La inexactitud registral y su rectificación GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL DE LA SUNARP

La inexactitud registral y su rectificación  Principios Registrales vinculados a la Inexactitud Registral   Principio de legitimación. Consagrado en el Art. 2013 del C.C. y Art. VII del Título Preliminar del R.G.R.P. Principio de fe pública registral. Consagrado en el Art. 2014 del C.C. y Art. VIII del Título Preliminar del R.G.R.P.

La inexactitud registral y su rectificación Principio de Legitimación Establece una presunción iuris tantum. Inversión de la carga de la prueba. Legitima al titular registral. El derecho inscrito se extiende en los términos del asiento registral. La legitimación se limita al asiento, no comprende al título archivado que le dio origen.

La inexactitud registral y su rectificación Requisitos legales para ser protegido por la fe pública registral La adquisición de algún derecho a título oneroso. Adquisición de buena fe. Adquisición de quien aparece en el Registro con facultades para otorgar el derecho transferido. El tercero debe inscribir su derecho en el Registro, requisito para que opere la conversión de tercero civil en tercero registral. Las causas de la nulidad, resolución o rescisión no deben constar en los asientos registrales.

La inexactitud registral y su rectificación   Concepto de Inexactitud Registral La inexactitud registral es la discordancia entre la información contenida en el Registro y la realidad jurídica extrarregistral. Es una anomalía propia de los sistemas declarativos.

La inexactitud registral y su rectificación Tipos de Inexactitud   1. Las que provienen de error u omisión cometido al extenderse un asiento o partida registral.  Son inexactitudes generadas por el Registro, es decir, lo expresado en el asiento no guarda perfecta concordancia con el contenido del título archivado que le dio origen. Se produce por: -Haberse consignado erróneamente un dato o circunstancia, o -Haberse omitido cualquiera de ellos. El concepto de “error” debe ser entendido en sentido lato.  

La inexactitud registral y su rectificación Tipos de Inexactitud   2. Las inexactitudes distintas a las señaladas en el acápite anterior. Pueden tener su origen en:   - Alguna modificación (creación, traslación, modificación o extinción de un derecho) ocurrida en la realidad jurídica extrarregistral que no se incorporó al Registro.   - Alguna modificación en el Registro sin que dicha modificación sea reflejo de lo ocurrido en la realidad jurídica extrarregistral.

La inexactitud registral y su rectificación Medios de Rectificación   Las inexactitudes registrales pueden ser rectificadas por dos medios: Judicial, procede en todos los supuestos. Extrajudicial (en el Registro), se efectua: a. En base al título archivado. b. En base a título modificatorio.

Legitimación para solicitar la rectificación Conforme a los artículos III del Título Preliminar, 12 y 77 del R.G.R.P. se encuentran legitimados para solicitar la rectificación:   Los otorgantes del acto o derecho. Tercero interesado. El adquirente del derecho o el directamente beneficiado con la inscripción. El notario respecto de los instrumentos que ante él se otorguen.

La inexactitud registral y su rectificación Procedencia de la rectificación en el Registro Inexactitudes que provienen de error u omisión cometido al extenderse un asiento o partida registral: En la forma establecida en el R.G.R.P. Inexactitudes distintas a las señaladas en el acápite anterior: Mediante título modificatorio.  

La inexactitud registral y su rectificación Procedencia de la rectificación La rectificación puede efectuarse:   A solicitud de parte. De oficio.   Rectificación de oficio:   - Cuando se han cometido errores materiales. - Cuando se han cometido errores de concepto y encontrándose en calificación una solicitud de inscripción, el Registrador determina que ésta no puede realizarse si previamente no se rectifica el error, en mérito al título ya inscrito.   Rectificación a solicitud de parte: Errores materiales y de concepto.  

La inexactitud registral y su rectificación Improcedencia de la rectificación Cuando existan obstáculos que lo impidan en la partida registral (último párrafo del Art.76 del R.G.R.P.). Norma referida al supuesto de variación del contenido de la partida registral, sea respecto de la titularidad o de las características del inmueble.  En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto (Art. 87). Norma complementaria del artículo 2014 del Código Civil que consagra el principio de fe pública registral.  

