Contrato de Locación de cosas, de servicios y de obra Contratos Unidad 7 Contrato de Locación de cosas, de servicios y de obra

Contrato de locación: concepto  “Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o a prestar un servicio; y la otra a pagar por ese uso, goce obra o servicio un precio determinado en dinero. El que paga el precio se llama locatario, arrendatario o inquilino y el que lo recibe locador o arrendador El precio se denomina también arrendamiento o alquiler” (artículo 1493 del Código Civil)

Locación de cosa Habrá contrato de locación de cosa cuando una persona, denominada locador, se obligue a entregar el uso y goce de una cosa durante un tiempo determinado a otra, llamada locatario, contra el pago de un precio determinado en dinero (Ricardo L. Lorenzetti)

Caracteres La locación es un contrato: 1.- Bilateral 2.- Consensual, 3.- Oneroso, 4.- Conmutativo 5.- De tracto sucesivo 6.- De forma escrita (art. 1º ley 23.091; art. 40º ley 13.246 ) 7.- Generalmente es de adhesión 8.- Es civil o comercial según el destino

Naturaleza jurídica del derecho del locatario En la ley argentina el derecho del locatario es personal, es decir derivado del contrato en que el locador es el obligado, sobre quien el locatario ejerce la acción para conseguir la entrega del bien inmueble para su uso y goce. Tiene una protección especial, que consiste en que si el propietario vende el bien a un tercero, este propietario debe respetar el contrato y el locador –ex propietario- no queda desobligado frente al locatario. La base legal surge del artículo 3270 del código civil  

Objeto El objeto del contrato es la operación jurídica consistente en la promesa de entrega del uso y goce de una cosa a cambio de un precio en dinero.

Cosas que pueden ser objeto de la locación.” 1.-“Las cosas muebles no fungibles , 2.- Las cosas raíces excepción: a) las cosas fuera del comercio, b) las que fueren nocivas al bien público, ofensivas a la moral o buenas costumbres  3.- Cosas indeterminadas Por ejemplo: cuando una persona hace un viaje al exterior contrata la locación de un auto para su uso personal. 4.- Cosas inexistentes . No pueden ser objeto de la locación las cosas inexistentes (artículo 1500 Código Civil)

Requisitos del precio 3.- Debe ser mensual. El alquiler en las locaciones urbanas debe estipularse por mes (art. 6º de la ley 23.091). 1.- Debe consistir en una suma de dinero (art. 1493 del Cód. Civil) 2.-Puede ser determinado o determinable. Se aplican supletoriamente las reglas de la compraventa

Capacidad para arrendar “ Los que tengan la administración de sus bienes podrán arrendar sus cosas, salvo las limitaciones de las leyes especiales PUEDEN ARRENDAR a) los administradores de los bienes ajenos b) El copropietario de una cosa indivisible con el consentimiento de los demás. c) Los administradores y mandatarios necesitan poder especial para dar en arrendamiento por más de seis años los inmuebles que estén a su cargo.

Forma y Prueba El contrato requiere para su celebración la forma escrita según el art. 1º ley 23.091 de locaciones urbanas; el art. 40º ley 13.246 de arrendamiento rural y el art. 1º inc. a) ley 24.240 de protección del consumidor. Sin embargo, podrá probarse por cualquier medio de prueba. También con el recibo de alquiler, -que es un principio de prueba por escrito-

Plazos El plazo de la locación es resolutorio, lo que significa que su vencimiento extingue el vínculo contractual.

Plazo máximo Plazo máximo.- El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años. El que se hiciere por mayor tiempo, quedará concluido a los diez años.” (artículo 1510 del Código Civil) La ley de arrendamientos agrarios establece un plazo máximo de veinte años cuando el arrendatario se obligue a realizar obras que retarden la explotación por un plazo de dos años. (art. 45 ley 13.246).

Plazos mínimos: en el Código Civil y en la Ley 23.091 1.- dos años para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio o industria,; 2.- un año y medio. para los destinados a la habitación ,   Ley 23091 Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley,   a) dos años con destino a viviendas, con o sin muebles b) tres años con destino a comercio o industria

Rescisión unilateral anticipada Indemnización.- El locatario deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda, el 1º año b) a la suma de un solo mes de alquiler, el 2º año El locatario podrá , transcurridos los seis (6) primeros meses de vigencia de la relación, rescindir unilateralmente la contratación , debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador , con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado

GARANTÍAS La fianza garantiza la totalidad de obligaciones nacidas del contrato, a menos que se pacte expresamente la limitación de que sólo se asegura el pago de alquileres (art. 1582 del Cód. Civil) de modo que en principio el fiador responde por el incumplimiento de la obligación de pago del precio y de restitución de la cosa.

Principal pagador Principal pagador es el fiador que ha renunciado a los beneficios de división y de excusión y se constituyó codeudor solidario, liso, llano y principal pagador junto al locatario y frente al acreedor. Cláusula penal.- Es una convención accesoria que tiene función resarcitoria y constituye una liquidación anticipada de los daños y perjuicios que el incumplimiento causa al acreedor. Puede ser abusiva, en cuyo caso el juez puede morigerarla,.  

