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REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES

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Presentación del tema: "REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES"— Transcripción de la presentación:

1 REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
Juan José Garazatua Nuñovero

2 NOCIONES PRELIMINARES
Edificaciones: Alcance inmobiliario Publicidad y legitimación registral El Registro y la realidad física de los predios

3 NOCIONES PRELIMINARES Edificaciones: Alcance inmobiliario
CÓDIGO CIVIL Propiedad Predial SUB-CAPITULO I Disposiciones generales Extensión del derecho de propiedad Artículo La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho. La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.

4 NOCIONES PRELIMINARES Edificaciones: Alcance inmobiliario
CÓDIGO CIVIL Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo Artículo El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo. Régimen de la propiedad predial Artículo La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas. Régimen de la propiedad horizontal Artículo La propiedad horizontal se rige por la legislación de la materia.

5 NOCIONES PRELIMINARES Edificaciones: Alcance inmobiliario
Las edificaciones levantadas sobre un terreno son parte integrante(*) de la propiedad predial, estén inscritas o no (situación física de hecho), salvo que se distinga la propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo, o se establezca sobre la construcción un régimen de bienes de propiedad exclusiva y propiedad común. (*) Código Civil Noción de parte integrante Artículo Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien. Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares.

6 NOCIONES PRELIMINARES Publicidad y legitimación registral
CÓDIGO CIVIL Principio de publicidad Artículo Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones. Principio de legitimación Artículo El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

7 NOCIONES PRELIMINARES Publicidad y legitimación registral
EL REGISTRO TIENE VOCACIÓN PUBLICITARIA, DIRIGIDA A PRODUCIR EFECTOS SUSTANTIVOS: PRESUNCIÓN DE CONOCIMIENTO Y PRESUNCIÓN DE CERTEZA. LA LEGITIMACION ES LA APARIENCIA DE VERDAD SURGIDA DE UN ELEMENTO QUE ATRIBUYE UNA POSICION SOLIDA O SITUACION ESPECIAL DE COMPETENCIA QUE PROVOCA LA CONFIANZA A LA GENERALIDAD DE PERSONAS. CUANDO TAL ELEMENTO DE CREDIBILIDAD SE MATERIALIZA A TRAVÉS DE LA PUBLICIDAD DEL REGISTRO, ENTONCES LA LEGITIMACION ES REGISTRAL.

8 NOCIONES PRELIMINARES Registro y realidad física de los predios
¿ES APLICABLE LA PRESUNCION DE VERACIDAD DE LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL RESPECTO DE LAS INFORMACIONES DE MERO HECHO INSCRITAS? DISTINCION ENTRE: Información de mero hecho propiamente dicha. Información de hecho íntimamente vinculada con un derecho inscrito.

9 NOCIONES PRELIMINARES Registro y realidad física de los predios
CIRCUNSTANCIAS DE MERO HECHO El registro no garantiza que sean exactos los datos descriptivos de la finca, ni siquiera que ella exista en la realidad (…). La presunción registral de exactitud ampara únicamente los datos jurídicos, no los datos de hecho del registro. (…). No se presume la verdad de las descripciones físicas.

10 NOCIONES PRELIMINARES Registro y realidad física de los predios
CIRCUNSTANCIAS DE HECHO INTIMAMENTE VINCULADAS CON DERECHOS INSCRITOS Derecho de superficie Régimen de Bienes de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común (antes Propiedad Horizontal)

11 A MODO DE DEFINICIÓN: EDIFICACIÓN
La edificación constituye la realidad física de una construcción de naturaleza inmobiliaria, levantada con carácter permanente, como parte integrante de un predio.

12 A MODO DE DEFINICIÓN: DECLARATORIA DE FÁBRICA
Es el título formal que contiene la descripción técnica y valorizada de las edificaciones, otorgada por profesional habilitado, de acuerdo a las formalidades y requisitos establecidos por el marco legal.

