EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA FASE ACTUAL DEL CICLO ECONÓMICO ESPAÑOL José Luis Malo de Molina Director General PERSPECTIVAS ECONÓMICAS, LEGALES Y TECNOLÓGICAS DEL SECTOR INMOBILIARIO ORGANIZADO POR LA APD Madrid, 14 de noviembre de 2002

MOMENTO CÍCLICO DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLA La fase de desaceleración de la economía española se cierra con un crecimiento todavía elevado, estabilizado en torno al 2% El debilitamiento de la economía mundial incide al final de esa etapa, retrasando el cambio de tendencia y condicionando su intensidad Las exportaciones y la inversión en bienes de equipo han frenado el dinamismo económico Mientras, el consumo y la construcción actúan de soporte interno del crecimiento Banco de España - Servicio de Estudios

BALANCE DE LA FASE DE LA DEBILIDAD CÍCLICA Alcanzar el suelo con tasas de crecimiento significativamente positivas, evitando la recesión 2,8 -3 5,2 1,8 1990-IV 1993-I 1995-II -2,0 4,4 2002-III 2000-II -2 -1 1 2 3 4 5 6 CRECIMIENTO DEL PRODUCTO INTERIOR BRUTO % Banco de España - Servicio de Estudios

BALANCE DE LA FASE DE LA DEBILIDAD CÍCLICA Mantenimiento del diferencial de crecimiento incluso en la fase débil del ciclo, avanzando en la convergencia real: CAMBIO DE PATRÓN 2,4 1,0 1990-IV 1993-I 1995-II 0,2 -0,2 0,3 2002-III 2000-II -2 -1 1 2 3 DIFERENCIAL DE CRECIMIENTO DE PIB CON UEM (sin España) % Banco de España - Servicio de Estudios

BALANCE DE LA FASE DE LA DEBILIDAD CÍCLICA Ritmo significativo de creación de empleo que actúa como soporte del crecimiento gracias a: moderación salarial reformas estructurales 1,3 1995-II 1993-I 1990-IV 3,0 -3,2 2,3 3,5 2000-II 2002-III -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 CRECIMIENTO DEL EMPLEO TOTAL % Banco de España - Servicio de Estudios

BALANCE DE LA FASE DE LA DEBILIDAD CÍCLICA Equilibrio presupuestario y reducción del peso de la deuda en el PIB Suministra margen de reacción Elimina el factor inhibidor de la recuperación que suponen los desequilibrios públicos 1990 1993 1995 -3,8 -6,8 -6,6 -1,1 0,0 1999 2002 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 1 DÉFICIT PÚBLICO EN % PIB (anual) % Banco de España - Servicio de Estudios

POSICIÓN DE SALIDA PARA LA RECUPERACIÓN Los cambios en el patrón cíclico colocan a la economía con un buen bagaje para Superar el episodio de debilidad Iniciar la reactivación (crecimiento > 2,5% en 2003) La reactivación será menos intensa que en el pasado reciente. No se contará con Impulsos monetarios tan potentes Efectos riqueza tan expansivos Relación cambiaria tan favorable Tendrá que basarse en Exportaciones netas - competitividad Inversión en equipo - rentabilidad Banco de España - Servicio de Estudios

EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN Intenso y prolongado boom que se ha beneficiado de los cambios inducidos por la convergencia y la UEM A pesar de la suave desaceleración en los tres primeros trimestres de 2001 la inversión en construcción continuó siendo el componente más dinámico de la demanda 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 450.000 500.000 550.000 600.000 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 VIVIENDAS INICIADAS VIVIENDAS TERMINADAS -4 -2 2 4 6 8 10 VIVIENDAS OTRAS CONSTRUCCIONES PRIVADAS CONSTRUCCIÓN PÚBLICA CONSTRUCCIÓN % CONTRIBUCIONES AL CRECIMIENTO DE LA CONSTRUCCIÓN VIVENDAS INICIADAS Y TERMINADAS Banco de España - Servicio de Estudios

SUBIDA DEL PRECIO DE LA VIVIENDA A pesar de los elevados niveles de construcción de viviendas, los precios medios crecieron un 62% entre IV TR 1998 y II TR 2002 Un crecimiento inferior al de la anterior fase alcista (135% nominal y 79% real) Los niveles actuales están un 20% por encima del máximo anterior, en términos reales 140 20 40 60 80 100 120 160 180 200 1978 1982 1986 1990 1994 1998 2002(p) EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA Base 1995 = 100 REAL NOMINAL Banco de España - Servicio de Estudios

SUBIDA DEL PRECIO DE LA VIVIENDA: CAUSAS LA SUBIDA DE PRECIOS DE LA VIVIENDA RESPONDE EN PARTE A SÓLIDOS FACTORES FUNDAMENTALES Aumento de la renta per cápita Descenso de los tipos de interés y de la carga financiera de los hogares Desarrollos demográficos: pirámide e inmigración Demanda de no residentes Reducción de las rentabilidades alternativas Banco de España - Servicio de Estudios

SIGNOS DE SOBREVALORACIÓN NO ES APROPIADO HABLAR DE BURBUJA ESPECULATIVA AUNQUE SI HAY SIGNOS DE SOBREVALORACIÓN Elevación del ratio precio/renta disponible Alta rentabilidad total -10 -5 5 10 15 20 25 30 1987 1990 1993 1996 1999 2002(p) RENTABILIDAD REAL TOTAL DE LA INVERSIÓN EN VIVIENDA 1 2 3 4 1981 1984 PRECIO MEDIO DE LA VIVIENDA / RENTA DISPONIBLE POR HOGAR Banco de España - Servicio de Estudios

CRÉDITO, ENDEUDAMIENTO Y PRECIO DE LA VIVIENDA EL BOOM INMOBILIARIO HA IMPULSADO UN RÁPIDO CRECIMIENTO DEL CRÉDITO TOTAL Y DEL ENDEUDAMIENTO DE LAS FAMILIAS 20 30 40 50 60 70 80 90 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 ENDEUDAMIENTO DE LOS HOGARES ESPAÑOLES % RBD 5 10 15 25 1998 2000 2002 LIGADO A LA VIVIENDA SERVICIOS CONSUMO OTRAS ACTIVIDADES PRODUCTIVAS RESTO TOTAL CRÉDITO POR FINALIDADES % Banco de España - Servicio de Estudios

CONSUMO PRIVADO Y PRECIO DE LA VIVIENDA La sensibilidad del consumo privado al precio de la vivienda es potencialmente elevada dada la baja tasa de ahorro Limitado colchón de ajuste ante desarrollos inesperados -2 2 4 6 8 10 12 14 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 jun (prov) AHORRO DE LOS HOGARES Y LAS ISFL % RBD AHORRO BRUTO AHORRO NO DESTINADO AL SERVICIO DE LA DEUDA Banco de España - Servicio de Estudios

LA REACTIVACIÓN DEL CRECIMIENTO LA SOLIDEZ DE LA RENIMACIÓN DEL CRECIMIENTO DEPENDE DE: La mejora del contexto internacional La recuperación de la inversión en equipo y las exportaciones El sostenimiento de un consumo moderado apoyado en el empleo La contención del endeudamiento y de los precios de la vivienda Desaceleración suave de la construcción y ajuste ordenado de precios Banco de España - Servicio de Estudios