Introduction to Real Estate Finance 17-18 Valoración de Proyectos Mediante Flujos de Efectivo. (TIR y VPNA) Objetivo: Valorar proyectos mediante análisis de flujos de efectivo.
Flujos de Efectivo Para saber si un proyecto es rentable queremos saber cuanto será su rendimiento durante todo el tiempo de vida de dicho proyecto. Queremos conocer cuantos dólares recibiremos por cada dólar que invirtamos.
Flujos de Efectivo Desde el punto de vista del análisis de flujo de caja, queremos analizar si la operación del proyecto en cuestión es rentable, es decir, analizar el proyecto individualmente sin tomar en cuenta su estructura de financiamiento. También queremos saber el valor que el proyecto genera para el inversionista que es quien finalmente se beneficia del apalancamiento.
Flujos de Efectivo Valor Presente TIR del Proyecto Medidas para analizar el proyecto: Medidas para analizar el rendimiento del accionista Valor Presente TIR del Proyecto Valor Presente Neto Ajustado TIR del accionista Cash on Cash
Flujos de Efectivo: Metodología para Definimos los supuestos, en base a la experiencia, investigación, conocimiento del mercado u alguna otra fuente. Necesitamos: Supuestos de inversión. Supuestos de operación: Ingresos, Costos, Gastos, EBITDA, vida útil del activo, impuestos, tasas de crecimiento. Supuestos de endeudamiento: % de Deuda, R, N, período de gracia, tipo de cuota, balloon, etc. CAP Rate terminal
Flujos de Efectivo: Metodología Definimos los supuestos, en base a la experiencia, investigación, conocimiento del mercado u alguna otra fuente. Necesitamos: Supuestos de inversión. Supuestos de operación: Ingresos, Costos, Gastos, EBITDA, vida útil del activo, impuestos, tasas de crecimiento. Supuestos de endeudamiento: % de Deuda, R, N, período de gracia, tipo de cuota, balloon, etc. CAP Rate terminal. WACC
Flujos de Efectivo: Metodología 2. Calculamos y proyectamos el flujo de efectivo del proyecto para un plazo determinado por el método directo. En Real Estate es normal usar 10 años o la vida útil del activo. Recuerden que aquí no tomamos en cuenta el endeudamiento: Flujo de efectivo por inversión Flujo de efectivo de la operación antes de impuestos (EBITDA) Flujo de efectivo de los impuestos de la operación (EBIT*Tasa de impuestos)
Flujos de Efectivo: Metodología 3. Si proyectamos el flujo de efectivo a 10 años, debemos proyectar un “Exit Value” o “Valor de Rescate” en ese año, pues el proyecto todavía tiene vida útil. Para esto podemos suponer que vendemos el inmueble en el año 10. El flujo de efectivo de la venta es igual al precio de venta – los impuestos generados en la venta.
Flujo de Efectivo del Valor de Rescate
Flujos de Efectivo: Metodología 3. Si proyectamos el flujo de efectivo a 10 años, debemos proyectar un “Exit Value” o “Valor de Rescate” en ese año, pues el proyecto todavía tiene vida útil. Para esto podemos suponer que vendemos el inmueble en el año 10. El flujo de efectivo de la venta es igual al precio de venta – los impuestos generados en la venta.
Flujos de Efectivo: Metodología 3. Si proyectamos el flujo de efectivo a 10 años, debemos proyectar un “Exit Value” o “Valor de Rescate” en ese año, pues el proyecto todavía tiene vida útil. Para esto podemos suponer que vendemos el inmueble en el año 10. El flujo de efectivo de la venta es igual al precio de venta – los impuestos generados en la venta.
Flujos de Efectivo: Metodología 4. Procedemos a calcular el VPN y la TIR del proyecto (VPN se calcula con Costo de Fondos Propios). 5. Recalculamos pero incluimos los efectos de la decisiones de financiamiento: Gastos Financieros Amortización del financiamiento Escudo Fiscal de los intereses Inversión Total – Deuda = Equity
Flujos de Efectivo: Metodología 6. Procedemos a calcular el VPNA y la TIR del accionista (VPNA se calcula con Costo Promedio Ponderado del Capital WACC).