13 INSCRIPCIÓN DE LAS EDIFICACIONES
Declaración del profesional constructor: Declaratoria de fábrica (asume responsabilidad por las diversidades, vicios, destrucción o ruina de la obra) Verificación de un profesional «no constructor»: Constatación de fábrica (asume responsabilidad solo por veracidad de la existencia y descripción de la obra)

14 ANTECEDENTES Reglamento de las inscripciones (1937)
“Artículo 53°.- Las inscripciones de fábrica sobre terreno inscrito, se extenderán a mérito del expediente o escritura pertinente, debiendo contener el área y medidas perimétricas de cada edificio con especificación de la de sus pisos. Si se trata de un solo edificio, se determinará el área construida, sus linderos, medidas perimétricas y forma con indicación de los ángulos correspondientes y demás particularidades que permitan localizarlo inequívocamente dentro del terreno inscrito.”

15 ANTECEDENTES Título formal (RI 1937, Art. 53°):
Escritura Pública (declaración o constatación de fábrica) Expediente Judicial de Reconocimiento (mensura y valorización de la construcción)

16 ANTECEDENTES Requisitos adicionales (documentos complementarios):
Conformidad de obra (Aprobación municipal) Pase del Seguro Social (Planilla de trabajadores de obra) Base legal D.S. del 8 de marzo de 1945 D.S. del 16 de julio de 1948 D.S. del 2 de agosto de 1948

17 ANTECEDENTES Inconvenientes del régimen general de inscripción de edificaciones Trámites municipales engorrosos Informalidad de la construcción en el país Control de pago de aportaciones al seguro social Costos elevados de formalización de edificaciones Desinformación del ciudadano

18 ANTECEDENTES Primer régimen de excepción:
REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA (Decreto Ley – Junio , prorrogado por Decreto Ley – Diciembre 1975): Regularización administrativa (Ministerio de Vivienda y Construcción) Fundamentación (Considerandos): Que un apreciable porcentaje de viviendas en el país, principalmente las construidas por personas de escasos recursos económicos, no cuentan con la correspondiente declaración de fábrica inscrita en los Registros Públicos y cuya tramitación no es posible iniciar por situaciones de diversa índole; Que es interés del Estado otorgar facilidades para que las personas naturales o jurídicas alcancen el pleno goce de sus derechos reales de libre disposición de las casas-habitación de su propiedad; Que la falta de declaración de fábrica impide a los propietarios completar la titulación de los inmuebles, dificultando el acceso al crédito, la constitución de gravámenes y, en general, la libre disposición de sus bienes inmuebles.

19 ANTECEDENTES Primer régimen de excepción:
REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA (Decreto Ley – Jun 1975, prorrogado por Decreto Ley – Dic 1975): Características: Solo para casas habitación. Exoneración de pagos de tributos, multas o recargos. Uso de formularios, adjuntando planos, memoria descriptiva y constancia de liquidación de aportes al Seguro Social, salvo casos de excepción: (i) declaración de autoconstrucción o (ii) imposibilidad de liquidación por causa del constructor. Ministerio de Vivienda y Construcción expide Resolución autorizando la declaratoria de fábrica (regularización) para poder elevar la minuta a escritura pública. Acogimiento hasta prorrogado hasta

20 ANTECEDENTES Segundo Régimen de excepción:
REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA (Decreto Ley – Agosto 1976): Nuevo título formal: FORMULARIO ADMINISTRATIVO (Ministerio de Vivienda y Construcción) Fundamentación (Considerandos): Que dentro del plan de reactivación económica, es necesario propiciar el saneamiento legal de la propiedad inmobiliaria del país para facilitar las operaciones financieras con garantía hipotecaria. Que por D.L. Nos y se estableció un régimen de excepción para que los propietarios y/o constructores de casas habitación formularan la declaratoria de fábrica de dichos inmuebles en plazo vencido el Que es conveniente establecer un nuevo régimen de excepción para formular las declaratorias de fábrica que comprenda tanto a las casas habitación como a las demás edificaciones urbanas que dan albergue al hombre en cualquiera de sus actividades

