TALLER 30. ESTUDIOS DE VIABILIDAD EN LA EDIFICACIÓN

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1 TALLER 30. ESTUDIOS DE VIABILIDAD EN LA EDIFICACIÓN
LA VIABILIDAD COMERCIAL DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS Lucía Pérez Duñabeitia LA VIABILIDAD ECONÓMICO - FINANCIERA DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS Miquel Gimeno Valero Un análisis de las zonas “Camins al Grau” y “Jesús” DIRECTOR ACADÉMICO Mª Carmen Llinares Millán

2 ÍNDICE I. INTRODUCCIÓN II. OBJETIVOS III. REVISIÓN TEÓRICA
IV. METODOLOGÍA V. RESULTADOS VI. CONCLUSIONES

3 ÍNDICE I. INTRODUCCIÓN II. OBJETIVOS III. REVISIÓN TEÓRICA
IV. METODOLOGÍA V. RESULTADOS VI. CONCLUSIONES

4 I. INTRODUCCIÓN Situación del sector: La crisis del sector inmobiliario. Causas Sobreoferta Baja demanda de la vivienda Problemas de financiación Consecuencias Reducción empresas Subida de paro TASAS VARIACIÓN PIB VAB Constr Gráfico de Tasas de Variación en términos reales Fuente: INE

5 I. INTRODUCCIÓN Situación del sector: La crisis del sector inmobiliario. Causas Sobreoferta Baja demanda de la vivienda Problemas de financiación Consecuencias Reducción empresas Subida de paro ¿Para qué es necesaria la realización de estudios de viabilidad? Conocer la oferta y la demanda Conocer rentabilidades previa compra del solar Evitar riesgos de inversión de los promotores Estudio de viabilidad económico-financiero Estudio de viabilidad comercial

6 ÍNDICE I. INTRODUCCIÓN II. OBJETIVOS III. REVISIÓN TEÓRICA
IV. METODOLOGÍA V. RESULTADOS VI. CONCLUSIONES

7 II. OBJETIVOS Camins al Grau Jesús

8 II. OBJETIVOS Estudio de viabilidad comercial Objetivo general
Definir la promoción comercialmente más idónea Definir la metodología a emplear Estudiar el macroentorno Zona Estudiar el microentorno Oferta Demanda

9 II. OBJETIVOS Estudio de viabilidad comercial Objetivo general
Definir la promoción comercialmente más idónea Definir la metodología a emplear Estudiar el macroentorno Estudiar el microentorno Definir la promoción inmobiliaria comercialmente más idónea

10 Estudio de viabilidad económico - financiero
II. OBJETIVOS Estudio de viabilidad económico - financiero Objetivo general Analizar la rentabilidad de una promoción inmobiliaria para evitar riesgos en las inversiones Definir la promoción económicamente más idónea Obtener los cobros y pagos de una promoción Calcular las rentabilidades Negociar la financiación Obtener la rentabilidad de la inversión y sus posibles mejoras

11 ÍNDICE I. INTRODUCCIÓN II. OBJETIVOS III. REVISIÓN TEÓRICA
IV. METODOLOGÍA V. RESULTADOS VI. CONCLUSIONES

12 III. REVISIÓN TEÓRICA Manuales consultados
Bueno (2009): Estrategias en el mundo inmobiliario: dónde y cuándo comprar, qué construir y cómo vender, incluso en época de crisis. Manuales consultados Escudero (1998): Marketing inmobiliario: métodos y técnicas de comercialización Escudero (1998): Manual para la venta de promociones de viviendas Muñoz (2005): Manual del marketing inmobiliario. Sabater (2009): Resumen sistematización de la actualización del Project Manager en las promociones inmobiliarias Llinares (2000): Viabilidad Económica de Promociones Inmobiliarias Montoya (2007): Gestión de Promociones Inmobiliarias Caparrós, Fernández y Alvarellos (2006): Manual de Gestión Inmobiliaria García (2000): El Estudio de Viabilidad de la Promoción Inmobiliaria

13 Desarrollo de las promociones inmobiliarias
III. REVISIÓN TEÓRICA Desarrollo de las promociones inmobiliarias Fase 1: Estudios previos a la adquisición del solar Fase 2: Gestión para la construcción Fase 3: Construcción Fase 4: Comercialización

14 III. REVISIÓN TEÓRICA Desarrollo de las promociones inmobiliarias
Fase 1: Estudios previos a la adquisición del solar Nuevo solar Estudio de la zona de actuación Grandes números NO Estudio comercial Estudio urbanístico Redefinir la promoción Promoción Estudio de viabilidad económico - financiera NO ¿Viable?

