SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL MOISÉS ARATA SOLÍS

EL CATASTRO Y EL REGISTRO DE PREDIOS 1. Noción de catastro (art. 14 de la Ley Nº 28294) Es el inventario físico de los predios orientado a un uso multipropósito, y se encuentra constituido por la suma de predios contiguos que conforman el territorio de la República, a los cuales se les asigna un Código Único Catastral con referencia al titular o titulares del derecho de propiedad del predio. El catastro proporcionará a los usuarios información actualizada de todos los derechos registrados sobre un predio, mediante su interconexión con el Registro de Predios. El catastro comprende la información gráfica, con las coordenadas de los vértices de los linderos de predios, en222 el Sistema de Referencia Geodésica Oficial en vigencia, y un banco de datos alfanumérico con la información de los derechos registrados.

EL CATASTRO Y EL REGISTRO DE PREDIOS 2. Vinculación con el Registro de Predios Artículo 18° de la Ley.- Información catastral del Registro de Predios 18.1 El Registro de Predios contiene información que otorga fe pública registral y garantía de seguridad jurídica a todos los titulares de los predios inscritos. 18.2 El Registro de Predios utiliza el Código Único Catastral para identificar el predio. 18.3 La información sobre predios en el Registro, está respaldada por la información catastral.  

EL CATASTRO Y EL REGISTRO DE PREDIOS 2. Vinculación con el Registro de Predios Artículo 21° de la Ley.- Obligatoriedad del Registro El Registro de Predios para proceder a inscribir definitivamente cualquier derecho, debe exigir la inscripción del Código Unico Catastral. En caso de que el predio sobre el cual se solicita la inscripción del acto jurídico no cuente con el Código Único Catastral, el Registro procederá a la anotación preventiva del acto cuya inscripción se solicita, hasta que se presenten los planos debidamente georeferenciados, con las coordenadas en el Sistema de Referencia Geodésica Oficial vigente y el Código Único Catastral del predio. En tanto se presenten los planos y el Código Unico Catastral a que se refiere el párrafo anterior, se mantendrá vigente la anotación preventiva, que es aplicable a todos los títulos que tengan defectos subsanables.

EL CATASTRO Y EL REGISTRO DE PREDIOS 2. Vinculación con el Registro de Predios Artículo 55° del Reg.- De la exigencia de inscribir el CUC La exigencia de inscribir el CUC, a que se refiere el primer párrafo del artículo 21° de la ley, se sujeta a las siguientes prescripciones:  a. Sólo será aplicable para los predios ubicados en zonas catastradas e inscritos en el Registro de Predios. b. La exigencia de la inscripción del CUC respecto de un predio catastrado se formulará por única vez, salvo los supuestos en que dicho CUC es cancelado o modificado conforme a las disposiciones del presente Reglamento.  Sólo se exigirá la inscripción del CUC acompañado de los planos debidamente georeferenciados, cuando se solicite la inscripción de un acto o derecho que conforme a lo dispuesto por el artículo 9° y la Sétima Disposición Transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios se requiera del previo informe técnico de la respectiva Área de Catastro. No se exigirá la inscripción del CUC en el supuesto previsto en la Primera Disposición Transitoria de la Ley (predios que a la entrada en vivencia de la ley eran materia de procesos judiciales en trámite respecto a definición de áreas, linderos y medidas perimétricas)

EL CÓDIGO ÚNICO CATASTRAL (CUC) Definición (art. 14 de la Ley) Es la identificación alfanumérica de predios. El Registro de Predios inscribe el Código Único Catastral. En los casos de los regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común, se asigna a cada una de las unidades de propiedad exclusiva un Código Único Catastral.

EL CÓDIGO ÚNICO CATASTRAL (CUC) 2. Características Único para cada predio a nivel nacional Doce dígitos: ocho primeros para el rango del distrito y cuatro últimos para unidades inmobiliarias sujetas a la Ley 27157 Se asignan en zonas catastradas (asignación masiva por EGC) o no catastradas (intervención de verificador catastral, EGC o, en su defecto, ST del SNCP ) Rectificación de oficio de errores en su emisión

EL CÓDIGO ÚNICO CATASTRAL (CUC) 2. Características En caso de predios no inscritos se inscribe conjuntamente con la inmatriculación Nuevo CUC en fraccionamiento o en acumulación Uso obligatorio en documentación relativa al predio. Exigible por Notarios y EGC Debe identificar a los colindantes Va acompañado de la Hoja Informativa Catastral

EL CÓDIGO ÚNICO CATASTRAL (CUC)