21 ANTECEDENTES Segundo Régimen de excepción:
REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA (Decreto Ley – Agosto 1976): Nuevo Título Formal: FORMULARIO OFICIAL (Ministerio de Vivienda y Construcción) Características: Solo para edificaciones urbanas (casas habitación, comercio, industria, educación y otros usos que den albergue al hombre). Exoneración de pagos de tributos, multas o recargos. Uso de formulario oficial, con firmas legalizadas notarialmente como título inscribible, adjuntando planos, memoria descriptiva y constancia de liquidación de aportes al Seguro Social, salvo casos de excepción: (i) casas habitación en Pueblos Jóvenes, (ii) edificaciones con antigüedad mayor a 10 años, o (iii) declaración de autoconstrucción. Trámites iniciados con D.L y ya no requieren escritura pública. Acogimiento hasta

22 ANTECEDENTES Tercer Régimen de excepción:
REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA (Ley – Mayo 1993, prorrogada por Ley – Junio 1987): Aprobación administrativa (autoridad municipal): TITULO = FORMULARIO Características: En vía de regularización de edificaciones levantadas a la fecha de promulgación de dichas leyes. Solo para los casos de vivienda única, pero luego se amplió a todas las edificaciones urbanas. La solicitud podía presentarse inicialmente hasta el 31 de julio de 1984, luego prorrogado hasta el 31 de diciembre de 1988. Derechos municipales exonerados de multas y recargos. Pago al Seguro Social: 1% del valor de la fábrica, salvo casos de exoneración: (i) casa única en Pueblos Jóvenes y (ii) Viviendas fuera del área de expansión urbana. Aprobación sustituye a la conformidad de obra.

23 ANTECEDENTES Cuarto Régimen de excepción:
REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA (Ley 26389, Primera Disposición Transitoria – Noviembre 1994, prorrogada por Ley – Mayo 1996, Ley – Diciembre 1996, Ley – Enero 1998, modificada por Ley – Mayo 1998): TRÁMITE ÚNICO (Aprobación administrativa por autoridad municipal): TITULO REGISTRAL = FORMULARIO (valor de declaración jurada) Características: En vía de regularización de edificaciones levantadas a la fecha de promulgación de la Ley –Nov 1994, luego ampliada a las edificaciones terminadas hasta el , y finalmente ampliada a las edificaciones terminadas hasta el Aplicable a todas las edificaciones levantadas sobre terrenos rústicos o urbanos. La solicitud podía presentarse inicialmente hasta el , luego prorrogado hasta el y después hasta el Pagos únicos con efecto cancelatorio: 1% al Seguro Social y 0.5% a la Municipalidad respectiva.

24 REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES Regímenes actuales
Regularización al amparo de la Ley (FOR), sin intervención municipal. Regularización al amparo de la Ley 29090, con intervención municipal.

25 REGULARIZACIÓN SIN INTERVENCIÓN MUNICIPAL
Ley N° y TUO de su Reglamento: D.S VIVIENDA. Ley N° 27333 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Adecuación aprobada por Resolución Nº SUNARP-SN, vigente desde el 27/12/2008.

26 REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES Alcances
Regularización de la inscripción de la construcción Regularización de la situación jurídica del predio Nota.- Se rompe el tradicional modelo de regularización solo de las construcciones y se hace extensivo el marco legal de regularización hacia el ámbito de los aspectos jurídicos vinculados a la edificación (independización, subdivisión, acumulación, régimen de propiedad horizontal), así como al saneamiento de la titulación.

27 REGULARIZACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN Supuestos de aplicación
Edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción Edificaciones que tuvieron licencia de construcción, pero que no cuenten con conformidad de obra Edificaciones que obtuvieron conformidad de obra, pero que no cuenten con declaratoria de fábrica Art. 3 Ley 27157

28 REGULARIZACIÓN DE LA SITUACIÓN JURÍDICA DEL PREDIO Supuestos de aplicación
Edificaciones con secciones de propiedad exclusiva que carezcan de independización. Edificaciones con secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, que no cuenten con reglamento interno. Edificaciones que requieran saneamiento de la titulación de propiedad (inmatriculación o tracto sucesivo). Edificaciones que requieran regularizar subdivisiones o acumulaciones (accesorios a la regularización de edificaciones o saneamiento de titulación). Art. 3 Ley 27157

