TRACTO SUCESIVO GUNTHER GONZALES BARRÓN hgonzales@terra.com.pe SECCIÓN DE POSTGRADO TRACTO SUCESIVO GUNTHER GONZALES BARRÓN hgonzales@terra.com.pe

TRACTO SUCESIVO - DEFINICIÓN DEFINICIÓN: POR EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO, CADA INSCRIPCIÓN DEBE SUSTENTARSE EN UNA ANTERIOR PREVIAMENTE INSCRITA Y QUE LE SIRVA DE BASE SUFICIENTE. DEBE HABER CONEXIÓN ENTRE LAS ADQUISICIONES, SIN SALTOS ROCA SASTRE: “EL TRANSFERENTE DE HOY SEA EL ADQUIRENTE DE AYER Y EL TITULAR INSCRITO ACTUAL SEA EL TRANSFERENTE DE MAÑANA. EL TRACTO SUCESIVO BUSCA MANTENER EL ORDEN REGULAR DE LOS TITULARES REGISTRALES SUCESIVOS, DE MANERA QUE TODOS LOS ACTOS DISPOSITIVOS FORMEN UN ENCADENAMIENTO”. DEBE RECORDARSE: COMO TODAS LAS INSTITUCIONES REGISTRALES, EL CONCEPTO DE TRACTO SE MOLDEA EN BASE AL REG. INMOBILIARIO

TRACTO Y FOLIO REAL FOLIO REAL: EL REGISTRO SE ORGANIZA SOBRE LA BASE DEL BIEN INMUEBLE; DE ESTA MANERA SE ABRE UNA HOJA QUE CONCENTRA TODO EL HISTORIAL JURÍDICO DE LA FINCA. EL FOLIO REAL TRAE COMO CONSECUENCIA NECESARIA EL TRACTO SUCESIVO; ASÍ PUES, SI LA HOJA DEL BIEN TIENE COMO FINALIDAD CONTENER TODAS LAS TITULARIDADES QUE RECAEN SOBRE ÉSTE, ES PORQUE ELLAS DEBEN ESTAR ORDENADAS Y CONCATENADAS (TRACTO); EN CASO CONTRARIO, LA HOJA NO SERVIRÍA DE NADA PUES AGRUPARÍA INFORMACIÓN CONTRADICTORIA. EN CAMBIO, EL FOLIO PERSONAL NO REQUIERE DEL TRACTO, COMO EN EFECTO ASÍ SUCEDE.

NORMATIVA DEL TRACTO ART. 2015 C.C.: NINGUNA INSCRIPCIÓN, SALVO LA PRIMERA, SE HACE SIN QUE ESTÉ INSCRITO O SE INSCRIBA EL DERECHO DE DONDE EMANE”. ART. VI R.G.R.P.: “NINGUNA INSCRIPCIÓN, SALVO LA PRIMERA, SE EXTIENDE SIN QUE ESTÉ INSCRITO O SE INSCRIBA EL DERECHO DE DONDE EMANA O EL ACTO PREVIO NECESARIO O ADECUADO PARA SU EXTENSIÓN, SALVO DISPOSICIÓN EN CONTRARIO”. ¿POR QUÉ LA DIFERENCIA ENTRE AMBAS NORMAS? ¿TIENE ALGÚN SUSTENTO O ES UNA CUESTIÓN DE REDACCIÓN?

¿TRACTO SUCESIVO Y ACTO PREVIO? JUSTIFICACIÓN: “EN EL AFÁN DE ESTABLECER NORMAS APLICABLES A TODOS LOS REGISTROS JURÍDICOS, HA INCLUIDO DENTRO DE LA DEFINICIÓN DE TRACTO SUCESIVO, LA DE INSCRIPCIÓN DE ACTO PREVIO, ENTENDIENDO QUE SI BIEN EXISTIRÁ CONEXIÓN ENTRE UN ACTO CON OTRO ANTERIOR INSCRITO, NO SE EXIGE QUE EL DERECHO DE UNO EMANE DEL OTRO” (GONZALES LOLI). NO EXISTE LA INÚTIL DISTINCIÓN ENTRE “TRACTO SUCESIVO” Y “ACTO PREVIO”. LO QUE OCURRE ES QUE LA DEFINICIÓN DE TRACTO HA SIDO PENSADA PARA EL REG. INMOBILIARIO, PERO SE APLICA A LOS OTROS REGISTROS.

