INVERSIÓN EXTRANJERA INMOBILIARIA EN MÉXICO

ÍNDICE  Concepto de inversión extranjera  Antecedentes históricos de la inversión extranjera  La “Zona Prohibida” en México  El fideicomiso como medio para adquirir en la “Zona Prohibida”  Reformas en materia de inversión extranjera inmobiliaria  La reforma constitucional pendiente en la materia

CONCEPTO DE INVERSIÓN EXTRANJERA  Inversión es una colocación de capital en búsqueda de una ganancia futura  Inversión extranjera es la colocación de capitales de nacionales de un país determinado en otro país extranjero, que se denomina país receptor  Inversión Extranjera Directa, se lleva a cabo por particulares de otro país para iniciar, mantener o hacer crecer un negocio en nuestro país. Debe existir un interés duradero y fines empresariales de largo plazo (22,568 millones de dólares en el 2014)  Inversiones indirectas o de portafolio, se refiere a todos los actos o contratos por medio de los cuales el inversionista realiza un aporte tangible o intangible a una empresa sin llegar a tener participación accionaria en todo o en parte de ella, las rentas que la inversión genera dependen de las utilidades generadas por la empresa (27,895 saldo en el 2014)

CONCEPTO DE INVERSIÓN EXTRANJERA

ANTECEDENTES HISTÓRICOS DE LA INVERSIÓN EXTRANJERA  Las fracciones I y IV del artículo 27 de la Constitución de 1917  Ley Orgánica derivada de la fracción I del artículo 27 constitucional (1926)  Álvaro Obregón y Plutarco Elías Calles reglamentaron a la industria del petróleo (Oposición de USA y Gran Bretaña)  En 1938 Lázaro Cárdenas expropió la industria petrolera para la nación  En 1973 se creó la Ley para Promover la Inversión Mexicana y Regular la Inversión Extranjera

ANTECEDENTES HISTÓRICOS DE LA INVERSIÓN EXTRANJERA  Ley xenofóbica, impedía la inversión extranjera en casi cualquier actividad y establecía sanciones a quienes la incumplieran  En su artículo 23 se crea el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras  El artículo 11 crea la Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras  Acuerdo General sobre Aranceles Aduaneros y Comercio (GATT) 1986  En 1993 se publicó en el Diario Oficial de la Federación la Ley de Inversiones Extranjeras, como invitación del gobierno de la República al capital extranjero para invertir en nuestro país

LA ZONA PROHIBIDA EN MÉXICO  Zona prohibida hoy zona restringida. Denominación introducida por el reglamento de la LPIMyRIE (1989) luego en la LIE (1993)  Comprende una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas (27 constitucional)

EL FIDEICOMISO COMO MEDIO PARA ADQUIRIR EN LA “ZONA PROHIBIDA”  Art. 381 LGTOC. El fideicomitente TRANSMITE a una institución fiduciaria la propiedad o titularidad de uno o más bienes o derechos, para ser destinados a fines lícitos y determinados, encomendando la realización de dichos fines a la propia institución fiduciaria  El fideicomisario solamente adquiere derechos personales, no reales sobre los bienes fideicomitidos  En la actualidad la fiduciaria adquiere el dominio del bien fideicomitido

EL FIDEICOMISO COMO MEDIO PARA ADQUIRIR EN LA “ZONA PROHIBIDA”  Es un mecanismo costoso, pues hay que pagar periódicamente al fiduciario  No se tiene la propiedad del inmueble  El fiduciario realmente no hace nada  Su duración es de 50 años (aunque se pueden prorrogar)

REFORMAS EN MATERIA DE INVERSIÓN EXTRANJERA INMOBILIARIA  La Ley de Inversión Extranjera y su reglamento han sufrido diversas modificaciones de importancia diversa desde su publicación en 1993 (1995,1996, 1998, 1999, 2006, 2008 y 2014)  En materia inmobiliaria la regulación ha quedado de la siguiente manera  Los mexicanos y las sociedades mexicanas con cláusula de exclusión de extranjeros pueden adquirir inmuebles en cualquier parte del territorio nacional  Se han abierto las posibilidades de que los extranjeros adquieran inmuebles comerciales en la zona restringida