29 REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES Condiciones generales de aplicación
Edificaciones realizadas sin seguir o culminar los procedimientos regulares (supuestos de regularización). Edificaciones de toda clase de uso (vivienda unifamiliar, multifamiliar, comercio, industria, galerías, etc.) o naturaleza (edificaciones de propiedad exclusiva o de propiedad múltiple con bienes comunes). Edificaciones culminadas antes del 21/7/1999. Edificaciones levantadas sobre predios urbanos: Con habilitación urbana inscrita (recepción de obras) Con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea Ubicados en zonas urbanas consolidadas (acreditada por autoridad municipal) Art. 4 Reglamento Ley 27157

30 PRECEDENTE VINCULANTE
Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas “Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como rústico en el Registro de Predios, no se requiere la resolución de alcaldía que apruebe la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre registrado como urbano ante la municipalidad correspondiente”. Aprobado en el XIX Pleno del Tribunal Registral

31 AMPLIACIONES EXCEPCIONALES DEL PLAZO PARA LA APLICACIÓN DEL REGIMEN DE REGULARIZACIÓN
La decimocuarta disposición transitoria de la Ley (Ley Orgánica de Municipalidades) amplió el plazo para las construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para regularizar venció el 30/6/2003. La Ley publicada el 28/12/2004, amplió la aplicación para construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2003. El plazo para regularizar venció el 31/12/2005.

32 REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES Etapas del proceso
LA INTERVENCION DEL VERIFICADOR LA ACTUACIÓN NOTARIAL LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

33 INTERVENCIÓN DEL VERIFICADOR
1.1 ¿QUIENES PUEDEN SER VERIFICADORES? a) ARQUITECTO O INGENIERO COLEGIADO b) INSCRITO EN INDICE DE VERIFICADORES (SUNARP)

34 INTERVENCIÓN DEL VERIFICADOR
1.2 CLASES DE VERIFICADORES a) POR SU CONDICION PROFESIONAL PRIVADO: SI SU INTERVENCION ES COMO PROFESIONAL INDEPENDIENTE PUBLICO: SI SU INTERVENCION EN REPRESENTACION DE ALGUN ORGANISMO PUBLICO

35 INTERVENCIÓN DEL VERIFICADOR
b) POR LA NATURALEZA DE SUS FUNCIONES: VERIFICADOR RESPONSABLE VERIFICA FISICAMENTE LA EDIFICACION ORGANIZA DOCUMENTACION ANEXA AL FOR EMITE INFORME TECNICO DE VERIFICACION DECLARA CORRESPONDENCIA DE PLANOS CON LA REALIDAD FISICA COMUNICA A LAS ENTIDADES RECTORAS SI SE REQUIERE UN INFORME TECNICO DE VERIFICACION AD-HOC

36 INTERVENCIÓN DEL VERIFICADOR
VERIFICADOR AD-HOC ENTIDADES RECTORAS : MINISTERIO DE CULTURA (ex - INC), MINISTERIO DEL AMBIENTE (ex – INRENA), CGBVP, INDECI, MINISTERIO DE DEFENSA (zonas de frontera) VERIFICADOR AD-HOC = VERIFICADOR PUBLICO EMITE INFORME TECNICO DE VERIFICACION AD-HOC (FORMATO) SE PRESENTA AL REGISTRO DENTRO DE 60 DIAS DE COMUNICACIÓN CURSADA POR VERIFICADOR RESPONSABLE

37 INTERVENCIÓN DEL VERIFICADOR
1.3 INFORME TÉCNICO DE VERIFICACIÓN ES EMITIDO POR EL VERIFICADOR RESPONSABLE Y, DE SER EL CASO, POR EL VERIFICADOR AD-HOC, SEGÚN LOS RESPECTIVOS FORMATOS

38 INTERVENCIÓN DEL VERIFICADOR
EL INFORME TÉCNICO CONTIENE LA COMPROBACION DE: A) VERIFICADOR RESPONSABLE UBICACIÓN Y DIMENSIONES DEL TERRENO CUMPLIMIENTO DE PARAMETROS URBANISTICOS Y EDIFICATORIOS APLICABLES AL PREDIO CARACTERISTICAS ARQUITECTONICAS, ESTRUCTURALES E INSTALACIONES DE SER EL CASO, IDENTIFICACION DE LAS SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA

