de resistirlo.

El caso fortuito o fuerza mayor La mayoría de la jurisprudencia es uniforme a la hora de calificar un sismo o terremoto como caso fortuito. Ello emana del tenor literal del artículo 45 del Código Civil, que incluye entre sus ejemplos de caso fortuito a ese fenómeno natural. Excma. Corte Suprema  Un sismo es un caso fortuito, por lo cual los costos del mismo deben ser soportados por el propietario y no por el arrendatario. La Corte falló que las consecuencias del caso fortuito deben ser soportadas por su dueño, puesto que las cosas perecen para éste (rol N° , de fecha 26 de diciembre de 2007). Excma. Corte Suprema  Causa del edificio El Faro de Reñaca: Si en un conjunto de edificios tan sólo uno se ve afectado por un sismo, no existe caso fortuito sino responsabilidad, en particular de la constructora y de los ingenieros, pero también de las autoridades municipales que fiscalizaron a aquellos (fallo de fecha 19 de julio de 1995).

Destrucción total de la cosa Artículo 1950: Pone término al contrato de arrendamiento. Si las partes quieren perseverar en el contrato, en virtud del principio de autonomía de la voluntad pueden acordar libremente a quién le corresponde efectuar las reparaciones, en qué plazo y qué ocurre con las obligaciones en el tiempo intermedio.

¿Quién responde por los muebles o mercadería que guarnecían un bien raíz que resultaron destruidos a consecuencia del terremoto? –¿Contra quién tiene acción el dueño de los muebles? –Distinguir: ¿El bien raíz tenía vicios o defectos, o los daños se deben exclusivamente al terremoto? –No tiene vicios  Las cosas perecen para su dueño. –Mal estado o calidad de la cosa arrendada  Artículo 1933 El arrendador responde del daño emergente haya conocido o no el mal estado o calidad de la cosa, siempre que el vicio haya tenido una causa anterior al contrato. Responde además del lucro cesante, si conocía o debía conocer, por lo antecedentes o su profesión, el vicio de la cosa. Excepciones a la regla  Artículo –Contrató sabiendo o debiendo saber del vicio. –Renunció a la acción de saneamiento especificando el vicio. Asimismo, tanto el arrendatario como el arrendador tienen acción en contra de la constructora, inmobiliaria, etc.

Destrucción parcial de la cosa El Juez debe decidir entre: Acoger la demanda de terminación del contrato  –La propiedad está en un estado en que deja de servir para el objeto para el cual se destina. –La propiedad requiere de reparaciones que entraban sustancialmente el goce de la misma. Conceder una rebaja del precio o renta. Además, puede otorgar indemnización de perjuicios  Artículo 1933

¿Quién debe correr con los costos de las reparaciones producidas por el caso fortuito? a)Reparaciones necesarias Regla general: son de cargo del arrendador. Se entiende por reparaciones necesarias aquellas indispensables para la subsistencia misma de la cosa. Si el arrendador no las hiciere, podrá hacerlas el arrendatario, a costa del primero, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos: Que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa; y Que el arrendatario haya dado noticia al arrendador, “lo más pronto”para que las hiciese por su cuenta (artículo 1935).

Excepción: tratándose de las reparaciones locativas: son tales, conforme al artículo 1940, “las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general, las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.” En dos casos, sin embargo, serán de cargo del arrendador las reparaciones locativas: Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de fuerza mayor o caso fortuito; en rigor, dado que falta la “normalidad” en el deterioro, no estamos ante reparaciones locativas. De ahí que una sentencia de la Corte de Santiago de octubre de 1978, diga que “No pueden llamarse reparaciones locativas aquellas en que los deterioros que tratan de repararse han sido causados por un acontecimiento inusitado e imprevisto, como es la ruptura de un canal a consecuencia de grandes temporales, ruptura en la que no tienen culpa el arrendatario ni sus dependientes. En consecuencia, el gasto esas reparaciones corresponde al arrendador”; o Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de la mala calidad de la cosa arrendada (artículo 1927, inciso 2º).

b) Reparaciones útiles Regla general: serán de cargo del arrendatario, sin perjuicio de poder separar y llevarse los materiales, siempre y cuando no se provoque detrimento a la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonar al arrendatario lo que valdrían los materiales, considerándolos separados (artículo 1936); Excepción: serán de cargo del arrendador, si éste consintió en las mejoras, con la expresa condición de abonarlas. c) Reparaciones voluptuarias Siempre serán de cargo del arrendatario, sin derecho a reembolso, a menos que se pactare otra cosa.

Si la cosa requiere reparaciones producto del sismo, ¿son éstas una turbación al uso y goce de la cosa? Obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada. El artículo 1928 advierte que el arrendador no puede, sin el consentimiento del arrendatario: a)mudar la forma de la cosa arrendada; b)hacer en ella obras o trabajos que puedan turbar o embarazar el goce del bien por el arrendatario. Con todo, la ley permite al arrendador efectuar reparaciones, siempre y cuando se cumplan dos requisitos (artículo 1928, inciso 2º): Que se trate de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente deferirse; y Que la privación que sufra el arrendatario en el goce de la cosa, a consecuencia de las reparaciones, sólo sea parcial.

El arrendatario, en el caso anterior, tendrá derecho a una rebaja proporcional de la renta de arrendamiento. Si las reparaciones privan al arrendatario del goce de la cosa arrendada, podrá éste pedir que se declare el término del contrato. Si las reparaciones embarazan el goce de la cosa por demasiado tiempo, el arrendatario puede solicitar una indemnización de perjuicios al arrendador.

Procedimiento Ley N° Tribunal competente y procedimiento  Ley N° –Juez de letras –Arbitraje: ¿Puede ser árbitro arbitrador o mixto? Los derechos del arrendatario son irrenunciables.

Colegio de Abogados 18 de marzo de 2010.