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FIDEICOMISO Lic. Ruben Barahona

ADQUISICIÓN POR PARTE DE EXTRANJEROS: En términos de la Ley de Inversión Extranjera se entiende por: INVERSIONISTA EXTRANJERO Es toda persona física o moral de nacionalidad distinta a la mexicana y las entidades extranjeras sin personalidad jurídica.

INVERSION EXTRANJERA A) La participación de inversionistas extranjeros, en cualquier proporción, en el capital social de sociedades mexicanas. B) La realizada por sociedades mexicanas con mayoría de capital extranjero y C) La participación de inversionistas extranjeros, en las actividades y actos contemplados por esta Ley. La inversión extranjera podrá participar en cualquier proporción en el capital social de sociedades mexicanas, adquirir activos fijos, ingresar a nuevos campos de actividad económica a fabricar nuevas líneas de productos, abrir y operar establecimientos, salvo por lo dispuesto en la ley de Inversión Extranjera.

ZONA RESTRINGIDA De acuerdo a la Ley de Inversión Extrajera, se entiende por zona restringida, la faja de territorio nacional de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta a lo largo de las playas. Las sociedad mexicanas con cláusula de exclusión de extranjeros podrán adquirir el dominio de bienes inmuebles en el territorio nacional ubicados en la zona restringida, destinados en la realización de actividades no residenciales; y podrán adquirir derechos sobre bienes inmuebles en la zona restringida, a que sean destinados a fines residenciales.

ARTICULOS DE LA LEY DE INVERSION EXTRANJERA RELACIONADOS CON LA ADQUISICION DE BIENES INMUEBLES POR PARTE DE EXTRANJEROS ART De conformidad con lo dispuesto por la frac. I del art. 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, las sociedades mexicanas con cláusula de exclusión de extrajeros o que hayan celebrado elconvenio a que se refiere dicho precepto, podrán adquirir eldominio de bienes inmuebles en el territorio nacional. En el caso de las sociedades en cuyos estatutos se incluya el convenio previsto en la fra. I del art- 27 constitucional, es estará a lo siguiente:

I.- Podrán adquirir el dominio de bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, destinados a la realización de actividades no residenciales, debiendo dar aviso a dicha Secretaría de Secretaría de Relaciones Exteriores, dentro de los 60 días siguientes a aquel en el que se realice la adquisición y II.- Podrán adquirir el dominio de bienes inmuebles ubicado en la zona restringida, destinados a fines residenciales, de conformiidad con las disposiciones del capítulo siguiente.

ART. 10ª.- Los extranjeros que pretendan adquirir inmuebloes fuera de la zona restringida, y obtener concesiones para la explotación y explotación de minas y aguas en el territorio nacional, deberán presentar previamente ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito en el que convengan lo dispuesto en la fracc. I del art. 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y obtener el permiso correspondiente de dicha dependencia. Cuando el bien inmueble que se pretenda obtener una concesión para la ubicación fuera de la zona restringida o cuando se pretenda obtener una concesión para la explotación de minas y aguas en territorio naciona, el permiso se entenderá otorgado si no se publica en el Diario Oficial de la Federación la negativa de la Secretaría de Relaciones Exteriores dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de la prestación de la solicitud.

Cuando el bien inmueble que se pretenda adquirir esté en un municipio parcialmente ubicado dentro de la zona restringida, la Secretaría de Relaciones Exteriores resolverá la petición dentro de los 30 días hábiles siguientes a la fecha de su presentación. El Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática publicará en el Diario Oficial de la Federación y mantendrá actualizada una lista de los municipios mencionados, así como de los que estén totalmente ubicados en la zona restringida. La Secretaría de Relaciones Exteriores podrá determinar, mediante acuerdos generales que se publicarán en el Diario Oficial de la Federación, supuesto en los que los extranjeros, para tener derecho a que se refiere ese artículo, sólo deberán presentar ante dicha dependencia un escrito en el que convengan lo dispuesto en la frac. I del art´. 27 constitucional, sin requerir el permiso correspondiente de dicha dependencia.

