Juan Carlos Li G.

 La vivienda constituye la base del patrimonio familiar y es el centro de la convivencia y desarrollo social. Una vivienda de calidad, permite a las familias generar mayor riqueza, tanto para las generaciones actuales, como para las futuras.  Ambos sectores son altamente generadores de empleo y tienen el potencial de constituirse en motores del crecimiento de la demanda interna. Promover el desarrollo del sector construcción y vivienda es esencial en la estrategia del actual Gobierno.  Un aspecto fundamental que todos los actores debemos empezar a considerar en los modelos de desarrollo habitacionales es el tema ambiental y de sostenibilidad.

La población urbana en CR continúa expandiéndose, por lo que cada vez el faltante de vivienda o déficit habitacional, especialmente para la clases menos favorecidas y de ingresos medios se incrementa. (la demanda potencial para estratos medios es de 300 mil viviendas, según datos del Ministerio de Vivienda) La población urbana en CR continúa expandiéndose, por lo que cada vez el faltante de vivienda o déficit habitacional, especialmente para la clases menos favorecidas y de ingresos medios se incrementa. (la demanda potencial para estratos medios es de aprox. 300 mil viviendas, según datos del Ministerio de Vivienda)

Podemos clasificar la demanda en tres segmentos:  1. El segmento de ingresos bajos que es atendido por los programas del estado mediante subsidios,  2. El segmento de clase media, que cuenta relativamente con pocas opciones de financiamiento,  3. El segmento de clase media-alta y alta, los cuales tienen una oferta de financiamiento en el sistema financiero.

 Existen dos aspectos que deben considerarse con el fin de que las opciones de financiamiento para la vivienda puedan ser viables y sostenibles: 1. Por el lado de la oferta, los proyectos deben ofrecer rentabilidad a los agentes que participan en el mercado. 2. Por el lado de la demanda, las opciones de financiamiento deben ser adecuadas a la capacidad de pago de los potenciales prestatarios. (accesibilidad al crédito)

 La mayor parte de las personas de ingresos medios que se acercan a las instituciones financieras en busca de información para acceder a un crédito hipotecario se encuentran con un requisito casi imposible de cumplir: un ahorro de entre 20% o 30% correspondiente al valor de la vivienda que exigen las entidades financieras ( ¢ 10 y ¢15 millones).  A la falta de dinero para completar ese 20% de entrada se suman los problemas para cubrir la cuota mensual.

 Insuficiencia de la oferta habitacional, especialmente para los ingresos medios, esto, ocasionado en parte por las pocas alternativas financieras viables para los sectores de ingreso medio.  Altos costos de la tierra y cada vez menos terrenos disponibles.  Tramitología.

La demanda por viviendas está condicionada por los siguientes elementos: Expectativas de los compradores sobre la estabilidad económica del país. Ritmo de crecimiento de la población. Financiamiento. El acceso al crédito determina las posibilidades del hogar para adquirir una vivienda. Así, mientras que los estratos de ingresos altos no tienen mayores problemas para acceder al financiamiento tradicional, dicho acceso está restringido para los estratos de menores ingresos, por lo que la demanda inmobiliaria es muy sensible a las condiciones financieras ofrecidas por los “Programas de Vivienda” de las Instituciones Financieras.

El modelo tradicional de movilización de recursos financieros para satisfacer la demanda de vivienda es aquel que se basa en la intermediación del sistema financiero: Familias Instituciones Financieras Ahorro Pagos Créditos

Familias Instituciones Financieras Emisor Títulos Inversionista Depósitos Créditos Cuotas Cesión de Activos Títulos Liquidez Mercado Primario Mercado Secundario

Una buena oferta, combinado con un adecuado acceso al financiamiento de viviendas, debe mejorar la capacidad de compra de la población, estimulando así la demanda.