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La gestión del suelo urbano como clave para el desarrollo local Seminario: Gestión Local: Innovación, Desarrollo y Seguridad Ciudadana Mendoza, 12 de setiembre.

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1 La gestión del suelo urbano como clave para el desarrollo local Seminario: Gestión Local: Innovación, Desarrollo y Seguridad Ciudadana Mendoza, 12 de setiembre de 2008 Norberto Iglesias, arq. Presidente ITEMCIUDAD Instituto Territorio, Municipio y ciudad

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3 Hipótesis de arranque El principal actor en el Desarrollo Urbano es el Gobierno Local El principal actor en el Desarrollo Urbano es el Gobierno Local No hay posibilidades de desplegar adecuadas políticas urbanas sin un adecuado nivel de autonomía municipal. No hay posibilidades de desplegar adecuadas políticas urbanas sin un adecuado nivel de autonomía municipal. No hay autonomía municipal plena sin su correlato financiero. No hay autonomía municipal plena sin su correlato financiero. La autonomía tiene su límite en la debida articulación y cooperación territorial con otras jurisdicciones La autonomía tiene su límite en la debida articulación y cooperación territorial con otras jurisdicciones Estas políticas y sus programas deben diseñarse y aplicarse con vista a su sustentabilidad y permanencia (largo plazo) además de ser sometidos a revisión periódica Estas políticas y sus programas deben diseñarse y aplicarse con vista a su sustentabilidad y permanencia (largo plazo) además de ser sometidos a revisión periódica manteniéndolas ajenas a las agendas electorales

4 Principios Generales Tener un Modelo de ciudad Tener un Modelo de ciudad Obtener los recursos para su financiamiento Obtener los recursos para su financiamiento Involucrarse activamente en la construcción de la ciudad, articulando con los otros actores claves Involucrarse activamente en la construcción de la ciudad, articulando con los otros actores claves Procurarse la masa crítica de capacidades técnicas necesarias Procurarse la masa crítica de capacidades técnicas necesarias Dictar herramientas de gestión específicas Dictar herramientas de gestión específicas

5 Poseer un Modelo de ciudad Imagen ciudad espontánea Ciudad planificada

6 Poseer un Modelo de ciudad No podemos ejecutar políticas de desarrollo urbano de manera totalmente eficaz y sustentable sin el marco de un Plan urbano. Planificar es prever y moldear el futuro, es decir, esbozar escenarios y corregir tendencias en función de unos objetivos consensuados en la comunidad.

7 Obtener los recursos para su financiamiento En orden al incremento de competencias y obligaciones, en el marco de la actual redistribución del gasto público los recursos municipales son insuficientes para afrontar por si solo el financiamiento de toda la Infraestructura de la ciudad y menos aún el de la vivienda.

8 Actores Intervinientes Rol protagónico del estado en la planificación y gestión urbana. Indelegable y personificado en el gobierno local Rol protagónico del sector público en la provisión de infraestructuras y servicios Las infraestructuras de servicios urbanos básicos (transporte, agua, residuos) constituyen el armazón del desarrollo urbano sobre el que es posible localizar iniciativas y proyectos estratégicos. La planificación y gestión de los Servicios Básicos es una responsabilidad pública, financiada con recursos públicos y privados y que puede ser gestionada de distintas formas: pública, privada o mixta.

9 Actores Intervinientes Rol protagónico del sector privado en el financiamiento de la ciudad Propio del modelo económico vigente, superando las limitaciones corrientes a través de una fuerte articulación y colaboración Publico-Privada en la gestión del desarrollo urbano. Rol protagónico de la comunidad en la convalidación política del desarrollo El consenso, adecuado a la cultura política local, es el que garantiza la sustentabilidad de cualquier operación urbana innovadora. (Concejo Deliberante, actores sociales relevantes, comunidad organizada, etc.)

10 Herramientas de gestión específicas No podemos ejecutar políticas de desarrollo urbano de manera totalmente eficaz con los modelos organizacionales, jurídicos y financieros tradicionales. Así como la contribución por mejoras fue una herramienta eficaz para la extensión de las infraestructuras hay muchas otras infrautilizadas por los municipios (captación de plusvalías, convenios urbanísticos, empresas públicas, iniciativa privada, expropiación, edificación obligatoria, tributación del espacio público, suelo creado, etc.)