Para efectos de ley, bien inmueble para fines residenciales es aquel destinado exclusivamente a vivienda para uso del propietario o de terceros. De manera enunciativa pero no limitativa, se consideran bienes inmuebles destinados a la realización de actividades no residenciales. 1.- Los que se destinen a tiempo compartido 2.- Los destinados a alguna actividad industrial, comercial o turística y que de manera simultanea sean utilizados para fin residencial. 3.- Los adquiridos por instituciones de crédito para la recuperación de adeudos a su favor que se deriven de operaciones propias de su objeto.

4.- Los que se utilicen por personas morales para el cumplimiento de su objeto social, consistente en la enajenación, urbanización, construcción, fraccionamiento y demás actividades comprendidas en el desarrollo de proyectos inmobiliarios 5.- En general, los bienes inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales, agrícolas, ganaderas, pesqueras y de prestación de servicios.

Para que las personas físicas o morales puedan acceder al dominio de bienes inmuebles ubicados fuera de la zona restringida, u obtener concesiones para la explotación de agua en el territorio nacional deben presentar un escrito ante la Secretaria de Relaciones Exteriores precisando la forma y porcentaje de adquisición, con el fin de obtener el permiso correspondiente. Igualmente deberán acreditar la capacidad jurídica su legal estancia en el país y la calidad migratoria que les permita realizar el acto jurídico de que se trate; los documentos deberán estar legalizados ante el cónsul mexicano o apostillados, también deberán acompañar, en su caso, un anexo que contenga la superficie, medidas y colindancias del inmueble y cubrir los derechos establecidos.

ASPECTOS GENERALES DEL FIDEICOMISO El fideicomiso es un mandato irrevocable en virtud del cual se entrega a una Institución Bancaria, con carácter de Fiduciario, determinados bienes para que disponga de ellos o de sus productos según la voluntad del que los entrega, llamado Fideicomitente, en beneficio de un tercero llamado Fideicomisario. ASPECTOS GENERALES DEL FIDEICOMISO El fideicomiso es un mandato irrevocable en virtud del cual se entrega a una Institución Bancaria, con carácter de Fiduciario, determinados bienes para que disponga de ellos o de sus productos según la voluntad del que los entrega, llamado Fideicomitente, en beneficio de un tercero llamado Fideicomisario.

De la definición se desprenden las siguientes características: 1.- Afectación de un patrimonio, o parte de el, destinado a la realización de un fin. 2.- El fin deberá ser lícito y en todo caso determinado 3.- La realización del fin queda a cargo de la Institución Fiduciaria exclusivamente 4.- Los beneficios obtenidos podrán o no tener un destinatario especifico llamado Fideicomisario

La mecánica del funcionamiento del Fideicomiso se detalla de la siguiente manera: 1.- El Fideicomitente decide desprenderse de parte de su patrimonio (bienes), con el fin de llegar a un objetivo específico. 2.- Esos bienes constituirán un patrimonio autónomo y ya no permanecerán ligados al fideicomitente mediante el vínculo de propiedad, ahora quedarán dirigidos y organizados por la Fiduciaria. 3.- El Fiduciario es el titular tanto del patrimonio afectado como de los derechos y obligaciones activas conducentes a la realización del objetivo. 4.- Del cumplimiento de los fines del fideicomiso se desprenden beneficios jurídicos que como tales, deben tener un destinatario denominado Fideicomisario, el cual en su carácter de beneficiario jurídico, puede en determinados casos exigir al Fiduciario el exacto cumplimiento de los fines del fideicomiso. La mecánica del funcionamiento del Fideicomiso se detalla de la siguiente manera: 1.- El Fideicomitente decide desprenderse de parte de su patrimonio (bienes), con el fin de llegar a un objetivo específico. 2.- Esos bienes constituirán un patrimonio autónomo y ya no permanecerán ligados al fideicomitente mediante el vínculo de propiedad, ahora quedarán dirigidos y organizados por la Fiduciaria. 3.- El Fiduciario es el titular tanto del patrimonio afectado como de los derechos y obligaciones activas conducentes a la realización del objetivo. 4.- Del cumplimiento de los fines del fideicomiso se desprenden beneficios jurídicos que como tales, deben tener un destinatario denominado Fideicomisario, el cual en su carácter de beneficiario jurídico, puede en determinados casos exigir al Fiduciario el exacto cumplimiento de los fines del fideicomiso.

