TITULARIZADORA COLOMBIANA ELEMENTOS A CONSIDERAR EN LA TITULARIZACION HIPOTECARIA ASOCAJAS Agosto de 2004

Contenido Titularización hipotecaria y sus beneficios La originación y sus retos Administración de la cartera Conclusiones Aspectos importantes en administración

Contenido 1. Titularización hipotecaria y sus beneficios 2. La originación y sus retos 3. Administración de la cartera Conclusiones Aspectos importantes en administración

Que es la Titularización? Consiste en tomar flujos de caja futuros y determinables, y emitir títulos sobre ellos. Dichos Títulos serán pagados con estos flujos y estarán estructurados de tal forma que le sean mitigados los riesgos al inversionista. Además estas estructuras poseen mecanismos de cobertura que reducen de manera significativa los riesgos

Que es la Titularización? Vehículo Recibe el flujo y Paga los títulos Flujo de caja Títulos Necesidad de Financiación Inversionista Vende los derechos sobre un flujo futuro, a cambio de financiación Paga la financiación actual y recibe el flujo futuro a través de los títulos

Qué es el mercado secundario de hipotecas? Empaquetamiento Estructuración Mejoramiento crediticio Originación Mercado Primario Mercado de Capitales Titularizadora Colombiana Originadores Inversionistas Mercado Secundario de Hipotecas

La Titularizadora – Actividades Compra de Cartera para Titularizar Compra de Cartera para mantener en portafolio Sociedad Titularizadora Realizar negociaciones de Títulos en Mercado Secundario Estructurar Titularizaciones Vender Títulos Administración y Control Titularizaciones Garantizar Títulos

Etapas Proceso de Titularización Proceso Financiero Estructuración Originación Transferencia Universalidad Créditos y Títulos Emisión Títulos Colocación Títulos en Mercado de Capitales Contratación y Control Administración

Participantes en los procesos de titularización Originador del crédito hipotecario Estructurador Universalidad Colocador Inversionistas Agencia Calificadora Ente que otorga los mecanismos de seguridad

Requisitos para Titularizar Valoración de los riesgos De la cartera y su precio Estándares de Originación Capacidad de Administración Bases de datos de Información histórica Créditos con características homogéneas

Beneficios de la Titularización Fuente de liquidez para entidades: Fondeo Elimina riesgo de plazo y tasa de interés Permite valorar los riesgos de la cartera Entidades cambian negocio de intermediación por negocio de comisión Permite canalizar ahorro de Largo Plazo a Activos de LP Disminuye requerimientos de Capital para entidades

Beneficios de la Titularización Promueve especialización de entidades: Originación, administración Impulsa Mercado de Capitales Promueve competencia en crédito hipotecario Disminuye costos y riesgos de proceso de crédito Permite lograr menores tasas de interés Entidad mantiene el cliente: profundización, venta cruzadas

Hacia donde va la Titularización Compra de cartera con historia de varios años Originador, Administrador – Banco Hipotecario Compra bajo criterios de selección o Behavior scoring Existencia de base de datos histórica Etapa Actual Compra de cartera con historia reciente Desarrollo de nuevos originadores Originación bajo credit scoring homologado para garantizar futura compra Administración especializada con estandarización de prácticas y documentación Bases de datos históricas con información estándar Profundización en el manejo del riesgo, incluido el operativo Segunda Etapa

Contenido 1. Titularización hipotecaria y sus beneficios 2. La originación y sus retos 3. Administración de la cartera Conclusiones Aspectos importantes en administración

Retos para los originadores Tener capacidad de generar volumen Desarrollar estándares: Documentación Análisis de riesgo Scoring Procedimientos Buscar economías de escala: Análisis de crédito y underwriting Administración de cobranza, procesos jurídicos, BRP Recaudo de la cartera

Retos para los originadores Procesos robustos Auditoria,Riesgo,Seguimiento,Custodia Focalización del mercado objetivo Presencia en los lugares donde se origina el crédito Capacidad de evaluar, hacer seguimiento y mitigar los riesgos Gestión en la administración de los procesos directos y por outsourcing, con apoyo de software robusto

Etapas en Originación Venta del crédito Análisis y Aprobación Contacto Información al cliente Venta del crédito Evaluación de la capacidad de pago Verificación de información Historia crediticia del deudor Análisis del riesgo del deudor Análisis y avalúo de garantía (vivienda) Aprobación o negación Análisis y Aprobación Firma del pagaré por deudores Constitución de hipoteca Legalización de la operación

Elementos a Considerar en Originación Información del Deudor Socio - Demográfica Económica Información de la Garantía Características: tipo, área, ubicación, etc Estudio de títulos Avalúo Información del crédito Características (Estandarizar): Tasa, plazo, amortización Estandarización de procesos Análisis: Requisitos mínimos Aprobación: Scoring o puntaje Legalización Desembolso

