FINANCIAMIENTO VIS (Microcrédito Inmobiliario) TEMAS GENERALES Noviembre 25, 2003 Fernando Tenjo Galarza, Junta Directiva Banco de la República Opiniones del autor y no necesariamente de la JDBR.

Crédito VIS: interesante reto de diseño de políticas públicas Por el carácter estratégico de la política desde el punto de vista económico y social. Por el carácter estratégico de la política desde el punto de vista económico y social. Por las dificultades que hay que superar para asegurar su éxito. Por las dificultades que hay que superar para asegurar su éxito.

Relación crecimiento - equidad Antes: crecer sin afectar equidad Antes: crecer sin afectar equidad Ahora: crecimiento + redistribución Ahora: crecimiento + redistribución Pero: redistribución... Pero: redistribución... No con impuestos altos  programas de bienestar social. No con impuestos altos  programas de bienestar social. Sino vinculando pobres al mercado a través de acceso a activos productivos (crédito, tierra, educación, salud). Sino vinculando pobres al mercado a través de acceso a activos productivos (crédito, tierra, educación, salud).

Propuesta: vivienda, activo “meritorio” Productivo o propietario: derechos de propiedad de los pobres sobre sus activos en sector informal. Productivo o propietario: derechos de propiedad de los pobres sobre sus activos en sector informal. Idealmente, vivienda  acceso a salud y a educación. Idealmente, vivienda  acceso a salud y a educación. Autoconstrucción, incentivos a comportamientos cooperativos. Autoconstrucción, incentivos a comportamientos cooperativos.

Microcrédito y los pobres Adopción de racionalidad del mercado  eficiencia (+ ahorro programado). Adopción de racionalidad del mercado  eficiencia (+ ahorro programado). Libera capacidades empresariales  externalidades positivas. Libera capacidades empresariales  externalidades positivas. Fomenta los comportamientos cooperativos y promueve confianza mutua  capital social. Fomenta los comportamientos cooperativos y promueve confianza mutua  capital social.

Microcrédito inmobiliario, complemento necesario de política VIS centrada en la asignación de subsidios de demanda. Referencia: “...en el largo plazo Colombia debe ponerle más interés al crédito que al subsidio” (Pres. Uribe). ¿Cuáles son las perspectivas de este acertado objetivo?

Paréntesis: Mercado de Crédito en Colombia Imperfecto (hay racionamiento) e incompleto (no hay microcrédito ni financiamiento de largo plazo). Imperfecto (hay racionamiento) e incompleto (no hay microcrédito ni financiamiento de largo plazo). Entre otras cosas...inseguridad financiera, poca información crediticia, pobre protección de derechos de los prestamistas. Entre otras cosas...inseguridad financiera, poca información crediticia, pobre protección de derechos de los prestamistas.

Y más “coyunturamente” Transición desde crisis de 1999, vinculada a la construcción y que llevó al estancamiento de la cartera por varios años. Transición desde crisis de 1999, vinculada a la construcción y que llevó al estancamiento de la cartera por varios años. Reciente recuperación con menos entidades, menores activos y criterios más estrictos para préstamos (plazos, tasas, garantías). VIS, aceptable. Reciente recuperación con menos entidades, menores activos y criterios más estrictos para préstamos (plazos, tasas, garantías). VIS, aceptable.

Microcrédito Inmobiliario Un mercado por crear Implantación: ¿construcción de un escenario artificial? Teoría del “segundo mejor”. Implantación: ¿construcción de un escenario artificial? Teoría del “segundo mejor”. Consolidación: construcción de los fundamentos para un producto aceptable. Consolidación: construcción de los fundamentos para un producto aceptable. ¿Qué tanto espacio para intervención estatal? ¿Qué tanto espacio para intervención estatal?

Tres elementos relacionados entre sí Tecnología para asignar recursos y administrar los préstamos: para aprender. 2. Tasas de interés: demasiado altas. 3. Recursos para prestar: escasos e inciertos.

1. Tecnología...poco que añadir Crédito  información  riesgo moral y selección adversa Instituciones de microcrédito (bancos especializados, ONGs, cooperativas, cajas de compensación) enfrentan estos problemas con garantías personales y solidarias, seguimiento en el terreno, cuotas, etc.

Sin embargo, hay problemas Estas entidades no tienen capacidad para movilizar recursos. Alguien diferente debe suministrarlos. Estas entidades no tienen capacidad para movilizar recursos. Alguien diferente debe suministrarlos. En el camino se crea una relación de agencia múltiple que exige cuidadosa definición y distribución de riesgos y coberturas (riesgo crediticio, requisitos de capital, etc.) En el camino se crea una relación de agencia múltiple que exige cuidadosa definición y distribución de riesgos y coberturas (riesgo crediticio, requisitos de capital, etc.)

