Fiscalidad inmobiliaria Pedro Bosch Rodríguez

FISCALIDAD INDIRECTA

Adquisición directa de inmuebles Aspectos a considerar Descripción general Adquisición directa de inmuebles Comprador Tributación indirecta (IVA/ITP-AJD) Responsabilidad subsidiaria (afección bienes) Beneficios fiscales Vendedor Tributación indirecta (IVA) Tributación directa (IS-IRPF) IIVTNU 3

IVA / TPO + IVA AJD TPO 4 21% General 10% Viviendas (general) 4% Viviendas (excep.) Escritura pública (entre un 0,75% y 2% según CCAA) (Varias convenciones) Entre un 6% y 10% (según CCAA) Deducible (en determinadas circunstancias) Coste Coste 4 4

IVA / TPO ¿De qué depende? Dos niveles: SUJECIÓN. Condición del transmitente: Empresario o profesional  sujeción a IVA (salvo transmisión totalidad patrimonio o rama) Particular  no sujeción a IVA Definición como empresario de particulares a efectos de IVA (criterio general y criterios específicos) (cautela = criterios DGT personas jurídicas no sujetos pasivos IVA) 5 5

CASOS PRÀCTOS EMPRESARIO Fernando, que es un trabajador por cuenta ajena, decide construir un edificio en un terreno de su propiedad con la intención de quedarse una planta para uso propio y otra para su venta. Para ello contrata una constructora La sociedad H, cuyo único activo son terrenos en los que no ha realizado nunca ninguna actividad, decide venderlos. Dos sociedades promotoras deciden crear una comunidad de bienes aportando cada uno unos terrenos. Tras realizarse en ellos la construcción de un edificio, se adjudica cada hermano una planta del inmueble Francisco, que es funcionario, decide vender una plaza de aparcamiento que lleva arrendando desde hace 5 años. Alfonso, electricista, es dueño de dos locales en que realiza su actividad. Como se jubila decide vender uno de los locales a una copistería que se quiere instalar en la ciudad. El otro decide arrendarlo a Z que lo usará oficinas. Carlos decide iniciar una construcción en un terreno de su propiedad con la intención de que sea su nueva vivienda. No obstante, una vez terminada decide venderla. Salvador constituye un derecho de superficie por 50 años a favor de una sociedad cuya remuneración es un canon mensual (y la reversión de la construcciones que se realicen). ¿Y si únicamente hubiera un único canon al constituir el derecho? CASOS PRÀCTOS EMPRESARIO

IVA / TPO ¿De qué depende? EXENCIÓN. Características del inmueble: 7 Primera entrega edificios / ed. para demoler / rehabilitación Terrenos urbanizados/en curso urbanización Solares (con licencias) Sujeto y no exento a IVA + AJD Renuncia exención  IVA Segunda entrega edificación Otros terrenos + AJD Sujeto y exento a IVA No renuncia exención TPO Inmuebles de una transmisión de unidad autónoma empresarial, Transmisiones de inmuebles exentas IVA Transmisiones valores art. 108 Arrendamientos inmuebles exentos IVA En TPO no sujeción de transmisiones sujetas a IVA salvo excepciones 7 7

CASOS PRÀCTOS EXENCIÓN La sociedad H, promotora, utiliza un inmueble terminado de construir como oficinas ( su destino inicial). Pasados dos años vende el inmueble. La sociedad H ha arrendado un local acabado de construir durante tres años, y después es adquirido por el arrendatario. La sociedad B, promotora, ha tardado tres años en lograr vender un inmueble que construyó. Una sociedad adquiere un inmueble que sus anteriores titulares acaban de *rehabilitar* para poder venderlo más fácilmente. ¿Y si la sociedad adquiere el inmueble antes, asumiendo ella la rehabilitación? Una empresa inmobiliaria concede la sociedad N una opción de compra sobre un inmueble acabado de construir. Dicha opción de compra la transmite a otra entidad que la acaba ejerciendo. La sociedad M realiza una aportación de su rama de actividad en la ampliación de capital de la sociedad Z. La sociedad M contaba con varios inmuebles terminados de construir entre sus existencias, pero que han sido vendidos con posterioridad a la mencionada aportación.