39 INTERVENCIÓN DEL VERIFICADOR
EL INFORME TÉCNICO CONTIENE LA COMPROBACION DE: B) VERIFICADOR AD-HOC CUMPLIMIENTO DE NORMATIVIDAD ESPECIAL DE LAS ENTIDADES RECTORAS Nota.- El informe del Verificador ad hoc no constituye requisito para la inscripción de la regularización. Las observaciones se registran como cargas.

40 PRECEDENTE VINCULANTE
Intervención del verificador ad-hoc “Corresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de solicitar el Informe Técnico de Verificación Ad- Hoc, en los supuestos previstos por el artículo 11 del Reglamento de la Ley N° Sin embargo, el Registrador podrá exigir la constancia del cumplimiento de la comunicación a la entidad rectora y el pago respectivo, en los casos en los que, de la partida registral o del título presentado, se evidencia la existencia de alguna de las condiciones señaladas en el precitado artículo”. Aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral

41 INTERVENCIÓN DEL VERIFICADOR
OBSERVACIONES EN EL INFORME TÉCNICO DE VERIFICACIÓN: TANTO EL VERIFICADOR RESPONSABLE COMO EL VERIFICADOR AD-HOC DEBEN HACER CONSTAR SUS OBSERVACIONES CUANDO SE CONSTATE LA EXISTENCIA DE TRANSGRESIONES AL MARCO NORMATIVO APLICABLE NO IMPIDEN LA INSCRIPCION DE LA REGULARIZACION DE LA EDIFICACION, SALVO QUE EXISTA DISCREPANCIA DE AREAS MAYOR A LA REGISTRADA, Y QUE IMPLIQUE SUPERPOSICION DEBEN SER INSCRITAS COMO CARGA EN LA PARTIDA DEL INMUEBLE RESPECTIVO LA SUBSANACION DE LAS OBSERVACIONES SE EFECTUA POR UN NUEVO INFORME TECNICO DE VERIFICACION, SALVO EL CASO DE DISCREPANCIA DE AREAS, LINDEROS O MEDIDAS QUE DEBERA SEGUIR EL PROCESO LEGAL CORRESPONDIENTE EL PROPIETARIO ESTÁ OBLIGADO A SUBSANARLAS ANTES DE EJECUTAR CUALQUIER TIPO DE OBRA EN LA EDIFICACIÓN. Art. 32 Reglamento Ley 27157

42 DISCREPANCIAS DE ÁREAS Y/O MEDIDAS PERIMÉTRICAS
Si hay discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos con los datos de la partida registral, se registra la fábrica si el área real no es mayor a la registrada. Se inscribe como carga la discrepancia. Si el área real es superior a la registrada y no existe superposición, podrá anotarse preventivamente por un plazo de un año, prorrogable a un año más. Art. 33 Reglamento Ley 27157

43 INTERVENCIÓN DEL VERIFICADOR
CANCELACIÓN DE CARGAS TÉCNICAS: Nuevo informe técnico con firmas certificadas por notario, que acredite la subsanación de las observaciones. De ser necesario, se adjunta planos replanteados. Si la cancelación conlleva la modificación del asiento de inscripción, se extenderá el asiento respectivo. La cargas relativas a las discrepancias de áreas, linderos y/o medidas perimétricas, se cancelarán de acuerdo al procedimiento legal correspondiente. Art. 34 Reglamento Ley 27157

44 CANCELACIÓN DE CARGA TÉCNICA
Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo informe técnico emitido por el verificador competente, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación, acompañado de ser el caso, de los planos replanteados. No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe. Art. 50N del RIRP

