COLEGIO DE ABOGADOS DE QUILMES 17 de OCTUBRE de 2015 Código Civil y Comercial de la Nación Leyes 26.994 y 27.077 www.sebastiansabene.net.

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1 COLEGIO DE ABOGADOS DE QUILMES 17 de OCTUBRE de 2015 Código Civil y Comercial de la Nación Leyes 26.994 y 27.077 www.sebastiansabene.net

2 Libro Cuarto Derechos Reales Título VI Conjuntos Inmobiliarios Capítulo 1: Conjuntos inmobiliarios (arts. 2073/2086) Capítulo 1: Conjuntos inmobiliarios (arts. 2073/2086) Capítulo 2: Tiempo Compartido (arts. 2087/2102) Capítulo 2: Tiempo Compartido (arts. 2087/2102) Capítulo 3: Cementerios Privados (arts. 2103/2113) Capítulo 3: Cementerios Privados (arts. 2103/2113)

3 Derecho Real de Conjunto Inmobiliario

4 Emprendimientos comprendidos Clubes de Campo Clubes de Campo Barrios Cerrados o Privados Barrios Cerrados o Privados Parques industriales Parques industriales Parques empresariales Parques empresariales Parques náuticos Parques náuticos Cualquier otro emprendimiento Cualquier otro emprendimiento

5 Elementos característicos (art. 2074) Cerramiento Cerramiento Partes comunes y privativas Partes comunes y privativas Indivisión forzosa de las partes comunes Indivisión forzosa de las partes comunes Órganos de funcionamiento Órganos de funcionamiento Entidad con personalidad jurídica Entidad con personalidad jurídica

6 La cuestión del encuadre jurídico CONJUNTOS INMOBILIARIOS PREEXISTENTES 1.- Régimen de dominio con condominio de indivisión forzosa 2.- Régimen de parcelamiento 3.- Régimen de propiedad horizontal (ley 13.512)

7 RÉGIMEN DEL DOMINIO CON CONDOMINIO DE INDIVISIÓN FORZOSA DOMINIO CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA

8 RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL DE LA LEY 13.512 PARTES EXCLUSIVAS (UNIDADES FUNCIONALES) PARTES COMUNES (INCLUIDO EL TERRENO DE TODA LA URBANIZACIÓN)

9 DOMINIO DE LOS PARTICULARES DOMINIO DE UNA ENTIDAD RÉGIMEN DE LA ENTIDAD O DE PARCELAMIENTO

10 La cuestión del encuadre jurídico CONJUNTOS INMOBILIARIOS NUEVOS Art. 2075, segundo párrafo, CCyC “Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial”.

11 Deber de adecuación (¿?) Art. 2075, última parte, CCyC “Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”

12 El deber de adecuación en el XVIII Congreso Nacional de Derecho Registral (Rosario, 22 al 24 de Octubre de 2015) Comisión II, Conclusión 2.2 “La obligatoriedad de la adecuación de los conjuntos inmobiliarios prevista por el artículo 2075 del CC y C no tiene plazo ni sanción, por lo tanto su cumplimiento no será objeto de calificación registral”

13 El deber de adecuación en el XVIII Congreso Nacional de Derecho Registral (Rosario, 22 al 24 de Octubre de 2015) Comisión II, Conclusión 2.1 “Los planos presentados con anterioridad al 1° de agosto de 2015 y que fueren aprobados constituyen una situación jurídica consumada, por lo tanto no requieren ningún tipo de ratificación, sin perjuicio que el Reglamento deba redactarse conforme los Títulos V y VI del Libro IV del Código Civil y Comercial de la Nación”

14 Aspectos de la registración de los Conjuntos Inmobiliarios Aplicación subsidiaria de las normas sobre registración de la propiedad horizontal Aplicación subsidiaria de las normas sobre registración de la propiedad horizontal Contemplación de un mecanismo para dar de alta a la unidad funcional cuando adquiera la calidad de construida Contemplación de un mecanismo para dar de alta a la unidad funcional cuando adquiera la calidad de construida Apertura de submatrículas por cada Unidad Funcional, distinguiéndolas de las matrículas de propiedad horizontal urbana Apertura de submatrículas por cada Unidad Funcional, distinguiéndolas de las matrículas de propiedad horizontal urbana

15 Gestación de la Propiedad Horizontal Especial REGISTRO CATASTRAL: PLANO DE MENSURA REGISTRO NOTARIAL: REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE: INSCRIPCIÓN RPH