CONSTITUCIÓN DEL FIDEICOMISO Los conceptos que dan vida y legalidad al Fideicomiso son: ¯ Las formalidades y los elementos personales ¯ El patrimonio Fiduciario ¯ Las formas de extinción y prohibiciones CONSTITUCIÓN DEL FIDEICOMISO Los conceptos que dan vida y legalidad al Fideicomiso son: ¯ Las formalidades y los elementos personales ¯ El patrimonio Fiduciario ¯ Las formas de extinción y prohibiciones

En cuanto a las formalidades, la ley señala que el contenido del fideicomiso deberá constar por escrito y ajustarse a los términos de la legislación común sobre transmisión de derechos o de propiedad. Los requisitos de forma a que esta sujeta la constitución del fideicomiso, es decir, la aceptación del fiduciario deberá ser siempre expresa. En cuanto a las formalidades, la ley señala que el contenido del fideicomiso deberá constar por escrito y ajustarse a los términos de la legislación común sobre transmisión de derechos o de propiedad. Los requisitos de forma a que esta sujeta la constitución del fideicomiso, es decir, la aceptación del fiduciario deberá ser siempre expresa.

En cuanto a los elementos personales que intervienen en el fideicomiso, son tres: EL FIDEICOMITENTE, que es quien establece el fideicomiso y destina para el cumplimiento del mismo, los bienes necesarios. Pueden ser Fideicomitentes las personas, físicas o morales, que tengan capacidad para afectar los bienes que el fideicomiso implique, es decir, debe tener poder de disposición sobre los bienes materiales o derechos que constituyan el patrimonio fedeicomitido. Puede haber pluralidad de fideicomitentes, como en la situación de un bien sujeto a copropiedad.

EL FIDUCIARIO, solo pueden serlo las Instituciones de crédito, y se convierte en el administrador del patrimonio que constituye el objeto materia del fideicomiso. EL FIDEICOMISARIO es la persona que tiene derecho a recibir los beneficios del fideicomiso, es nombrado por el fideicomitente y pueden haber uno o varios fideicomisarios; también puede serlo el mismo fideicomitente, pero jamás podrá serlo el fiduciario. El fideicomisario no es un elemento esencial del fideicomiso.

En cuanto al Patrimonio Fiduciario, una vez constituido el fideicomiso, aquella parte del patrimonio que se desprendió el fideicomitente, y que constituyó el objeto del fideicomiso, se erige como un patrimonio sujeto a arreglos especiales, cuyo destino no puede ser otro que el señalado por el fideicomitente en el contrato.

FIDEICOMISOS SOBRE BIENES INMUEBLES EN ZONA RESTRINGIDA Se requiere permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores para que las instituciones de crédito adquieran como fiduciarias, derechos sobre bienes inmuebles ubicados dentro de la zona restringida, cuando el objeto del fideicomiso sea permitir la utilización y el aprovechamiento de tales bienes sin constituir derechos reales sobre ellos y los fideicomisarios sean: ¯ Sociedades mexicanas sin cláusula de exclusión de extranjeros, o ¯ Personas físicas o morales extranjeras

Las solicitudes que presenten las instituciones de crédito, a través de su delegado fiduciario, para obtener el permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores deben contener: 1.- Nombre y nacionalidad de los fideicomitentes 2.- Nombre de la institución de crédito que fungirá como fiduciaria 3.- Nombre y nacionalidad del fideicomisario 4.- Duración del fideicomiso 5.- Uso del inmueble 6.- Descripción, ubicación y superficie del inmueble objeto del fideicomiso 7.- Distancia del inmueble respecto de la Zona Federal Maritimo-Terrestre

Se entenderá por utilización y aprovechamiento de los bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, los derechos al uso o goce de los mismos, incluyendo en su caso, la obtención de frutos, productos y en general, cualquier rendimiento que resulte de la operación y explotación lucrativa, a través de terceros o de la institución fiduciaria.

