Planificación urbana e mercado de los derechos de edificación: el modelo italiano y otros modelos a confrontar Madrid, 20 de mayo 2014 Ponencia: Profesora Bárbara Mastropietro Universidad Sapienza de Roma

Evolución del derecho urbanístico italiano cambio de los modelos de planificación de modelos de tipo autoritario a modelos consensuales (planificación urbana “consensual” o “contratada”, perequazione urbanistica, compensación y los incentivos urbanísticos ). eliminación de las rentas marginales o de situación.

“Perequazione urbanistica” Dos finalidades: intentar reducir la discriminación entre propietarios, determinada por la planificación tradicional. permitir a la administración obtener los suelos para destinarlos a servicios públicos, sin tener que recurrir a los procedimientos de expropiación.

Mecanismo de “perequazione” los propietarios de las áreas no edificables o destinadas a dotación publica son titulares de derechos de edificación, denominados “virtuales”. Los derechos de construcción virtuales podrán ser vendidos a los propietarios de las áreas edificables. los propietarios de suelos destinados a dotación publica tendrán que ceder estas áreas al Ayuntamiento, a cambio de los derechos de edificación virtuales recibidos.

Compensación y incentivos urbanísticos Compensación:supone la imposición de un vínculo expropiatorio sobre los suelos, pero proporciona, en el contexto de la expropiación, el pago de la indemnización en derechos de edificación o en la dación en permuta de otras áreas. Premialità edilizia :asignación de derechos adicionales de construcción al individuo, como recompensa por el logro de determinados objetivos públicos.

Circulación de los derechos de edificación los derechos edificatorios no siempre son transferibles. donde el intercambio sea libre los derechos de edificación asignados pueden ser objeto de comercio, incluso entre los no propietarios de suelos, antes de ser adquiridos y utilizados por el propietario de una área edificable (circulación “en vuelo”, es decir una circulación de los derechos de edificacón sin un suelo de referencia.). Peligro de especulación.

Problemas teóricos y aplicativos: la cobertura estatal del modelo “perequativo” regulado por las leyes regionales (Corte Constitucional reconoce la legitimidad del método “perequativo” regional, Sentencia n. 359 de 2003). la falta de disciplina de la acción urbanística en las leyes regionales (disciplina solo de principios). la cuestión del consumo del suelo: la creación de derechos edificatorios adicionales aumenta la demanda de suelo edificable.

Naturaleza de los derechos de edificación bienes inmateriales nuevos derechos inmobiliarios reales meros intereses legítimos pretensivos, aptos para requerir de la Administración que el volumen abstracto (el derecho de edificación), reconocido por el plan, pueda materializarse a través de la emisión del permiso de construcción.

los intereses legítimos son (situaciones jurídicas subjectivas) transferibles. la concepción del interés legítimo ha evolucionado desde situación puramente procesal a una situación, sustancial, susceptible de valoración económica, no sólo negociable entre la Administración y los particulares, sino también objeto de actos de disposición entre los mismos particulares.

Dicha importante evolución se ha cumplido a través de dos intervenciones innovadoras: la Ley 241 del 1990 sobre el procedimiento administrativo que prevé la posibilidad que la administración utilice acuerdos de derecho privado en la actuación de sus fines institucionales; la jurisprudencia de la Corte di Cassazione que ha reconocido la compensación de los intereses legítimos, Cass. n. 500 de 1999.

Reconstrucción en clave privatística: el derecho de edificación es una chance edificatoria: posibilidad seria y concreta de transformación, en ciertos términos volumétricos, de un área específica (chance civil se entrecruza con el interés legítimo). la chance es asemejable a una expectativa de un derecho, en cuanto situación económicamente evaluable no estática, sino dinámica y susceptible de circulación.

Circulación y régimen de publicidad (S eguridad y la eficaz de la circulación). Actualmente: art. 2643, n.2 bis, c.c. (2011) transcripción de los contratos de transferencia de derechos de edificación en el Registro de los Bienes Inmuebles. La transcripción, como sistema de publicidad destinado a los contratos constitutivos o traslativos de derechos sobre bienes inmuebles, encuentra obstáculos de realización técnica, cuando se aplica a los contratos de transferencia de derechos de edificación, relativos a volúmenes de edificabilidad que a menudo se transfieren sin alguna relación con un suelo.

Además, el recurso a la transcripción impone costos muy altos, ya que implica la necesidad de un documento público notarial o de un contrato privado autenticado por un notario y ralentiza las transacciones ‑ a menudo varias y llevadas a cabo en poco tiempo ‑ impidiendo así una más rápida y eficaz circulación de los derechos de edificación Mi propuesta: emisión de títulos urbanísticos de edificación, por el Ayuntamiento, transferibles por endoso y entrega (como si fueran títulos de crédito), endoso que se debe anotar en el registro municipal de los derechos de edificación.