16 Unidades en construcción Art. 2077, CCyC “La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta”

17 XVIII Congreso Nacional de Derecho Registral (Rosario, 22 al 24 de Octubre de 2015) Comisión II, Conclusión 2.5 “Quedan comprendidos dentro de la regulación de conjuntos inmobiliarios las afectaciones en las que la totalidad de las unidades, cualquiera sea su número, se emplazan total o parcialmente en planta baja”

18 FACULTADES DE LOS TITULARES DE PARTES PRIVATIVAS 1.- Facultades materiales: 1.1.- Poseer la cosa 1.2.- Usarla y gozarla 1.3.- Limitaciones 2.- Facultades jurídicas: 2.1.- Constituir derechos personales 2.2.- Constituir derechos reales 2.3.- Los límites del artículo 2085

19 FACULTADES DE LOS TITULARES DE PARTES COMUNES 1.- Restricciones a los titulares de las unidades funcionales 2.- Restricciones a los adquirentes de derechos reales temporarios o de derechos personales sobre las unidades funcionales (art. 2082) 3.- Restricciones a los invitados y otros usuarios (art. 2083, primer párrafo) Art. 2083, segundo párrafo: “El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permamente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario”

20 VINCULACIÓN ENTRE DISTINTOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS Artículo 2084: “Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman modificación del reglamento y deben decidirse con la mayoría propia de tal reforma, según la prevea el reglamento”

21 Aspectos urbanísticos (art. 2079) LOCALIZACIÓN DE LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS “(…) depende de lo que dispongan las normas provinciales y municipales locales” LÍMITES PERIMETRALES “(…) pueden materializarse mediante cerramiento en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad”

22 LA CUESTIÓN DEL CERRAMIENTO MATERIALIDAD DEL CERRAMIENTO CONTROL DE ACCESO A LA URBANIZACIÓN

23 Limitaciones y restricciones reglamentarias (art. 2080) Posibilidad de establecerlas en beneficio de la comunidad urbanística Necesidad de que conste en el reglamento Obligación de transcripción en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial El reglamento se considera parte integrante del Título y se lo presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario

24 Poder disciplinario (art. 2086) SANCIONES “Antes conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en este instrumento” ¿Y CUÁLES PUEDEN SER ESAS SANCIONES…?

25 DISCIPLINA Y PODER DISCIPLINARIO SANCIONES QUE PUEDEN APLICARSE 1.- LLAMADO DE ATENCIÓN 2.- APERCIBIMIENTO 3.- SUSPENSIÓN 4.- MULTA 5.- EXPULSIÓN ¿?

26 ASPECTOS A CONSIDERAR DE LA APLICACIÓN SUBSIDIARIA DE LAS NORMAS SOBRE PH Contenido obligatorio del Reglamento de Propiedad Horizontal Conformación de la persona jurídica CONSORCIO con sus órganos Régimen jurídico de las expensas comunes Régimen asambleario más flexible

27 RÉGIMEN DE LAS EXPENSAS COMUNES Art. 2049, CCCN ABC Consorcio 20 Responde con todo su patrimonio 2010 Responde con todo su patrimonio Responde con la cosa 2530 Responde con todo su patrimonio Responde con la cosa

28 La obligación de abonar expensas comunes Sujeto Activo (Consorcio) Sujeto Activo (Consorcio) Sujetos pasivos (el propietario y los poseedores por cualquier título) Sujetos pasivos (el propietario y los poseedores por cualquier título)

29 Derecho Real de Tiempo Compartido Art. 2087: “Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino”. Bienes que lo integran: Bienes inmuebles Bienes muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines indicados

30 MARCONORMATIVO El acto de afectación, los deberes y derechos y la extinción del derecho Los conceptos de “usuario”, “emprendedor” y “administrador”; y la autoridad de aplicación

31 ELEMENTOS CARACTERÍSTICOS DEL TIEMPO COMPARTIDO 1.- Necesidad de un acto de afectación 2.- Objeto 3.- Uso periódico y por turnos 4.- Destino específico

32 SISTEMAS DE TIEMPO COMPARTIDO Regulados por: 1.- Código Civil y Comercial de la Nación 2.- Ley 26.356, en aquellas partes que no se derogan 3.- Decreto 760/14 DESTINO TURÍSTICO Regulados por: 1.- Código Civil y Comercial de la Nación No existen, a la fecha, normas reglamentarias Posibilidad de recurrir a la ley 26.356 para la definición de conceptos legales OTROS DESTINOS

