RELACIONES Y OBLIGACIONES DE VECINDAD

NOCIÓN El derecho de cada dueño colindante , a obrar de forma absolutamente libre en su propiedad, produciría perturbaciones y molestias, a veces exageradas, al ocupante de la contigua, … razón por la que, en beneficio de ambos, se restringe la libertad de cada uno respecto a la suya.1 1- Manuel Albaladejo, Derecho Civil III, Derecho de bienes, Tercera Edición, Madrid, España

Lo anterior nos indica que el propietario no está autorizado a realizar en su propia cosa aquellos actos que den lugar en la propiedad del vecino a molestias tales como humos, olores, ruidos, trepidación, calor, luz, etc., perturbaciones que sean superior a lo tolerable, teniendo en cuenta los reglamentos existentes, los usos locales, y la situación específica.

Expresa Don Alberto Brenes Córdoba, en su Tratado de los Bienes, editado por la Editorial Costa Rica, en 1963, página 119, con ocasión de las obligaciones y limitaciones derivadas de la vecindad:  " ....  Así como la libertad individual halla su límite en la libertad o en el derecho ajenos por exigirlo así la convivencia de los seres que forman la sociedad, del propio modo las facultades inherentes al dominio están sometidas a ciertos gravámenes y restricciones, en obsequio de las relaciones de vecindad y en beneficio de la propiedad inmueble ..."

Las relaciones de vecindad y sus conflictos han existido desde todas las épocas de la humanidad, en la actualidad debido a la evolución en la concepción de la persona propietaria individual, se habla de “intereses de carácter general” o difusos, de actividades molestas o peligrosas, construcciones urbanísticas, de tutela del derecho al medio ambiente, etc.  Cuando la perturbación rebasa los niveles de tolerancia y de uso “normal”, el derecho debe proporcionar mecanismos de defensa para que la víctima de esas perturbaciones encuentre las formas de cómo solucionarla (RODRIGUEZ SAIF, María Saif. “Evolución de nuestros conflictos vecinales desde una perspectiva jurídica”) Extraído de la sentencia 51 del 31 de enero 2009, Sala II.

De acuerdo con el artículo 45 Constitucional la propiedad es inviolable, pero, aún cuando esa sea su naturaleza, la propiedad, como todo derecho tiene límites, en aras de tutelar, también, otros derechos fundamentales

la Sala Constitucional ha indicado que tales derechos (como el de propiedad) pueden ser objeto de limitaciones (Voto número 3173-93**), primero, en razón de las reglas que regulan la convivencia social y, segundo, en virtud de que todo derecho debe ser ejercido de acuerdo con los límites de su propia naturaleza. Así, la Sala establece que los derechos no pueden ser restringidos, pero sí delimitados, lo cual significa que el titular del derecho debe ejercitarlo a través de ciertas condiciones y en determinadas circunstancias, de lo contrario se incurre en un ejercicio abusivo e ilegítimo del derecho (artículos 21 y 22 del Código Civil).

Nuestro Código Civil  contiene varias regulaciones que, por un lado, otorgan potestades a la persona propietaria y, por otro lado, limitan su ejercicio. En cuanto a las potestades tenemos como ejemplos el numeral 295 que dispone el derecho de gozar de la cosa, con exclusión de cualquier persona y a emplear para ello todos los medios que leyes no veden. También el 316 regula la facultad de reclamar en juicio la cosa objeto de su propiedad y el libre goce de todos y cada uno de los derechos que ésta comprende. El 324 dispone que quien viola, usurpa o perjudica los bienes o derechos de otro, está obligado a indemnizar al ofendido los daños y perjuicios que por su culpa se ocasionen.

En cuanto a las limitaciones a la propiedad tenemos por ejemplo, la referida a las alturas de las cercas (artículo 303), la obligación del derecho de pega (artículo 401), las que establecen protección por posibles daños a terceros por el mal estado de edificaciones o árboles (artículo 311), las que prohíben abrir ventana o claraboya en pared divisoria a menos de dos metros y medio por lo menos (artículo 406) , o que den vista a habitaciones, predios o corrales del predio vecino (artículo 407). Sentencia 51 del 30 de enero 2009, Sala II.

** Voto 3173-93 Considerando: I.- Es corrientemente aceptada la tesis de que algunos derechos subjetivos no son absolutos, en el sentido de que nacen limitados; en primer lugar, en razón de que se desarrollan dentro del marco de las reglas que regulan la convivencia social; y en segundo, en razón de que su ejercicio está sujeto a límites intrínsecos a su propia naturaleza. Estos límites se refieren al derecho en sí, es decir, a su contenido específico, de manera tal que la Constitución al consagrar una libertad pública y remitirla a la ley para su definición, lo hace para que determine sus alcances. No se trata de restringir la libertad cuyo contenido ya se encuentra definido por la propia Constitución, sino únicamente de precisar, con normas técnicas, el contenido de la libertad en cuestión. Las limitaciones se refieren al ejercicio efectivo de las libertades públicas, es decir, implican por sí mismas una disminución en la esfera jurídica del sujeto, bajo ciertas condiciones y en determinadas circunstancias. Por esta razón constituyen las fronteras del derecho, más allá de las cuáles no se está ante el legítimo ejercicio del mismo. Para que sean válidas las limitaciones a los derechos fundamentales deben estar contenidas en la propia Constitución, o en su defecto, la misma debe autorizar al legislador para a imponerlas, en determinadas condiciones. II.- Los derechos fundamentales de cada persona deben coexistir con todos y cada uno de los derechos fundamentales de los demás; por lo que en aras de la convivencia se hace necesario muchas veces un recorte en el ejercicio de esos derechos y libertades, aunque sea únicamente en la medida precisa y necesaria para que las otras personas los disfruten en iguales condiciones. Sin embargo, el principio de la coexistencia de las libertades públicas -el derecho de terceros- no es la única fuente justa para imponer limitaciones a éstas; los conceptos "moral", concebida como el conjunto de principios y de creencias fundamentales vigentes en la sociedad, cuya violación ofende gravemente a la generalidad de sus miembros-, y "orden público", también actúan como factores justificantes de las limitaciones de los derechos fundamentales. Se trata de conceptos jurídicos indeterminados, cuya definición es en extremo difícil. III.- No escapa a esta Sala la dificultad de precisar de modo unívoco el concepto de orden público, ni que este concepto puede ser utilizado, tanto para afirmar los derechos de la persona frente al poder público, como para justificar limitaciones en nombre de los intereses colectivos a los derechos. No se trata únicamente del mantenimiento del orden material en las calles, sino también del mantenimiento de cierto orden jurídico y moral, de manera que está constituido por un mínimo de condiciones para una vida social, conveniente y adecuada. Constituyen su fundamento la seguridad de las personas, de los bienes, la salubridad y la tranquilidad. V.- En el sentido señalado en el aparte anterior es que esta Sala ha considerado que (ver Sentencia número 3550-92, de las 16:00 horas del 24 de noviembre de 1992), para que las restricciones a la libertad sean lícitas, constitucionalmente: "deben estar orientadas a satisfacer un interés público imperativo. Entre varias opciones para alcanzar ese objetivo debe escogerse aquella que restrinja en menor escala el derecho protegido ... la restricción -por otra parte- debe ser proporcionada, al interés de la justicia, y debe ajustarse estrechamente al logro objetivo." (Corte Interamericana de Derechos Humanos. Oc5/85, pgr. 46.)