Elementos a Considerar en Originación Información Estandarización de solicitudes Archivos de información histórica Documentación Proforma de Pagaré Hipoteca Experiencia Equipo Tecnología Entidad Un crédito sin estándares de mercado pierde potencial de comercialización

Contenido 1. Titularización hipotecaria y sus beneficios 2. La originación y sus retos 3. Administración de la cartera Conclusiones Aspectos importantes en administración

Administración de la Cartera NOVEDADES FACTURACION CUSTODIA DE GARANTIAS CAUSACION MANEJO DE POLIZAS DE SEGUROS COBRANZA RECAUDO ATENCION AL DEUDOR HIPOTECARIO GENERACION DE INFORMACION CONTABLE ADMINISTRACION Y VENTAS DE BRP GENERACION DE INFORMES PARA LA TITULARIZADORA CANCELACION CALIFICACION Y REPORTE A CENTRALES DE RIESGO

Contenido 1. Titularización hipotecaria y sus beneficios 2. La originación y sus retos 3. Administración de la cartera Conclusiones 5. Aspectos importantes en administración

Conclusiones Dados los riesgos de plazo y tasa de interés, la titularización es uno de los medios más eficaces para financiar el sistema, a través del mercado de capitales El desarrollo del sistema implica el desarrollo de nuevos originadores Los originadores no pueden ir cada uno por su lado Una mala administración puede matar una buena originación Una buena administración no arregla una mala originación

Conclusiones Una adecuada originación implica: Estandarización de procedimientos Estandarización u homologación de scoring Adecuada administración con soporte de software robusto Economías de escala Asegurar volúmenes Poder ser calificados y certificados

Conclusiones Una adecuada administración implica: Gestión de procesos Gestión de recurso humano Gestión de tecnología Gestión de cartera Gestión de seguros Gestión de custodia Gestión de cobranza administrativa Gestión de administración de BRP

Contenido 1. Titularización hipotecaria y sus beneficios 2. La originación y sus retos 3. Administración de la cartera 4. Conclusiones 5. Aspectos importantes en administración

Aspectos Importantes en Administración Procesos Documentación - Manuales con políticas, normas y procedimientos Identificación de riesgos operativos, legales y financieros en los procesos Definición formal de controles para mitigar riesgos de los procesos Controles sistemáticos para monitorear los procesos (tiempos y gastos) Establecimiento de planes de contingencia documentados, divulgados y probados Tercerización procesos “Economías de escala, altos estándares, especialización” Recurso Humano Personal idóneo para adelantar los procesos Capacitación sobre los procesos Identificación clara de los roles (manuales de funciones) Esquema sistemático de control de gestión

Aspectos Importantes en Administración Recurso tecnológico Utilización de aplicativos robustos para administrar el activo (Negocio masivo) Utilización de herramientas “tecnológicas” para controlar los procesos (Work Flow) Sistemas de información que permitan realizar un monitoreo oportuno del comportamiento de la cartera y los BRP¨s Administración de cartera Documentación de la formulación del aplicativo que liquida la cartera Auditorias periódicas a los resultados de la liquidación de la cartera

Aspectos Importantes en Administración Gestión de seguros Controles para garantizar la cobertura permanente de la cartera y los BRP¨s Controles sobre los tiempos y valor de las indemnizaciones Establecimiento de metodologías para garantizar un nivel adecuado de cobertura de los créditos y BRP¨s en el tiempo (infraseguros) Gestión de custodia Condiciones físicas y de seguridad de los documentos ( pagarés e hipotecas) Control sistemático de entradas y salidas de los documentos Auditorias al estado y ubicación de los documentos

Aspectos Importantes en Administración Gestión de cobranza administrativa Establecimiento de indicadores de gestión que permitan realizar un monitoreo oportuno y efectivo. (Nivel de localizados, nivel de contacto con el cliente, identificación de motivos de no pago, efectividad de los planes de normalización, entre otros) Establecimiento de metas para los canales internos y externos de cobranza Herramienta tecnológica que permita realizar un seguimiento al proceso de cobranza Sistema de información que permita realizar un monitoreo oportuno del comportamiento de la cartera Revisión continua de problemática de deudores para establecer planes de normalización y definición de políticas para su aplicación ( LTV, Capacidad de pago, voluntad de pago, nivel de mora, entre otros) Establecimiento de atribuciones para aplicación de planes de normalización y recepción de bienes como dación en pago y seguimiento al cumplimiento

Aspectos Importantes en Administración Administración de BRP¨s Establecimiento de indicadores de gestión que permitan realizar un monitoreo oportuno y efectivo. (Tiempos de legalización del inmueble, tiempos y calidad del saneamiento jurídico y administrativo del inmueble, tiempos de comercialización, entre otros) Herramienta tecnológica que permita controlar los gastos relacionados con la recepción, administración y venta de los inmuebles Establecimiento de metas para los canales internos y externos de comercialización. Sistema de información que permita realizar un monitoreo oportuno del comportamiento de las ventas Revisión continua de problemática de las zonas para establecer planes de acción encaminados a agilizar las ventas.