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ARRENDAMIENTOS CLASIFICACION Y AMBITO DE APLICACIÓN DE LA NORMATIVA VIGENTE.

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Presentación del tema: "ARRENDAMIENTOS CLASIFICACION Y AMBITO DE APLICACIÓN DE LA NORMATIVA VIGENTE."— Transcripción de la presentación:

1 ARRENDAMIENTOS CLASIFICACION Y AMBITO DE APLICACIÓN DE LA NORMATIVA VIGENTE

2 LAU 29/1994: solución intermedia entre LAU 1964 y RD 2/1985 Contratos a partir de Contratos anteriores en período de duración pactada (NO PRORROGADA) Irretroactividad a contratos anteriores salvo: 1.Arts. 12 (definición de arr. de vivienda), 15 (subrogación conyugal) y 24 (reformas minusvalía). 2.Régimen transitorio: rebaja el nivel de protección de las prórrogas de 1964.

3 AMBITO MATERIAL DE APLICACION Fincas con destino urbano: 1.Vivienda (libres y VPO ver.DA 1ª) 2.Uso distinto de vivienda (comercial o profesional o de temporada, art. 3 LAU). EXCLUSIONES: 1.Viviendas asignadas por razones profesionales de cargo o empleo 2.Viviendas militares 3.Viviendas universitarias 4.Casas en fincas con destino agrícola primordial (art. 7 LAR)

4 Uso de vivienda Uso pactado primordial (art. 2.1), aunque no exclusivo. Se permiten usos secundarios siempre que no signifiquen subarriendo, cambio de uso primordial u obras inconsentidas. Es válido el pacto de destino exclusivo a vivienda. Necesidad permanente de vivienda (art. 2) La vivienda ha de ser la familiar, no la motivada por necesidades laborales individuales entre semana (ex. Art. 7 a sensu contrario) La necesidad no es no tener otra casa, sino usar de la arrendada como vivienda El arrendatario ha de ser persona física

5 CASOS DUDOSOS ¿Se aplica el CC o la LAU? Arrendamiento de negocio apto para su explotación inmediata (art. 3 LAU 1964). Arrendamiento con opción de compra (leasing Ley 26/1988): -El arrendador adquiere el bien afecto a usos industriales o profesionales indicado por el arrendatario -Este satisface unas cuotas periódicas de amortización -Al término mínimo de diez años (dos para muebles) ha de existir una opción de compra.

6 IMPERATIVIDAD no absoluta En general: Art. 4.1 (fianza y régimen procesal) Vivienda: Título II: imperatividad unilateral salvo viviendas suntuarias Uso distinto: arts. 29 a 35 salvo pacto en contrario expreso de cada uno de los artículos excluidos (v.4.4) CC supletorio de segundo grado a falta de regulación legal y de pacto Imperatividad no absoluta: -Sumisión a arbitraje -Sólo se refiere a la renuncia de derechos a la hora de celebrar el contrato - En otras ocasiones, la propia Ley permite el pacto arts. 11,14,16.4,17.1,20,25.8,36.5.

7 DURACION: diferencias con el art CC Libertad de las partes. 9.2 LAU: supletoriamente un año + prórrogas Prórroga legal potestativa para el arrendatario ( hasta 5 años desde la puesta a disposición ). Excepción: causa de necesidad expresa y para sí. Art. 10: tácita reconducción ( pasados 5 años, por un máximo de 3 ). Pasado ese tiempo: tácita reconducción 1566 CC. Desistimento del arrendatario. Con preaviso de dos meses e n contratos de duración pactada superior a cinco años: art. 11 ¿Y en el resto?:

8 Estatuto familiar de la vivienda arrendada Art. 12: –Desistimiento de arrendatario casado o conviviente –Abandono cónyuge casado o conviviente Art. 15:Separación, divorcio o nulidad Art. 16: Subrogación por muerte del arrendatario.

9 Extinción (art. 22 LAU) CC. Y ADEMÁS: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización. c) El subarriendo o la cesión inconsentidos. d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario. e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas: a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21. b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.


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