Escuela de Postgrado Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas Facultad de Ingeniería Escuela de Postgrado Diplomado de Especialización Gerencia de la Construcción Proyecto Inmobiliario: “HABILITACION URBANA EN CARABAYLLO” Grupo 5 Ing. Linda Cueto Vicente Ing. Ruben Darío Huiñapi del Castillo Ing. Noemí Ramírez Cubas 2 Aulas Integrables con capacidad de 38 pers. cada una

Dedicatoria A las Empresas Colaboradoras : IBECO Contratistas Generales S.A. y JBR Contratistas S.R.L. y a nuestros familiares y amigos que nos apoyaron incondicionalmente, especialmente al Ing. Humberto Fernàndez Andìa. Agradecimiento especial al Ing. Duber Soto Vásquez y al Ing. Carlos Montero Urbina, por su permanente atención y asesoría. T e m a : H a b i l i t a c i ó n Urbana e n C a r a b a y l l o

Contenido 1.- Presentación de la Zona de Trabajo 2.- Objetivos 3.- Conceptos y Definiciones 4.- Caracterización de la Zona 5.- Estudio de Mercado, Estrategia de Marketing 6.- Habilitación de Lotes en Carabayllo 7.- Estimación de Costos y Ventas 8.- Estado de Ganancias y Pérdidas 9.- Herramientas para la Gestiòn del Proyecto 10.- Conclusiones 11.- Anexos

Habilitación Urbana “El Sol de Carabayllo” Area de Trabajo Distrito de Carabayllo - Km. 25 de la Av. Tupac Amaru Departamento de Lima Auditorio con capacidad para 133 espectadores Integrantes: Linda Cueto Vicente – Rubén D. Huiñapi del Castillo – Noemí Ramírez Cubas

Presentación de la Zona de Trabajo 1 Perspectiva interior del Auditorio

Delimitación de la Zona de Trabajo

Distrito de Carabayllo 1 Delimitación de la Zona de Trabajo Distrito de Carabayllo Total Area Zona de Trabajo: 42 Há Total Area de Vías: 15.68 Há Total Area Util: 22.07 Há Presentación de la Zona de Trabajo

2 Objetivos Perspectiva interior del Auditorio

Objetivos Específicos 2 Objetivos Generales - Analizar en la zona de estudio, la tendencia del valor del suelo , para conocer las expectativas que generan en base a la dinámica urbana - Realizar una propuesta urbana en base al análisis, que permita elevar el valor del suelo y mejorar la calidad de vida de la población. Objetivos Específicos - Tener un marco conceptual que permita entender el análisis a realizarse. - Plantear hipótesis sobre la situación de la zona en cuanto al valor del terreno. - Realizar el análisis teniendo en cuenta el valor del suelo y la tenencia de propiedad para llegar a conclusiones. - Plantear en base a los análisis realizados , propuestas de inversión para la zona en estudio. O b j e t i v o s Perspectiva interior del aula

3 Conceptos y Definiciones Perspectiva interior del Auditorio

3 Marco Teórico C o n c e p t o s y D e f i n i c i o n e s Que es una habilitación urbana? Las habilitaciones urbanas son procesos técnicos legales y administrativos, para adecuar un espacio físico a fines urbanos, mediante un sistema de planificación concordantes con los planes de desarrollo de la ciudad, con las normas técnicas de diseño y legales pre-establecidas, requiriendo la ejecución de servicios públicos., Para que las ciudades se desarrollen con las nuevas visiones y tecnologías. C o n c e p t o s y D e f i n i c i o n e s Perspectiva interior del aula

3 Marco Teórico - Legal C o n c e p t o s y D e f i n i c i o n e s MARCO TEORICO Por su zonificacion se clasifican en : - Habilitaciones preurbanas - Habilitaciones urbanas para uso de vivienda Se clasifican en : R1S, R1, R2, R3 , R4 , ZHR, R5, R6 Y R8. Siendo las características de la zonificación R4 en función de la densidad máxima permisible de 330 hab/ha bruta, siendo el área mínima de lotes de 90 m2 con frente mínimo de 6.0 mts para vivienda unifamiliar. MARCO LEGAL - Reglamento Nacional de Construcciones vigente C o n c e p t o s y D e f i n i c i o n e s Perspectiva interior del aula

