El MPH se usa para estimar valores económicos de ecosistemas o servicios ambientales que afectan directamente precios del mercado Se usa para estimar beneficios o costos asociados con: Calidad ambiental, incluyendo contaminación del aire, agua o ruido Método de los Precios Hedónicos

La premisa básica del método es que el precio de un bien mercadeable se relaciona a sus características o a los servicios que este provee El uso del MPH es más frecuente cuando se valora alguna característica ambiental que afecta precio de la propiedad de las residencias. Amenidades ambientales como vistas escénicas o proximidad a sitios de recreación

El precio de una vivienda depende de las características propias de la casa, las características del vecindario y comunidad y las características ambientales. Si los factores no ambientales son controlados entonces la diferencia residual en precio puede ser atribuida a diferencias en calidad ambiental o en amenidades ambientales. Aplicación del MPH usando precios de las viviendas:

Por ejemplo: Si en un área, todas las características de las casas y de los vecindarios fueran la misma, excepto en el nivel de contaminación de aire, entonces las casas con menor contaminación tendrían precios más elevados

Información para aplicar el M.P.H Medición o un índice de la calidad ambiental o amenidad en el cual se está interesado

Valores de las propiedades (derivados de datos cruzados o series históricas) así como características de las viviendas, vecindario y comunidad para un área de mercado bien definida que incluya viviendas con niveles distintos de calidad ambiental, o diferentes distancias a una amenidad tales como espacios de esparcimiento (espacios abiertos como parque) o las playas.

Analizar los datos usando análisis de regresión que relaciona el precio de la propiedad con sus características intrínsecas y la característica ambiental de interés. Así se puede obtener los efectos de las distintas características sobre el precio de la propiedad.

Los resultados de la regresión indican cuanto cambiarán los precios de las propiedades relacionado con pequeños cambios en cada característica, manteniendo constante todas las demás características

Ventajas del M.P.H La principal fortaleza del M.P.H. Es que puede ser usado para estimar valores basados en selecciones actuales Los mercados de las propiedades son relativamente eficiente y tienen información, por lo que pueden ser indicadores buenos de un valor

Los registros de las propiedades son confiables relativamente Muchos datos de ventas de propiedades y sus características son disponibles en muchas fuentes y pueden ser relacionados a otras fuentes secundarias de datos para obtener variables descriptivas para el análisis. Método muy versátil y puede ser adaptado para considerar muchas interacciones entre bienes de mercado y calidad ambiental

Limitaciones del M.P.H La dimensión del beneficio ambiental que puede ser medido está limitado a variables que están relacionadas a los precios de las propiedades. El método calcula la DAP por la gente que percibe diferencias de atributos ambientales y sus consecuencias directas. Si la gente no está consciente de la relación entre los atributos ambientales y los beneficios a ellos y a sus propiedades, el valor no será reflejado en el precio de las viviendas.

El método asume que la gente tiene la oportunidad de seleccionar la combinación de atributos que ellos prefieren, dado su ingreso. Sin embargo, el mercado inmobiliario puede ser afectado por influencias externas como impuestos, tasas de interés u otros factores. Requiere de experticia estadística, por lo cual es relativamente complejo para implementar e interpretar

Los resultados dependen muy fuertemente sobre la especificación del modelo Deben reunirse y manipularse gran cantidad de datos El tiempo y el costo de aplicación depende de la disponibilidad y accesibilidad de los datos

Ejemplo Cualitativo de Aplicación Situación Hipotética Un equipo del gobierno requiere medir los beneficios de un programa de preservación de sitios de esparcimiento en una región donde hay un crecimiento rápido de aprovechamiento de estos espacios

¿ Por qué usar el M.P.H. ? Parece que existe una relación entre el precio de las viviendas y la proximidad de éstas a sitios de esparcimiento Datos sobre transaciones de bienes y raíces y parcelas de sitios de esparcimiento son disponibles, lo que permite la aplicación del método

Métodos alternativos MCV si los sitios de esparcimiento se usan para recreación MVC

Aplicación del M.P.H. Paso 1 Colectar datos sobre ventas de propiedades inmuebles en la región, para un período específico de tiempo (usualmente un año) Estos datos incluye:

Precios de venta y ubicación de las propiedades residenciales Característica de la vivienda que afecta el precio de venta como el tamaño del lote, número y tamaño de los cuartos, número de baños, etc.

Características del vecindario que afectan el precio de venta como seguridad, calidad de las escuelas, impuestos a las propiedades, etc. Características de accesibilidad como distancia al trabajo y a centros comerciales, disponibilidad de transporte público, entre otros.

Características ambientales que afectan el precio de venta. En el ejemplo, ésta característica es la proximidad a espacios de esparcimiento. El investigador puede colectar datos sobre la cantidad y tipo de los sitios de esparcimiento dentro de un radio dado de cada propiedad y notar si ésta adyacente al sitio de esparcimiento.

Paso 2 Estimar estadísticamente la relación del valor de las propiedades y sus características, incluyendo la distancia a los sitios de esparcimiento. El valor de preservar los sitios de esparcimiento se puede calcular para estimar como cambian el valor de las propiedades como resultado de cambios en las cantidades de los sitios de esparcimiento cercanos

Como usar los Resultados Sirven para evaluar las inversiones en preservación de sitios de esparcimiento