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LA VIABILIDAD COMERCIAL DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS Lucía Pérez Duñabeitia LA VIABILIDAD ECONÓMICO - FINANCIERA DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS Miquel Gimeno.

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1 LA VIABILIDAD COMERCIAL DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS Lucía Pérez Duñabeitia LA VIABILIDAD ECONÓMICO - FINANCIERA DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS Miquel Gimeno Valero DIRECTOR ACADÉMICO Mª Carmen Llinares Millán Un análisis de las zonas Camins al Grau y Jesús TALLER 30. ESTUDIOS DE VIABILIDAD EN LA EDIFICACIÓN

2 ÍNDICE I. INTRODUCCIÓN II. OBJETIVOS III. REVISIÓN TEÓRICA IV. METODOLOGÍA V. RESULTADOS VI. CONCLUSIONES

3 ÍNDICE I. INTRODUCCIÓN II. OBJETIVOS III. REVISIÓN TEÓRICA IV. METODOLOGÍA V. RESULTADOS VI. CONCLUSIONES

4 I. INTRODUCCIÓN Situación del sector: La crisis del sector inmobiliario. Causas Sobreoferta Baja demanda de la vivienda Problemas de financiación Consecuencias Reducción empresas Subida de paro Gráfico de Tasas de Variación en términos reales Fuente: INE PIB VAB Constr TASAS VARIACIÓN

5 I. INTRODUCCIÓN Situación del sector: La crisis del sector inmobiliario. ¿Para qué es necesaria la realización de estudios de viabilidad? Conocer la oferta y la demanda Conocer rentabilidades previa compra del solar Evitar riesgos de inversión de los promotores Estudio de viabilidad comercial Estudio de viabilidad económico-financiero Causas Sobreoferta Baja demanda de la vivienda Problemas de financiación Consecuencias Reducción empresas Subida de paro

6 I. INTRODUCCIÓN II. OBJETIVOS III. REVISIÓN TEÓRICA IV. METODOLOGÍA V. RESULTADOS VI. CONCLUSIONES ÍNDICE

7 II. OBJETIVOS Camins al Grau Jesús

8 Estudio de viabilidad comercial Definir la promoción comercialmente más idónea Objetivo general Demanda Definir la metodología a emplear Estudiar el macroentorno Estudiar el microentorno Zona Oferta II. OBJETIVOS

9 Estudio de viabilidad comercial Definir la promoción comercialmente más idónea Objetivo general Definir la promoción inmobiliaria comercialmente más idónea II. OBJETIVOS Definir la metodología a emplear Estudiar el macroentorno Estudiar el microentorno

10 Objetivo general Analizar la rentabilidad de una promoción inmobiliaria para evitar riesgos en las inversiones Estudio de viabilidad económico - financiero Definir la promoción económicamente más idónea Obtener los cobros y pagos de una promoción Calcular las rentabilidades Negociar la financiación Obtener la rentabilidad de la inversión y sus posibles mejoras II. OBJETIVOS

11 ÍNDICE I. INTRODUCCIÓN II. OBJETIVOS III. REVISIÓN TEÓRICA IV. METODOLOGÍA V. RESULTADOS VI. CONCLUSIONES

12 Manuales consultados Bueno (2009): Estrategias en el mundo inmobiliario: dónde y cuándo comprar, qué construir y cómo vender, incluso en época de crisis. Escudero (1998): Marketing inmobiliario: métodos y técnicas de comercialización Escudero (1998): Manual para la venta de promociones de viviendas Muñoz (2005): Manual del marketing inmobiliario. Sabater (2009): Resumen sistematización de la actualización del Project Manager en las promociones inmobiliarias III. REVISIÓN TEÓRICA Llinares (2000): Viabilidad Económica de Promociones Inmobiliarias Montoya (2007): Gestión de Promociones Inmobiliarias Caparrós, Fernández y Alvarellos (2006): Manual de Gestión Inmobiliaria García (2000): El Estudio de Viabilidad de la Promoción Inmobiliaria

