Gestión de un Programa de Actuación Integrada: riesgos y oportunidades Rafael Ballester Cecilia Abogado urbanista PEREZ SEGURA, ASOCIADOS.

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1 Gestión de un Programa de Actuación Integrada: riesgos y oportunidades Rafael Ballester Cecilia Abogado urbanista PEREZ SEGURA, ASOCIADOS

2 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 2 Sumario 1.Elaboración y tramitación de un PAI. 2.Aprobación de un PAI: criterios de adjudicación. 3.Relaciones: 1.Agente Urbanizador y Administración actuante. 2.Relaciones con propietarios. 3.Relaciones con Empresario constructor. 4.Factores críticos a considerar.

3 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 3 1.- Introducción: función de un PAI.

4 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 4 Entorno del PAI

5 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 5 Función del PAI Instrumento de planificación temporal y económica: Implica la labor de gestión de la ejecución y desarrollo del planeamiento en un plazo determinado con unas condiciones determinadas (costes, retribución, garantías, relaciones con propietarios y Administración,… Conversión de suelos urbanizables y urbanos no consolidados en solares: Cesión, equidistribución y urbanización.

6 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 6 Visión gráfica de la gestión de un PAI

7 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 7 Otra forma de verlo…

8 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 8 Contenido de la gestión de un PAI

9 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 9 Limitaciones para concursar: Hay que tener en cuenta que el Agente Urbanizador no puede ser Empresario Constructor, salvo excepciones. No puede ser Agente Urbanizador o Empresario Constructor quien haya realizado planes o estudios en ámbito del PAI. No puede ser Agente Urbanizador quien incurra en prohibición de contratar según LCAP. Empresario constructor no puede tener o sufrir influencia dominante en relación con Agente Urbanizador.

10 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 10 2.- Fase previa a la iniciación de un PAI ¿Por qué se quiere promover?

11 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 11 Presupuestos para programar el suelo: viabilidad y carácter de la promoción. 1.- Determinar aptitud para programar según clasificación y calificación del suelo: SUNC-Suble: Ficha + Normas + Planos. SNU: reclasificación: DEUT. Aptitud territorial. Aptitud ambiental. Aptitud infraestructuras. Aptitud socioeconómica. Otras exigencias: 1 x 1, umbrales y cuotas de sostenibilidad.

12 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 12 Carácter de la promoción 2.- Definir modelo de negocio: Negocio inmobiliario: Interés en realizar activo inmobiliario o adquirirlos. Me adapto a PG o planteo modificaciones (límites y riesgos). PAI: instrumento NECESARIO para realizar activo. Negocio urbanizador: No propiedad de suelo. Interés en la obra de urbanización. Límites. EC vs AU. PAI: instrumento de negocio. Negocio gestor: No propiedad suelo. No interés en obra. Honorarios profesionales + gestión del Programa. PAI: instrumento de negocio. Mix

13 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 13 Síntesis del estudio de aptitud Condicionamientos del suelo: Físicos y geográficos. Infraestructuras. Tipología de desarrollos. Institucionales. Gestión. Definición de modelo de negocio urbanístico. Encaje con los intereses públicos. Encaje de los “números”.

14 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 14 Conclusiones de la fase previa de evaluación/inversión SUNC-Suble: Decisión de programar. Solicitud iniciación “sencilla”. Inversión en suelo más segura. Factor menos controlado: tiempo. SNU: Decisión de programar. Solicitud de iniciación más compleja. Inversión en suelo con “riesgo”. No derecho a la programación. No es seguro el modelo de negocio pre- planificado.

15 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 15 3.- La promoción de un PAI

16 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 16 Presupuesto para la programación: Bases Generales. Específicas: Ordenanza municipal reguladora de la tramitación y adjudicación de un PAI, así como de su gestión y desarrollo. Supletorias. Anexo II del Decreto 67/2006.

17 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 17 1ª Fase.- La iniciación.