33 DOS CAMBIOS FUNDAMENTALES EN LA CONCEPCIÓN NORMATIVA DEL TIEMPO COMPARTIDO Hasta el 31/07/2015: Es una modalidad turística e inmobiliaria Desde el 01/08/2015: Es una modalidad de contratación no limitada en su destino, que puede tener objeto bienes inmuebles o muebles

34 POSIBLES APLICACIONES DEL STC EN EL NUEVO RÉGIMEN 1.- Oficinas con destino profesional 2.- Aparatos médicos de alta complejidad 3.- Maquinarias

35 DOS ETAPAS DEL TIEMPO COMPARTIDO IMPACTO DE ESTE ACTO JURÍDICO LA AFECTACIÓN NATURALEZA DE LOS DERECHOS ADQUIRIDOS POR LOS USUARIOS LAS CONTRATACIONES POSTERIORES EFECTO JURÍDICO-CIVIL EFECTO JURÍDICO- EMPRESARIAL

36 EL ACTO DE AFECTACIÓN: LOS SUJETOS Art. 3º, Ley 26.356 “(…) el titular dominial de un inmueble, quien lo afecta total o parcialmente, al Sistema Turístico de Tiempo Compartido (…)” EL PROPIETARIO EL EMPRENDEDOR Art. 2090, CCCN “El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del dominio (…)” Art. 2090, CCCN “ (…) En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, éste debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectación instrumentada” Art. 3º, Ley 26.356 “(…) es la persona física o jurídica propietaria o con justo título de disposición del inmueble, que constituye el STTC para comercializar períodos de disfrute y brindar a los usuarios las prestaciones que lo integran, por sí o por intermedio de terceros”

37 EL ACTO DE AFECTACIÓN: EL OBJETO Art. 2088 “(…) el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados”

38 EL ACTO DE AFECTACIÓN: LA CAUSA-FIN Art. 2089 AFECTACIÓN DE UNO O MÁS OBJETOS A LA FINALIDAD DE APROVECHAMIENTO PERIÓDICO Y POR TURNOS

39 EL ACTO DE AFECTACIÓN: LA FORMA INMUEBLESOTROS BIENES Art. 2089, CCCN “ (…) en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública (…)” NO HAY UNA FORMA LEGALMENTE ESTABLECIDA EN FORMA EXPRESA FORMA ESCRITA Tener en consideración las inscripciones registrales que contempla el art. 2092 CCCN

40 EL ACTO DE AFECTACIÓN: INCIDENCIA DEL ESTADO DE LOS BIENES Y DE LOS SUJETO INHIBICIONES NO PUEDEN ESTAR INHIBIDOS: 1.- El propietario; 2.- El emprendedor; 3.- El administrador 4.- El comercializador EL ADMINISTRADOR Art. 3º, Ley 26.356: “(…) es la persona física o jurídica que tiene a cargo la gestión y coordinación del mantenimiento y uso de los bienes que integran un STTC” EL COMERCIALIZADOR No aparece definido en la norma especial

41 EL ACTO DE AFECTACIÓN: INCIDENCIA DEL ESTADO DE LOS BIENES Y DE LOS SUJETO GRAVÁMENES LOS BIENES DEBEN ESTAR LIBRES DE GRAVÁMENES O RESTRICCIONES (Art. 2091, 1º párrafo, CCCN) POSIBILIDAD DE CONSTITUIR HIPOTECA U OTRO GRAVAMEN CON POSTERIORIDAD A LA INSCRIPCIÓN DE LA ESCRITURA DE AFECTACIÓN, CON LOS EFECTOS DEL ART. 2093 ¿A QUÉ EFECTOS SE REFIERE? La inoponibilidad de la garantía constituida frente a los derechos de los usuarios adquirentes

42 EL CONTENIDO DE LA ESCRITURA DE AFECTACIÓN Art. 2089 in fine CCCN “(…) en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial” ?