45 PRECEDENTE VINCULANTE
“Las cargas técnicas extendidas sobre la base de observaciones formuladas en el Informe Técnico de Verificación, originadas en presuntas transgresiones a la normativa sobre edificaciones, consignadas como tales por haber utilizado como referencia el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente a la fecha de la regularización y no a la fecha de ejecución de la obra, pueden ser canceladas en mérito de un nuevo Informe Técnico de Verificación en el que se señale con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada la edificación se adecuaba a los parámetros vigentes en dicha oportunidad”. Precedente aprobado en los Plenos XXVII y XXVIII del Tribunal Registral

46 INTERVENCIÓN DEL VERIFICADOR
1.4 RESPONSABILIDAD DEL VERIFICADOR A) RESPONSABILIDAD PROFESIONAL POR VERACIDAD DEL INFORME (CONFORMIDAD CON LAS NORMAS TECNICAS Y URBANAS) POR CORRESPONDENCIA ENTRE LOS PLANOS Y LA REALIDAD FISICA DEL PREDIO NO ASUME RESPONSABILIDAD DEL PROCESO CONSTRUCTIVO, NI DE LA ESTABILIDAD ESTRUCTURAL (Art. 14° Reglamento Ley y art. 2° Ley 27333)

47 INTERVENCIÓN DEL VERIFICADOR
1.4 RESPONSABILIDAD DEL VERIFICADOR B) MARCO DISCIPLINARIO ADMINISTRATIVO FALTAS LEVES - FALTAS GRAVES TIPOS DE SANCION: SUSPENSION TEMPORAL: DE 15 DIAS HASTA 6 MESES (FALTAS LEVES) CANCELACION DE REGISTRO DE VERIFICADOR FALTAS GRAVES O TERCERA FALTA LEVE

48 INTERVENCIÓN DEL VERIFICADOR
1.4 RESPONSABILIDAD DEL VERIFICADOR C) INHABILITACION TEMPORAL O DEFINITIVA PARA EL EJERCICIO PROFESIONAL SOLO POR MANDATO JUDICIAL SOLO SI LA FALTA IMPLICA COMISION DE DELITO A PEDIDO DEL PROPIETARIO, COLEGIO PROFESIONAL, MUNICIPIO Y/O REGISTRO SIN PERJUICIO DE LAS SANCIONES ADMINISTRATIVAS

49 INTERVENCIÓN DEL VERIFICADOR
1.4 RESPONSABILIDAD DEL VERIFICADOR D) ÓRGANO SANCIONADOR (PLANO ADMINISTRATIVO) JEFE DE ZONA REGISTRAL (Primera Instancia) SUNARP (Segunda Instancia)

50 LA ACTUACIÓN NOTARIAL 2. Expediente de regularización
2.1 TITULO REGISTRAL = FOR DOCUMENTACION QUE SUSTENTA EL DERECHO, ACTO O CONTRATO QUE SE DESEA REGISTRAR

51 LA ACTUACIÓN NOTARIAL Expediente de regularización
2.2 DOCUMENTOS ADJUNTOS AL FOR REQUISITOS GENERALES : DOCUMENTO QUE SUSTENTA EL DERECHO DE PROPIEDAD: Copia literal de dominio Documento publico Documento privado de fecha cierta SOLICITUD DE SANEAMIENTO DE LA TITULACION, DE SER EL CASO (sigue)

52 LA ACTUACIÓN NOTARIAL Expediente de regularización
(viene) PARAMETROS URBANISTICOS Y EDIFICATORIOS CERTIFICADO MUNICIPAL, O; INFORME DEL VERIFICADOR DE DICHOS PARAMETROS, CUANDO EL MUNICIPIO NO HA EXPEDIDO EL CERTIFICADO DENTRO DEL PLAZO DE 5 DIAS HABILES PLANO DE LOCALIZACION Y UBICACIÓN (ESCALA 1/500) PLANOS DE PLANTAS DE ARQUITECTURA (PLANOS DE DISTRIBUCION) INFORME TECNICO DE VERIFICACION

53 LA ACTUACIÓN NOTARIAL Expediente de regularización
REQUISITOS ESPECIALES: A) EN LAS EDIFICACIONES EN LAS QUE COEXISTEN BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN COPIA LEGALIZADA DEL ACUERDO DE REGULARIZACION PLANO DE INDEPENDIZACION DE SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y BIENES DE PROPIEDAD COMUN REGLAMENTO INTERNO