11 Articulacion debida del sector público La actuación del estado Nacional debería caracterizarse por el financiamiento de cierto tipo de obras, la ejecución de obras interjurisdiccionales y la fijación de estándares. Las políticas provinciales deberían estar basadas en el financiamiento y ejecución de obras de infraestructura y equipamiento básicos o regionales, la planificación territorial y la promoción de las capacidades de gestión municipales. El rol municipal debe consolidarse a través de la implementación de actitudes, programas y herramientas adecuados, incluyendo el desarrollo urbana y la vivienda en la agenda política y en la consideración pública. El prestigio del sector público es esencial para crear confianza necesarias para el desarrollo urbano armónico.

12 Articulación debida del sector público La vivienda Sistema nacional de financiamiento de la vivienda y las infraestructuras debe estar basado en el subsidio a los sectores carentes de recursos, el impulso de un sistema de crédito para los sectores medios y el sostenimiento de las condiciones macroeconómicas adecuadas para el financiamiento general por parte del capital privado

13 Política Urbana Municipal Elementos mínimos para una política municipal Poseer Plan Urbano Poseer Plan Urbano Dictar normativa urbanística integral Dictar normativa urbanística integral Política tributaria específica Política tributaria específica Programas de Gestión de suelo Programas de Gestión de suelo Herramientas de complementarias de gestión (Catastro, Sistema de Información Georreferenciado, Código de faltas revisado, etc.) Herramientas de complementarias de gestión (Catastro, Sistema de Información Georreferenciado, Código de faltas revisado, etc.) Organizar un sistema de planeamiento/gestión Organizar un sistema de planeamiento/gestión Valorización de los Recursos humanos Valorización de los Recursos humanos Compromiso recíproco político–técnico Compromiso recíproco político–técnico

14 Política Tributaria Elaborar las bases conceptuales y las herramientas necesarias para consolidar la autonomía municipal con recursos suficientes, en base a los principios de Subsidiariedad (los más próximos son mas idóneos); Suficiencia (en cantidad y oportunidad); Autonomía (en su ejecución, contralor y endeudamiento), Equilibrio y Equidad (en áreas metropolitanas o regiones desfavorecidas); Racionalidad (catastro único, unificación de gravámenes) y Corresponsabilidad (entre los distintos niveles).

15 Política Tributaria Impulsar la ampliación de las capacidades legales de los gobiernos locales en materia tributaria, bajo el principio de que le corresponde el cobro de todos aquellos servicios, impuestos, derechos, tasas y demás tributos que están territorializados en la ciudad. Impulsar la redistribución de los recursos públicos en orden a incrementar la proporción que les corresponde a los niveles locales, estableciendo metas orientadas a obtener indicadores de coparticipación similares a los de los países desarrollados (países que sirven habitualmente de ejemplo solo para la implementación de las políticas de ajuste).

16 Política Tributaria Promover el diseño de políticas urbanísticas y fiscales integradas con el fin de promover nuevos instrumentos y mecanismos que articulen el desarrollo local en sus facetas urbana, económica y social Recuperar la plusvalía generada por acciones promovidas por el estado (inversiones en infraestructura, cambios de la normativa urbanística, etc.), proyectando su captación y redistribución a través de herramientas adecuadas (telecomunicaciones). Instrumentar las medidas necesarias para garantizar que quienes utilizan la infraestructura urbana realicen el aporte correspondiente (actividades comerciales en puertos, aeropuertos, corredores viales y ferroviarios o montadas en el espacio público) y el cobro de tasa por servicios indirectos a quienes no instalan sede en la ciudad (empresas constructoras o de telefonía celular).

17 Política Tributaria Rediseñar la normativa urbano-ambiental, tributaria y de faltas para que sirva como herramienta de gestión, de obtención de recursos y de redistribución de renta; incluyendo la aplicación de sanciones administrativas progresivas y/o conminatorias. Reforzar técnicamente las áreas municipales competentes para enfrentar el desafío de ejecutar servicios eficientes y de calidad, incorporándose con nuevos servicios que incrementen las fuentes ordinarias de recursos. Impulsar el ejercicio pleno del endeudamiento autónomo con recursos externos y la búsqueda de nuevas formas de financiamiento que incentiven la concertación público-privada.