4 Caracterización de la Zona Perspectiva interior del Auditorio

4 C a r a c t e r i z a c i ó n d e l a Z o n a ESTADO ACTUAL DEL TERRENO Zona Agrícola C a r a c t e r i z a c i ó n d e l a Z o n a Perspectiva interior del Auditorio

4 C a r a c t e r i z a c i ó n d e l a Z o n a FUENTE: Municipalidad de Carabayllo C a r a c t e r i z a c i ó n d e l a Z o n a Perspectiva interior del Auditorio

Estudio de Mercado, Estrategia de Marketing 5 Estudio de Mercado, Estrategia de Marketing Perspectiva interior del Auditorio

Determinación del Potencial del Mercado 5 Determinación del Potencial del Mercado Personas del NSE C+ y B- Ingreso familiar neto mensual: $ 400 - $ 700 Actividades principales: 80% Independientes: Comerciantes informales y formales (micro empresarios) Obreros constructores (albañiles, electricistas, sanitarios). Transportistas Profesionales 20% Dependientes: Empleados sector salud Policias y empleados estatales Pensionistas Perspectiva interior del aula

5 Estudio de Mercado Del 80% de la población, la mitad (el 40%) es mi cliente potencial, por que requerirán como mínimo un lote o una vivienda. Corresponden a la generación de padres inmigrantes que prefieren vivir en espacios libres, amplios y mantienen sus costumbres y modos de vida del lugar de procedencias (fiestas, comidas, etc). Perspectiva interior del aula

5 Estudio de Mercado Perspectiva interior del aula

Habilitacion Urbana “ El Sol De Carabayllo” Inmobiliaria : Grupo 5 6 6.- Habilitación Urbana en Carabayllo Perspectiva interior del Auditorio

6 H a b i l i t a c i ó n d e L o t e s e n C a r a b a y l l o Perspectiva interior del aula

Características del Producto 6 Características del Producto El proyecto se desarrolla enfocando principalmente los aspectos de : ubicación, accesibilidad y adecuada distribución de lotes , para cubrir las expectativas de los clientes. Ubicación: Distrito de Carabayllo-Km.25 Av. Túpac Amarú. Accesibilidad: Av. Túpac Amarú y Carretera Canta Callao (int. Panamericana Norte). H a b i l i t a c i ó n d e L o t e s e n C a r a b a y l l o Perspectiva interior del aula

Características del Producto 6 Características del Producto Es un terreno plano con zonificación agrícola, que limita por el Norte con propiedad de terceros, por el Sur con el Patrimonio Histórico (Casona Punchauca), Este con la Av. Túpac Amarú, y por el Oeste con la Carretera Canta –Callao. Tiene un área de 42 Ha, donde se proyecta realizar el cambio de uso a R4 por la densidad poblacional, con fines de Habilitación Urbana; según coordinaciones realizadas en la Municipalidad de Carabayllo y en el Instituto de Planificación. En el entorno se están desarrollando Proyectos de Habilitación Urbana como: Urb. El Doral, Buena Vista, Terrenos Parques del Rey, Torre Blanca, etc. H a b i l i t a c i ó n d e L o t e s e n C a r a b a y l l o Perspectiva interior del aula

Características del Producto 6 Características del Producto Aportes reglamentarios : 11.03% (según RNC) Número Total de Lotes : 1,484 lotes, con un área total de 220,700.00 ( 52.01 %) Areas de Lotes : varían entre 90 m2 y 220. Frente a Avenida : 240 lotes Frente a Parques : 208 lotes Frente a calle : 884 lotes Frente a Limite con propiedad de terceros: 152 lotes Densidad Neta : 405 habitantes/Ha Factibilidad de Servicios :Existe Agua, Desague y Electricidad Los lotes se entregarán con : Pistas a nivel de base con tratamiento bicapa, agua y desagüe. H a b i l i t a c i ó n d e L o t e s e n C a r a b a y l l o Perspectiva interior del aula

Características del Producto 6 H a b i l i t a c i ó n d e L o t e s e n C a r a b a y l l o Perspectiva interior del aula