REFORMAS EN MATERIA DE INVERSIÓN EXTRANJERA INMOBILIARIA  Extranjeros personas físicas o personas morales o sociedades mexicanas con cláusula de admisión de extranjeros, pueden adquirir el dominio sobre inmuebles que se ubiquen en municipios que se ubiquen totalmente fuera de la zona restringida, sin importar el uso de los mismos (10 A LIE)  Deberán presentar un escrito ante la Secretaría de Relaciones Exteriores en el que se contenga el convenio a que se refiere la fracción I del artículo 27 constitucional. Se requiere poder especial o general para actos de dominio (8 RLIE)  Opera la afirmativa ficta en 5 días, si no hay publicación de la negativa en el Diario Oficial  El INEGI publicará la lista de los municipios que se encuentren totalmente fuera de la zona restringida

REFORMAS EN MATERIA DE INVERSIÓN EXTRANJERA INMOBILIARIA  Extranjeros personas físicas o personas morales o sociedades mexicanas con cláusula de admisión de extranjeros, pueden adquirir el dominio sobre inmuebles que se ubiquen en municipios que se ubiquen parcialmente dentro de la zona restringida, sin importar el uso de los mismos (10 A LIE)  Deberán presentar un escrito ante la Secretaría de Relaciones Exteriores en el que se contenga el convenio a que se refiere la fracción I del artículo 27 constitucional. Se requiere poder especial o general para actos de dominio (8 RLIE)  No existe la afirmativa ficta y la SRE tiene un plazo de 30 días hábiles para contestar  El INEGI publicará la lista de los municipios que se encuentren parcialmente dentro de la zona restringida

REFORMAS EN MATERIA DE INVERSIÓN EXTRANJERA INMOBILIARIA  Las personas morales mexicanas con cláusula de admisión de extranjeros podrán adquirir el dominio de bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, destinados a la realización de actividades no residenciales, debiendo dar aviso de dicha adquisición a la Secretaría de Relaciones Exteriores, dentro de los sesenta días hábiles siguientes a aquél en el que se realice la adquisición (10 LIE) sin importar el porcentaje de inversión extranjera que tengan  Para efectos de lo dispuesto en los artículos 10, fracción I y 16 último párrafo de la Ley, el aviso que los interesados deben dar a la Secretaría de Relaciones Exteriores contendrá: I. La ubicación y descripción del inmueble; II. La descripción clara y precisa de los usos a los que se destinará el inmueble de que se trate, y III. Copia simple, en anexo, del instrumento público en que conste la formalización de la adquisición

REFORMAS EN MATERIA DE INVERSIÓN EXTRANJERA INMOBILIARIA  Bien inmueble con fines residenciales es aquél destinado exclusivamente a vivienda para uso del propietario o de terceros (5 RLIE)  Se consideran bienes inmuebles destinados a la realización de actividades no residenciales: Los que se destinen a tiempo compartido, los destinados a alguna actividad industrial, comercial o turística y que de manera simultánea sean utilizados para fin residencial, los adquiridos por instituciones de crédito, intermediarios financieros y organizaciones auxiliares del crédito, para la recuperación de adeudos a su favor que se deriven de operaciones propias de su objeto, los que se utilicen por personas morales para el cumplimiento de su objeto social, consistente en la enajenación, urbanización, construcción, fraccionamiento y demás actividades comprendidas en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, hasta el momento de su comercialización o venta a terceros y en general, los bienes inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales, agrícolas, ganaderas, pesqueras, silvícolas y de prestación de servicios