Entrega de solar edificable(500.000 Euros) Ejemplos prácticos de tributación efectiva A Empresario Entrega de solar edificable(500.000 Euros) B Empresario 100% deducción IVA: Sujeta y no exenta (tipo 21%) ITP: No sujeto. AJD*: Sujeto y no exento (tipo Cataluña 1,5%) IVA: 500.000 X 21/100= 105.000 € (deducible) ITP: 0 Euros AJD*: 500.000 X 1,5/100= 7.500 Euros Cantidad total satisfecha por B: 612.500 Euros. Coste tributario efectivo de B: 7.500 Euros. 9 *Solamente cuota variable. 9

1a entrega de vivienda (1.000.000 Euros) Ejemplos prácticos de tributación efectiva B Empresario 1a entrega de vivienda (1.000.000 Euros) C Particular IVA: Sujeta y no exenta (tipo 10%) ITP: No sujeto. AJD*: Sujeto y no exento (tipo Cataluña 1,5%) IVA: 1.000.000 X 10/100= 100.000 Euros ITP: 0 Euros AJD*: 1.000.000 X 1,5/100= 15.000 Euros Cantidad total satisfecha por C: 1.115.000 Euros. Coste tributario efectivo de C: 115.000 Euros. 10 *Solamente cuota variable 10

2a entrega de vivienda (1.000.000 Euros) Ejemplos prácticos de tributación efectiva C Particular 2a entrega de vivienda (1.000.000 Euros) D Particular IVA: No sujeta. ITP: Sujeto y no exento (tipo Cataluña 10%). AJD*: No sujeto. IVA: 0 Euros ITP: 1.000.000 X 10/100= 100.000 Euros AJD*: 0 Euros Cantidad total satisfecha por D: 1.100.000 Euros. Coste tributario efectivo de D: 100.000 Euros. 11 *Solamente cuota variable 11

IVA Renuncia a la exención del IVA Requisitos Requisitos formales  previa o simultánea a la transmisión (fehaciencia) Debe actuar en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional Debe tener derecho a deducirse al menos parcialmente el IVA soportado o destinarse el bien o servicio a actividades que dan derecho a la deducción (hasta 31/12/2014 debía ser deducible la totalidad) Adquirente 12 12

DEDUCCIÓN DEL IVA Deducción del IVA: Prorrata General: en función del porcentaje resultante de la proporción de los importes de las entregas de bienes y prestaciones de servicio realizadas en el desarrollo de su actividad que originen el derecho a la deducción durante el periodo. Prorrata especial: en función del destino de los bienes y servicios recibidos. Actualmente se puede optar por ella a fin de año pero es obligatoria si la prorrata general es al menos un 10% más beneficiosa a partir de 2015 Sectores diferenciados 13 13

CASO PRACTIO DEDUCCIÓN DE IVA ¿Cuál seria el IVA deducible de una sociedad dedicada al arrendamiento de inmuebles con los siguientes datos? Ingresos por alquileres de viviendas (exentos de IVA) por valor de 110.000€. Ingresos por locales (no exentos de IVA) por valor de 90.000€. 20.000€ de cuotas de IVA soportadas por gastos relacionados con el alquiler de viviendas. 14.000€ de cuotas de IVA soportadas por gastos relacionados con el alquiler de locales 6.000€ de cuotas de IVA soportadas por gastos generales ¿Y si las cuotas de IVA soportadas por gastos de alquiler de vivienda fueran de 30.000€? ¿y si además la sociedad realizara la actividad de promoción inmobiliaria obteniendo 200.000€ de ingresos y soportando 50.000€ de cuotas de IVA por dicha actividad? 14 14

Ejemplos prácticos de tributación efectiva Empresario E Empresario 100% deducción 2a entrega de vivienda (1.000.000 euros) No renuncia exención IVA Renuncia exención IVA IVA: 10% (Deducible e Inversión SP) AJD*: 1,8% (tipo Cataluña por renuncia exención) 1.000.000 X 10/100= 100.000 (deducible y sin coste financiero) 1.000.000 X 1,8/100= 18.000 Coste tributario efectivo: 18.000 Euros ITP: Tipo Cataluña 10%. 1.000.000 X 10/100= 100.000 Coste tributario efectivo: 100.000 Euros *Solamente cuota variable 15 15