15 III. REVISIÓN TEÓRICA ¿Qué es un estudio de viabilidad comercial?
Estudiar la zona Estudiar la oferta Estudiar la demanda ¿Qué es un estudio de viabilidad económico-financiero? Estudiar la secuencia de cobros y pagos Analizar la rentabilidad Interna Analizar la financiación más adecuada Externa Analizar los diferentes escenarios en la promoción

16 ÍNDICE I. INTRODUCCIÓN II. OBJETIVOS III. REVISIÓN TEÓRICA
IV. METODOLOGÍA V. RESULTADOS VI. CONCLUSIONES

17 IV. METODOLOGÍA Estudio de viabilidad comercial
Fase 1: Búsqueda de información Visita in situ Fase 2: Reconocimiento de la zona Fotografías Fase 3: Estudio de los barrios Recopilación de la información Ficha características zona

18 IV. METODOLOGÍA Ficha características zona Elaboración taller 30

19 IV. METODOLOGÍA Estudio de viabilidad comercial
Fase 1: Búsqueda de información Fase 2: Reconocimiento de la zona Fase 3: Estudio de los barrios Fase 4: Búsqueda de promociones inmobiliarias Recopilación de la información Páginas web

20 IV. METODOLOGÍA Estudio de viabilidad comercial
Fase 1: Búsqueda de información Fase 2: Reconocimiento de la zona Fase 3: Estudio de los barrios Fase 4: Búsqueda de promociones inmobiliarias Recopilación de la información Páginas web Ficha obra nueva

21 IV. METODOLOGÍA Ficha características oferta Elaboración taller 30

22 IV. METODOLOGÍA Estudio de viabilidad comercial
Fase 1: Búsqueda de información Fase 2: Reconocimiento de la zona Fase 3: Estudio de los barrios Fase 4: Búsqueda de promociones inmobiliarias Fase 5: Análisis de la demanda Encuesta demanda

23 IV. METODOLOGÍA Encuesta demanda Elaboración taller 30

24 IV. METODOLOGÍA Estudio de viabilidad comercial
Fase 1: Búsqueda de información Fase 2: Reconocimiento de la zona Fase 3: Estudio de los barrios Fase 4: Búsqueda de promociones inmobiliarias Fase 5: Análisis de la demanda Encuesta demanda Análisis estadístico SPSS

25 IV. METODOLOGÍA Disposición a pagar. Vivienda de 3 habitaciones
Media MULTICULTURAL 45 2,80 BIEN COMUNICADO 3,16 EN EXPANSIÓN 3,22 DE NEGOCIOS EMBLEMÁTICO 3,27 BUENOS EQUIPAMIENTOS TRAFICO RUIDO 3,38 DINÁMICO ORDENADO CON VIDA BARRIO Frecuencia Porcentaje Porcentaje válido Porcentaje acumulado MENOS DE 13 28,9 25 55,6 84,4 5 11,1 95,6 1 2,2 97,8 100,0 Disposición a pagar. Vivienda de 3 habitaciones Elaboración taller 30 Estadísticos descriptivos de las percepciones Elaboración taller 30 N Mínimo Máximo Media Desv. típ. PRECIO INSTALACIONES COMUNES 45 30000 8166,67 8843,333 PRECIO TRASTERO 20000 9411,11 4775,992 PRECIO GARAJE 36000 22022,22 7811,672 PRECIO ATICO 220000 400000 294222,22 49151,384 Media de la disposición a pagar por trastero-garaje-instalaciones deportivas-ático Elaboración taller 30

26 IV. METODOLOGÍA Estudio de viabilidad comercial
Fase 1: Búsqueda de información Fase 2: Reconocimiento de la zona Fase 3: Estudio de los barrios Fase 4: Búsqueda de promociones inmobiliarias Fase 5: Análisis de la demanda Fase 6: Resultados

