DESARROLLO INMOBILIARIO Profesor Lorenzo Carbonell T. 21 agosto 2008 CLASE 2MERCADO INMOBILIARIO LA DEMANDA.

Presentación del tema: "DESARROLLO INMOBILIARIO Profesor Lorenzo Carbonell T. 21 agosto 2008 CLASE 2MERCADO INMOBILIARIO LA DEMANDA."— Transcripción de la presentación:

1 DESARROLLO INMOBILIARIO Profesor Lorenzo Carbonell T. 21 agosto 2008 CLASE 2MERCADO INMOBILIARIO LA DEMANDA

2 VARIABLES QUE INCIDEN EN EL DESARROLLO INMOBILIARIO Variables Exógenas –Comportamiento de la economía. Crecimiento de la economía Administración financiera del país Crecimiento del Ingreso de las personas Distribución del Ingreso El riesgo país La tasa de Interés –Variables relacionadas con la Administración Administración de las ciudades Políticas urbanas, culturales y sociales. –Variables relacionadas con el Mercado La Competencia Los Precios Los Productos El Cliente

3 VARIABLES QUE INCIDEN EN EL DESARROLLO INMOBILIARIO Variables Endógenas –Definición Producto Definición de concepto producto –Estudio de mercado –Detección de necesidades del cliente Desarrollo Arquitectónico Rendimiento Arquitectónico –Costos asociados al proyecto –Precios y condiciones de venta –Promoción y marketing –Gestión del proyecto Administración Control de la ejecución

4 DEMANDA Hogares La demanda de viviendas nuevas se genera por: - Nuevos hogares - Retiros por: siniestralidad obsolescencia reciclaje Propietarios Arrendatarios Inversionistas Inmobiliarios OFERTA La oferta está constituida por: - Stock de viviendas - Viviendas construidas en el período Desarrolladores Gestores inmobiliarios Empresas Constructoras Profesionales Terreno Sub contratos Mano de obra Materiales Y equipos PRODUCCION DE VIVIENDAS CADENA DE VALOR AGREGADO

5 ESTUDIO DE LA DEMANDA DEMANDA Hogares La demanda de viviendas nuevas se genera por: - Nuevos hogares - Retiros por: siniestralidad obsolescencia reciclaje NUEVOS HOGARES: Crecimiento vegetativo de la población Balance migratorio Cambios en la composición de los hogares RETIRO DE VIVIENDAS: Siniestralidad Obsolescencia Reciclaje CAMBIOS ECONOMICOS Y CULTURALES: Mejoramiento de estándares Mejoramiento calidad CONSTITUCION DE LA DEMANDA

6 CONCEPTOS BASICOS Requerimientos de nuevas viviendas Concepto de déficit Déficit cuantitativo Déficit cualitativo Concepto de demanda Demanda cuantitativa Demanda cualitativa. Concepto de estándar. Estratificación socio-económica de la demanda Estratificación espacial de la demanda Fuentes de información

7

8

9

10 Clasificación del Parque Habitacional

11 VIVIENDAS SEGÚN TIPO

12 VIVIENDAS SEGÚN INDICE DE HACINAMIENTO

13 Requerimientos de nuevas viviendas Viviendas irrecuperables155.631 Hogares allegados241.979 Núcleos hacinados independientes145.932 Total543.542 36,7 viviendas cada 1.000 habitantes 1,4 viviendas cada 100 hogares Requerimientos de ampliación Viviendas buenas y recuperables con: - hacinamiento crítico y medio362.774 - núcleos hacinados y dependientes79.591 Total442.365 11,3% del stock requiere ampliación o movilidad Requerimientos de mejoramiento Viviendas sólo con materialidad recuperable380.054 Viviendas sólo con saneamiento deficiente190.533 Viviendas con (1 + 2) simultáneos106.969 Total677.556 17,4% del stock requiere acciones de mejoramiento

14 REQUERIMIENTO DE VIVIENDAS SEGÚN CENSO 2002

15

16

17 DEFICIT HABITACIONAL SEGÚN DIVERSAS FUENTES

18 EVOLUCION DEL DEFICIT HABITACIONAL. 1952-2002

19 Requerimientos anuales Crecimiento anual de los hogares 96.000 Reposición del stock 24.000 Piso Mínimo de Construcción Anual 120.000

20 Modelo microeconómico del mercado de viviendas nuevas. Para aplicar el modelo microeconómico al mercado de viviendas deberían darse los siguientes requisitos: 1. Que las unidades transadas fueran homogéneas. 2. Que se determine el período de tiempo en que se cuentan las transacciones (flujos) 3. Que exista contemporaneidad en las transacciones entre Oferta y Demanda. No es posible aplicar el modelo microeconómico al mercado de viviendas nuevas ya que no se cumple la condición de contemporaneidad dado su ciclo de producción, y porque la demanda está fuertemente ligada a factores macroeconómicos. Estas condiciones se dan sólo en el mercado de arrendamiento. Lo que se puede estudiar es sólo la oferta, ya que la demanda es un precio cuyas fluctuaciones dependen de la tasa de interés (variable macroeconómica) El tramo de interés para los desarrolladores inmobiliarios es el desplazamiento de la curva de demanda a un año plazo. aumento tasa de interés disminución tasa de interés tramo de interés para los desarrolladores inmobiliarios

21 La demanda de viviendas nuevas es muy elástica (tiene fluctuaciones muy próximas a la horizontal). Esta demanda es generada por: 1. Crecimiento de los hogares, ya sea por crecimiento demográfico o por disminución del tamaño de los mismos. 2. Por retiro de stock, provocado por siniestralidad, obsolescencia y reciclaje de terrenos. Esto hace que la demanda sea muy estable en el tiempo, y variará de acuerdo suba o baje la tasa de interés (disminución o aumento de la demanda respectivamente) En el mercado inmobiliario de viviendas nuevas, la demanda es la capacidad del mercado de absorber unidades en un período de tiempo, de deshacer stock; y oferta, el flujo de unidades incorporadas en el mismo período de tiempo más el stock acumulado.

22

23

24

25

26