18 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 18 La solicitud de iniciación Solicitud de iniciación en SUNC-Suble. Contenidos básicos, relativamente sencillos. Encaje PG, servicios e infraestructuras,… conveniencia temporal… Solicitud de iniciación en SNU para reclasificar. Contenidos básicos y adicionales. Aptitud ambiental. Aptitud territorial. Aptitud geográfica. Aptitud infraestructuras y servicios. Aptitud socio-económica. Modelo de desarrollo urbanístico: racionalidad. Aptitud temporal.

19 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 19 Una vez presentada, ¿qué? Alcalde: Solicita informe técnico de viabilidad. Interno. Externo. ¿Puede rechazarse de inicio, sin informe de viabilidad?

20 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 20 El informe de viabilidad Contenido. Encaje PG. Suficiencia de servicios. Conveniencia temporal. Límites.

21 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 21 La ausencia de pronunciamiento expreso sobre la solicitud de iniciación Resolución solicitud: 3 meses. Silencio positivo: Solicitud de programación no modificativa Plan o encajable en DEUT. ¿Cómo se tramita? Silencio negativo: Solicitud de programación modificativa no encajable en DEUT.

22 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 22 Estimación de la solicitud de iniciación: las Bases Particulares Requisitos para seguir adelante: Informe de viabilidad es favorable (aún con condiciones). No vinculación a la solicitud. Valoración política positiva: Balance positivo para el interés público. Entonces, … redactar BPP: ¿Quién? ¿Cuándo? Aprobación de las BPP.

23 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 23 Bases particulares de programación

24 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 24 Más sobre las Bases particulares de programación...(ROGTU) Plazos desglosados mínimos de desarrollo del PAI. Plazos de licitación, puntuación ATP y adjudicación- aprobación PAI. Admisibilidad de variantes. Garantías provisional y definitiva. Presupuesto máximo de licitación. Permite cálculo importe garantías. Dificultad para su determinación. Criterios y baremo de adjudicación. Puntuación mínima “corte”.

25 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 25 Síntesis contenido bases ¿Qué se va a desarrollar? ¿Cómo? Criterios ordenación. Criterios de urbanización. Criterios de condiciones de conexión. Objetivos de edificación de vivienda protegida. Variantes. Garantías. Precio máximo. ¿Cuándo? Plazos. ¿Quién? Condiciones que debe reunir el adjudicatario. Criterios para seleccionar al Agente Urbanizador: AT y PJE.

26 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 26 Criterios de adjudicación

27 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 27 2ª Fase.- Licitación del Programa.

28 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 28 Anuncio de licitación

29 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 29 Objeto de la licitación: presentación de proposiciones de Programa.

30 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 30 Contenido de un Programa. Alternativa Técnica. Proposición jurídico-económica. Documentación complementaria sobre garantías, solvencia, personalidad, etc…

31 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 31 Contenido del PAI: 1º.- Alternativa Técnica. Identificación documento de planeamiento o Plan específico. Ámbito de la AI. Justificación CCI. Existencia o no de AIU. Plazos de urbanización y edificación. Si compromiso edificación simultánea. Proyecto de Urbanización: Y Proyecto de Edificación sólo si simultánea con urbanización. Enunciado de objetivos complementarios. Medidas para control de calidad. Inventario bienes incompatibles. Estimación preliminar de gastos variables no dependientes del Urbanizador: indemnizaciones, … Documento de JIT si modificación de OE y CTU.

32 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 32 Ejemplo de ATP Memoria de la ATP: metodología. Plan Parcial o PRI con: EIP. Estudio acústico. Estudio vivienda. Otros anexos: arqueológico, EIA, Tráfico,… Proyecto de Urbanización. Proyecto de Edificación. Programas de Restauración Paisajística. Estudio condiciones conexión e integración. Estudio sobre elementos incompatibles y gastos variables asociados.