¿TRACTO SUCESIVO Y ACTO PREVIO? ART. 39.1 GBO (1935): PREVIA INSCRIPCIÓN DEL PERJUDICADO: “UNA INSCRIPCIÓN SÓLO PUEDE PRACTICARSE CUANDO LA PERSONA CUYO DERECHO VA A RESULTAR PERJUDICADO POR AQUELLA FIGURA INSCRITA COMO TITULAR”. TAMPOCO EXISTEN RAZONES DE FONDO, PUES EL TRACTO SUCESIVO SE ENTIENDE COMO UN “REQUISITO PARA LA INSCRIPCIÓN”, DE LO CUAL SE ENTIENDE QUE PARA QUE HAYA TRACTO, DEBE HABER INSCRIPCIÓN DEL ACTO PREVIO. RESUMEN: EL TRACTO SUCESIVO, EN CUALQUIER REGISTRO, TIENE COMO FINALIDAD DAR REGULARIDAD, CLARIDAD Y ORDEN A LAS INSCRIP.

TRACTO: PRINCIPIO SUSTANTIVO O FORMAL PRINCIPIO SUSTANTIVO: DERIVA DE LA MÁXIMA ROMANA “NADIE PUEDE DAR MÁS DERECHO DEL QUE TIENE”. SI NO SE CUMPLE, HAY VENTA DE BIEN AJENO. PRINCIPIO FORMAL: LA EFICACIA DE LA TRANSMISIÓN DESCANSA EN EL DERECHO CIVIL, Y NO EN LO QUE DIGAN LOS ASIENTOS REGISTRALES. EL TRACTO SUCESIVO TRATA DE “CLARIFICAR” LOS ASIENTOS (DOCTRINA ALEMANA), ELIMINANDO UNO DE LOS PRINCIPALES INCONVENIENTES DE LOS REGISTROS PERSONALES, CUÁL ES, LA DIFICULTAD DE INVESTIGAR LA CADENA DE TRANSMISIONES. ¿QUÉ POSTURA SE ASUME?

¿QUÉ SE VERIFICA EN EL TRACTO SUCESIVO? EL REGISTRADOR DEBE EVALUAR: A) LA IDENTIDAD DEL SUJETO DISPONENTE, CON RELACIÓN AL SUJETO TITULAR. B) LA IDENTIDAD (O CONCATENACIÓN) QUE DEB EXISTIR ENTRE EL DERECHO INSCRITO CON RELACIÓN AL SUJETO TRANSMITIDO. ¿EXISTE UN TRACTO “REAL”?, ESTO ES, ¿DEBE HABER IDENTIDAD ENTRE LOS DATOS FÍSICOS QUE APARECEN EN EL REGISTRO Y LOS DATOS FÍSICOS QUE APARECEN DEL TÍTULO? ESE ES OTRO PROBLEMA: P. DE ESPECIALIDAD, YA QUE SOLO CUANDO SE TIENE UN OBJETO PRECISO, RECIÉN SE PUEDE HABLAR DE DERECHOS Y CONCATENACIÓN DE ÉSTOS. PROBLEMAS: CONSTRUCCIONES NO INSCRITAS, NATURALEZA DE LA FINCA, MEDICIONES INEXACTAS, FÁBRICA OTORGADA POR QUIEN YA NO ES PROPIETARIO.

TRACTO Y PROCESO JUDICIAL ALGUNAS HIPÓTESIS: 1) DEMANDA INCOADA EN CONTRA DE PERSONA QUE NO ES EL TITULAR REGISTRAL. 2) EMBARGOS TRABADOS CONTRA INMUEBLES QUE NO PERTENECEN AL TITULAR REGISTRAL. 3) DEMANDAS O EMBARGOS ORDENADOS CONTRA UN SOCIO, CUANDO EL TITULAR REGISTRAL ES LA PERSONA JURÍDICA. 4) SENTENCIAS DEFINITIVAS (COSA JUZGADA) EN CUYO PROCESO NO PARTICIPÓ EL TITULAR REGISTRAL. ¿QUÉ DICE LA JURISPRUDENCIA?