27 Estudio de viabilidad económico - financiero
IV. METODOLOGÍA Estudio de viabilidad económico - financiero Información detallada del barrio Fase 1: Información general Visita in situ Fase 2: Descripción del solar Fotografías Características urbanísticas

28 IV. METODOLOGÍA Página web: información urbanística
Fuente: Página web de urbanismo del Ayuntamiento de Valencia.

29 Estudio de viabilidad económico - financiero
IV. METODOLOGÍA Estudio de viabilidad económico - financiero Fase 1: Información general Estudio del barrio Fase 2: Descripción del solar Estudio urbanístico Estudio comercial Fase 3: Diseño de la promoción Pérdidas y ganancias Fase 4: Estudio económico Previsión de tesorería

30 IV. METODOLOGÍA Hoja de cálculo Fuente: Elaboración propia.

31 Estudio de viabilidad económico - financiero
IV. METODOLOGÍA Estudio de viabilidad económico - financiero Fase 1: Información general Fase 2: Descripción del solar Fase 3: Diseño de la promoción Fase 4: Estudio económico Medidas estáticas Fase 5: Rentabilidad de la inversión Medidas dinámicas

32 Estudio de viabilidad económico - financiero
IV. METODOLOGÍA Estudio de viabilidad económico - financiero Fase 1: Información general Fase 2: Descripción del solar Fase 3: Diseño de la promoción Fase 4: Estudio económico Fase 5: Rentabilidad de la inversión Financiación Interna Acciones correctoras Fase 6: Estudio financiero Financiación externa

33 IV. METODOLOGÍA Préstamo Hipotecario Fuente: Elaboración propia.

34 IV. METODOLOGÍA Acciones Correctoras Fuente: Elaboración propia.

35 Estudio de viabilidad económico - financiero
IV. METODOLOGÍA Estudio de viabilidad económico - financiero Fase 1: Información general Fase 2: Descripción del solar Fase 3: Diseño de la promoción Fase 4: Estudio económico Fase 5: Rentabilidad de la inversión Fase 6: Estudio financiero Fase 7: Conclusiones y medidas

36 ÍNDICE I. INTRODUCCIÓN II. OBJETIVOS III. REVISIÓN TEÓRICA
IV. METODOLOGÍA V. RESULTADOS VI. CONCLUSIONES

37 V. RESULTADOS Viabilidad comercial
Distrito 12 “Camins al Grau” Distrito 9 “Jesús” ZONA OFERTA DEMANDA

38 V. RESULTADOS Viabilidad comercial “Camins al Grau”
Análisis de la zona - Mediana edad. - Zonas verdes. - Vida de barrio.

39 V. RESULTADOS Viabilidad comercial “Camins al Grau”
Análisis de la zona - Sin actividad comercial, empresarial ni inmobiliaria. - Vida de barrio intensa. Palacete de Ayora - Gente joven, con un status social medio. - Escasa vida de barrio.

40 Viabilidad comercial V. RESULTADOS “Camins al Grau”
Análisis de la zona - Sin actividad comercial, empresarial ni inmobiliaria. - Vida de barrio intensa. Palacete de Ayora Avenida Baleares Casa de la Salud

41 V. RESULTADOS Viabilidad comercial “Camins al Grau”
Análisis de la zona - Sin actividad comercial, empresarial ni inmobiliaria. - Vida de barrio intensa. - Más pequeño. - Mediana edad. - Escasez comercio de lujo, abundante comercio de barrio y de inmigración. Palacete de Ayora Avenida Baleares Casa de la Salud

42 V. RESULTADOS Viabilidad comercial “Camins al Grau”
Análisis de la zona - Sin actividad comercial, empresarial ni inmobiliaria. - Vida de barrio intensa. - Más pequeño. - Mediana edad. - Escasez comercio de lujo, abundante comercio de barrio y de inmigración. Palacete de Ayora - Gente más joven. - En expansión, status social alto. - Importante actividad comercial, empresarial e inmobiliaria. - Escasa vida de barrio. Avenida Baleares

43 Viabilidad comercial V. RESULTADOS “Camins al Grau”
Análisis de la oferta Edificio Baleares III Edificio Marino Albesa Residencial el Teide Edificio Berlanga Bautista Perales