El inmueble objeto del fideicomiso únicamente podrá ser destinado para: 1.- Parques y fraccionamientos industriales 2.- Hoteles y moteles 3.- Naves industriales 4.- Centros comerciales 5.- Centros de investigación 6.- Desarrollos turísticos, siempre que no contengan inmuebles destinados a fines residenciales 7.- Marinas turísticas 8.- Muelles e instalaciones industriales y comerciales establecidos en éstos 9.- Establecimientos dedicados a la producción, transformación, empaque, conservación, transporte o almacenamiento de productos agropecuarios, forestales o pesqueros

La duración de los fideicomisos será por un período máximo de 50 años, mismo que podrá prorrogarse a solicitud del interesado, la Secretaria de Relaciones Exteriores podrá verificar en cualquier tiempo el cumplimiento de las condiciones bajo las cuales se otorguen los permisos, así como la presentación y veracidad del contenido de los avisos dispuestos en el mismo. La Secretaria de Relaciones Exteriores resolverá sobre los permisos para constituir fideicomiso sobre bienes inmuebles en zona restringida, considerando el beneficio económico y social que la realización de estas operaciones implique para la nación.

Los contratos de fideicomiso que se contituyan al amparo de los permisos otorgados por la Secretaria de Relaciones exteriores deberán sujetarse a las siguientes condiciones: 1.- Que el instrumento público respectivo establezca que los fideicomisarios extranjeros convienen en considerarse como mexicanos respecto a sus derechos como fideicomisarios y a no invocar, por lo mismo, la protección de sus gobiernos, bajo la pena, de perder dichos derechos en beneficio de la nación. 2.- Que durante toda la vigencia del fideicomiso la institución fiduciaria conserve la titularidad del bien inmueble fideicomitido sin conceder derechos reales a los fideicomisarios.

3.- Que la institución fiduciaria presente ante la Secretaria de Relaciones Exteriores un informe anual sobre los fideicomisos autorizados en caso de sustitución fiduciaria, así como de designación de fideicomisarios sustitutos o cesión de derechos fideicomisarios en favor de personas físicas o morales extranjeras, o de sociedades mexicanas con cláusula de admisión de extranjeros, tratándose de inmuebles adquiridos para fines residenciales. 4.- Que los fideicomisarios se obligan a informar a la institución fiduciaria sobre el cumplimiento de los fines del fideicomiso. 5.- Que la Institución fiduciaria obtenga permiso previo de la Secretaria de Relaciones exteriores tratándose de ampliación de la materia y cambio de los fines del fideicomiso.

6.- Que la Institución fiduciaria se comprometa a notificar la extinción del fideicomiso a la Secretaria de Relaciones exteriores. 7.- que las partes en el contrato se comprometan a extinguir el fideicomiso a petición de la Secretaria de Relaciones exteriores, en caso de incumplimiento o violación a cualquiera de las condiciones establecidas en el permiso correspondiente.

Los permisos otorgados por la Secretaria de relaciones Exteriores para la constitución de fideicomiso sobre inmuebles en zona restringida, no exime el cumplimiento de los planes y programas de desarrollo urbano y ordenamiento ecológico de la localidad en la que se ubique el inmueble, ni de los criterios de sustentabilidad de la política ambiental.

PERSONAS MORALES Las personas morales extrajeras que pretendan realizar habitualmente actos de comercio en la República, deberán obtener autorización de la Secretaria de Relaciones Exteriores, siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos: ¯ Que comprueben estar debidamente constituidas de acuerdo con las leyes de su país ¯ Que el contrato social y demás documentos constitutivos de dichas personas no sean contrarios a los preceptos de orden público establecidos en las leyes mexicanas.

Para obtener la autorización para establecerse en territorio nacional y para realizar habitualmente actos de comercio, las personas morales extranjeras deben presentar solicitud por escrito en la que se señalen los datos generales de identificación del solicitante, así como la descripción de la actividad económica que pretenda desarrollar en el país; dicha solicitud deberá estar acompañada de: 1.- Escritura, acta, certificado o cualquier otro instrumento de constitución, así como los estatutos por los cuales se rige la persona moral; 2.- Poder del representante legal otorgado ante fedatario público; 3.- Comprobante de pago de derechos previstos en la ley.