CRC vs CUC

PROBLEMÁTICA DE LA DESCRIPCIÓN DE LOS PREDIOS EN EL REGISTRO Convivencia de distintos sistemas de descripción de los predios: (i) descripción NO perimetral, (ii) descripción perimetral NO georeferenciada y (iii) descripción perimetral georeferenciada Predios inmatriculados sin base gráfica Predios sin datos de identifcación necesarios Discrepancia entre la descripción de la partida y el plano de sustento

PROBLEMÁTICA DE LA DESCRIPCIÓN DE LOS PREDIOS EN EL REGISTRO Discrepancia entre la descripción legal y la realidad, incluido el desplazamiento posicional Predios matrices sin remanentes por causa del propio sistema Duplicidad de partidas No aplicación de las tolerancias catastrales y registrales Excesiva rigurosidad condicionante de las autoridades en cuanto a la adecuación de la descripción legal a la real

REMEDIOS DISTINTOS AL SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL Procedimiento de cierre de partidas por duplicidad. DIFICULTADES: (i) oposición al cierre, (ii) abstención de inicio del procedimiento por aplicación de normas de regularización de reversión, (iii) judicialización a través del proceso de mejor derecho a la propiedad y tendencia de los jueces a aplicar sólo prioridad registral Rectificación por error de cálculo (Precedente 3 del XIX del TR). LIMITACIONES : linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial no deben haber variado

ERROR CÁLCULO PROCEDERÍA, POR EJEMPLO, SI FIGURARA EN LA PARTIDA REGISTRAL LOS MISMOS LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS, PERO EL ÁREA FUERA 280.00 M2 Estudio De la Flor, García Montúfar, Arata & Asociados, Abogados

REMEDIOS DISTINTOS AL SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL Rectificación por solicitud unilateral: Casos en que sí se modifica el área del predio o sus linderos y medidas perimétricas, sucesivas y reiteradas, Resoluciones del TR han precisado que NO ES NECESARIA LA INTERVENCIÓN DE TODOS LOS COLINDANTES, sino sólo de aquellos que puedan verse afectados por la rectificación. Ello, siempre que se acompañe plano catastral (no necesariamente con CUC) o plano visado por la municipalidad respectiva

Res. 142-2005-SUNARP-TR-T (15-08-2005) Supuesto : En la partida aparecía como lindero Sur: línea de 60.00 m2 cuadrados y en el plano visado por la municipalidad y escritura de rectificación el lindero sur tenía dos tramos de 54.47 ml 5.53 ml. Se resuelve: “En el saneamiento de área, medidas o linderos mediante escritura pública regulada por el Artículo 13° de la Ley N° 27333, cuyo objeto de sea hacer constar en el Registro, la real descripción física del predio sin VARIACIÓN EN MÁS DE SU SUPERFICIE, NO ES EXIGIBLE LA INTERVENCIÓN DE TODOS LOS COLINDANTES, siendo suficiente que intervengan LOS COLINDANTES DE LOS LINDEROS OBJETO DE RECTIFICACIÓN que pudieran verse afectados por el saneamiento”. Asimismo se precisa QUE LA DECLARACIÓN DE CONFORMIDAD CON LA RECTIFICACIÓN DEL PREDIO COLINDANTE NO ES UN ACTO DE ENAJECIÓN NI GRAVAMEN SINO DE MERA ADMINISTRACIÓN y por tanto basta la intervención de la mayoría de copropietarios o uno de los cónyuges.

Res. 106-2009-SUNARP-TR-L (23-01-2009) Supuesto: Modificar el lindero del frente y área inscrita (123.60 ml y 9651.73 m2) a lo establecido en la E. P y el plano visado por la municipalidad (121.80 ml y 9567.60) Informe de Catastro: “el área se encuentra en el ámbito de lo inscrito en la partida N° 49011600 (…) dicha variación no produce afectación de los predios colindantes, manteniéndose dentro de su ámbito gráfico de ocupación inscrito”. Criterio adoptado: “La rectificación del área, linderos y medidas perimétricas un predio QUE NO AFECTE a los propietarios de los predios colindantes, podrá inscribirse en MÉRITO a los planos y memoria descriptiva visados por la municipalidad, acompañada del documento fehaciente en el que conste la conformidad del titular del predio” Se precisa también, que el título idóneo no es sólo el plano y memoria, sino se requiere, cuando menos un instrumento privado con firmas legalizadas. ¿Estamos totalmente fuera del ámbito de la Ley Nº 27333? ¿No hay restricciones por competencia territorial del Notario?

REMEDIOS DISTINTOS AL SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL Rectificación o determinación de área, linderos o medidas perimétricas mediante ESCRITURA PÚBLICA con intervención de todos los colindantes o algunos (los afectados) (Ley 27333). En esta alternativa, es posible que exista o no superposición, pero intervención de todos los colindantes, implica su aceptación a la determinación o rectificación, aunque afecte sus derechos (Res.248-2010- SUNARP-TR-T) ¿ Podría tratarse de una venta encubierta y sin subdivisión de parte del predio vecino? ¿ Podría tratarse de una venta encubierta y sin subdivisión de parte del predio vecino?