13 Fase 1: Estudios previos a la adquisición del solar Fase 2: Gestión para la construcción Fase 3: Construcción Fase 4: Comercialización III. REVISIÓN TEÓRICA Desarrollo de las promociones inmobiliarias

14 Estudio de la zona de actuación Grandes números Estudio comercial Estudio urbanístico Promoción Estudio de viabilidad económico - financiera ¿Viable? Nuevo solar Redefinir la promoción NO III. REVISIÓN TEÓRICA Desarrollo de las promociones inmobiliarias Fase 1: Estudios previos a la adquisición del solar

15 III. REVISIÓN TEÓRICA ¿Qué es un estudio de viabilidad económico-financiero? ¿Qué es un estudio de viabilidad comercial? Estudiar la secuencia de cobros y pagos Analizar la rentabilidad Analizar la financiación más adecuada Analizar los diferentes escenarios en la promoción Interna Externa Estudiar la zona Estudiar la oferta Estudiar la demanda

16 ÍNDICE I. INTRODUCCIÓN II. OBJETIVOS III. REVISIÓN TEÓRICA IV. METODOLOGÍA V. RESULTADOS VI. CONCLUSIONES

17 IV. METODOLOGÍA Estudio de viabilidad comercial Fase 1: Búsqueda de información Fase 2: Reconocimiento de la zona Fase 3: Estudio de los barrios Recopilación de la información Ficha características zona Visita in situ Fotografías

18 IV. METODOLOGÍA Ficha características zona Elaboración taller 30

19 IV. METODOLOGÍA Estudio de viabilidad comercial Fase 1: Búsqueda de información Fase 2: Reconocimiento de la zona Fase 3: Estudio de los barrios Fase 4: Búsqueda de promociones inmobiliarias Recopilación de la información Páginas web

20 IV. METODOLOGÍA Estudio de viabilidad comercial Fase 1: Búsqueda de información Fase 2: Reconocimiento de la zona Fase 3: Estudio de los barrios Fase 4: Búsqueda de promociones inmobiliarias Ficha obra nueva Recopilación de la información Páginas web

21 IV. METODOLOGÍA Ficha características oferta Elaboración taller 30

22 IV. METODOLOGÍA Estudio de viabilidad comercial Fase 1: Búsqueda de información Fase 2: Reconocimiento de la zona Fase 3: Estudio de los barrios Fase 4: Búsqueda de promociones inmobiliarias Fase 5: Análisis de la demanda Encuesta demanda

23 IV. METODOLOGÍA Encuesta demanda Elaboración taller 30

24 IV. METODOLOGÍA Estudio de viabilidad comercial Fase 1: Búsqueda de información Fase 2: Reconocimiento de la zona Fase 3: Estudio de los barrios Fase 4: Búsqueda de promociones inmobiliarias Fase 5: Análisis de la demanda Análisis estadístico Encuesta demanda SPSS

25 NMedia MULTICULTURAL 452,80 BIEN COMUNICADO 453,16 EN EXPANSIÓN 453,22 DE NEGOCIOS 453,22 EMBLEMÁTICO 453,27 BUENOS EQUIPAMIENTOS 453,27 TRAFICO RUIDO 453,38 DINÁMICO 453,38 ORDENADO 453,38 CON VIDA BARRIO 453,38 IV. METODOLOGÍA NMínimoMáximoMediaDesv. típ. PRECIO INSTALACIONES COMUNES ,678843,333 PRECIO TRASTERO ,114775,992 PRECIO GARAJE ,227811,672 PRECIO ATICO , ,384 FrecuenciaPorcentaje Porcentaje válido Porcentaje acumulado MENOS DE , ,6 84, ,1 95, ,2 97, ,2 100,0 Media de la disposición a pagar por trastero-garaje-instalaciones deportivas-ático Elaboración taller 30 Estadísticos descriptivos de las percepciones Elaboración taller 30 Disposición a pagar. Vivienda de 3 habitaciones Elaboración taller 30