La inexactitud registral y su rectificación Forma de la Rectificación Error : Mediante un nuevo asiento que precise y enmiende claramente el error cometido. Omisión:   Mediante un nuevo asiento en el que se precise el dato omitido o la circunstancia de no haberse extendido en su oportunidad.   Art. 78 del R.G.R.P. Queda descartada la idea de efectuar enmiendas, testados, interlineados, o anotaciones marginales.

La inexactitud registral y su rectificación Vigencia de la Rectificación   Rectificación efectuada a solicitud de parte: Surtirá efecto desde la fecha del asiento de presentación del título que contiene la solicitud respectiva (ello en aplicación del principio de prioridad preferente). Rectificación efectuada de oficio: Surtirá efecto desde la fecha en que se realice.

Clases de error: Art. 81 R.G.r.P.   Error material. Error de concepto.   Errores materiales: a) Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los que constan en el título archivado respectivo;   b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento;   c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde;   d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas. Errores de concepto: Los no comprendidos en los literales anteriores.

Rectificación del error material  En mérito del título archivado que dio mérito a la extensión del asiento inexacto, salvo que no se encuentre en la oficina, en cuyo caso se procederá previamente a su reproducción o reconstrucción.  Si el error consistente en haber extendido un asiento en una partida o rubro distinto del que correspondía, procederá el traslado del asiento a la partida o rubro que le corresponda (extender anotación). No procederá efectuar la rectificación cuando existan obstáculos en la partida en la que debió haberse extendido el asiento, que determinen la incompatibilidad del traslado.  

Rectificación del error de concepto   Cuando resulten claramente del título archivado: En mérito al mismo título ya inscrito, pudiendo extenderse la rectificación a solicitud de parte o de oficio en el supuesto previsto en el segundo párrafo del Artículo 76 del R.G.R.P. Cuando no resulten claramente del título archivado: En virtud de nuevo título modificatorio otorgado por todos los interesados o en mérito de resolución judicial si el error fue producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo.

Rectificación en mérito de documento fehaciente Hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes. Presentar solicitud de parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error producido. Dichos documentos pueden consistir en copias legalizadas de documentos de identidad, partidas del Registro de Estado Civil o cualquier otro que demuestre indubitablemente la inexactitud registral.  La norma tiene por objeto regular la rectificación de los errores cometidos al consignar los nombres de los adquirentes o su estado civil.

Derechos Registrales   Tratándose de errores registrales, la rectificación no devengará el pago del derechos registrales. Si la inexactitud que se pretende rectificar no es imputable al Registro, la rectificación estará afecta al pago de derechos registrales.

Rectificación y validez de inscripción En ningún caso la rectificación puede conllevar la invalidez del asiento registral, por ser dicha atribución función exclusiva del Poder Judicial conforme se reconoce en el artículo 90 del Reglamento General de los Registros Públicos.   Art. 107 R.G.R.P.:   “Quien tenga legítimo interés y cuyo derecho haya sido lesionado por una inscripción nula o anulable, podrá solicitar judicialmente la declaración de invalidez de dicha inscripción y, en su caso, pedir la cancelación del asiento en mérito a la resolución judicial que declare la invalidez. La declaración de invalidez de las inscripciones sólo puede ser ordenada por el órgano jurisdiccional”.

Precedentes de observancia obligatoria referidos a la rectificación de inexactitudes registrales

PROCEDENCIA DE RECTIFICACIÓN “La existencia de una hipoteca no es obstáculo para la rectificación del estado civil del constituyente de dicha garantía”. Criterio adoptado en la Resolución Nº 132-2003-SUNARP-TR-T del 8 de julio de 2003, Nº 048-2003-SUNARP-TR-A del 12 de marzo de 2003 y Nº 593-2003- SUNARP-TR-L del 19 de setiembre de 2003.

PROCEDENCIA DE RECTIFICACIÓN “La inscripción de la sucesión intestada en el Registro de Personas Naturales de quien aparece como titular de dominio en el Registro de Propiedad Inmueble, no constituye obstáculo para rectificar el estado civil de dicho titular de dominio en este último Registro”. Criterio adoptado en la Resolución Nº 531- 2003-SUNARP-TR-L del 22 de agosto de 2003.

RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR EN EL CÁLCULO “Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley Nº 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo de su área, siempre que el Área de Catastro determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna”. Criterio sustentado en la Resolución Nº 182-2005- SUNARP-TR-T del 28 de octubre de 2005, Nº 290- 99-ORLC-TR del 05 de noviembre de 1999 y Nº 062-2006-SUNARP-TR-L del 31 de enero de 2006.

CANCELACIÓN DE CARGA TÉCNICA EN VÍA DE RECTIFICACIÓN “Las cargas técnicas extendidas sobre la base de observaciones formuladas en el Informe Técnico de Verificación, originadas en presuntas transgresiones a la normativa sobre edificaciones, consignadas como tales por haber utilizado como referencia el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente a la fecha de la regularización y no a la fecha de ejecución de la obra, pueden ser canceladas en mérito de un nuevo Informe Técnico de Verificación en el que se señale con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada la edificación se adecuaba a los parámetros vigentes en dicha oportunidad”. Criterio adoptado en la Resolución Nº 492-2007-SUNARP- TR-L del 25 de julio de 2007.

IMPROCEDENCIA DE RECTIFICACIÓN DE CALIDAD DE BIEN “No procede que en sede registral se rectifique la calidad de un bien cuando éste ha sido adquirido a título gratuito, conforme a las disposiciones contenidas en el D.S 013-99-MTC, ya que corresponde a COFOPRI valorar si un predio tiene la calidad de propio, no obstante la condición de casado del adjudicatario”. Criterio sustentado en la Resolución Nº 09- 2008-SUNARP-TR-A del 15 de enero de 2008.

Extinción de inscripciones y anotaciones preventivas

Extinción de inscripciones y anotaciones preventivas Las inscripciones se extinguen respecto de terceros desde que se cancela el asiento respectivo, salvo disposición expresa en contrario. Sin perjuicio de ello, se pueden registrar actos o derechos posteriores que modifiquen o sustituyan los efectos de los asientos precedentes.

Extinción de inscripciones y anotaciones preventivas Extinción de anotaciones preventivas Las anotaciones preventivas se extinguen por: Cancelación: puede ser parcial o total. Caducidad. Conversión en inscripción.

Extinción de inscripciones y anotaciones preventivas Supuestos: Artículo 94 R.G.R.P. cancelación total : Cuando se extingue totalmente el bien, la persona jurídica o el derecho inscrito. Cuando se declara la nulidad del título en cuya virtud se haya extendido la inscripción o anotación preventiva. Cuando se declara la nulidad de la inscripción o anotación preventiva por falta de alguno de los requisitos esenciales establecidos en el Reglamento correspondiente.

Extinción de inscripciones y anotaciones preventivas Supuestos: Artículo 94 R.G.R.P. cancelación total : Cuando se haya producido la caducidad de la inscripción o anotación preventiva por mandato de la Ley o por el transcurso del tiempo previsto en ella. Cuando por disposición especial se establezcan otros supuestos de cancelación distintos a los previstos en los literales precedentes.

Extinción de inscripciones y anotaciones preventivas Supuestos: Artículo 100 R.G.R.P. cancelación parcial: La cancelación parcial de las inscripciones y anotaciones preventivas procede cuando el derecho inscrito o anotado se reduce o modifica.

Extinción de inscripciones y anotaciones preventivas Cancelación por inexistencia del acto causal o de la rogatoria     Procede de oficio o a petición de parte. cuando las inscripciones o anotaciones preventivas contengan actos que no consten en los títulos consignados como sustento de los mismos. Cuando las inscripciones o anotaciones preventivas se hayan extendido sin estar comprendidos en la rogatoria de inscripción.

Extinción de inscripciones y anotaciones preventivas Cancelación por comprobada inexistencia del asiento de presentación o denegatoria de inscripción Procede de oficio o a petición de parte. Se efectúan en mérito de la resolución jefatural de la oficina registral respectiva, previa investigación del órgano competente. Procede cuando se comprueba la inexistencia del asiento de presentación del título que debería sustentarlas o la denegatoria de inscripción del título correspondiente.

Extinción de inscripciones y anotaciones preventivas Inoponibilidad de la cancelación La cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas no perjudica al tercero amparado en lo establecido por el Artículo 2014 del Código Civil. Tampoco perjudicará la inscripción de los títulos pendientes cuya prioridad registral sea anterior al asiento cancelatorio.

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