© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Cap. 14 El Mercado de Hipotecas  Parte del sueño Americano es tener tu casa propia. Pero el precio promedio de una casa es de $250,000 o más, en estados como California. Para muchos la única forma de comprar una casa es a través de un préstamo.

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved El Mercado de Hipotecas  Algunos aspectos a estudiar son: ─Qué son las Hipotecas? ─Características de las Hipotecas ─Tipos de Hipotecas ─Instituciones de Préstamos Hipotecarios ─El Mercado Secundario de Hipotecas ─Asegurando las Hipotecas

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved El Mercado de las Hipotecas  Qué son las Hipotecas? Es un préstamo a largo plazo asegurado por bienes raíces.  Un préstamo amortizado mediante un pago fijo mensual que cubre tanto los intereses como el principal.

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved ¿Qué son las Hipotecas? Préstamos Concedidos

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Características de las Hipotecas para Viviendas  Las hipotecas pueden clasificarse siguiendo tres dimensiones: ─Las tasas de interés de las hipotecas ─Los plazos de los préstmos ─La amortización del préstamo hipotecario

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Las Tasas de Interés de las Hipotecas  La tasa establecida para una hipoteca resulta de la combinación de tres factores: ─Las tasas del mercado: las tasas generales de los bonos del Tesoro. ─El plazo: las hipotecas con mayor plazo tienen tasas más elevadas. ─Puntos de Descuento: menores tasas mientras mayor sea el adelanto en efectivo.

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Características de las Hipotecas para Viviendas: Las Tasas de Interés Current mortgage interest rates

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Las Tasas de Interés y los Puntos de Descuento  Una decisión difícil al firmar una hipoteca es si se realiza un adelando en efectivo para bajar la tasa de interés de la hipoteca.  Asume que tienes que escoger entre una hipoteca a 30 años al 12% o una hipoteca al 11.5% con 2 puntos de descuento. Asume que deseas tomar prestado $100,000.

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Las Tasas de Interés de las Hipotecas y los Puntos de Descuento  Primero examina la hipoteca al 12%. Usando una calculadora electrónica el pago requerido es:  n  360, i  1.0, PV  100,000,  PMT  $1,028.61

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Las Tasas de Interés de las Hipotecas y los Puntos de Descuento  Ahora examina la hipoteca al 11.5%. Usando una calculadora electrónica el pago es:  n  360, i  11.5/12, PV  100,000,  PMT  $990.29

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Las Tasas de Interés de las Hipotecas y los Puntos de Descuento  Por lo tanto, si pagas los dos puntos de descuento te ahorras $38.32 cada mes. Sin embargo, tienes que pagar $2000 de adelanto.  Puedes ver que la decisión depende de cuánto tiempo permanecerás en la vivienda, pagando la hipoteca.

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Las Tasas de Interés de las Hipotecas y los Puntos de Descuento  Si piensas vivir 12 meses, el adelanto de $2000 no se recupera durante ese tiempo con los ahorros mensuales.  La siguiente diapositiva muestra tu tasa efectiva del préstamo asumiendo diferentes suposiciones.

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Las Tasas de Interés de las Hipotecas y los Puntos de Descuento

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Las Tasas de Interés de las Hipotecas y los Puntos de Descuento Necesitas determinar cuándo el valor presente de los ahorros ($38.32) igualan los $2000 del adelanto. Usando una calculadora financiera, es: i  1, PV   2,000, PMT = Calcular n. n  74 meses, o cerca de 6.2 años.

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Las Tasas de Interés de las Hipotecas y los Puntos de Descuento  Entonces, si piensas permanecer en la casa por lo menos 6.2 años, pagar el adelanto es buena decisión.  De lo contrario, debieras aceptar el préstamo al 12%.

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Los Plazos del Préstamo  Los contratos de préstamos hipotecarios contienen términos legales que debes conocer y entender. La mayoría protegen al Prestador de una pérdida financiera.  Colateral: normalmente el inmueble que está siendo financiado.  Adelanto: porción del precio del inmueble pagado por el prestatario por anticipado.

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Los Plazos del Préstamo  PMI: seguro contra incumplimiento por el prestatario.  Calificación: historial de crédito, historial de empleo, etc. Para determinar la habilidad del prestatario para pagar la hipoteca.