Ejemplos prácticos de tributación efectiva Empresario E Empresario 40% deducción 2a entrega de local (1.000.000 euros) No renuncia exención IVA Renuncia exención IVA IVA: 21% (Deducible el 40% e Inversión SP) AJD*: 1,8% (tipo Cataluña por renuncia exención) 1.000.000 X 21/100= 210.000 (deducibles 84.000 sin coste financiero) 1.000.000 X 1,8/100= 18.000 Coste tributario efectivo: 144.000 Eur ITP: Tipo Cataluña 10%. 1.000.000 X 10/100= 100.000 Coste tributario efectivo: 100.000 Euros *Solamente cuota variable 16 16

IVA Relevancia de la sujeción y no exención al IVA para ambas partes: Si el comprador es sujeto pasivo del IVA, podrá deducirse el IVA soportado (en función regla de prorrata). Si se trata de un bien de inversión, la transmisión del inmueble con exención al IVA puede suponer la obligación del vendedor de efectuar la regularización del IVA soportado en su día (regularización bienes inversión) Cadena neutralidad IVA  el consumidor final soporta el coste 17 17

CASOS PRÀCTOS RENUNCIA EXENCIÓN Juan, arquitecto de profesión, vende una casa que es su segunda residencia a una sociedad dedicada al arrendamiento de inmuebles. En el contrato se establece que renuncian a la exención de IVA. ¿Por qué impuesto tributara la venta? La sociedad Z va a vender un local en Barcelona que tiene desde hace 15 años dedicado a su actividad de arrendamiento. Si el comprador espera tener una prorrata general del 52% (y no va a aplicar la prorrata especial ni obligatoria ni voluntariamente), ¿le conviene renunciar a la exención? ¿Y si fuera una vivienda? La sociedad Z adquiere en el año X un inmueble por el que soportó un IVA de 75.000 €. En el año X+4 vende el inmueble por 500.000 € y no se renuncia a la exención. La sociedad ha tenido las siguientes prorratas durante la tenencia del inmueble: 80% (X), 85% (X+1), 74% (X+2) y 69% (X+3) respectivamente. Mismo caso que el anterior, pero renunciando a la exención.

IVA OTRAS EXENCIONES INMOBILIARIAS Juntas de compensación (fiduciarias vs no fiduciarias). Suprimido a partir de 1 de enero de 2015 Arrendamientos y Derechos Reales de goce y disfrute (terrenos y edificios destinados a vivienda) Excepciones: almacenaje, estacionamiento de vehículos, publicidad, servicios hoteleros, subarrendamientos*,

CASOS PRÀCTOS EXENCIÓN ARRENDAMIENTO La sociedad N arrienda una vivienda, y se obliga además a una limpieza semanal del inmueble Se arrienda un terreno, que no es edificable, para estacionamiento de vehículos Jorge, que está en el paro, arrienda una plaza de aparcamiento a Pepe, que es estudiante. La sociedad Y arrienda una vivienda a la sociedad Z para que la subarriende. La sociedad Y arrienda un inmueble a una sociedad acogida al régimen especial de arrendamientos de vivienda. No obstante, se opta por renunciar a la exención de IVA. Pedro arrienda una vivienda a la sociedad Z, que la destinara al uso de uno de sus directivos como vivienda habitual 20

IVA Base Sujeto pasivo 3. Devengo 21 Gastos repercutidos Deudas asumidas por el destinatario Arras (que constituyan parte del precio) Subvenciones vinculadas al precio Contraprestación no dineraria operaciones vinculadas Base Contraprestación Incluye Sujeto pasivo Empresario Obligación de repercutir. Supuestos de inversión del sujeto pasivo (construcción, urbanización, rehabilitación, renuncia a exención, concurso de acreedores y extinción de deuda) Entregas: cuando tenga lugar la puesta a disposición. Especialidades arrendamientos: exigibilidad Rég. Especial de caja Pagos anticipados: momento del cobro. 3. Devengo 21 21

Tipos en entrega de inmuebles IVA Tipos en entrega de inmuebles 21% General: Locales, aparcamientos, terrenos, fábricas, otros. 10% Edificios aptos para viviendas + 2 plazas de parking + anexos 4% Viviendas de Protección Oficial Con derecho a bonificación del régimen especial TRLIS de arrendamiento de viviendas 22 22 22