43 ESCRITURA DE AFECTACIÓN A STC DOBLE INSCRIPCIÓN REGISTRAL (Art. 2092) REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE REGISTRO DE PRESTADORES Y ESTABLECIMIENTOS AFECTADOS A STC

44 EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL PROHIBICIÓN DEL EMPRENDEDOR Y DEL PROPIETARIO PARA ALTERAR EL DESTINO OPONIBILIDAD DE LOS DERECHOS ADQUIRIDOS POR LOS USUARIOS INTANGIBILIDAD DE LOS DERECHOS DE LOS USUARIOS

45 EL ACTO DE AFECTACIÓN ASPECTOS DE FONDO (arts. 2090 y 2091) ASPECTOS DE FORMA (art. 2089) INSCRIPCIÓN REGISTRAL (arts. 2092 y 2093)

46 PRIMERA ACEPCIÓN DEL “DERECHO REAL DE TIEMPO COMPARTIDO” 1.- Derecho real de afectación 2.- No altera la titularidad de dominio o condominio 3.- Tiene por objeto todos los bienes afectados 4.- Es el sentido en el que se emplea la expresión en los artículos 1887, inc. “e” y 2087 CCCN

47 SEGUNDA ETAPA: LAS CONTRATACIONES POSTERIORES A FAVOR DE LOS USUARIOS USUARIO (Art. 3º, ley 26.356) Es quien adquiere un derecho de uso periódico en un STTC, por sí o por tercero

48 ¿Qué especie de derecho adquieren los usuarios de un STC? Ley 26.356, art. 1º “ (…) con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyan o transmitan” CCCN, Art. 2088 “ Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten (…)”

49 ¿Qué especie de derecho adquieren los usuarios de un STC? EL EMPRENDEDOR TIENE LA OPCIÓN DE COMERCIALIZAR LAS UNIDADES: 1.- Como derecho personal 2.- Como derecho real Artículo 2101, CCCN “Derecho real del adquirente de tiempo compartido. Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales”

50 DEBERES DEL EMPRENDEDOR (art. 2094) Establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que integran el tiempo compartido Controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador Registro de Titulares en el que debe asentarse: a) datos personales de los usuarios; b) sus domicilios; c) períodos de uso; d) establecimiento o establecimientos a los que corresponde; e) tipo, extensión y categoría de las unidades; f) cambios de titularidad. Garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios en la oportunidad y condiciones prometidas Abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas

51 DEBERES DE LOS USUARIOS (art. 2095) Ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir que los demás usuarios puedan ejercer su derecho Responder por los daños ocasionados a su unidad o a las áreas comunes, ocasionados por ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autoricen, a menos que sean daños que se ocasionan por el uso normal o regular o por el mero transcurso del tiempo Comunicar a la administración toda transmisión temporal o perpetua de su derecho de acuerdo al procedimiento que se establezca en el reglamento de uso Abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, y todo otro gasto que pueda serle imputable

52 DEBERES DEL ADMINISTRADOR (art. 2097) Conservar los establecimientos, sus unidades, los espacios de uso común, de modo que los usuarios puedan ejercer sus derechos Preservar la igualdad de los derechos de los usuarios Respetar las prioridades temporales de los usuarios Verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones Interponer recursos administrativos y acciones judiciales correspondientes Llevar los libros de contabilidad de acuerdo a la ley Confeccionar y ejecutar el presupuesto de gastos Cobrar a los usuarios las cuotas por gastos y fondo de reserva Rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios Entregar la documentación y los fondos existentes al emprendedor o a quien éste indique, al cesar su función Comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector

53 EL COBRO DE LAS CUOTAS (art. 2098) Deben constar en un CERTIFICADODeben constar en un CERTIFICADO El certificado debe ser expedido por el AdministradorEl certificado debe ser expedido por el Administrador En el Certificado debe constar: a) la deuda; b) los rubros que la componen; c) el plazo para abonarlaEn el Certificado debe constar: a) la deuda; b) los rubros que la componen; c) el plazo para abonarla El Certificado constituye “título para accionar contra el usuario moroso por la vía ejecutiva”El Certificado constituye “título para accionar contra el usuario moroso por la vía ejecutiva” Previamente, debe intimárselo fehacientemente por el plazo que prevea el reglamentoPreviamente, debe intimárselo fehacientemente por el plazo que prevea el reglamento

54 PROPIETARIOEMPRENDEDORCOMERCIALIZADORADMINISTRADOR USUARIO Relación de consumo Artículo 2101: “Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales”

55 EXTINCIÓN (art. 2099) Vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación Cuando no se han producido enajenaciones o se han rescindido la totalidad de los contratos (se debe dejar “constancia registral”) Destrucción o vetustez

56 COLEGIO DE ABOGADOS DE QUILMES 17 de OCTUBRE de 2015 Código Civil y Comercial de la Nación Leyes 26.994 y 27.077 www.sebastiansabene.net