44 Viabilidad comercial V. RESULTADOS “Camins al Grau”
Análisis de la oferta - Residenciales en edificación abierta m2 habitaciones - Precio vivienda: 2.641,55€/m2 Edificio Baleares III Edificio Marino Albesa Residencial el Teide Edificio Berlanga Bautista Perales

45 Viabilidad comercial V. RESULTADOS “Camins al Grau”
Análisis de la demanda N Mínimo Máximo Media PRECIO INSTALACIONES COMUNES 45 30000 8166,67 PRECIO TRASTERO 20000 9411,11 PRECIO GARAJE 36000 22022,22 PRECIO ATICO 220000 400000 294222,22 PRECIO INSTALACIONES COMUNES 8.000 € PRECIO TRASTERO 9.000 € PRECIO GARAJE € PRECIO ÁTICO € ESCALA 1 al 5 Media de la disposición a pagar por trastero-garaje-instalaciones comunes-ático Elaboración taller 30 N Media MULTICULTURAL 45 2,80 BIEN COMUNICADO 3,16 EN EXPANSIÓN 3,22 DE NEGOCIOS EMBLEMÁTICO 3,27 BUENOS EQUIPAMIENTOS TRAFICO RUIDO 3,38 DINÁMICO ORDENADO CON VIDA BARRIO Frecuencia Porcentaje Porcentaje válido Porcentaje acumulado MENOS DE 13 28,9 25 55,6 84,4 5 11,1 95,6 1 2,2 97,8 100,0 56 % TRÁFICO RUIDO 3,38 2 % DINÁMICO 3,38 2 % ORDENADO 3,38 Disposición a pagar. Vivienda de 3 habitaciones Elaboración taller 30 CON VIDA BARRIO 3,38 Estadísticos descriptivos de las percepciones Elaboración taller 30

46 V. RESULTADOS Viabilidad comercial “Camins al Grau”
Análisis de la demanda ZONA VIVIENDA 76 % 24 % Diagrama de frecuencias importancia zona en la decisión de compra. Elaboración taller 30 Diagrama de frecuencias importancia vivienda en la decisión de compra Elaboración taller 30

47 V. RESULTADOS Viabilidad comercial “Camins al Grau”
Promoción más adecuada Perfil consumidor: parejas jóvenes en proyección de futuro. Precio: €/m2 Viviendas plurifamiliares en edificación abierta. 1 - 4 habitaciones. Superficies m2 Total gastos publicidad €.

48 Viabilidad económico-financiera A) Descripción del solar
V. RESULTADOS Viabilidad económico-financiera “Camins al Grau” A) Descripción del solar Distrito “Camins al grau” Barrio de Aiora C/ Maderas nº50 46022 VALENCIA (VALENCIA)

49 Viabilidad económico-financiera
V. RESULTADOS Viabilidad económico-financiera “Camins al Grau” 620m2

50 Viabilidad económico-financiera B) Descripción de la promoción
V. RESULTADOS Viabilidad económico-financiera “Camins al Grau” B) Descripción de la promoción Elementos Unidades m2 Construidos m2 Útiles Viviendas Tipo 1 10 94 80 Tipo 2 74 63 Tipo 3 (Áticos) 3 91 77,4 Locales 157 133 Garajes 32 12,5 Trasteros 36 8 6,5

51 Viabilidad económico-financiera Precio de Venta Unitario
V. RESULTADOS Viabilidad económico-financiera “Camins al Grau” C) Estudio de Costes Estructura de Gastos Coste del Solar ,18 Coste de Construcción ,29 Honorarios Facultativos ,69 Gastos Legales ,99 Costes de Gestión ,01 Costes de Comercialización ,00 Costes Financieros ,39 TOTAL COSTES: € D) Estudio de Ingresos Elementos Unidades Precio de Venta Unitario Viviendas Tipo 1 10 € Tipo 2 € Tipo 3 (Áticos) 3 € Locales € Garajes 32 24.000€ Trasteros 36 10.000€ TOTAL INGRESOS: €