Derechos del locador a) Exigir el pago del alquiler, Acciones: la vía ejecutiva de cobro judicial, la acción de resolución por incumplimiento y la acción de desalojo por falta de pago. b) Ser notificado por el inquilino de las turbaciones que sufra la cosa arrendada (art. 1.530 del Cód. Civil) c) Obtener la restitución de la cosa en buen estado, al vencimiento del contrato.

Obligaciones del locador a) Entregar de la cosa con todos los accesorios (art. 1.514 del Cód. Civil) b) Conservar la cosa en buen estado. (art. 1.515 del Cód. Civil). c)Pagar las contribuciones y cargas que pesan sobre la cosa arrendada d) Garantizar al inquilino su uso y goce pacífico (art. 1.515 del Código Civil) e) Pagar las mejoras necesarias para el uso normal de la cosa

Derechos del locatario a)Recibir la cosa arrendada en tiempo (art. 1.514 del Cód. Civil) b)Ser mantenido en el uso y goce pacífico, en buen estado de conservación (arts. 1.515 y 1523 del Cód. Civil) c)Ser resarcidos de las mejoras necesarias y autorizadas (art. 1.523 del Cód. Civil)  

Obligaciones del locatario a) Usar y gozar de la cosa conforme a derecho. (arts. 1.503, 1.504, 1.554, 1.555 y 1559 del Cód. Civil) b) Conservar la cosa en buen estado. 1.572 y 1.581 del Cód. Civil) c) Pagar el precio. en los plazos convenidos (arts. 1.556, a 1581 del Cód. Civil) d) Restituir la cosa al concluir la locación. al término del contrato e)Poner en conocimiento del locador toda usurpación o daños a su derecho (art. 1.530 del Cód. Civil).  

Conclusión de la locación 1.-Por cumplimiento del plazo.-Si fuese contratada por tiempo determinado, acabado el tiempo. 2.- Rescisión unilateral del locatario. (art. 8º ley 23.091) 3.- Por distracto, o sea por acuerdo de partes 4.- Por resolución del contrato por incumplimiento; ya sea por culpa del locador o del locatario que autorizan a uno u otro a resolver el contrato. 5.- Por confusión de las calidades de locador y locatario.-

Arrendamiento rural Ley 13.246 Habrá arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos con destino a la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones y la otra a pagar por ese uso y goce un precio en dinero (art. 2º ) Se establece un plazo mínimo de tres años (art. 4º ley 13.246)

Aparcería Habrá aparcería cuando una de las partes se obligue a entregar a otras animales o un predio rural con o sin plantaciones , sembrados animales o elementos de trabajo , para la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones con el objeto de repartirse los frutos”. (artículo 21 de la ley 13.246 )

Diferencias entre el arrendamiento rural y la aparcería En la locación que es un contrato de cambio, el locatario tiene el uso y goce de la cosa y es libre de hacer la explotación que desee. La aparcería, en cambio, es una especie de contrato asociativo, en que las partes tienen una finalidad común y todo lo referente a la explotación debe decidirse de común acuerdo

Locación de servicios La locación de servicios, es un contrato consensual, aunque el servicio hubiese de ser hecho en casa que una de las partes debe entregar. Tiene lugar cuando una de las partes se obligare a prestar un servicio, y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero.

La subordinación: tipos a) Es económica, cuando el trabajador tiene en el trabajo que desempeña, su fuente de subsistencia. b) Es jurídica, cuando el patrono tiene el poder de dirigir y controlar el cumplimiento de las tareas. c) Es técnica, cuando la competencia especifica sobre el modo de ejecutar la tarea la pone el empleador

Caracteres a) Consensual: (art 1.623 del Código Civil) b) Sinalagmático: c) Conmutativo: d) Oneroso: f) Nominado y típico: g) No formal:

Diferencias con la locación de obra En la locación de obra, el rasgo caracterizante, es que interesa el resultado (material o inmaterial) de la actividad personal. La retribución es independiente del tiempo empleado para ejecutar la obra y alcanzar el resultado. El contratista no queda subordinado al dueño de la obra y el poder de dirección está a cargo del locador.

Diferencias con la locación de obras c)En cuanto a la prescripción. El plazo en la locación de obra es de diez años entre presentes y de veinte entre ausentes. e) En la locación de servicios el locatario responde por los daños causados a terceros por el locador de servicios (art. 1113 del Cód. Civil). d) En cuanto al modo de retribución. a) En cuanto al resultado buscado o finalidad perseguida. La locación de servicios es una obligación de medios. b) En la locación de obra los riesgos están a cargo del empresario o locador, en cambio en la locación de servicios los riesgos son soportados por el locatario

Diferencias con el contrato de trabajo El contrato de trabajo es: 1.- oneroso, 2.- personal, 3.- sinalagmático, 4.- consensual y 5.- conmutativo 6.- pertenece a la esfera del Derecho Público. La diferencia es la continuidad, porque en la locación de servicios a diferencia del contrato de trabajo, las primeras las prestaciones son accidentales y aisladas y pertenece a la esfera del Derecho Privado

Diferencias con el contrato de trabajo El trabajador se incorpora a una organización jerárquica, sin tener poder económico de negociación. El poder de dirección está a cargo del empleador. El trabajo se considera por sí mismo y la retribución se hace pro rata temporis. Estas son notas distintivas de la subordinación que, como hemos visto, es un carácter típico del contrato de trabajo. El locador presta una actividad humana que se agota en sí misma. No hay continuidad, exclusividad, ni permanencia, es decir que no hay subordinación. El poder de dirección está a cargo del locador, y él se limita a cumplir lo pactado. La retribución no es periódica, sólo es pagado por la actividad que ha prestado.

