CIM08 Madrid, 7-9 abril 2008 El ciclo del sector inmobiliario: ¿Crisis o ajuste? Antonio Pulido Director General Ceprede Universidad Autónoma de Madrid

Primer choque del petróleo (1973/74) Segundo choque del petróleo (1979/80) Conflicto Irak-Kuwait (1990/91) Sobrevaloración bursátil y Terrorismo islámico (2001) Crisis del Sudeste Asiático (1997/98) Acontecimientos que han alterado sensiblemente el ciclo económico mundial (tasas de variación real del PIB) Fuente: Elaboración propia a partir de OCDE y Proyecto Link. Crisis petróleo, vivienda y subprime (2007)

Aprendiendo de crisis anteriores: Sobrevaloración bursatil y ataque terrorista Antecedente Sobrevaloración bursátil y optimismo exagerado de futuro Detonante 1 Corrección bursátil y pérdida de confianza Detonante 2 11S y reacción Consecuencias inmediatas (directas) Consecuencias indirectas e inducidas Internas En el resto del mundo Escenarios alternativos (probabilidad) Respuesta reducida 65% Incertidumbres y riesgos 25% Escalada terrorista 10%

Antecedentes de la situación actual ä Generales de la economía mundial ä Especiales de la economía española oEscalada de precios del petróleo oDependencia creciente de flujos financieros internacionales oInestabilidad mercados financieros oMercado residencial/ endeudamiento familiar oCompetitividad/ inflación diferencial oPérdida de ventajas relativas: fondos estructurales; crecimiento con alta generación de empleo.

Endeudamiento familiar a tipos de interés muy bajos Hipotecas Subprime de alto riesgo Progresiva elevación de tipos de interés Reducción de la inversión residencial y de las expectativas de revalorización de estos activos Titularización de créditos Productos empaquetados Elevación de la morosidad Perdidas en inversores finales a escala mundial Falta de liquidez y turbulencias financieras Efectos sobre la actividad económica general y el empleo Detonante: El camino desde la desaceleración del mercado residencial en EE.UU. a las turbulencias financieras internacionales

Consecuencias previsibles para 2008 Perturbaciones en los mercados financieros mundiales. Posible crisis a corto plazo en EE.UU. Desaceleración en el conjunto de la UE. Ajuste de la economía española a la nueva situaciónPERO Sin riesgos considerables de recesión en los países más desarrollados. Con alto crecimiento en países en vías de desarrollo.

¿Desaceleración, crisis, ajuste o recesión? Dinámica de crecimiento Dinámica de crecimiento Expansión (> 3%) Normal (2,1-2,9) Debilidad (1,5-2%) Crisis (0-1,5%) Recesión (tasas negativas)...

¿Desaceleración, crisis, ajuste o recesión? Cambio de ritmo respecto al año anterior Cambio de ritmo respecto al año anterior Aceleración ( > 1 punto positivo) Desaceleración (> 1 punto negativo) Mantenimiento (< 1 punto de diferencia)... Tipo de perturbación/ acción Tipo de perturbación/ acción Coyuntural/ Adaptación Estructural/ Ajuste

1 centro 2 centros 7 centros 2 centros Ceprede Fuente: Elaboración propia a partir de Panel Funcas, mayo-junio y septiembre-octubre Convergencia de predicciones de crecimiento económico para España en Panel Funcas (revisión de tasas de variación real del PIB entre junio y octubre)

2 centros 1 centro 4 centros 2 centros Fuente: Elaboración propia a partir de Panel Funcas, enero-febrero 2008 y junio Convergencia de predicciones de crecimiento económico para España en Panel Funcas (revisión de tasas de variación real del PIB entre junio y febrero) 2 centros Ceprede 1 centro

El ciclo del sector inmobiliario: ¿crisis o ajuste? Por dinámica de crecimiento: Recesión Por dinámica de crecimiento: Recesión Por cambio de ritmo: Desaceleración profunda Por cambio de ritmo: Desaceleración profunda Por tipo de perturbación: Estructural/ Ajuste Por tipo de perturbación: Estructural/ Ajuste

CIM08 Madrid, 7-9 abril 2008 El ciclo del sector inmobiliario: ¿Crisis o ajuste? Antonio Pulido Director General Ceprede Universidad Autónoma de Madrid