26 IV. METODOLOGÍA Estudio de viabilidad comercial Fase 1: Búsqueda de información Fase 2: Reconocimiento de la zona Fase 3: Estudio de los barrios Fase 4: Búsqueda de promociones inmobiliarias Fase 5: Análisis de la demanda Fase 6: Resultados

27 IV. METODOLOGÍA Estudio de viabilidad económico - financiero Fase 1: Información general Fase 2: Descripción del solar Visita in situ Fotografías Características urbanísticas Información detallada del barrio

28 IV. METODOLOGÍA Página web: información urbanística Fuente: Página web de urbanismo del Ayuntamiento de Valencia.

29 IV. METODOLOGÍA Estudio de viabilidad económico - financiero Fase 1: Información general Fase 2: Descripción del solar Fase 3: Diseño de la promoción Fase 4: Estudio económico Pérdidas y ganancias Previsión de tesorería Estudio del barrio Estudio urbanístico Estudio comercial

30 Hoja de cálculo Fuente: Elaboración propia. IV. METODOLOGÍA

31 Estudio de viabilidad económico - financiero Fase 1: Información general Fase 2: Descripción del solar Fase 3: Diseño de la promoción Fase 4: Estudio económico Fase 5: Rentabilidad de la inversión Medidas estáticas Medidas dinámicas

32 IV. METODOLOGÍA Estudio de viabilidad económico - financiero Fase 1: Información general Fase 2: Descripción del solar Fase 3: Diseño de la promoción Fase 4: Estudio económico Fase 5: Rentabilidad de la inversión Fase 6: Estudio financiero Financiación Interna Financiación externa Acciones correctoras

33 IV. METODOLOGÍA Préstamo Hipotecario Fuente: Elaboración propia.

34 IV. METODOLOGÍA Acciones Correctoras Fuente: Elaboración propia.

35 IV. METODOLOGÍA Estudio de viabilidad económico - financiero Fase 1: Información general Fase 2: Descripción del solar Fase 3: Diseño de la promoción Fase 4: Estudio económico Fase 5: Rentabilidad de la inversión Fase 6: Estudio financiero Fase 7: Conclusiones y medidas

36 ÍNDICE I. INTRODUCCIÓN II. OBJETIVOS III. REVISIÓN TEÓRICA IV. METODOLOGÍA V. RESULTADOS VI. CONCLUSIONES

37 V. RESULTADOS Distrito 12 Camins al Grau Distrito 9 Jesús ZONA OFERTA DEMANDA Viabilidad comercial

38 V. RESULTADOS Análisis de la zona - Mediana edad. - Zonas verdes. - Vida de barrio. Camins al Grau Viabilidad comercial

39 V. RESULTADOS Análisis de la zona - Sin actividad comercial, empresarial ni inmobiliaria. - Vida de barrio intensa. - Gente joven, con un status social medio. - Escasa vida de barrio. Camins al Grau Viabilidad comercial Palacete de Ayora

40 V. RESULTADOS Análisis de la zona - Sin actividad comercial, empresarial ni inmobiliaria. - Vida de barrio intensa. Camins al Grau Viabilidad comercial Palacete de Ayora Avenida Baleares Casa de la Salud

41 V. RESULTADOS Análisis de la zona - Sin actividad comercial, empresarial ni inmobiliaria. - Vida de barrio intensa. Camins al Grau Viabilidad comercial Palacete de Ayora Avenida Baleares Casa de la Salud - Más pequeño. - Mediana edad. - Escasez comercio de lujo, abundante comercio de barrio y de inmigración.

42 V. RESULTADOS Análisis de la zona - Sin actividad comercial, empresarial ni inmobiliaria. - Vida de barrio intensa. Camins al Grau Viabilidad comercial - Gente más joven. - En expansión, status social alto. - Importante actividad comercial, empresarial e inmobiliaria. - Escasa vida de barrio. Palacete de Ayora Avenida Baleares - Más pequeño. - Mediana edad. - Escasez comercio de lujo, abundante comercio de barrio y de inmigración.

