LEY ORGÁNICA PARA EVITAR LA ESPECULACIÓN SOBRE EL VALOR DE LAS TIERRAS (LEY DE PLUSVALÍA)

Sustentación Económica y política: Las Escuelas OBJETIVAS de la Economía reconocen que la tierra urbana o rural (recursos naturales en general) son bienes que poseen VALOR DE CAMBIO por sí mismos, sin la mediación de ningún otro factor económico interviniente. Entre otras características, la tierra constituye una condición anterior y necesaria para la existencia de todas la formas de existencia y de vida, de las sociedades, ciudades y Estados. Por ello, todas las sociedades y Estados han establecido regulaciones obligatorias sobre la tierra: sobre su uso, usufructo, propiedad, conservación, etc. El suelo urbano o rural es un bien finito, sobre el cual se sobreponen categorías múltiples y contradictorias de uso, lo cual le convierte en el objeto principal de intereses y luchas económicas, sociales, políticas y culturales

La renta del suelo (urbano o rural) El suelo produce de forma “natural” una renta que es igual a su posibilidad de aprovechamiento con las mínimas condiciones necesarias, denominada “natural o absoluta” Para el suelo rural diremos que sólo tenga la lluvia para riego, accesos limitados, que esté lejano, etc. Para el suelo urbano, diremos que sea considerado como predio rústico, sin servicios urbanos ni conectividad. Sobre las condiciones mínimas, algunas categorías de suelo pueden tener cualidades mejores y por ello tienen una renta excedente, denominada “renta diferencial”. Para el suelo urbano o rural se produce a consecuencia de: a) las cualidades intrínsecas del bien; b) por la acción humana, sea este el propietario, la sociedad o el Estado.

Tipos de renta del suelo (urbana o rural) La acción extraordinaria del mercado, o de acciones especiales del Estado sobre el suelo urbano o rural, general una “renta extraordinaria” Procesos especulativos sobre el suelo Obras o cambios administrativos que cambian las características del suelo (cambio de uso de rural a urbano, edificabilidad, conectividad; etc.)

Preceptos constitucionales Numeral 5 del art. 3: establece como deberes primordiales del Estado “planificar el desarrollo nacional y erradicar la pobreza, promover el desarrollo sustentable y la redistribución equitativa de los recursos y la riqueza, para acceder al buen vivir”; Numeral 26 del art. 66: “reconoce y garantiza a las personas el derecho a la propiedad …con función y responsabilidad social y ambiental …; El art. 376: Prohíbe la obtención de beneficios a partir de prácticas especulativas sobre el uso del suelo, en particular por el cambio de uso, de rústico a urbano o de público a privado;

Ley Orgánica para evitar la especulación sobre el valor de las tierras…” 1.- Objetivos: Mejorar la situación de los ingresos fiscales de los gobiernos autónomos descentralizados municipales y distritos metropolitanos. Atacar las prácticas de actores inmobiliarios, de la construcción y agroempresariales, que basan sus utilidades en procesos especulativos sobre el valor del suelo urbano o rural. Desincentivar el incremento desproporcionado del valor del suelo y de la vivienda urbana (burbuja inmobiliaria) Facilitar el acceso a la vivienda al 40% de la población urbana que aún no accede a la misma.

Ley Orgánica para evitar la especulación sobre el valor de las tierras…” Elementos Principales: 1.- Eliminar las prácticas de subvaloración de los precios de transferencia del suelo originados en la falta de actualización del valor del suelo, registrado en los catastros y registros de la propiedad municipales: Art.- Responsabilidad de información catastral. Los notarios, registradores de la propiedad, las entidades del sistema financiero… enviarán… el registro completo de las transferencias totales o parciales de los predios urbanos y rurales… Art.- Obligación de actualización.- …los GAD tienen la obligación de actualizar los avalúos de los predios a su cargo, a un valor comprendido entre el setenta por ciento (70%) y el cien por ciento (100%) …del avalúo comercial solicitado por la institución financiera para el …crédito o al precio real de venta que consta en la escritura… (hipoteca o venta) Art.- Responsabilidad administrativa y civil.- Las autoridades competentes tendrán responsabilidad civil pecuniaria directa por los valores dejados de recaudar por concepto del impuesto predial urbano y rural como consecuencia de la falta de actualización de los avalúos catastrales a su cargo…

Ley Orgánica para evitar la especulación sobre el valor de las tierras…” 2.- Identificar la parte de la renta que tiene un carácter extraordinario y especulativo y que por tanto debe transferirse a la sociedad y al Estado: Art.- Objeto imponible: la ganancia extraordinaria en la transferencia de bienes inmuebles, aportes y transferencias …con fines elusivos o evasivos,… Art.- Sujeto activo. los GAD municipales o metropolitanos… Art.- Sujetos pasivos: Personas naturales, sucesiones indivisas y las sociedades, …que transfieran bienes inmuebles. Art.- Hecho generador: la transferencia de dominio de bienes inmuebles rurales o urbanos. Art.- Ganancia ordinaria: fórmula del Interés compuesto con la tasa pasiva del BCE. Art.-Valor de adquisición: suma de los siguientes rubros: a) El valor de la escritura; b) Obras o mejoras que hayan incrementado el valor del bien; y, c) Los pagos contribuciones especiales de mejoras u otros mecanismos de captación de plusvalía Art.- Factor de ajuste de ganancia ordinaria: Formula: FA = (1 + i )n i=tasa BCE ; n: meses dividido para 12 Art.- Base imponible: la ganancia extraordinaria, igual la diferencia entre el valor de transferencia y el de adquisición ajustado. Art.- Tarifa: se aplicará a la base imponible las tarifas contenidas en la siguiente tabla: Desde 0 hasta Veinticuatro (24) SBU : 0% (9.000 dólares) Más de veinticuatro (24) SBU: En adelante 75%

 Cálculos - El 99,9% de las transferencias no gravan impuesto porque el suelo donde viven no incrementa su valor a la velocidad de la ganancia legítima. - La tasa de interés bancaria camina a velocidad menor que la del interés compuesto porque no capitaliza los intereses. Valor compraMejorasTiempoValor ventaImpuesto año ,00 2 años ,00 3 años ,00 4 años ,00 5 años ,00 6 años ,00 10 años ,00

GRACIAS