PRINCIPIO DE PRIORIDAD DE RANGO Y PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ 1

COEXISTENCIA DE LOS DERECHOS REALES LACRUZ BERDEJO: Mientras en el ámbito de las relaciones obligatorias, éstas coexisten con el mismo grado de exigibilidad, los derechos reales, por su carácter de relación inmediata y excluyente con la cosa, son poco propicios a la coexistencia en pie de igualdad (...) no es normal la coexistencia de varios derechos reales, todos ellos con la misma categoría y eficacia. Es imposible en materia del derecho de propiedad. Se requiere de un criterio para determinar cuál debe prevalecer si son irreconciliables y qué preferencia tienen cuando pueden coexistir. 2

LA PRIORIDAD COMO CRITERIO DE PREFERENCIA O EXCLUSIÓN El criterio es el de la prioridad de creación del Derecho: el que nace primero, en principio es preferente a los ulteriores y en su caso, los excluye. En el orden registral: el primero no es quien antes adquiere el derecho, sino quien antes inscribe su adquisición. En todo supuesto de concurrencia de derechos reales: se establece una jerarquía u orden, que constituye su rango. 3

CONCEPTO DE RANGO Es la posición registral de un derecho en relación con la posición registral de otro derecho contradictorio, susceptible de concurrencia sobre el mismo bien. El tiempo es el árbitro que va a decidir cuál de los derechos se va a colocar antes – función prelativa -, si los varios derechos son compatibles 4

FORMULACIÓN LEGAL DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD DE RANGO O PREFERENTE Art. 2016 del Código Civil: “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el Registro.” Art. IX TP RGRP: “Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de éstos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario.” 5

DETERMINACIÓN DEL RANGO Art. 2016 CC y IX TP RGRP: Por el momento del ingreso del título al Registro: fecha y hora del asiento de presentación, a la cual retrotraen sus efectos. Art. 23 RGRP.- Contenido del asiento de presentación a) Fecha, hora, minuto, segundo y fracción de segundo de presentación. (...) 6

CONTENIDO DEL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN Art. 50 RGRP: (...); la fecha, hora, minuto y segundo, el número de presentación del título que da lugar al asiento, (...) la fecha de su inscripción (...). 7

EL RANGO DE LAS HIPOTECAS Art. 1112 CC.- Las hipotecas tendrán preferencia por razón de su antigüedad conforme a la fecha del registro, salvo cuando se ceda su rango. Art. 1114 CC.- El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario. Para que la cesión produzca efecto contra el deudor se requiere que éste la acepte o que le sea comunicada fehacientemente. 8

EFECTOS PRIORITARIOS DE LA HIPOTECA Art. 1097 CC.- Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado. Art. 1117 CC.- El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la acción personal; o al tercer adquirente del bien hipotecado, usando de la acción real. El ejercicio de una de estas acciones no excluye el de la otra, ni el hecho de dirigirla contra el deudor, impide se ejecute el bien que esté en poder de un tercero, salvo disposición diferente de la ley. 9

LA PRIORIDAD COMO CRITERIO DE EXCLUSIÓN: CIERRE REGISTRAL La regla de prioridad no tiene como único resultado establecer un orden en la protección de cada uno de los derechos compatibles inscritos, por fechas de presentación, sino cerrar los libros a los derechos incompatibles con el que se halla ya registrado. 10

FORMULACIÓN LEGAL DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE Art. 2017 CC: No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior. Art. X TP RGRP: No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha. 11

TRACTO SUCESIVO Y PRIORIDAD EXCLUYENTE Supuesto: Cuando se han producido sucesivas traslaciones de derechos, pero no se registran los anteriores: se deniega acceso a los posteriores. Supuesto: Actos otorgados por el mismo titular, incompatibles entre sí: los presentados en segundo lugar no se inscriben aunque su fecha de otorgamiento sea anterior. 12

CARÁCTER FORMAL DEL CIERRE REGISTRAL LACRUZ BERDEJO: El efecto de cierre es una operación meramente formal y mecánica: el título que llega primero clausura el Registro para el ulterior incompatible, sin que este título al cual se cierra el Registro sea, siempre, materialmente ineficaz, ni pierda toda posibilidad de ingresar en aquél. El titular rechazado puede acreditar su mejor derecho ante los Tribunales y anulando la inscripción que se opone a su ingreso en el Registro, tener acceso a él. 13

DURACIÓN DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN - EFECTOS Art. 25 RGRP.- Vigencia del asiento de presentación Plazo ordinario: 35 días hábiles. Prórroga automática: hasta 60 días hábiles. Por apelación: hasta que se resuelva por los plazos para ejecución de lo resuelto. Mientras dura el asiento de presentación la prioridad se sitúa en el momento inicial, y una vez extinguido, desaparece. 14

CIERRE PROVISIONAL Y CIERRE DEFINITIVO Del art. X del TP y arts. 26 y 32 b) RGRP se desprende que: El asiento de presentación también se considera para efectos del cierre mientras está vigente. Cierre provisional: título incompatible presentado al Registro, pendiente de inscripción. Cierre definitivo: título incompatible inscrito. 15

CONCEPTO DE INCOMPATIBILIDAD Art. 26 RGRP, 2° párrafo: Un título es incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual inscripción del primero excluya la del presentado en segundo lugar. Art. 29 RGRP, literal a): Se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentación cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título, por estar vigente el asiento de presentación de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo resulte incompatible. 16

PRIORIDAD REGISTRAL EN SENTIDO MATERIAL Y FORMAL a) En sentido material o sustantivo: establece un orden de jerarquía entre derechos reales según la fecha de su constitución. b) En sentido formal: establece un orden cronológico en la extensión de los asientos. (art. 47° RGRP- 1° párrafo) 17

APLICACIÓN DE LA PRIORIDAD DE RANGO Y EXCLUYENTE “El art. 47 del RGRP debe interpretarse en concordancia con los artículos 26 y 29 del mismo reglamento, es decir, en el caso que un título presentado con posterioridad no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscripción referente a la misma partida, debe procederse a su calificación y de ser positiva a su inscripción; y en el caso de ser incompatible, debe procederse a la calificación y suspensión del asiento de presentación del título posterior.” III Pleno (El Peruano 5/6/2003) 18

ACTUACIÓN EXCLUYENTE DE LA PRIORIDAD a) Por incompatibilidad sustancial: los títulos o actos relativos al dominio de un bien o a un derecho real de imposible concurrencia respecto del mismo. Ej: superficie y usufructo. b) Por mayor amplitud: cuando se presenta al Registro una venta y después una constitución de servidumbre: la inscripción del primero excluye por mayor amplitud a la segunda; si la presentación es al revés: la inscripción de la servidumbre no impide la de la venta posterior. 19