Características del Producto 6 Características del Producto VENTAJAS Fácil acceso por dos avenidas principales como : Av. Túpac Amaru y Carretera Canta Callao Clima seco y soleado. Colindante con el Patrimonio Histórico: “Casona Punchauca” . Se ha contemplado variedad de áreas para lotes que se ubican frente a parque, calles y avenidas ( 90-220 m2). Interiormente se ha creado una avenida secundaria que conecta la Av. Tupac Amaru con la Carretera Canta Callao, atravesando la Habilitación. Los aportes se encuentran centralizados para que el radio de acción sea de fácil acceso para cada lote. H a b i l i t a c i ó n d e L o t e s e n C a r a b a y l l o Perspectiva interior del aula

Características del Producto 6 Características del Producto VENTAJAS La Habilitación ha considerado el ancho de las vías proyectadas de acuerdo al esquema vial con que cuenta el Distrito de Carabayllo al 2010. Las vías interiores se han desarrollado de acuerdo al RNC, y se tiene un área de 156,830.96 ( 36.96%). Dada la tendencia comercial de la Av. Túpac Amarú, se ha proyectado lotes vivienda comercio de 200-220 m2. H a b i l i t a c i ó n d e L o t e s e n C a r a b a y l l o Perspectiva interior del aula

Apuntes del Proyecto de la Habilitación Urbana “El Sol de Carabayllo” 6 Apuntes del Proyecto de la Habilitación Urbana “El Sol de Carabayllo” H a b i l i t a c i ó n d e L o t e s e n C a r a b a y l l o Perspectiva interior del aula

7 Estimación de Costos y Ventas Perspectiva interior del Auditorio

7 E s t i m a c i ó n d e C o s t o s y V e n t a s Perspectiva interior del aula

7 E s t i m a c i ó n d e C o s t o s y V e n t a s Perspectiva interior del aula

Promoción de Proyectos Similares Cercanos 7 Promoción de Proyectos Similares Cercanos E s t i m a c i ó n d e C o s t o s y V e n t a s Perspectiva interior del aula

Ubicación de Proyectos Similares Cercanos 7 Ubicación de Proyectos Similares Cercanos TUPAC AMARU CARRETERA CANTA-CALLAO 1 2 3 7 6 4 5 CONSORCIO AGUA AZUL KM 24 KM 25 KM 23 KM 22 RIO CHILLON E s t i m a c i ó n d e C o s t o s y V e n t a s Perspectiva interior del aula

Estimado de Costos y Ventas 7 E s t i m a c i ó n d e C o s t o s y V e n t a s Perspectiva interior del aula

Estimado de Costos y Ventas 7 E s t i m a c i ó n d e C o s t o s y V e n t a s

7 Comentario del Costo Elegido en comparación de los ofertados en La Zona La zona donde se encuentra ubicado el terreno cuenta con factibilidad de agua y desagüe, encontrándose los puntos de empalme a 3 km y 6 km respectivamente de la Av. Túpac Amaru. Se han estudiado cuatro alternativas de costos para elegir la mas conveniente con relación a lo que ofrece el mercado en la zona mejorándolo de tal forma que ofresca rentabilidad. Los mejores lotes ofrecidos por la zona (Torre Blanca) cuentan con energía eléctrica, pozo de agua y tanque elevado, pozo percolador para desagüe (a punto de colmatarse), pistas a nivel de afirmado con tratamiento asfáltico (en estado de deterioro) y no cuentan con veredas ni sardineles; las características de los demás lotes ofrecidos por las otras inmobiliarias, se encuentran por debajo de lo mencionado, contando sólo con redes provisionales de agua así mismo no cuentan con desagüe, ni pistas ni veredas (terreno natural) y la energía eléctrica esta prevista provisionalmente. E s t i m a c i ó n d e C o s t o s y V e n t a s