43 V. RESULTADOS Análisis de la oferta Edificio Baleares III Bautista Perales Edificio Berlanga Residencial el Teide Camins al Grau Viabilidad comercial Edificio Marino Albesa

44 V. RESULTADOS Análisis de la oferta Edificio Baleares III Bautista Perales Edificio Berlanga Residencial el Teide - Residenciales en edificación abierta m habitaciones - Precio vivienda: 2.641,55/m 2 Camins al Grau Viabilidad comercial Edificio Marino Albesa

45 V. RESULTADOS NMínimoMáximoMedia PRECIO INSTALACIONES COMUNES ,67 PRECIO TRASTERO ,11 PRECIO GARAJE ,22 PRECIO ATICO ,22 FrecuenciaPorcentaje Porcentaje válido Porcentaje acumulado MENOS DE , ,6 84, ,1 95, ,2 97, ,2 100,0 NMedia MULTICULTURAL 452,80 BIEN COMUNICADO 453,16 EN EXPANSIÓN 453,22 DE NEGOCIOS 453,22 EMBLEMÁTICO 453,27 BUENOS EQUIPAMIENTOS 453,27 TRAFICO RUIDO 453,38 DINÁMICO 453,38 ORDENADO 453,38 CON VIDA BARRIO 453,38 Análisis de la demanda Estadísticos descriptivos de las percepciones Elaboración taller 30 Media de la disposición a pagar por trastero-garaje-instalaciones comunes-ático Elaboración taller 30 Camins al Grau Disposición a pagar. Vivienda de 3 habitaciones Elaboración taller 30 Viabilidad comercial PRECIO INSTALACIONES COMUNES PRECIO TRASTERO PRECIO GARAJE PRECIO ÁTICO % 2 % TRÁFICO RUIDO 3,38 DINÁMICO ORDENADO CON VIDA BARRIO ESCALA 1 al 5

46 Análisis de la demanda Viabilidad comercial V. RESULTADOS Camins al Grau Diagrama de frecuencias importancia vivienda en la decisión de compra Elaboración taller 30 Diagrama de frecuencias importancia zona en la decisión de compra. Elaboración taller % ZONA 24 % VIVIENDA

47 Viabilidad comercial V. RESULTADOS Camins al Grau -Perfil consumidor: parejas jóvenes en proyección de futuro. -Precio: /m 2 -Viviendas plurifamiliares en edificación abierta habitaciones. -Superficies m 2 -Total gastos publicidad Promoción más adecuada

48 V. RESULTADOS Camins al Grau A) Descripción del solar Distrito Camins al grau Barrio de Aiora C/ Maderas nº VALENCIA (VALENCIA) Viabilidad económico-financiera

49 V. RESULTADOS Camins al Grau 620m 2 Viabilidad económico-financiera

50 V. RESULTADOS Camins al Grau B) Descripción de la promoción Viabilidad económico-financiera

51 V. RESULTADOS Camins al Grau C) Estudio de Costes D) Estudio de Ingresos Viabilidad económico-financiera TOTAL COSTES: TOTAL INGRESOS:

52 V. RESULTADOS E) Análisis de la Cuenta de Resultados Camins al Grau Cuenta de ResultadosCriterios de Rentabilidad Estática LA PROMOCIÓN PARECE RENTABLE Viabilidad económico-financiera 19,87% 1.102,54 /m ,61

53 V. RESULTADOS F) Análisis del Cash-Flow Camins al Grau Obtención del Cash-flow Planificación de la actividad inmobiliaria Planificación de la adquisición del solar Planificación de la fase de gestión Planificación de la construcción Hipótesis de venta Viabilidad económico-financiera

54 V. RESULTADOS Camins al Grau Viabilidad económico-financiera Hoja de cálculo Fuente: Elaboración propia.

55 V. RESULTADOS F) Análisis del Cash-Flow Camins al Grau Obtención del Cash-flowCriterios de Rentabilidad Dinámicos LA PROMOCIÓN PARECE RENTABLE Planificación de la actividad inmobiliaria Planificación de la adquisición del solar Planificación de la fase de gestión Planificación de la construcción Hipótesis de venta Viabilidad económico-financiera ,97 17 % anual

