Caso de Negocio para Edificios Verdes The Business Case for Green Buildings Caso de Negocio para Edificios Verdes Diego Brasche Director Ejecutivo Interino Chile GBC 8 Noviembre 2013

“Construcción Sustentable, una revisión de los Costos y Beneficios de los Green Buildings”

98 PAISES

Los principales Ejes de Trabajo Chile GBC Facilitar y articular la transformación de la industria de la construcción hacia la sustentabilidad, involucrando a todos los stakeholders Articular el trabajo público-privado en proyectos y políticas públicas de construcción sustentable Educación y capacitación

“Construcción Sustentable, una revisión de los Costos y Beneficios de los Green Buildings” Lanzamiento en marzo 2013 Una revisión de los costos y beneficios para desarrolladores, inversionistas y ocupantes Reúne la mejor evidencia global en un recurso único Apunta a los tomadores de decisiones: desarrolladores, inversores, propietarios e inquilinos Se enfoca específicamente en la línea financiera

Los Green Building Councils buscan articular a las industrias de sector de la construcción para: Establecer definiciones comunes sobre los proyectos. Desarrollar sistemas para medir la sustentabilidad. Educar a la cadena de suministros Mejorar el perfil de las construcciones verdes a un nivel de prioridad local y nacional y así vislumbrar el verdadero potencial del medio urbanizado para obtener un futuro económico, ambiental y socialmente sustentable. Tenemos un compromiso único, que no es sólo el de construir edificios ecológicos, limpios y sustentables, sino además construir ciudades y comunidades sustentables, que conformen un mundo sustentable

Existen incuestionables beneficios al desarrollar proyectos de construcción verde, que favorecen a los distintos involucrados durante el ciclo de vida de un edificio, pero aun así, siguen existiendo interrogantes… ¿Pueden las construcciones verdes atraer a grandes financistas gracias al mayor valor del arriendo y venta? ¿Les resultan más atractivos a los arrendatarios y residentes? ¿Los edificios verdes generan espacios de mayor productividad?

Costos de Diseño y Construcción Construir sustentablemente no necesariamente cuesta más Hay una tendencia general en la reducción de los costos de diseño y construcción a medida que los mercados maduran Los costos iniciales se compensan a menudo con los menores costos a largo plazo en el ciclo de vida del proyecto Los aumentos en el costo inicial son proporcionales al incremento en el nivel de certificación ambiental

Un interesante estudio comparó la percepción del aumento de los costos entre profesionales con experiencia en la construcción de edificios verdes y otros con poca o nula práctica en este tipo de proyectos. Quienes poseían experiencia en este tipo de edificaciones pensaban que el aumento de los costos llegaba al 13% mientras que sus colegas no acostumbrados a esta práctica creían que era de 18%. Esto indica que, si bien la falta de experiencia aumenta la percepción de costos para construir edificios verdes, incluso los profesionales que ya han trabajado en esta área piensan que los costos son bastante considerables.

Los costos reales de diseño y construcción que se han documentado se encuentran en el rango de -0,4 y 12,5%, siendo este último valor el correspondiente a un proyecto de “emisión cero

En los últimos años ha habido una disminución de los costos de los Edificios Verdes, por un enfoque más integrado, que incorpora elementos de diseño pasivo, una envolvente más eficiente desde el punto de vista térmico, una planificación de los espacios para reducir la demanda energética, combinado con sistemas de alta eficiencia y cadenas de proveedores a nivel mundial que también están madurando

La utilización de un Proceso de Diseño Integrado para desarrollar proyectos es una herramienta fundamental, no sólo porque ofrece beneficios tangibles sino porque además resulta rentable para llevar a cabo estos proyectos. Los edificios diseñados bajo este proceso entregan beneficios a largo plazo ya que consideran, desde un comienzo temas de eficiencia futura, materialidad y su ciclo de vida Equipo Multidisciplinario desde el comienzo del proyecto Identificación y obtención de metas y objetivos de sustentabilidad costo efectivos Pensamiento sistémico que permita integrar el análisis de distintas especialidades, como por ejemplo luz natural, iluminación y HVAC Incorporación de estrategias sustentables en todas las fases del proyecto, diseño, construcción y operación & mantención Análisis del costo del ciclo de vida del proyecto, ROI y tasa de capitalización

Valor como Activo El valor de mercado de una propiedad está directamente relacionado con el precio del arriendo y la tasa de ocupación Los estudios muestran un patrón en donde los edificios sostenibles atraen inquilinos más fácilmente y generan precios de venta y alquiler más altos Las condiciones del mercado local tienen un impacto significativo en el valor de los edificios sostenibles En los mercados donde la sostenibilidad es más convencional, los precios de alquiler en edificios no sostenibles están bajando – “brown discounts”.