52 Viabilidad económico-financiera
V. RESULTADOS Viabilidad económico-financiera “Camins al Grau” E) Análisis de la Cuenta de Resultados Cuenta de Resultados Criterios de Rentabilidad Estática Cuenta de Resultados Total Ingresos ,00€ Gastos de Explotación ,17€ Margen bruto de explotación ,83€ Gastos de comercialización ,00€ BAII ,83€ Gastos financieros ,39€ BAI ,44€ Impuesto de sociedades ,83€ Beneficio neto ,61€ Rentabilidades Estáticas REI (BAII/Coste Total) 19,87% Margen sobre Ventas (BAI/Ventas) 13,82% RF (BN/Recursos Propios) 16,14% Repercusión del suelo sobre Ventas 44,38% Repercusión del suelo sobre Rasante 1.102,54 €/m2 19,87% 1.102,54 €/m2 ,61€ LA PROMOCIÓN PARECE RENTABLE

53 Viabilidad económico-financiera Obtención del “Cash-flow”
V. RESULTADOS Viabilidad económico-financiera “Camins al Grau” F) Análisis del “Cash-Flow” Obtención del “Cash-flow” Planificación de la actividad inmobiliaria Planificación de la adquisición del solar Planificación de la fase de gestión Planificación de la construcción Hipótesis de venta

54 Viabilidad económico-financiera
V. RESULTADOS Viabilidad económico-financiera “Camins al Grau” Hoja de cálculo Fuente: Elaboración propia.

55 Viabilidad económico-financiera
V. RESULTADOS Viabilidad económico-financiera “Camins al Grau” F) Análisis del “Cash-Flow” Obtención del “Cash-flow” Criterios de Rentabilidad Dinámicos Planificación de la actividad inmobiliaria Rentabilidades Dinámicas TIR 1,35% 17% anual VAN (6%) ,97€ 17 % anual Planificación de la adquisición del solar ,97 € Planificación de la fase de gestión Planificación de la construcción Hipótesis de venta LA PROMOCIÓN PARECE RENTABLE

56 Viabilidad económico-financiera Flujo de Caja de la Promoción
V. RESULTADOS Viabilidad económico-financiera “Camins al Grau” G) Acciones Correctoras Flujo de Caja de la Promoción Payback: 22 meses

57 Viabilidad económico-financiera
V. RESULTADOS Viabilidad económico-financiera “Camins al Grau” G) Acciones Correctoras Línea de crédito Préstamo Americano ,8 € ,6 €

58 Viabilidad económico-financiera
V. RESULTADOS Viabilidad económico-financiera “Camins al Grau” H) Análisis de Sensibilidad Variación del precio del solar Variación del PEM Variación del precio de la vivienda

59 Viabilidad económico-financiera
V. RESULTADOS Viabilidad económico-financiera “Camins al Grau” H) Análisis de Sensibilidad Variación del precio del solar Reducción del Precio del solar un 10% € Rentabilidades Estáticas Inicial REI (BAII/Coste Total) 26,74% 19,87% Margen sobre Ventas (BAI/Ventas) 18,49% 13,82% RF (BN/Recursos Propios) 23,77% 16,14% Repercusión del suelo sobre Ventas 39,95% 44,38% Repercusión del suelo sobre Rasante 992,29 €/m2 1.102,54 €/m2 Rentabilidades Dinámicas TIR 1,85% 1,35% VAN (6%) ,91€ ,97€ Precio máximo por compra del solar €

60 Viabilidad comercial V. RESULTADOS “Jesús” Análisis de la zona
- Escaso comercio de lujo, no es una barrio de negocios. - Vida de barrio intensa. - Gente de mediana edad, status social y económico medio. - Carece zonas verdes.

61 Viabilidad comercial V. RESULTADOS “Jesús” Análisis de la zona
- Escaso comercio de lujo, no es una barrio de negocios. - Vida de barrio intensa. - Gente de mediana edad, status social y económico medio. - Carece zonas verdes. - Gente de mediana edad. - No es un barrio de negocios. - Escasez comercio de lujo pero abundante comercio de inmigración.