56 V. RESULTADOS G) Acciones Correctoras Camins al Grau Flujo de Caja de la Promoción Payback: 22 meses Viabilidad económico-financiera

57 V. RESULTADOS G) Acciones Correctoras Camins al Grau Línea de créditoPréstamo Americano Viabilidad económico-financiera , ,6

58 V. RESULTADOS H) Análisis de Sensibilidad Camins al Grau Variación del precio del solar Variación del PEM Variación del precio de la vivienda Viabilidad económico-financiera

59 V. RESULTADOS H) Análisis de Sensibilidad Camins al Grau Variación del precio del solar Reducción del Precio del solar un 10% Precio máximo por compra del solar Viabilidad económico-financiera

60 V. RESULTADOS Análisis de la zona - Gente de mediana edad, status social y económico medio. - Carece zonas verdes. Jesús Viabilidad comercial - Escaso comercio de lujo, no es una barrio de negocios. - Vida de barrio intensa.

61 V. RESULTADOS Análisis de la zona - Gente de mediana edad, status social y económico medio. - Carece zonas verdes. Jesús Viabilidad comercial - Gente de mediana edad. - No es un barrio de negocios. - Escasez comercio de lujo pero abundante comercio de inmigración. - Escaso comercio de lujo, no es una barrio de negocios. - Vida de barrio intensa.

62 V. RESULTADOS Análisis de la zona - Más pequeño. - Mediana edad con vida barrio. - Escasez comercio de lujo, abundante comercio de barrio y medio de inmigración. - Gente de mediana edad, status social y económico medio. - Carece zonas verdes. Jesús Viabilidad comercial Jardín abierto en el barrio Plaza de la Cruz Cubierta - Escaso comercio de lujo, no es una barrio de negocios. - Vida de barrio intensa.

63 V. RESULTADOS Análisis de la zona - Escaso comercio de lujo, no es una barrio de negocios. - Vida de barrio intensa. - Más pequeño. - Mediana edad con vida barrio. - Escasez comercio de lujo, abundante comercio de barrio y medio de inmigración. - Gente de mediana edad, status social y económico medio. - Carece zonas verdes. Jesús Viabilidad comercial - Más grande. - Media de edad de gente más joven. - Alta vida de barrio. - No es un barrio de negocios. Jardín abierto en el barrio Plaza de la Cruz Cubierta

64 V. RESULTADOS Análisis de la zona - Más pequeño. - Mediana edad con vida barrio. - Escasez comercio de lujo, abundante comercio de barrio y medio de inmigración. - Gente de mediana edad, status social y económico medio - Carece zonas verdes. Jesús Viabilidad comercial Jardín abierto en el barrio Plaza de la Cruz Cubierta Parque de la Rambleta Polideportivo de la Rambleta - Escaso comercio de lujo, no es una barrio de negocios. - Vida de barrio intensa.

65 V. RESULTADOS Análisis de la oferta Jesús Viabilidad comercial Promoción Matheu i Sanz Edificio Juan de Aguiló Residencial Patraix Edificio Pintor Cortina Residencial Rabasa

66 V. RESULTADOS Análisis de la oferta Jesús Viabilidad comercial - Residenciales en edificación abierta m habitaciones - Precio vivienda: 1.724,35/m 2 Promoción Matheu i Sanz Residencial Rabasa Edificio Juan de Aguiló Residencial Patraix Edificio Pintor Cortina