REMEDIOS DISTINTOS AL SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL Procedimiento notarial no contencioso de rectificación o determinación de área, linderos o medidas perimétricas con citación de los colindantes (Ley 27333). LIMITACIONES: (i) Oposición de terceros; (ii) sólo predios urbanos o en área con zonificación urbana; y, (iii) no debe haber superposición con predios de terceros. No es un modo de adquirir sino un instrumento para corregir imprecisiones o subsanar falta de delimitación.

Resolución : 1068-2009-SUNARP-TR-L de 7/6/2009 “Cuando el perímetro del predio aumente en forma notoria, con evidente duda sobre la identidad física del bien inmueble y con superposición sobre otros predios inscritos, entonces se produce una afectación al derecho de terceros que exige que el procedimiento de rectificación se haga en sede judicial o por mutuo acuerdo. No procede la rectificación por vía notarial o en mérito de documento fehaciente, salvo disposición expresa en contrario de norma jurídica”.

REMEDIOS DISTINTOS AL SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL Proceso judicial de rectificación o determinación de área, linderos o medidas perimétricas con citación de los colindantes (Ley 27333). LIMITACIONES: (i) Carácter técnico de la discusión; (ii) asimilación con procesos de prescripción adquisitiva y formación de títulos supletorios; y, (iii) duración del proceso. VENTAJA: El Juez ordenará la inscripción aunque exista superposición

REMEDIOS DISTINTOS AL SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL La renuncia de área Supuesto no previsto por la Ley N° 27333. Recogido en la Jurisprudencia Registral, fijando sus condiciones. Resolución N° 054-2007-SUNARP-TR-T de 12-03-2007: Informe de Catastro: predio final (excluyendo área materia de renuncia) dentro del ámbito de predio inscrito y sin superposiciones; y Planos de ubicación y perimétricos visados por la autoridad competente (según art. 505 CPC y exigencias técnicas del RIRP) . EL TR considera que se trata de una “abdicación o dejación voluntaria y consciente de un derecho que se tiene adquirido o reconocido”, en el que resulta innecesaria la participación de los colindantes, en la que “ de no existir posible afectación a tercero por la disminución del área del predio, es suficiente la intervención del propietario a fin de hacer la renuncia respectiva”

Saneamiento Catastral y Registral 1.- Procedencia: Predios ubicados en zonas catastradas e inscrito en el R de P, en los que exista discrepancia entre la información registral y catastral. También, los ubicados en zonas no catastradas en los que se haya efectuado la Verificación Catastral prevista en el Art. 22 del Reg. (Art. 60° del Reg.) NECESARIAMENTE DEBE SUSTENTARSE EN UN CÓDIGO UNICO CATASTRAL (CUC) Y NO EN UN CÓDIGO DE REFERENCIA CATASTRAL

Saneamiento Catastral y Registral 2.- Procedimiento (Art. 62 del Reg.): Existen discrepancias entre la información registral y catastral respecto a áreas, linderos y medidas perimétricas del predio: Presentación de CUC Anotación Preventiva con vigencia de 60 días hábiles desde su extensión Notificación a los colindantes, mediante esquela. (Informe Catastro respecto a colindantes registrales) Publicación en el Peruano y en otro de mayor circulación (Gastos a cargo del solicitante)

Saneamiento Catastral y Registral Plazo de oposición (documentada) para los titulares de los predios colindantes (30 días calendarios desde la última publicación) Si no hay oposición, anotación preventiva se convierte en inscripción. Si hay oposición resuelve la Gerencia Registral. En segunda instancia el Tribunal Registral y luego existe posibilidad de acción contenciosa administrativa.

Saneamiento Catastral y Registral 3.- Detalles Procedimentales: Directiva N° 001-2007- SUNARP/SN publicada el 20 de Abril del 2,007. Fija documentos necesarios para la anotación preventiva, oportunidad de la anotación preventiva (con ocasión de la inscripción del CUC), forma y contenido de las notificaciones y publicaciones así como la conversión en definitiva de dichas anotaciones.