Capacidad Desde los 14 años, se puede celebrar un contrato de locación de servicios (Ley 11.317 y 1.420). Situaciones: a) menor que obtuvo el título habilitante para el ejercicio de una profesión la que podrá ejercer por cuenta propia sin necesidad de previa autorización (art. 128 Código Civil) b) el caso de la habilitación comercial que permite realizar prestaciones de servicios, a través del ejercicio del corretaje, intermediación inmobiliaria.

Objeto y prueba Objeto: Prueba: El contenido del objeto de la obligación es siempre una conducta, actividad. Prueba: Se admite cualquier clase de prueba. En principio, cabe la aplicación de los artículos 1.190 y siguientes del Código Civil.

Profesiones liberales: Naturaleza jurídica 1.Teoría del mandato. 2.Teoría de la locación de servicio (Salvat)    3. Teoría de la locación de obra. (Messineo) 4.- Teoría del contrato atípico (Borda) 5.-Teoría del contrato multiforme (Trigo Represas) 6.- Teoría del contrato profesional (Lorenzetti)

Caracteres. 1.- Es bilateral 2.- Es consensual 3.- Es conmutativo 4.- Se presume oneroso 5.- En principio no es formal, aunque las leyes sobre las profesiones liberales tienden al formalismo 6.- Es un contrato de confianza,

Contratos deportivos En torno al deporte moderno, de amplia competitividad en todas su expresiones, se han desarrollado un variado número de contrato, muchas veces conexos, que relacionan jurídicamente a) a la entidad y los jugadores, a través de sus representantes b) a diversos clubes entre sí, c) al organizador y los clubes; d)entre el representante, organizador y servicios complementarios

Caracteres y responsabilidad En principio, los contratos deportivos son atípicos, y se les aplican las normas relativas a la locación de servicios. La responsabilidad es contractual pero puede ser extracontractual. dada la red de contratos que se generan alrededor de los espectáculos deportivos, incluídos los provenientes de accidentes y daños y perjuicios culposos y dolosos.

Locación de obra Hay locación de obra cuando dos partes se obligan recíprocamente, la una a ejecutar una obra y la otra a pagar por ella un precio determinado en dinero. Llamamos ¨ empresario ¨ a quien ejecuta la obra y ¨ dueño de la obra ¨ a quien paga el precio por el resultado de la misma.

Caracteres. a.- Bilateral: porque las relaciones entre las partes son recíprocas. b.-Consensual: porque sus efectos se producen desde su celebración. c.- Oneroso: porque tiene por objeto un resultado mediante el pago de un precio en dinero convenido de antemano. d.-Conmutativo: porque las partes buscan equivalencia en las prestaciones y no están sujetos al álea

Sistemas de fijación de precio d-Multiplicidad de empresarios. e-Subcontratación: f-Ejecución por administración o economía: g-Contratación por concurso de oposición: a-Ajuste alzado: se fija un precio inamovible. b-De coste y costas: se determina el ajuste, según las variaciones del mercado de todos los rubros: materiales, mano de obra, c-Por unidad de medida: el precio se fija por unidades de obra o medidas técnicas..

Responsabilidad del empresario El constructor es el responsable de la ruina total o parcial, por vicios en la construcción, o del suelo o de la mala calidad de los materiales(art. 1.646). Es responsable tanto de las personas que trabajan para él Para que sea aplicable la responsabilidad, la ruina debe producirse dentro de los 10 años de producida la obra y el plazo de prescripción será del año a contar desde que se produjo dicha ruina.

Responsabilidad (2) Así mismo serán responsables el director de la obra y el proyectista, por ser considerados sujetos en la relación. No se admite la dispensa contractual por responsabilidad por aplicación del art 1.643, los empresarios constructores son responsables por la inobservancia de disposiciones municipales y policiales (art. 1.647 y 1.647 bis del Código Civil).

Obligaciones del locador de obra a) Ejecutar de la obra b)No puede variar el proyecto de la obra sin permiso del dueño c) Entregar la obra en el plazo acordado y a falta de él en un tiempo razonable d) Obligación de soportar el contralor del dueño de la obra

Obligaciones del locatario de la obra a) Recepción de la obra en tiempo b) El pago del precio c) Obligación de cooperar con el locador.

Conclusión de la obra: causas 1.- Cumplimiento: 2.- Desistimiento del dueño: 3.-Muerte, desaparición, o d) Imposibilidad: e)Incumplimiento de prestaciones debidas por el locatario: falencia del locador