18 La Gestión del Suelo Constitucion de un Banco de tierras Constitucion de un Banco de tierras Incorporación al mercado del suelo ocioso o abandonado Incorporación al mercado del suelo ocioso o abandonado Regularización dominial Regularización dominial Operaciones de suelo estratégico para conformación de la cartera pública Operaciones de suelo estratégico para conformación de la cartera pública Producción de suelo urbanizado Producción de suelo urbanizado

19 Banco de tierras (Oficina de administración inmobiliaria) Administrar el registro inmobiliario de la ciudad, Administrar el registro inmobiliario de la ciudad, vinculado al SIG (ex catastro) Regula la actividad inmobiliaria local (publicidad, actuaciones registrales, etc.) Regula la actividad inmobiliaria local (publicidad, actuaciones registrales, etc.) Conformación de cartera estratégica de suelo público Conformación de cartera estratégica de suelo público

20 Movilización del suelo Incorporar al mercado el suelo con titularidad informal (Regularización dominial) Incorporar al mercado el suelo con titularidad informal (Regularización dominial) Movilizar el suelo ocioso y/o abandonado (induciendo al cambio de titularidad) Movilizar el suelo ocioso y/o abandonado (induciendo al cambio de titularidad) Regulación urbanística de la edificabilidad (edificación obligada o nula) Regulación urbanística de la edificabilidad (edificación obligada o nula) Facilitación de las operaciones del mercado (registración, tasa, articulación con otros organismos) Facilitación de las operaciones del mercado (registración, tasa, articulación con otros organismos)

21 Operaciones de suelo Compra de suelo estratégico (facilitado por las presiones urbanísticas o fiscales) Compra de suelo estratégico (facilitado por las presiones urbanísticas o fiscales) Expropiación Expropiación Adquisición prescriptiva (mejorar legislación) Adquisición prescriptiva (mejorar legislación) Donación (facilitado por legislación) Donación (facilitado por legislación) Venta y alquiler de inmuebles ociosos Venta y alquiler de inmuebles ociosos

22 Producción de Suelo Urbano La planificación y regulación urbanística tradicional (pasiva) no contiene ni orienta eficazmente la dinámica inmobiliariaLa planificación y regulación urbanística tradicional (pasiva) no contiene ni orienta eficazmente la dinámica inmobiliaria El municipio posee la información, las capacidades y las potestades necesariasEl municipio posee la información, las capacidades y las potestades necesarias Tiene fuertes ventajas comparativas para la actividadTiene fuertes ventajas comparativas para la actividad

23 Producción de Suelo Urbano Dotar al suelo rural o sin norma en suelo edificable (norma urbanística, infraestructura y edificabilidad) Regula la oferta de suelo disponible Regula la oferta de suelo disponible Induce racionalidad y calificación del territorio, en el marco del Plan urbano Induce racionalidad y calificación del territorio, en el marco del Plan urbano Orienta y facilita las inversiones inmobiliarias privadas Orienta y facilita las inversiones inmobiliarias privadas

24 Producción de Suelo Urbano Loteos: Loteos: Accesibilidad al lote propio Proyectos Urbanos: Proyectos Urbanos: Provisión de equipamientos (públicos y privados) Localización de vivienda (Publica y privada) Parques industriales Localizar actividades comerciales y productivas

25 Proyecto urbano Parrilla ferroviaria San Rafael

26 Proyecto urbano Caso Nueva Ciudad Malvinas

27 Objetivos: Construcción de un área de nueva centralidad referente de la totalidad del territorio municipal, inédita en la región. Construcción de un área de nueva centralidad referente de la totalidad del territorio municipal, inédita en la región. Contribuir a la construcción de la identidad del territorio a partir de la urbanización de su vacío urbano más significativo, buscando la identificación los diferentes sectores de la sociedad con un proyecto emblemático común. Contribuir a la construcción de la identidad del territorio a partir de la urbanización de su vacío urbano más significativo, buscando la identificación los diferentes sectores de la sociedad con un proyecto emblemático común.

28 Proyecto urbano Caso Nueva Ciudad Malvinas Viabilizar la ejecución de espacios catalizadores del desarrollo del municipio y del sector urbano de influencia, sumando a la necesidad de rentabilidad la de prefiguración de nuevos escenarios sociales en el marco de la estrategia. Viabilizar la ejecución de espacios catalizadores del desarrollo del municipio y del sector urbano de influencia, sumando a la necesidad de rentabilidad la de prefiguración de nuevos escenarios sociales en el marco de la estrategia. Llevar adelante una gestión concertada entre Estado y privados, capaz a partir del desarrollo de distintas piezas componentes de gestión autárquica y profesionalizada. Llevar adelante una gestión concertada entre Estado y privados, capaz a partir del desarrollo de distintas piezas componentes de gestión autárquica y profesionalizada.

