IGS – OTAY MESA Ex-Hitachi, Tijuana BC.

IGS OTAY MESA

Mano de Obra y Cercania a EEUU – 1er Lugar Nuevo Cruce N Garita de Otay A Tecate Teran Teran / Alamar

IGS Otay N

Project Rationale COSTO: Costo Total de $11.9 million equivalente al 51% del costo total de un proyecto comparable construido en la misma zona; Construir en la zona de Otay, (/M2 rentable): Proyecto Hitachi en la zona de Otay, (/M2 rentable): Terreno/M2/construido: $ 180 Terreno/M2/construido: $ 0 Construcción/M2/construido: $ 315 Construcción/M2/construido: $ 298 Soft Costs/M2/construido: $ 90 Soft Costs/M2/construido: $ 0 Costo /M2/construido: $ 585 Costo/M2/construido: $ 298 PAGADERO A PLAZOS: Se negoció pagar en pagos parciales a 24 meses. (Baja la inversión durante la colocación del espacio). Cierre: $ 1,500,000 * Mejoras al edificio, ($4,940,000Usd Proyectado) Mes 9: $ 1,500,000 - Renovación de Fachadas Mes 18: $ 1,000,000 - Reacondicionar Patios de Maniobras para coches y tráileres Mes 24: $ 2,100,000 - Mantenimientos generales Valor de Compra $ 6,100,000 - Remover tapancos Soft Costs $ 860,000 - T5 Lámparas y pintar todo de blanco Mejoras * $ 4,940,000 - Incluye 20% de contingency arriba de presupuesto, ($679,460Usd). Costo Total, mas IVA $11,900,000 - Incluye $2.00/sf para mejoras para cada inquilino ($862,900Usd) en adición al contingency. MERCADO: - Las rentas suben; La renta actual promedio de $4.80/Usd/sf/yr en la zona significa un incremento de 11% comparado al año anterior. (JLL Q1 2013) - Proyectamos por debajo de mercado; Estamos proyectando $3.97 USD/sf/year , (17% por debajo de las rentas comparables de la zona) - Hay nececidad de espacios grandes en la zona; Las ultimas 4 rentas en la zona han sido en promedio por arriba de 100,000sf c/u (JLL Q1 2013) - El mercado aprieta; Absorción neto en 2012 llego a 4.94M SF, el numero mas alto desde 2006. (JLL Q1 2013) - El espacio se agota; Desde Q4 2009 vacancia en Tijuana a bajado de 14% a 7.8% en Q412. (JLL Q1 2013) Ultimos Cierres de propiedades competitivas en la zona: (CBRE Q1 2013) Ultimas Propiedades Disponibles en la zona: (CBRE Q1 2013) CPA/Chilp/Jangho (267,045sf): $ 4.56Usd/sf/yr 3/1/2013 PREI/Teran Teran (80,00sf): $4.56Usd/sf/yr Vesta/Pres/Artissimo (134,110sf): $ 4.92Usd/sf/yr 10/1/2012 Alamar/Teran Teran (105,563sf) $5.04Usd/sf/yr Prologi/BellasA/Oncore (88,000sf): $5.76Usd/sf/yr 11/15/2012 Prologis/Alamar (195,976sf) $4.80Usd/sf/yr PREI/Almr/Spacebag (150,000sf): $ 4.80Usd/sf/yr 9/1/2012 Renta Proyectada; IGS Otay: $3.97Usd/sf/yr ($0.33Usd/sf/mo)

Project Rationale CLIENTES BUSCANDO: Las siguientes empresas están buscando en el mercado de Otay y han mostrado interés en la propiedad. Clientes Potenciales en Processo: Flextronics: (340,000sf) / Contract Manufacturing / Medico Medical: (+200,000sf) / Manufactura Médica Soriana: (350 a 450,000sf) / Centro de Distribución, (necesitan estacionamiento trailers) Panasonic: (200,000sf) / Decisión en Abril, (son vecinos, necesitan estacionamiento trailers) VENTA PARCIAL: La propiedad da a una de las Avenidas mas importantes de Tijuana, Bld Industrial que se convierte en la salida a Tecate. El mejor uso de la parte frontal de 10,651m2 es comercial, por lo tanto existe la posibilidad de rentar o vender esta fracción de terreno. Durante la etapa de venta de la propiedad, Hitachi recibió las varias ofertas, por lo que se analiza la renta o venta de esta fracción. Actualmente esta proyectado la venta en $150 Usd/m2 en el mes 12, mismo que se aplicaría a la compra de la propiedad. Actualmente contamos con una oferta formal en este precio no contingente al cambio de uso de suelo. Ofertas por la fracción de terreno con frente a Avenida Industria / Salida a Tecate: 1.- Desarrollador de Locales en Renta $120.00/M2, ($1,278,000Usd), a Hitachi. 2.- Renta de un Pad para 7 Eleven, (15 años a $3.75 Usd/sf/yr), a Hitachi. 3.- Renta de un Pad para Gasolinera y Oxxo, (15 años a $4.28Usd/sf/yr), Por llegar. 3.- Venta a Desarrollador de Locales en Renta $150.00/M2, ($1,597,650Usd), Vigente. DEUDA: Al momento de rentar todo o la mayoría del espacio, se aplicara el financiamiento en las siguientes condiciones ya aprobadas por Bancomext. Condiciones ofrecidas por Bancomext para Hitachi Deuda disponible segun las rentas generadas: (Proyectamos $10.6M) 1.- El monto de la deuda se provee según las rentas generadas. $ 3.77Usd/sf/yr rentas $ 13.2M Usd de deuda 2.- $975k para cada $10k de renta generada por contrato. $ 3.97Usd/sf/yr rentas $ 13.9M Usd de deuda 3.- 62.5% de las rentas destinadas al pago de la deuda. $ 4.17Usd/sf/yr rentas $ 14.6 M Usd de deuda La inversión total proyectado en el proyecto es $11.9M Usd CASH FLOW ESTABILIZADO NETO: $1,003,000 Usd libres después de deuda y impuestos al estabilizar proyectado para el final del mes 24. 8) RETORNO (4 año): TIR venta proyectado en el Año 4 - 30.2%; TIR, TIR del Proyecto; Estresando el tiempo para rentar: Cash on Cash – Infinito Rentar en 12, 18 y 24 meses; 24.7% Capitalization Rate estabilizadada – 14.9% Rentar en 18, 24 y 36 meses; 19.3% Capitalization Rate de salida conservadora de 9.00% versus F1. Rentar en 24, 30 y 38 meses; 17.1%

IGS Otay / Plano Boulevard Industrial

IGS Otay / Renders

RENTA ANUAL vs SERVICIO DE DEUDA EQUITY vs FINANCIAMIENTO AREA RENTABLE vs AREA RENTADA RTA DE MDO* vs RTA PROYECTADA *JLL- Tij Q4 12- Q1 13

IGS Otay