REFORMAS EN MATERIA DE INVERSIÓN EXTRANJERA INMOBILIARIA  En caso de duda respecto de si un inmueble se considera destinado a la realización de actividades residenciales, la Secretaría de Relaciones Exteriores resolverá la consulta respectiva en un plazo que no exceda de diez días hábiles. Concluido dicho plazo sin que se emita resolución, se entenderá que en el inmueble de que se trate se realizan actividades no residenciales (5 RLIE)  En caso de duda sobre si un bien inmueble queda ubicado dentro o fuera de la zona restringida, la Secretaría de Relaciones Exteriores previa consulta al Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática, resolverá lo conducente

REFORMAS EN MATERIA DE INVERSIÓN EXTRANJERA INMOBILIARIA  Adquisición vía fideicomiso: Extranjeros personas físicas, sociedades extranjeras o sociedades mexicanas con cláusula de admisión de extranjeros de un inmueble destinado a fines residenciales  La institución fiduciaria requiere permiso de la SRE y existe la afirmativa ficta 5 o 30 días (14 LIE)  El fideicomiso durará 50 años, pero puede prorrogarse (13 LIE) se debe solicitar 90 días hábiles antes de su vencimiento (12 RLIE)  Si llega el término del fideicomiso sin que se haya solicitado su prorroga, el fideicomiso deberá extinguirse y los inmuebles transmitidos a persona capaz de adquirir en zona restringida o a otro fideicomiso de zona restringida.  La SRE podrá verificar en cualquier tiempo el cumplimiento de las condiciones en las que se otorgaron los permisos (13 LIE)

REFORMAS EN MATERIA DE INVERSIÓN EXTRANJERA INMOBILIARIA  La SRE otorgará el permiso cuando el inmueble se destine a: Parques y fraccionamientos industriales, hoteles y moteles, naves industriales, centros comerciales, centros de investigación, desarrollos turísticos, siempre que no contengan inmuebles destinados a fines residenciales, marinas turísticas, muelles e instalaciones industriales y comerciales establecidos en éstos, establecimientos dedicados a la producción, transformación, empaque, conservación, transporte o almacenamiento de productos agropecuarios, silvícolas, forestales y pesqueros y oficinas consulares y residencias oficiales de gobiernos extranjeros  Los fideicomisos deberán cumplir con las condiciones que señala el artículo 11 del RLIE

REFORMAS EN MATERIA DE INVERSIÓN EXTRANJERA INMOBILIARIA  Los fedatarios públicos relacionarán, insertarán o agregarán al archivo oficial o apéndice de los instrumentos en que intervengan, los oficios en que consten las autorizaciones que deban expedirse en los términos de esta Ley. Cuando autoricen instrumentos en los que no se relacionen tales autorizaciones se harán acreedores a las sanciones que determinen las leyes del notariado correspondientes y la Ley Federal de Correduría Pública (39 LIE)

LA REFORMA CONSTITUCIONAL PENDIENTE EN LA MATERIA  Extranjeros podrán adquirir DIRECTAMENTE (sin Fideicomiso) INMUEBLES en Zona Restringida cuando sean exclusivamente para uso de VIVIENDA  Presentada por el PRI y PAN a la C. De Diputados (3 abril 2013)  Aprobada por el Pleno por 356 votos a favor (23 abril 2013)  Turnada al Senado para su revisión  En caso de aprobarse deberá ratificarse por la mayoría de las legislaturas de los Estados

LA REFORMA CONSTITUCIONAL PENDIENTE EN LA MATERIA  Art. 27 … I. Sólo los mexicanos…  … En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta de las playas, los extranjeros por ningún motivo podrán adquirir el dominio directo sobre las aguas, en el caso de las tierras, podrán adquirirlas cuando sean exclusivamente para uso de vivienda sin fines comerciales, para lo cual deberán convenir con la Secretaría de Relaciones Exteriores en los términos descritos en esta fracción. (“Cláusula Calvo”)  Transitorios: 1.- Entrará en vigor al día siguiente de su publicación. 2.- Adecuaciones al marco jurídico (LIE) dentro de los 180 días de su entrada en vigor. 3.- Ley establecerá procedimientos de ejecución en caso de destino diferente a la vivienda.

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