29 Proyecto urbano Caso Nueva Ciudad Malvinas Localización: Área Metropolitana de Buenos Aires, Corredor Norte, Nueva cabecera de la Municipalidad de Malvinas Argentinas. Localización: Área Metropolitana de Buenos Aires, Corredor Norte, Nueva cabecera de la Municipalidad de Malvinas Argentinas. Superficie Total: 62ha (40 Ha de parques y espacio público, 12 Ha residencial, 10 Ha administración, comercio, servicios.) Superficie Total: 62ha (40 Ha de parques y espacio público, 12 Ha residencial, 10 Ha administración, comercio, servicios.) Costo global estimado 60 millones de dólares Costo global estimado 60 millones de dólares

30 Proyecto urbano Caso Nueva Ciudad Malvinas Coyuntura histórica que posibilitó el proyecto: creación de nuevo municipio, disponibilidad de tierra vacante muy bien localizada y gobierno local, proactivo, eficiente y constructor de identidad. Coyuntura histórica que posibilitó el proyecto: creación de nuevo municipio, disponibilidad de tierra vacante muy bien localizada y gobierno local, proactivo, eficiente y constructor de identidad. Promotor principal y actores involucrados: Gobierno Local, universidad, asociaciones (IDECSA), emprendedores privados, entes provinciales, empresas de servicios públicos. Promotor principal y actores involucrados: Gobierno Local, universidad, asociaciones (IDECSA), emprendedores privados, entes provinciales, empresas de servicios públicos.

31 Proyecto urbano Caso Nueva Ciudad Malvinas Herramientas utilizadas: Convenio con Universidad para el Plan Maestro (UNGS), Financiamiento Bancario por la compra del inmueble, Declaración de Nueva Ciudad, Creación de Ente de gestión específico (Instituto Municipal de Desarrollo Urbano y Vivienda). Herramientas utilizadas: Convenio con Universidad para el Plan Maestro (UNGS), Financiamiento Bancario por la compra del inmueble, Declaración de Nueva Ciudad, Creación de Ente de gestión específico (Instituto Municipal de Desarrollo Urbano y Vivienda). Etapas: Diagnostico, propuesta de base y estudio de prefactibilidad: Oficinas Municipales (1996/1998), Plan Maestro: Convenio con la UNGS ( ); Desarrollo del Plan y Gestión Instituto de Desarrollo Urbano y Vivienda ( ) Etapas: Diagnostico, propuesta de base y estudio de prefactibilidad: Oficinas Municipales (1996/1998), Plan Maestro: Convenio con la UNGS ( ); Desarrollo del Plan y Gestión Instituto de Desarrollo Urbano y Vivienda ( )

32 Proyecto urbano Caso Nueva Ciudad Malvinas Principales problemas resueltos en la gestión: Visión de largo plazo, financiamiento de la compra del suelo, fuerte apoyo político. Principales problemas resueltos en la gestión: Visión de largo plazo, financiamiento de la compra del suelo, fuerte apoyo político. Principales problemas a enfrentar en el futuro: financiamiento de la infraestructura, interés de los inversores potenciales, mantenimiento del plan maestro. Principales problemas a enfrentar en el futuro: financiamiento de la infraestructura, interés de los inversores potenciales, mantenimiento del plan maestro.

33 Proyecto urbano Caso Nueva Ciudad Malvinas Enajenación de parcelas integrantes del Plan de Nueva Centralidad con cargo de edificación prefijado Enajenación de parcelas integrantes del Plan de Nueva Centralidad con cargo de edificación prefijado Oferta a través de concursos públicos e instrumentación mediante fideicomiso Oferta a través de concursos públicos e instrumentación mediante fideicomiso Compromiso municipal de proveer infraestructuras Compromiso municipal de proveer infraestructuras Total m2 de nueva residencia y 20 m2 de otros usos (oficinas, comercios) Total m2 de nueva residencia y 20 m2 de otros usos (oficinas, comercios) Venta a través de los mercado o subsidiariamente a través del IMDUVI Venta a través de los mercado o subsidiariamente a través del IMDUVI

34 ITEMCIUDAD El Instituto Territorio Municipio y Ciudad es una entidad de naturaleza no gubernamental, de carácter técnico, que emprende acciones orientadas a la calificación de vida urbana desde el escenario configurado por el entrecruzamiento de las iniciativas privadas y el protagonismo del gobierno local en la construcción de la ciudad.


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