33 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 33 Contenido del PAI: 2.- Proposición jurídico-económica Relaciones con propietarios y Administración. Licitador, acreditación titularidad y de los terrenos que resulten afectos como garantía de sus compromisos. Cargas (presupuesto máximo): Presupuesto licitación. Coste proyectos. Diferencias entre 136 y 168 LUV. Gastos de gestión y beneficio Urbanizador (no más de 10%). Estimación preliminar gastos variables. Información urbanística de incidencia para determinar adjudicación de derechos urbanísticos. Coeficiente canje y precio suelo a efectos de canje. Condiciones para la retribución en metálico y posibilidades de financiación. Acreditación registral de apoyos CON GARANTIA REAL.

34 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 34 Retribución del Urbanizador en PJE Pago en especie. Coeficiente de canje y precio de suelo equivalente. Materialización en reparcelación. Liquidación económica de gastos variables no tenidos en cuenta al calcular el coeficiente. Pago en metálico. Solicitada por propietario: Dos meses desde notificación. En documento público acompañado de garantía suficiente. Propuesta en PAI como opción exclusiva. Cobro: Acreditación gastos y certificaciones. Aprobación liquidación de cuotas por obra y gastos (1 mes). Notificación a propietario para cobro (1 mes). Si se sobrepasan plazos, intereses de demora.

35 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 35 Contenido del PAI: 3.- Documentación complementaria. Acreditación solvencia económica y financiera: Informe financiero o seguro responsabilidad profesional. Cuentas anuales. Cifra de negocio relacionada con asuntos similares últimos 3 años. Excepciones. Caso de las AIU (propiedad). UTE: basta uno de los miembros. Acreditación solvencia técnica y profesional. Relación de Programas. Equipo técnico: Arq.-Ing. y Licenciado en Derecho. Titulaciones personal directivo. Personal medio (estabilidad, etc..) últimos 3 años. Declaración material, instalaciones, equipo técnico,.. Control de calidad. Medidas de gestión medioambiental. + Declaraciones responsables. + No estar incurso en prohibición de contratar. + Estar al corriente con obligaciones tributarias y de Seguridad Social. + Garantía provisional (2%)

36 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 36 Exposición pública de la ATP

37 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 37 Fase 3ª.- Desde la presentación de proposiciones hasta la selección del Agente Urbanizador.

38 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 38 Admisión de licitadores Examen documentación administrativa y conjunto documental de la proposición. Exclusión: posibilidad de recursos. Posibles causas.

39 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 39 Fase de informes técnicos ATP Informes técnicos municipales: Mínimos. Informes externos. Otros informes: CTP/IETP. Administraciones sectoriales. Plazo emisión. Incidencias.

40 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 40 Puntuación de la Alternativa Técnica ¿Quién? Propuesta técnica y valoración política en Pleno. Criterios de puntuación (adecuación a las Bases): Horquillas. Criterios. Motivación.

41 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 41 Importancia relativa (312 ROGTU)

42 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 42 Plazos puntuación ATP Plazo: 2 meses desde informes. No resolución en plazo: Efectos del silencio: Negativo? Positivo? ¿Desestimadas las propuestas?

43 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 43 Después…

44 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 44 Tras la puntuación de las ATP, hay que adjudicar el PAI: apertura PJE. Apertura PJE. Plazo. Informes: plazos. Puntuación y valoración: Pleno. Adecuación a BPP.

45 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 45 El silencio de la Administración No adjudicación PAI (PJE) en plazos: Concurso desierto. Cabe resolución extemporánea?? Relación con institución del silencio administrativo.

46 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 46 El acuerdo de aprobación (o no) del Programa. OJO CON LAS MODIFICACIONES

47 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 47 Acuerdo aprobación Validación gestión indirecta. Motivación de adjudicación PAI sobre criterios de adjudicación. Selección Agente Urbanizador y condiciones de la adjudicación. Imposición de modificaciones. Exigencia garantías. Imposición subsanaciones y refundidos (plazos). Competencias. Facultar firma contrato de despliegue. Ordenar publicaciones y notificaciones.

48 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 48 Contrato de despliegue Requisitos para su suscripción: Textos refundidos. Aprobación definitiva autonómica, en su caso. Presentación de garantías. Contenido del contrato. Efectos del contrato.