62 Viabilidad comercial V. RESULTADOS “Jesús” Análisis de la zona
- Escaso comercio de lujo, no es una barrio de negocios. - Vida de barrio intensa. - Gente de mediana edad, status social y económico medio. - Carece zonas verdes. Jardín abierto en el barrio - Más pequeño. - Mediana edad con vida barrio. - Escasez comercio de lujo, abundante comercio de barrio y medio de inmigración. Plaza de la Cruz Cubierta

63 Viabilidad comercial V. RESULTADOS “Jesús” Análisis de la zona
- Escaso comercio de lujo, no es una barrio de negocios. - Vida de barrio intensa. - Gente de mediana edad, status social y económico medio. - Carece zonas verdes. - Más grande. - Media de edad de gente más joven. - Alta vida de barrio. - No es un barrio de negocios. Jardín abierto en el barrio - Más pequeño. - Mediana edad con vida barrio. - Escasez comercio de lujo, abundante comercio de barrio y medio de inmigración. Plaza de la Cruz Cubierta

64 V. RESULTADOS Viabilidad comercial “Jesús” Análisis de la zona
- Escaso comercio de lujo, no es una barrio de negocios. - Vida de barrio intensa. - Gente de mediana edad, status social y económico medio - Carece zonas verdes. Jardín abierto en el barrio Parque de la Rambleta - Más pequeño. - Mediana edad con vida barrio. - Escasez comercio de lujo, abundante comercio de barrio y medio de inmigración. Polideportivo de la Rambleta Plaza de la Cruz Cubierta

65 Viabilidad comercial V. RESULTADOS “Jesús” Análisis de la oferta
Promoción Matheu i Sanz Residencial Rabasa Edificio Pintor Cortina Residencial Patraix Edificio Juan de Aguiló

66 Viabilidad comercial V. RESULTADOS “Jesús” Análisis de la oferta
- Residenciales en edificación abierta m2 habitaciones - Precio vivienda: 1.724,35€/m2 Promoción Matheu i Sanz Residencial Rabasa Edificio Pintor Cortina Residencial Patraix Edificio Juan de Aguiló

67 V. RESULTADOS Viabilidad comercial “Jesús” Análisis de la demanda
N Mínimo Máximo Media MULTICULTURAL 49 1 5 3,04 CON VIDA BARRIO 3,08 TRÁFICO RUIDO 2 3,27 BIEN COMUNICADO DE NEGOCIOS 4 2,63 BUENOS EQUIPAMIENTOS 2,82 ELECCIÓN RESIDIR 2,12 ELECCIÓN INVERTIR 2,27 Frecuencia Porcentaje Porcentaje válido Porcentaje acumulado MENOS DE 28 57,1 14 28,6 85,7 5 10,2 95,9 1 2,0 98,0 100,0 CON VIDA BARRIO 3,08 TRÁFICO RUIDO 3,27 MENOS DE 57,1 % ELECCIÓN RESIDIR 2,12 ELECCIÓN INVERTIR 2,27 Disposición a pagar. Vivienda de 2 habitaciones Elaboración taller 30 Estadísticos descriptivos de las percepciones Elaboración taller 30 N Mínimo Máximo Media PRECIO TRASTERO 48 25000 8531,25 PRECIO GARAJE 35000 19333,33 PRECIO INSTALACIONES COMUNES 47 40000 8391,94 PRECIO ÁTICO 220 370000 237606,81 PRECIO TRASTERO 9.000 € PRECIO GARAJE € PRECIO INSTALACIONES COMUNES 8.000 € PRECIO ÁTICO € Media de la disposición a pagar por trastero-garaje-instalaciones comunes-ático Elaboración taller 30

68 V. RESULTADOS Viabilidad comercial “Jesús” Análisis de la demanda ZONA
VIVIENDA 63 % 37 % Diagrama de frecuencias importancia zona en la decisión de compra Elaboración taller 30 Diagrama de frecuencias importancia vivienda en la decisión de compra. Elaboración taller 30

69 Viabilidad comercial V. RESULTADOS “Jesús” Promoción más adecuada
Enfocarla a gente entre años. Precio: €/m2 Viviendas plurifamiliares en edificación abierta. 1 - 4 habitaciones. Superficies m2 Total gastos publicidad: €

70 Viabilidad económico-financiera A) Descripción del solar
V. RESULTADOS Viabilidad económico-financiera “Jesús” A) Descripción del solar Distrito “Jesús” Barrio de “La Raïosa” C/ Micer Rabasa nº12 46007 VALENCIA (VALENCIA)