TRACTO Y COSA JUZGADA ¿DEBE EL REGISTRADOR INSCRIBIR UNA SENTENCIA FIRME, AUN CUANDO NO HAYA TRACTO? SENTENCIAS INEJECUTABLES (INEFICACIA PRÁCTICA). SENTENCIAS IMPOSIBLES O INÚTILES (FALTA DE UN PRESUPUESTO JURÍDICO QUE LLEVA A LA INEFECTIVIDAD DE LA SENTENCIA). EFICACIA RELATIVA DE LA COSA JUZGADA Y EFECTOS REFLEJOS (CONEXIÓN CON OTRAS RELACIONES JURÍDICAS, QUE EVENTUALMENTE PUEDEN EXPANDIR SUS EFECTOS NATURALES. EFICACIA INTERNA (IMPERATIVIDAD) Y EFICACIA EXTERNA (PRESUPUESTO PARA LA APLICACIÓN DE UNA NORMA). EN EL PRIMER CASO, LA DECISIÓN VALE POR LO QUE MANDA, EN EL SEGUNDO POR LO QUE ES. EL 2º CASO ES EL DE LOS REGISTRADORES.

EXCEPCIONES AL TRACTO EL CÓDIGO CIVIL SÓLO ESTABLECE COMO ÚNICA EXCEPCIÓN DEL TRACTO, A LA PRIMERA INSCRIPCIÓN (EN PURIDAD, AQUÍ FALTA EL PRESUPUESTO DE APLICACIÓN DEL TRACTO). EL R.G.R.P. AÑADE QUE SE PUEDEN ADMITIR OTRAS EXCEPCIONES SIEMPRE QUE ASÍ LO DISPONGA LA LEY. NO ES UN AGREGADO FUNDAMENTAL, PUES EL C.C. PUEDE MODIFICARSE POR OTRA LEY. SE RECONOCEN COMO EXCEPCIONES: 1. USUCAPIÓN O MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISIC. 2. SANEAMIENTO DE PROPIEDAD DEL ESTADO. 3. NULIDAD O CADUCIDAD DE TÍTULOS POR RES. ADM., AUN CUANDO HAYAN TERCEROS. ES REALMENTE UNA EXCEPCIÓN?

TRACTO ABREVIADO INSCRIPCIÓN DE TÍTULOS OTORGADOS POR QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL, PERO QUE SÍ ES CAUSAHABIENTE DEL TITULAR. SU FINALIDAD ES, FUNDAMENTALMENTE, FACILITAR LA LIQUIDACIÓN HEREDITARIA. ART. 18, 2 R.I. (DE 1936): “NO SERÁ NECESARIA LA PREVIA INSCRIPCIÓN DE LA TRASLACIÓN DE DOMINIO A FAVOR DE LOS HEREDEROS DEL DEUDOR QUE HA FALLECIDO, PARA INSCRIBIR LA VENTA JUDICIAL DEL INMUEBLE SUBASTADO EN LA EJECUCIÓN SEGUIDA PARA EL PAGO DE UN CRÉDITO GARANTIZADO CON HIPOTECA INSCRITA EN EL REGISTRO SOBRE DICHO INMUEBLE, SIEMPRE QUE EN EL JUICIO HAYAN SIDO CITADOS LOS HEREDEROS (…) O EN SU DEFECTO UN DEFENSOR DE LA HERENCIA”.

TRACTO ABREVIADO (2) SE CUMPLE EL TRACTO SUCESIVO, Y SI BIEN NO SE PIDE LA INSCRIPCIÓN DEL ACTO INTERMEDIO, SIN EMBARGO, SIEMPRE SE PRODUCE UN HECHO QUE LLEVA A MANTENER EL ENLACE Y CONEXIÓN ENTRE LAS TRANSMISIONES, Y ESPECÍFICAMENTE HACIENDO OPERAR LA MECÁNICA DEFENSIVA QUE EL TRACTO SUPONE A FAVOR DEL TITULAR. LA JURISPRUDENCIA HA APLICADO EL TRACTO ABREVIADO: 1. RESOLUCIÓN 042-2000-ORLC/TR DEL 18-2-2000. 2. RESOLUCIÓN 031-2000-ORLC/TR DEL 09-2-2000.

BIBLIOGRAFÍA ALVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio, Derecho Inmobiliario Registral, Civitas, Madrid 1984. GARCÍA GARCÍA, José Manuel, “La función registral y la seguridad del tráfico inmobiliario”, EN: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. Número Conmemorativo de los 50 años de la reforma hipotecaria de 1944. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España – Centro de Estudios Registrales. Madrid, 1995. CARNELUTTI, Francesco, Sistema de Derecho Procesal Civil, Tomo I, UTEHA, Buenos Aires 1944.