49 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 49 Garantías del PAI De promoción Provisional: 2%, a presentar en ATP. Sobre estimación de cargas del PAI relacionada por Ayto. De promoción Definitiva: 10%, y máximo 20%. Real o financiera. Similar naturaleza a la garantía definitiva de la LCAP. Garantía pro-adjudicación: afección real de propias fincas o vinculadas al cumplimiento de compromisos del PAI. Garantías de retribución: Pago en metálico: garantía del 100% de la cuota. 167.3 LUV. Garantía real o financiera. Posibilidades de minorar la cuantía de la garantía (valor terrenos sin urbanizar). Pago en especie: garantía a favor del propietario retribuidor. No suficientemente regulado.

50 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 50 Comunicaciones a Consellería Bases. PJE. Contratos de despliegue. Contrato AU-EC. PU. PR. Y resoluciones que aprueban…

51 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 51 Recursos Actos recurribles: Aprobación Bases Particulares. Inadmisión licitadores. Puntuación alternativa técnica. Aprobación del PAI. Selección Empresario Constructor. Aprobación Reparcelación. Recurso de reposición: ¿potestativo?

52 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 52 4.- Ya soy Agente Urbanizador, ¿y ahora?

53 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 53 Plazos

54 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 54 5.- Relaciones del Urbanizador. Ayuntamiento. Propietarios. Empresario constructor.

55 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 55 Relaciones AU-Ayto Ayto: Bases particulares. Selección EC. Tutela comunicaciones. Reparcelación. Retasaciones. Cuotas. Penalizaciones. Resolución. Cesiones. Liquidación definitiva. Agente Urbanizador: Facultades más limitadas. Garantía de retribución.

56 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 56 Relaciones con propietarios Destaca (166) la información explícita de las consecuencias del PAI para cada propietario, antes de la reparcelación, sobre opción de retribución. DOS MESES. Derecho a información general y específica sobre el PAI Derecho a ser notificado de todo, y especialmente de la aprobación del PAI. ASC. Posibilidad de solicitar indemnización previa (166.3) (si Valor real es > que nuevo). Posibilidad de limitar cobro de cuotas: Si licitación de obra implica rebaja de cuota superior al 10%, suspensión de cobro del exceso, a reserva liquidación definitiva. Si hay retasación y supera en 20% el presupuesto inicial: no se repercute el exceso sobre el 20%. Pago de cuotas contra certificación. Acreditación de obra efectuada y gastos de gestión (1 mes para aprobar cuota y 1 mes para cobrar, y después intereses).

57 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 57 Relaciones empresario constructor-urbanizador ¿Cuándo no EC? Presupuesto < 5.278.000 euros. Acuerdo propietarios. Similar a relación contratista y subcontratista LCAP. Tiene naturaleza privada. Facultades de la Administración: Tutela gestión obras. Supuesto de resolución contrato EC. Efectos. Resto licitadores o nuevo proceso licitación.

58 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 58 6.- Factores a considerar

59 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 59 Riesgos genéricos Complejidad del procedimiento. Plazos: gestión administrativa extensa. ATP: planeamiento más complicado (LOTPP, LUV y ROGTU): fragilidad jurídica. Recurribilidad de actos en cascada: recursos coactivos. Competencia empresarial... ¿real?...Hay que hacer bien las cosas.

60 Rafael Ballester Cecilia. Abogado Urbanista 60 Riesgos concretos Costes de urbanización predeterminados y a la baja. Incremento de costes de urbanización: Dificultad retasaciones. Límite 20%. Exceso a cargo del Urbanizador. Si te vas, incautación garantía prestada. Relaciones complejas con EC. Pago cuotas contra certificación y previa liquidación de cuotas aprobada por Ayuntamiento. Desfases financieros (planificación económica y financiera del PAI). Condiciones especiales para propietarios sin recursos. Dificultad de la retribución en especie. Garantías más flexibles (afección real vs aval).

61 Gracias por vuestra atención Febrero de 2007