71 Viabilidad económico-financiera
V. RESULTADOS Viabilidad económico-financiera “Jesús” 216,06 m2

72 Viabilidad económico-financiera B) Descripción de la promoción
V. RESULTADOS “Jesús” B) Descripción de la promoción Elementos Unidades m2 Construidos m2 Útiles Viviendas Tipo 1 10 96 82 Tipo 2 (Áticos) 2 60 51 Locales 88 75 Garajes 14 12 Trasteros 7 6

73 Viabilidad económico-financiera Precio de venta unitario
V. RESULTADOS Viabilidad económico-financiera “Jesús” C) Estudio de Costes Estructura de Gastos Coste del Solar ,93€ Coste de Construcción ,42€ Honorarios Facultativos 96.057,53€ Gastos Legales ,02€ Costes de Gestión 88.437,54€ Costes de Comercialización ,00€ Costes Financieros ,04€ TOTAL COSTES: € D) Estudio de Ingresos Elementos Unidades Precio de venta unitario Viviendas Tipo 1 10 € Tipo 2 (Áticos) 2 € Locales € Garajes 14 25.000€ Trasteros 12 8.000€ TOTAL INGRESOS: €

74 Viabilidad económico-financiera
V. RESULTADOS “Jesús” E) Análisis de la Cuenta de Resultados Cuenta de Resultados Criterios de Rentabilidad Estática Cuenta de Resultados Total Ingresos ,00€ Gastos de Explotación ,44€ Margen bruto de explotación ,56€ Gastos de comercialización ,00€ BAII ,56€ Gastos financieros ,04€ BAI ,52€ Impuesto de sociedades ,76€ Beneficio neto ,76€ Rentabilidades Estáticas REI (BAII/Coste Total) 23,45% Margen sobre Ventas (BAI/Ventas) 16,18% RF (BN/Recursos Propios) 21,19% Repercusión del suelo sobre Ventas 38,72% Repercusión del suelo sobre Rasante 1.111,11 €/m2 23,45% 1.111,11 €/m2 LA PROMOCIÓN PARECE RENTABLE ,76€ F) Análisis del “Cash-Flow” Criterios de Rentabilidad Dinámicos Rentabilidades Dinámicas TIR 1,60% 21% anual VAN (6%) ,10€ 21 % anual ,10 €

75 Viabilidad económico-financiera Flujo de Caja de la Promoción
V. RESULTADOS “Jesús” G) Acciones Correctoras Flujo de Caja de la Promoción Línea de Crédito ,38€ Payback: 22 meses

76 Viabilidad económico-financiera
V. RESULTADOS Viabilidad económico-financiera “Jesús” H) Análisis de Sensibilidad Variación del precio del solar Variación del PEM Variación del precio de la vivienda

77 Viabilidad económico-financiera
V. RESULTADOS “Jesús” H) Análisis de Sensibilidad Variación del precio de la vivienda Tipo 1: € Aumento del Precio de las Viviendas un 10% Tipo 2: € Rentabilidades Estáticas Inicial REI (BAII/Coste Total) 32,60% 23,45% Margen sobre Ventas (BAI/Ventas) 21,92% 16,18% RF (BN/Recursos Propios) 30,97% 21,19% Repercusión del suelo sobre Ventas 35,82% 38,72% Repercusión del suelo sobre Rasante 1.111,11 €/m2 Rentabilidades Dinámicas TIR 2,20% 1,60% VAN (6%) ,97€ ,10€ Precio mínimo de venta de viviendas: Reducción del 8,10% Tipo 1: € Tipo 2: €

78 ÍNDICE I. INTRODUCCIÓN II. OBJETIVOS III. REVISIÓN TEÓRICA
IV. METODOLOGÍA V. RESULTADOS VI. CONCLUSIONES

79 VI. CONCLUSIONES 1.- Situación de riesgo en cuanto a una promoción o inversión inmobiliaria. 2.- Estudiando la demanda de los barrios, se llega a la conclusión que la gente no está dispuesta a pagar lo que se está ofertando en el mercado, a la espera de que sigan bajando los precios. 3.- Jesús Precio solar: € Rentabilidad: 23,45 % Camins al Grau Precio solar: € Rentabilidad: 19,87 %

80 LA VIABILIDAD COMERCIAL DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Lucía Pérez Duñabeitia LA VIABILIDAD ECONÓMICO - FINANCIERA DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS Miquel Gimeno Valero