54 LA ACTUACIÓN NOTARIAL Expediente de regularización
B) REMODELACION, AMPLIACION, MODIFICACION O REPARACION LOS PLANOS DE ARQUITECTURA SE DESDOBLAN EN 2, UNO REFERIDO A LA FABRICA INSCRITA Y EL OTRO A LA REMODELACION, AMPLIACION, ETC. C) DEMOLICION COPIA LITERAL DE DOMINIO PLANO DE LOCALIZACION Y UBICACIÓN SIMPLE (ESCALA 1/500), CON INDICACION DE LA FABRICA DEMOLIDA PLANO DE PLANTA (ESCALA 1/75), EN EL QUE SE DELINEARA ZONAS DEMOLIDAS (DEMOLICION PARCIAL) INFORME TECNICO DE VERIFICACION, E INFORME DE VERIFICACION AD-HOC, DE SER EL CASO

55 LA ACTUACIÓN NOTARIAL 3. COMPROBACION NOTARIAL
EXAMINA IDENTIDAD DE LOS INTERVINIENTES (PROPIETARIO Y VERIFICADORES) AUTENTICA FIRMA DE LOS INTERVINIENTES CONSTATA LA HABILITACION DEL VERIFICADOR VERIFICA LA DOCUMENTACION SUSTENTATORIA ADJUNTADA AL FOR DECLARA LA CONFORMIDAD O EL RECHAZO DEL TRAMITE, DE ACUERDO A LA COMPROBACION REALIZADA TRAMITA LA INSCRIPCION DEL EXPEDIENTE ANTE EL REGISTRO, SOLO CUANDO HAY SANEAMIENTO (ORIGINAL Y 2 COPIAS)

56 LA ACTUACIÓN NOTARIAL IMPROCEDENCIA DE REGULARIZACIÓN SUCESIVA Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento previsto en el Título I de la Ley 27157, la posterior ampliación, modificación, reparación, remodelación, puesta en valor, cercado o demolición de la fábrica, efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Título II de la citada ley, se regularizará mediante el procedimiento previsto en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley 29090”. Décima primera disposición transitoria RIRP.

57 PRECEDENTE VINCULANTE
“No procede la rectificación mediante FOR, de una declaratoria de fábrica inscrita vía regularización en virtud de la Ley N° 27157, cuando es evidente que se trata de una segunda regularización". Criterio sustentado en la Resolución N° SUNARP-TR-L Precedente aprobado en el Pleno XCIII del Tribunal Registral

58 PRECEDENTE VINCULANTE
Transferencia de predios regularizados al amparo de la Ley Nº 27157 “Es procedente la inscripción de los actos de disposición de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía regularización al amparo de la Ley Nº 27157, aun cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la recepción de obras de habilitación urbana del terreno sobre el que se levantó la edificación”. Aprobado en el IV Pleno del Tribunal Registral

59 RESTRICCIONES A LA REGULARIZACIÓN: PATRIMONIO CULTURAL
“Las obras vinculadas a inmuebles del patrimonio cultural deben ejecutarse con arreglo a las especificaciones técnicas consignadas en la autorización que otorgue el Instituto Nacional de Cultura. La autorización en referencia siempre es anterior al inicio de la obra. Está prohibido sin excepción alguna conceder autorizaciones en vía de regularización, bajo responsabilidad penal de quien lo autoriza”. Art. 2 Ley 27580

60 PRECEDENTE VINCULANTE
Regularización de edificaciones pertenecientes al Patrimonio Cultural de la Nación “Es inscribible la regularización de edificaciones pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al amparo de la Ley 27157, cuando el INC lo haya autorizado”. Precedente aprobado en el Pleno LXII del Tribunal Registral

61 INSCRIPCIÓN REGISTRAL
CONFORMACIÓN DEL TÍTULO Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito por el propietario y el verificador responsable, con firmas certificadas notarialmente. Documentos complementarios: Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. Informe técnico de verificación / constancia de haberse solicitado la verificación ad hoc. Planos de ubicación, localización y distribución. Cuando deba registrarse el dominio. Escritura pública, documento privado de fecha cierta, declaración notarial de prescripción adquisitiva o títulos supletorios.