Saneamiento Catastral y Registral ESTE PROCEDIMIENTO PERMITE RECTIFICAR AUNQUE EXISTA SUPERPOSICION CON LOS PREDIOS COLINDANTES. ES OTRA VÍA PARA LOGRAR LAS RECTIFICACIONES PERO NO EXCLUYE LOS MEDIOS ANTERIORES QUE NO CUENTAN CON CUC SINO CON PLANOS VISADOS O PLANOS CATASTRALES ORDINARIOS

Saneamiento Catastral y Registral Jurisprudencia sobre la funcionalidad de la Ley 28294 “Con dicha ley se pretende la necesaria vinculación que debe existir entre el Catastro y el Registro de Predios, lo cual concreta el ansiado anhelo de elevar nuestro registro al mismo nivel de los que informan a sociedades más desarrolladas, dotándolo de mayor y más organizada información en cuanto a la existencia, ubicación y características físicas de los predios, lo cual otorga seguridad jurídica al ciudadano al momento de realizar sus transacciones y evita la generación de duplicidades de partidas en sede registral” (Res. 1256-2010-SUNARP-TR- L)

Saneamiento Catastral y Registral Jurisprudencia sobre el título inscribible “Siendo entonces que la Hoja Informativa Catastral Urbana (…) y el Plano Catastral (…) son documentos que representan una situación de carácter técnico concerniente a la descripción físico catastral del inmueble carece de relevancia el hecho que la expedición de los mismos se haya efectuado con posterioridad a la presentación del título, circunstancia que, en efecto, no obsta para calificar su viabilidad a efectos de la inscripción solicitada” (Res. 1814-2011-SUNARP-TR-L)

Saneamiento Catastral y Registral Jurisprudencia sobre identificación de colindantes Observación: “no ha cumplido con indicar los nombres y las direcciones de los propietarios de los predios colindantes (…) Fundamento para revocar: “el procedimiento de saneamiento registral catastral es un procedimiento que es llevado a cabo en su integridad por el Registrador, debiendo notificar mediante esquela (…) a los titulares catastrales o registrales de los predios colindantes (…) el informe del área de catastro debe precisar además a los titulares catastrales y registrales de los predios colindantes” (Res. 1256-2010-SUNARP-TR-L)

Saneamiento Catastral y Registral Jurisprudencia sobre identificación de colindantes “Al respecto conviene señalar que se ha indicado en el plano de colindancia concerniente el grupo de titulares del colindante lote 009 (ubicado a la derecha del predio submateria) la expresión ‘entre otros’, dando a entender que el listado que publicita en el documento técnico se encuentra incompleto, por lo que se requiere la presentación de un nuevo plano de colindancia o documento análogo donde se indique los presuntos titulares catastrales en su integridad” (Res. 1814-2011- SUNARP-TR-L)

Saneamiento Catastral y Registral Jurisprudencia sobre que el CUC no es modo de adquirir “La anotación preventiva que da inicio al procedimiento de inscripción del CUC, cuando no sea posible la inscripción de este por existir discrepancia entre la información registral y la catastral. No obstante, no procede se declare la propiedad sobre una extensión que se encuentre asignada por el CUC, cuando a decir del solicitante haya operado la prescripción ” (Res. 2409-2010-SUNARP-TR-L)

Saneamiento Catastral y Registral Jurisprudencia sobre que aplicación del art. 62 o 63 del Reglamento de la Ley “teniendo en cuenta que el objetivo del saneamiento es contrastar las medidas y extensión del inmueble sobre el cual se solicita la asignación de CUC – así como de los predios colindantes a este – esta instancia considera que no es impedimento para el inicio del saneamiento catastral el hecho que no exista cierta información física en la base gráfica que obra en el área de Catastro de la Zona Registral correspondiente, puesto que será resultado de este proceso la obtención de valores descriptivos reales que se erigen alrededor de los inmuebles sometidos al estudio” (Res. 1579-2012-SUNARP-TR-L)

Saneamiento Catastral y Registral Jurisprudencia sobre suspensión de título correspondiente a la inscripción definitiva por oposición en trámite “el trámite pendiente de la oposición al saneamiento catastral registral no ha sido expresamente incluido como una causal de suspensión por las normas registrales. Sin embargo, el supuesto indicado es el mismo que el enunciado en el literal a) del art. 29 del RGRP” (Res. 030- 2011-SUNARP-TR-L)

Saneamiento Catastral y Registral Jurisprudencia sobre oposición y la posible afectación a los derechos de terceros “No constituye obstáculo para la anotación preventiva del CUC la circunstancia que las dimensiones del predio contenida en el plano catastral se superponga con otros predios inscritos a nombre de terceros, debiendo tal circunstancia constar expresamente en el asiento de anotación preventiva y extenderse además, de manera simultánea, anotaciones de correlación que publiciten dicha superposición en las partidas involucradas” (Res. 651-2011-SUNARP-TR-L)

Saneamiento Catastral y Registral Jurisprudencia sobre oposición y la posible afectación a los derechos de terceros “teniendo en cuenta que la nueva área y/o medidas perimétricas que configuran el CUC sólo deben acceder al Registro si se tiene la certeza que no se afecta el derecho de colindantes, lo cual no sucede en este caso, al existir superposición detectada por el área de catastro, no resulta atendible la revocación solicitada” (Res. 847-2012- SUNARP-TR-L)