CASOS PRÀCTOS DEVENGO Y TIPO La sociedad N, ha realizado la venta de los siguientes inmuebles de nueva construcción: Una vivienda unifamiliar a Juan mediante escritura pública el 30 de octubre de 2012. Una vivienda unifamiliar a Pedro en contrato privado de 1 de diciembre de 2012, pero que no se realiza la entrega de llaves hasta el 2013, momento en que Pedro habita por primera vez la casa. Un piso apto para vivienda cuya escritura pública se realiza en 2013, pero que se realizó un pago anticipado del 25% en 2012. Un Inmueble con cédula de habitabilidad, pero que el adquiriente lo destinara exclusivamente a su despacho como abogado. Una vivienda, junto con tres parkings del mismo edificio y el local de la planta baja. Un piso junto con una plaza de aparcamiento del parking que se encuentra en la parcela de al lado 23

CASOS PRÀCTOS INVERSION SP Juan realiza una dación en pago de su vivienda hipotecada a cambio de que el Banco le cancele su deuda. La sociedad N vende una de sus oficinas (que utilizó más de dos años) a la sociedad H a cambio de que la segunda extinga la deuda hipotecaria que garantiza el inmueble ¿y si H es una escuela que va a destinar el inmueble a su actividad de enseñanza? En ese caso, ¿qué ocurre si H encarga directamente la construcción de la escuela? La Promotora M transmite a Z las viviendas acabadas de construir únicamente a cambio de que Z (otra promotora) asuma la deuda que M tiene con el Banco y que garantizan las viviendas ¿Y si una vivienda se la hubiera vendido a Juan para para su uso personal? Mismo caso que el anterior, pero se vende a la sociedad Z por 1.000 una vivienda para cancelar dos deudas de 500, una de las cuales está garantizada con una hipoteca sobre el inmueble. ¿Y si en el caso anterior vendiera la vivienda por 600, debiendo vender además una segunda vivienda (que no garantiza ninguna deuda) por 400? 24

OBRAS: REHABILITACIÓN Inversión del sujeto pasivo Efectos de la exención de entrega de edificios y deducibilidad del IVA soportado: En la adquisición previa En la entrega posterior Tipo reducido del 10%: las ejecuciones, con o sin aportación de materiales, que tengan por objeto la construcción o rehabilitación DESTINADAS PRNCIPALMENTE A VIVIENDAS. Excepción: Obras de renovación y reparación 25

Concepto rehabilitación OBRAS: REHABILITACIÓN Concepto rehabilitación Límites Tradicional (obras estructurales): obras de consolidación y tratamiento de estructura, fachadas, cubiertas. R E H A B I L T C Ó N Límite cualitativo: + 50 del coste del proyecto se debe corresponder con el concepto de rehabilitación Obras análogas: obras que proporcionen seguridad constructiva refuerzo cimentación, tratamiento pilares y forjados ampliación superficie construidas reconstrucción de fachadas y patios interiores instalación elevadores Obras conexas: obras albañilería, fontanería y carpintería mejora cerramientos instalaciones eléctricas, agua, climatización, protección incendios rehabilitación energética Su coste total< obras de consolidación y análogas. No pueden consistir ni en el acabado u ornato de la edificación ni el simple mantenimiento o pintura de la fachada. Deben estar vinculadas con las obras estructurales y análogas. Límite cuantitativo: que el coste total de las obras exceda del 25% del precio de adquisición o valor de mercado de la edificación o parte de la misma

CASO PRACTICO REHABILITACIÓN Una empresa inmobiliaria que se dedica a la compraventa de inmuebles usados realiza unas obras en un inmueble que acaba de adquirir por 10M€ y en que según valor catastral, el 60% corresponde al terreno. El coste de realización de las obras es de 1,5 M€ con el siguiente desglose: Obras de consolidación de la fachada 0,5M€. Reparación cubierta 0,18M€. Obras de carpintería con las anteriores 0,2M€. Instalación de elevadores 0,07M€. Obras fontanería en los mismos pisos 0,5M€. Obras destinadas a la mejora de las instalaciones eléctricas 0,05 27