La necesaria transparencia en los mercados de suelo Porvenir Francisco Sabatini, Ph D en Planificación Urbana, profesor del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales, Pontificia Universidad Católica de Chile / Presentación en Comisión de Vivienda y Urbanismo, Senado, 20-12-2016

Iniciativa positiva pero insuficiente En lo referente a la recuperación de plusvalías por ampliación de los límites urbanos: -es positivo que se haga, -pero ya han sido ampliados los límites urbanos en las ciudades para muchos años de crecimiento (Pablo Trivelli) -y parece poco recuperar el 10% de una ganancia inmerecida y de utilidad dudosa para la comunidad (lámina clase reciente Carlos Orrego)

Renta positiva: Plusvalía ¿Veamos cómo se reparten las plusvalías? Transferencias de predios agrícolas cercanas a la fecha del cambio del Plan Regulador Intercomunal de Santiago Plusvalía Generada Comuna Avalúo fiscal UF Valor de mercado antes UF Valor de mercado después UF Mayor valor en UF Maipú 7.749 19.272 52.537 33.265 1.528 3.928 42.597 38.669 San Bernardo 2.393 2.540 62.670 60.130 Impuesto a la plusvalía (actualmente en el Congreso) 10% de la ganancia

Iniciativa positiva pero insuficiente En lo referente a la creación de observatorios del mercado de suelos y de los instrumentos de planificación urbana. -Positiva en general, pero poco precisa en cuanto a la información de los observatorios. -Debe ser aquella que haga posible someter a examen algunos supuestos comunes, podríamos decir mitos, sobre el funcionamiento de los mercados de suelo que son altamente debatibles: Precio del suelo = costo de construcción que la intervención del Estado causa / Que el precio del suelo sea su renta capitalizada, como dice la teoría económica, lo desmiente. No parece aceptable que se trate a los terrenos como a automóviles, papas y otros bienes reproducibles, como se presenta habitualmente a la opinión pública.

Todo impuesto al suelo se transfiere a precio / El estudio “EFECTO DE LAS POLITICAS DEL SUELO EN EL PRECIO DE TERRENOS URBANOS EN BOGOTA” de Oscar Borrero (2007) concluyó: “La presente investigación ha podido demostrar (que) el cobro de impuestos, cargas y plusvalías al suelo urbano conducen a una rebaja en los valores del suelo ya que estos no pueden ser trasladados al comprador final porque la demanda no está en condiciones de elevar el precio pagado por el inmueble final. ” El derecho de construir es parte del derecho de propiedad privada / ¿No será, más bien, un potencial que crea la comunidad (OOPP, inversiones de terceros) y, por lo mismo un bien público a cuidar? El derecho de construir se capitaliza en el derecho de propiedad con el permiso; antes es solo una expectativa (Carlos Orrego, 2016). El mercado de suelo, liberalizado y protegidos los derechos de propiedad (privada), tiende a la competencia perfecta /Nuestra política de subsidio habitacional está basado en este supuesto. Hay importantes fracasos por toda A Latina: guetos y vivienda vacante.

Necesitamos más y mejor información para construir consensos en torno a las regulaciones del imperfecto mercado de suelo -Los dos principios que definen una buena y sana economía de mercado, son la libre concurrencia (competencia) y la transparencia -Los mercados de suelo son imperfectos: están lejos de ambos principios -Información buena y precisa y de acceso libre es requisito para fundar debates informados que puedan conducir a negociar y consensuar las necesarias políticas y regulaciones a tan imperfectos mercados. -La regulación estatal debe y puede ayudar a fortalecer, incluso crear artificialmente, competencia –como en los CEPACs de Brasil 1995, o bonos de certificados de potencial adicional de construcción: aceptados por promotores porque los recursos derivados de la subasta de los CEPACs se invertirán en el área; y pone las expectativas (demanda, especulación) al servicio de captar más recursos.

Necesitamos más y mejor información para construir consensos en torno a las regulaciones del imperfecto mercado de suelo -¿Qué puede hacer este proyecto de ley para que los observatorios que crea informen bien los necesarios debates en torno a las creencias o mitos antes nombrados? -Pienso que se puede precisar y avanzar, por ejemplo, disponiendo que la información contenida en el Formulario 2890 del SII (Declaración sobre Enajenación e Inscripción de Bienes Raíces) sea de acceso público. -¿Cómo se puede justificar que esta base de transacciones no sea de acceso público, como era antes? -Para superar el terreno de los mitos o las creencias enumeradas y otras, de claro contenido ideológico, debemos avanzar en transparencia, a la que este proyecto de ley puede contribuir.