7 Comentario del Costo Elegido en comparación de los ofertados en La Zona En el análisis de costos de lotes, considerando como constante la ejecución de la energía eléctrica y la ejecución del empalme de desagüe (6km.) Se contempló para el abastecimiento de agua la posibilidad de ejecutar un pozo de agua y tanque elevado vrs. la ejecución del empalme a 3 km en la Av. Túpac Amaru, resultando mas conveniente y viable la ejecución del empalme a red existente. Asimismo para el análisis de pavimentos, se contempló la posibilidad ejecutar pistas con asfalto, sardineles y martillos de veredas vrs. pistas con sólo tratamiento bicapa, manteniéndose los sardineles y no considerando la ejecución de veredas, resultando mas conveniente la segunda posibilidad dado que mejora lo ofrecido por la zona y ofrece rentabilidad. Finalmente, las características de la habilitación urbana “El Sol de Carabayllo” son mejores que las ofrecidas por la zona, ya que contempla lotes con servicios de electrificación, agua y desagüe, así como pistas con tratamiento bicapa conservadas por sardineles resultando un costo de venta por m2 muy competitivo de $ 65.08 por debajo del mercado de aprox. $ 69.00 (Torre Blanca). E s t i m a c i ó n d e C o s t o s y V e n t a s

8 Estado de Ganancias y Pérdidas

De Los Supuestos de Ingresos de Venta de Lotes 8 De Los Supuestos de Ingresos de Venta de Lotes La Caja Municipal de Piura, financiara prestamos a los clientes potenciales para la compra de sus lotes a una tasa anual del 20%. Esta entidad estará a cargo de las cobranzas según contrato suscrito. T e m a : H a b i l i t a c i ó n d e L o t e s e n C a r a b a y l l o

De Los Aportes de los Socios 8 De Los Aportes de los Socios El socio A aporta S/. 1´575,000.00: corresponde al terreno de su propiedad. El socio B aporta S/. 180,000.00: En efectivo El socio C aporta S/. 210,000.00: En efectivo

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9 Herramientas para la Gestión del Proyecto

Herramientas para la Gestiòn de Proyecto 9 Herramientas para la Gestiòn de Proyecto De acuerdo a los anàlisis realizados del Estudio del Proyecto, se tuvo la necesidad de emplear las Herramientas de Gestiòn del Proyecto con la finalidad de controlar en todas las etapas del ciclo de vida del proyecto para mejorarlo y obtener una mayor productividad . Las Herramientas empleadas son : Elaboraciòn del Charter : desarrollado en el Anexo 01 Elaboraciòn del WBS con sus entregables y diccionario de especificaciones : desarrollado en el Anexo 02 Aplicaciòn de Mejora Continua en la Etapa de la Construcciòn, partida especifica Base de Afirmado : desarrollado en el Anexo 03 T e m a : H a b i l i t a c i ó n Urbana e n C a r a b a y l l o

Herramientas para la Gestiòn de Proyecto 9 Herramientas para la Gestiòn de Proyecto Se efectuarà el permanente control en el Proyecto Integral desde su inicio, planificaciòn y cierre, el cual abarca la elaboraciòn del proyecto, ejecuciòn de la obra y venta de lotes ; la aplicaciòn de las Herramientas se enmarca solo en la etapa de ejecuciòn de la obra, la misma que tambièn tendrà un permanente control desde el inicio hasta el cierre. T e m a : H a b i l i t a c i ó n d e L o t e s e n C a r a b a y l l o

10 Conclusiones

10 Conclusiones Ingresos: $ 4´445,703 Egresos: $ 2´692,999.00 Utilidad: $ 1´226,893.00 TIR Finan. Mensual : 3.05 % TIR Finan. Anual : 43.41 % VAN: $ 665,155.77 C o n c l u s i o n e s

10 Conclusiones C o n c l u s i o n e s Se dio valor al suelo y se mejora la calidad de vida de la población. Se obtuvo un proyecto con buena ubicación y accesibilidad, mejorándose las propuestas del mercado de la zona en cuanto a servicios básicos y pavimentos, manteniéndose el precio de venta por m2 en forma similar a los ofrecidos sin que reste la rentabilidad del proyecto. La inmobiliaria se desarrolla en los aspectos de ejecución de obras, marketing, promoción y venta de lotes; así como incursiona en el asesoramiento a los clientes para conseguir créditos en la Caja Municipal de Piura. La ejecución del proyecto en forma ordenada, metódica y formal permite el desarrollo de la comunidad y de la empresa obteniéndose como resultado tanto el bienestar para la población como utilidades para la Inmobiliaria. C o n c l u s i o n e s

11 Anexos

Fin………