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Los Plazos del Préstamo  Los acreedores también solicitan un reporte de crédito a una de las agencias.  La puntuación reportada se denomina el FICO  El rango es de 300 hasta 850, siendo el promedio de 660 a 720.  La historia de pagos, deudas, y manejo de tarjetas de crédito pueden afectar la puntuación.

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved La Amortización del Préstamo  Los préstamos hipotecarios deben ser amortizados, o sea pagarse mensualmente en una cuota fija que cubre intereses y principal. Cuando se realice el último pago la hipoteca será de valor de 0.  La siguiente tabla muestra una amortización típica de una hipoteca a 30 años al 8.5%

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Tabla de Amortización de una Hipoteca

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Tipos de Préstamos Hipotecarios  Hipotecas Aseguradas vs Convencionales. Si el adelanto es menor al 20% se requiere un seguro normalmente.  Hipotecas de Tasas Fijas: la tasa de interés es fija durante la vida de la hipoteca.  Hipotecas de Tasa Ajustable: la tasa de interés se ajusta siguiendo cierto parámetros.

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Tipos de Préstamos Hipotecarios  Otros tipos de hipotecas:  Hipotecas de Pagos Graduados  Hipotecas de Capital Creciente  Segundas Hipotecas  Hipotecas con Anualidad Resersible La siguiente tabla tiene características adicionales acerca de los préstamos.

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Tipos de Préstamos Hipotecarios

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Instituciones Concesionarias de Hipotecas

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Refinanciamiento del Préstamo  La mayoría de las hipotecas son vendidas a inversionistas para obtener recursos frescos y volver a conceder otra hipoteca.  Además, existen empresas que se encargan del cobro de la hipoteca y mantener los registros. A esto se conoce como Servicio de Préstamos. Cobran una comisión por el servicio de lo que reciben.

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Mecado Secundario de Hipotecas  El mercado secundario de hipotecas fue establecido primero por el gobierno federal cuando creó a Fannie Mae.  El crecimieto fue rápido en la década de los 80s y ha continuado fortaleciéndose en EE UU.

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved El Impacto del Seguro en el Mercado de Hipotecas  Como lo muestra la siguiente figura, el valor de las hipotecas poseídas como pools de inversión suman cerca de $8.0 trillones para  Dos de las agencias aseguradoras más conocidas son Ginnie Mae y Freddie Mac.

Pools de Hipotecas © 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved.

14-28 Hipotecas Subprime  Préstamos subprime son préstamos concedidos a prestatarios con baja puntuación de crédito o colaterales no regulares.  En el 2000, solo el 2% de las hipotecas era subprime. Esto subió a un 17% en el  El FICO promedio fue de 624 para los prestatatios de subprime. Para los prestatarios de prime era de 742 puntos

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Preguntas de Análisis: Capítulo 14  ¿Cuál es el propósito de requerirle un pago por adelantado a un solicitante de un préstamo hipotecario?  Interprete lo que quiere decir un prestador cuando a los términos del préstamo le coloca: «floating with the T-bill plus 2 with caps of 2 and 6».  La hipoteca anual reversible permite que las personas retiradas disfruten del capital que han acumulado en la propiedad de sus casas sin venderlas. Explique cómo las hipotecas reversibles funcionan.  Calcule el valor de una hipoteca de tasa fija a 30 años que paga $1,100 a un 9%. Si la hipoteca requiere un 5% de adelanto, ¿cuál es el precio máximo de la casa?

© 2012 Pearson Prentice Hall. All rights reserved Preguntas de Análisis: Capítulo 14  Una hipoteca por un apartamento se financia a una tasa de interés del 10% pagando una cuota mensual de $1, por 20 años. ¿Cuánto bajaría la cuota mensual si la deuda se financiara a una tasa de 12% por 30 años?  Determine el pago mensual requerido por una hipoteca de $150,000 a 30 años de tasa fija nominal de 8.8%. ¿Cuánto del pago realizado el primer año fue por concepto de intereses y cuándo para disminuir la deuda?  Considere una hipoteca de $180,000 a 30 años y una tasa fija nominal del 9%. Si el prestatario deseara pagar el saldo restante de la hipoteca al concluir el 50% de las cuotas, ¿cuál sería el monto restante de la hipoteca?