2. Tasas de interés uvr + 11% [+ comisión(?)] Control de tasas, mala política  mala asignación de recursos Control de tasas, mala política  mala asignación de recursos Acceso ¿más importante que tasa? Acceso ¿más importante que tasa? Relación: tasa de interés - rentabilidad esperada. Relación: tasa de interés - rentabilidad esperada. ¿Cómo es en mercado informal y de microcrédito? ¿Cómo es en mercado informal y de microcrédito?

En todo caso, la tasa de interés de vivienda en Colombia... Es alta comparada con … Es alta comparada con … La de países similares La de países similares Los plazos del microcrédito inmobiliario Los plazos del microcrédito inmobiliario Los ingresos de la población objetivo de política de VIS. Los ingresos de la población objetivo de política de VIS. Pero puede ser baja frente a riesgo y costos del microcrédito inmobiliario. Pero puede ser baja frente a riesgo y costos del microcrédito inmobiliario.

La JDBR fija la “tasa de interés máxima remuneratoria para créditos de vivienda (Ley 546/1999 y Corte) Es real. No incluye la inflación. Es real. No incluye la inflación. De ser menor que la de otras operaciones crediticias normales. De ser menor que la de otras operaciones crediticias normales. Debe contemplar: Debe contemplar: Gastos operativos y de operación Gastos operativos y de operación Remuneración normal del negocio Remuneración normal del negocio

Factores que afectan la tasa Eficiencia sistema financiero Eficiencia sistema financiero Peso de activos improductivos en los balances Peso de activos improductivos en los balances Composición del “fondeo” de los bancos hipotecarios Composición del “fondeo” de los bancos hipotecarios Competencia gobierno por recursos Competencia gobierno por recursos  Poco que hacer en el corto plazo, pero mucho en el mediano/largo plazo.

3. Recursos: lo más complicado El gobierno hace grandes esfuerzos por canalizar recursos hacia el microcrédito inmobiliario, casi todos con algún ingrediente “artificial”, con la intención de inducir o impulsar un mecanismo sostenido y compensar el “fracaso del mercado”.

Se trata, entre otras cosas, de Línea de redescuento de Findeter Línea de redescuento de Findeter Inversión forzosa de remuneración de encaje. Inversión forzosa de remuneración de encaje. Convenios con entidades bancarias Convenios con entidades bancarias Recursos de crédito externo (por ahora para subsidios) Recursos de crédito externo (por ahora para subsidios) Utilidades del Banco de la República. Utilidades del Banco de la República.

Con el complemento de medidas como Recursos de Findeter en el Fondo Nacional de Garantías Recursos de Findeter en el Fondo Nacional de Garantías Ventajas tributarias para nuevas operaciones de financiación VIS: no generan rentas gravables por cinco años (Ley 546 de 1999). Ventajas tributarias para nuevas operaciones de financiación VIS: no generan rentas gravables por cinco años (Ley 546 de 1999). Cobertura contra inflación para créditos en uvr. Cobertura contra inflación para créditos en uvr.

Recursos de largo plazo a tasas reales bajas: la clave! Esquemas tipo UPAC: mercado segmentado, recursos de corto plazo exclusivamente a la construcción. Esquemas tipo UPAC: mercado segmentado, recursos de corto plazo exclusivamente a la construcción. Esquemas como en Singapur: ahorro pensional  gobierno  vivienda Esquemas como en Singapur: ahorro pensional  gobierno  vivienda Titularización (mercado de capitales), la mejor opción. Titularización (mercado de capitales), la mejor opción.

Para esto, lo importante es la reducción paulatina del déficit fiscal y la inflación baja y estable. El mercado de deuda pública, condición para mercado de capitales, puede ser un obstáculo para bonos corporativos y títulos hipotecarios. + Revisar la distribución de incentivos y subsidios que existen alrededor del tema de la vivienda y la orientación del ahorro de largo plazo.

Medidas “artificiales” (segundo mejor) se justifican temporalmente mientras aprendizaje, eliminación de restricciones, canalización inicial de recursos y avance de titularización. Pero no ceder a tentación de medidas que atrasarían el proceso....

Tales como... Relajar regulación prudencial, control y vigilancia para entidades que intermedian recursos de microcrédito. Relajar regulación prudencial, control y vigilancia para entidades que intermedian recursos de microcrédito. Jurisdicciones especiales para estas entidades cuando no son financieras. Jurisdicciones especiales para estas entidades cuando no son financieras. Régimen cambiario especial para fondeo en dólares para microcrédito. Régimen cambiario especial para fondeo en dólares para microcrédito. Permitir no pago de créditos hipotecarios. Permitir no pago de créditos hipotecarios.