PROBLEMAS FRECUENTES ANTE EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE MAG. JORGE ALBERTO BELTRAN PACHECO

SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD Un sistema es un conjunto de principios, reglas y procedimientos destinados al logro de un determinado resultado; en el presente caso, nos referimos al traslado de la propiedad inmueble en el Perú. Este sistema tiene tres funciones: Coadyuvar a la seguridad jurídica (estática y dinámica). Reducir las adquisiciones de no propietarios. Incentivar el mayor número de transacciones (circulación de la riqueza).

TIPOS DE SISTEMAS Los sistemas de Transferencia de Propiedad Inmueble en el Perú pueden ser: SISTEMA DE UNIDAD DEL CONTRATO: que tiene una única fuente (el contrato) que produce la adquisición de la propiedad. Este sistema tiene dos subsistemas: CAUSA ÚNICA (el contrato transfiere la propiedad sin necesidad de un modo o signo de recognoscibilidad social); y CAUSA DOBLE (el contrato necesita de un modo de transferencia). SISTEMA DE SEPARACIÓN DEL CONTRATO: existen dos contratos (un contrato con efectos obligatorios y un contrato con efectos reales); el efecto traslativo de la propiedad se logra con el segundo de éstos; si el primero es nulo no implica que el segundo también lo sea.

¿OBLIGATORIEDAD DEL REGISTRO? En el Perú, el Registro de Propiedad Inmueble no es obligatorio dado que resulta ser un mecanismo de oponibilidad social (publicidad para el logro de la exclusividad y exclusión de la situación jurídica subjetiva de quien registra). No obstante, a nivel jurisdiccional, suele privilegiarse a quien accede al Registro como si éste fuere el único mecanismo de tutela del derecho de propiedad eficiente.

PROBLEMAS FRECUENTES ANTE EL SISTEMA REGISTRAL ANÁLISIS Y CRÍTICA

CONSENSUALISMO VS. REGISTRO Suele existir un conflicto entre los artículos 1351, 1402, 1529 y 949 del Código Civil Peruano. El contrato es entendido como un acuerdo entre dos o más partes destinado a crear, regular, modificar o extinguir una RELACIÓN JURÍDICA PATRIMONIAL (ésta es entendida como una RELACIÓN OBLIGATORIA, según lo dispone el artículo 1402 del C.C); así, la compraventa en el Perú produce efectos obligatorios inmediatos y efectos reales diferidos, no obstante, en la práctica se concibe (según el artículo 949 del C.C) que el efecto del contrato consiste, también, en crear un efecto real inmediato (“el solo consenso hace propietario al acreedor de un bien inmueble”); por ende, ¿quién es el propietario privilegiado?

HIPOTECA SOBRE UN TERRENO Se puede constituir HIPOTECA sobre un terreno; no obstante, ¿qué sucede si sobre el terreno se construye una fábrica? Existen dos posiciones: Lo construido sigue la suerte de la hipoteca constituida sobre el terreno. (TEORÍA DE LA INCLUSIÓN Y UNIDAD INMOBILIARIA). Lo construido no sigue la suerte de la hipoteca constituida sobre el terreno. (TEORÍA DE LA AUTONOMÍA INMOBILIARIA).

PROPIEDAD VEHICULAR Conforme al Código Civil peruano (artículo 947) se adquiere la propiedad de un bien mueble con la entrega del bien (teoría del título y el modo). No obstante, ¿qué sucede con los bienes que obran en un Registro? En estos casos, ¿será necesario el registro de la adquisición? Conforme al Código Civil, NO; pero el Código de Tránsito y la Ley de Garantía Mobiliaria establecen que es necesario que se registre la adquisición; por ello, consideramos que existe un vacío en el artículo 1136 del Código Civil (en el orden de preferencia).

MEDIDA CAUTELAR DE EMBARGO vs. ADQUISICIÓN DE PROPIEDAD o HIPOTECA Conforme a la Doctrina mayoritaria, cuando se confrontan dos derechos: uno de naturaleza real y otro personal, se prefiere al primero; no obstante, en la Corte Suprema de Justicia existen pronunciamientos que sostienen que ello NO ES DETERMINANTE, dado que dependerá de la prelación temporal, es decir, PRIMERO EN EL TIEMPO PRIMERO EN EL DERECHO, cualesquiera sea la naturaleza del derecho.

DIAGNÓSTICO DEL SISTEMA REGISTRAL ANÁLISIS DEL SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD

PROBLEMAS Sistema basado en predios y no en unidades catastrales (INEXACTITUD). Ausencia de un sistema unitario y coherente (coexisten diversos sistemas administrativos). Conflicto entre la norma sustantiva civil y las normas registrales. Problemas en el sector rural.

Filminas elaboradas para el Diplomado en DERECHO NOTARIAL y REGISTRAL INSTITUTO DE CAPACITACIÓN JURÍDICA MAG. JORGE ALBERTO BELTRÁN PACHECO consultorabeltranpacheco@yahoo.com 2011