62 REGULARIZACION CON SANEAMIENTO DE TITULACION
SANEAMIENTO = REGISTRO EL SANEAMIENTO ES EL TRAMITE DESTINADO A OBTENER LA TITULACION O ACREDITACION DE LA PROPIEDAD DEL TERRENO SOBRE EL QUE SE LEVANTA LA EDIFICACION A REGULARIZAR, A FIN DE HACERLA IDONEA PARA SU ACCESO AL REGISTRO.

63 REGULARIZACION CON SANEAMIENTO DE TITULACION
Mecanismos de saneamiento TERRENO REGISTRADO (TRACTO SUCESIVO REGISTRAL) a) FORMULARIO REGISTRAL + TITULO DE PROPIEDAD (INSTRUMENTO PUBLICO O INSTRUMENTO PRIVADO DE FECHA CIERTA ), 0; b) PRESCRIPCION ADQUISITIVA (NOTARIAL)

64 SANEAMIENTO DE TITULACIÓN: DOCUMENTOS DE FECHA CIERTA
Documentos privados con firmas legalizadas. Documentos privados reconocidos judicialmente. Documentos privados que han sido materia de cotejo pericial conforme, respecto a la firma del otorgante. Escrituras públicas imperfectas otorgadas ante Juez de Paz. Minutas presentadas ante el despacho notarial, con la constancia de su ingreso expedida por el Notario. Art. 2 Reglamento Ley 27157

65 REGULARIZACION CON SANEAMIENTO DE TITULACION
Mecanismos de saneamiento TERRENO NO REGISTRADO (INMATRICULACIÓN) FORMULARIO REGISTRAL + DECLARACION NOTARIAL DE: VERIFICACION DE TITULACION AUTENTICA CON ANTIGÜEDAD INENTERRUMPIDA DE 5 AÑOS TITULOS SUPLETORIOS (NOTARIAL)

66 MODIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN FÍSICA: ACUMULACIÓN - SUBDIVISIÓN
- Para la inscripción de la acumulación o subdivisión no será necesario ningún trámite administrativo, municipal o de cualquier otra clase. Art. 4 Ley En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley y de la presente Ley, no será exigible para su inscripción la previa autorización administrativa o municipal de subdivisión o independización de terreno. Art. 7 Ley 27333

67 REGULARIZACIÓNDE FÁBRICA CON INTERVENCIÓN MUNICIPAL
Ley y su Reglamento aprobado por D.S. Nº VIVIENDA (Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación) vigente desde el 28/9/2008, modificado por D.S. N° VIVIENDA

68 REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES CONSTRUIDAS DESPUÉS DE JULIO 1999
Las edificaciones que se construyan con posterioridad a la vigencia de la Ley sin cumplir con los procedimientos regulares, deberán pagar una multa equivalente al 10% del valor declarado de la obra. Debía cumplirse con los requisitos técnicos y urbanos. La municipalidad debía emitir una resolución que certifique el cumplimiento de los requisitos, en un plazo de 20 días útiles, bajo sanción de aplicarse SAP. Podía disponerse la demolición. Art. 36 Ley 27157, modificado por art. 7 Ley 27333

69 REGULARIZACIÓN AL AMPARO DE LA LEY 29090
Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra después del 20/7/1999 hasta el 27/9/2008. El plazo para solicitar la regularización vence el 31/12/2013, conforme a la modificación Ley Las edificaciones deben cumplir las normas urbanísticas, edificatorias y de protección al patrimonio histórico. Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la obra objeto de regularización. Art. 30 Ley 29090, modificado por las Leyes y

70 TÍTULO QUE SUSTENTARÁ LA INSCRIPCIÓN
Resolución municipal que aprueba la regularización de la edificación. Planos de ubicación, localización y de arquitectura firmados por profesional constatador. Art. 70 Reglamento de la Ley y 50J del RIRP

71 MUCHAS GRACIAS JUAN JOSÉ GARAZATUA NUÑOVERO


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