67 V. RESULTADOS Análisis de la demanda Jesús NMínimoMáximoMedia MULTICULTURAL 49153,04 CON VIDA BARRIO 49153,08 TRÁFICO RUIDO 49253,27 BIEN COMUNICADO 49253,04 DE NEGOCIOS 49142,63 BUENOS EQUIPAMIENTOS 49142,82 ELECCIÓN RESIDIR 49142,12 ELECCIÓN INVERTIR 49142,27 Estadísticos descriptivos de las percepciones Elaboración taller 30 Disposición a pagar. Vivienda de 2 habitaciones Elaboración taller 30 Viabilidad comercial NMínimoMáximoMedia PRECIO TRASTERO ,25 PRECIO GARAJE ,33 PRECIO INSTALACIONES COMUNES ,94 PRECIO ÁTICO ,81 Media de la disposición a pagar por trastero-garaje-instalaciones comunes-ático Elaboración taller 30 FrecuenciaPorcentaje Porcentaje válido Porcentaje acumulado MENOS DE , ,6 85, ,2 95, ,0 98, ,0 100,0 ELECCIÓN RESIDIR ELECCIÓN INVERTIR 2,12 2,27 MENOS DE ,1 % PRECIO INSTALACIONES COMUNES PRECIO TRASTERO PRECIO GARAJE PRECIO ÁTICO 3,27 TRÁFICO RUIDO 3,08 CON VIDA BARRIO

68 Diagrama de frecuencias importancia zona en la decisión de compra Elaboración taller 30 Jesús Viabilidad comercial V. RESULTADOS Análisis de la demanda 63 % ZONA Diagrama de frecuencias importancia vivienda en la decisión de compra. Elaboración taller 30 VIVIENDA 37 %

69 Jesús Viabilidad comercial V. RESULTADOS -Enfocarla a gente entre años. -Precio: /m 2 -Viviendas plurifamiliares en edificación abierta habitaciones. -Superficies m 2 -Total gastos publicidad: Promoción más adecuada

70 Jesús V. RESULTADOSViabilidad económico-financiera A) Descripción del solar Distrito Jesús Barrio de La Raïosa C/ Micer Rabasa nº VALENCIA (VALENCIA)

71 V. RESULTADOSViabilidad económico-financiera 216,06 m 2 Jesús

72 V. RESULTADOS B) Descripción de la promoción Viabilidad económico-financiera Jesús

73 V. RESULTADOS C) Estudio de Costes D) Estudio de Ingresos Viabilidad económico-financiera TOTAL COSTES: TOTAL INGRESOS: Jesús

74 V. RESULTADOS E) Análisis de la Cuenta de Resultados Cuenta de Resultados Criterios de Rentabilidad Estática LA PROMOCIÓN PARECE RENTABLE Viabilidad económico-financiera F) Análisis del Cash-Flow Criterios de Rentabilidad Dinámicos 23,45% 1.111,11 /m ,76 21 % anual ,10 Jesús

75 V. RESULTADOS G) Acciones Correctoras Flujo de Caja de la Promoción Payback: 22 meses Viabilidad económico-financiera Línea de Crédito ,38 Jesús

76 V. RESULTADOS H) Análisis de Sensibilidad Variación del precio del solar Variación del PEM Variación del precio de la vivienda Viabilidad económico-financiera Jesús

77 V. RESULTADOS H) Análisis de Sensibilidad Variación del precio de la vivienda Viabilidad económico-financiera Aumento del Precio de las Viviendas un 10% Tipo 1: Tipo 2: Precio mínimo de venta de viviendas: Reducción del 8,10% Tipo 1: Tipo 2: Jesús

78 ÍNDICE I. INTRODUCCIÓN II. OBJETIVOS III. REVISIÓN TEÓRICA IV. METODOLOGÍA V. RESULTADOS VI. CONCLUSIONES

79 1.- Situación de riesgo en cuanto a una promoción o inversión inmobiliaria. Camins al Grau - Precio solar: Rentabilidad: 19,87 % Jesús - Precio solar: Rentabilidad: 23,45 % 2.- Estudiando la demanda de los barrios, se llega a la conclusión que la gente no está dispuesta a pagar lo que se está ofertando en el mercado, a la espera de que sigan bajando los precios. 3.-

80 LA VIABILIDAD COMERCIAL DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS Lucía Pérez Duñabeitia LA VIABILIDAD ECONÓMICO - FINANCIERA DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS Miquel Gimeno Valero


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