Valor como Activo En una serie de estudios donde se compararon edificios verdes con otros convencionales en un mismo mercado, se descubrió que los precios adicionales oscilaban entre 0% y 30%. Además, se determinó que mientras mayores son los niveles de certificación, más altos son los precios adicionales de venta, incluyendo ejemplos de propiedades pertenecientes a las categorías LEED y Green Star.

La evidencia recopilada en una serie de estudios realizados durante los últimos diez años –principalmente a edificios de oficinas con certificación LEED en Estados Unidos- indica que las construcciones verdes generalmente tienen un valor como activo más importante que los edificios convencionales, que cumplen con la normativa. Esta diferencia en el valor de la propiedad como activo se refleja en mayores precios de venta, producto de los siguientes beneficios: Mayores precios arriendo Menores gastos operacionales Mayores tasas de ocupación de las propiedades, que según los estudios disponibles varían entre 0 – 23,1%,

La evidencia recopilada en Estados Unidos y Australia revela que los edificios certificados bajo los estándares Energy Star, LEED y Green Star lideran generalmente los precios adicionales de arriendo entre 0% – 17,3%, y un estudio muestra un caso de un descuento en el arriendo de 9%. Esta rebaja la podemos encontrar en un estudio hecho en Australia, donde las menores calificaciones NABERS (certificación que sólo considera la energía) generan a menudo descuentos en los arriendos y no montos adicionales.

Costos Operacionales La verdadera prueba de los edificios verdes es el rendimiento de su diseño durante la etapa de ocupación del inmueble. Los edificios sostenibles pueden ahorrar dinero a través de la reducción en el consumo de energía y agua, así como costos de mantenimiento a largo plazo más bajos Los ahorros de energía normalmente exceden los sobrecostos de construcción en un periodo de retorno razonable

La eficiencia energética tiene un impacto significativo en los gastos corrientes de una propiedad, y a medida que aumenta el precio de la energía, la eficiencia operacional se convertirá en uno de los mayores atractivos para los residentes. Se calcula que la reducción energética en las edificaciones verdes respecto de los edificios convencionales varía entre 25% - 30%. Asimismo, se determinó que el ahorro en el consumo de agua gracias a la implementación de estrategias como la reutilización y la instalación de grifería y plomería para un uso eficiente del agua es de un 39% respecto de edificios convencionales de similares características

La revisión de distintos estudios evidencia que los costos de puesta en marcha varían entre un 0,3% y un 4% de los costos de construcción, mientras que la subsecuente reducción de los costos de operación y mantenimiento se estimó entre un 0% y un 25%.

Productividad laboral y Salud Las evidencias muestran que los atributos del diseño sostenible pueden mejorar la productividad de los ocupantes, la salud y el bienestar. Invertir en ambientes internos de mejor calidad puede conducir a obtener mejores retornos en uno de los activos más importantes de una compañía: sus trabajadores.

En las empresas los sueldos y gastos del personal componen la mayor parte de los gastos operacionales asociados a la ocupación de un edificio de oficinas. De hecho, más del 85% del total de los costos corresponden a sueldos y beneficios, comparados con menos del 10% en arriendo y menos del 1% en energía. Las investigaciones sugieren que al realizar incluso pequeñas mejoras a factores como la productividad, salud y bienestar, las empresas pueden experimentar mayores beneficios financieros que los que podrían obtener de un uso más eficiente de los recursos en las operaciones de sus edificios

Los beneficios de las vistas hacia el exterior y de la luz natural demostró que las hospitalizaciones se reducían en un 8,5%, Los trabajadores con vistas hacia vegetación a través de sus ventanas procesaban las llamadas entre un 6% y un 12% más rápido y obtenian puntajes entre un 10% y un 25% mejores en las pruebas funcionales y de memoria que los trabajadores sin vistas al exterior Tres dias más de asistencia al año, un aumento del 5% al 14% en los puntajes de pruebas y un aprendizaje entre un 20% y un 26% más rápido en las escuelas con luz natural óptima El acceso al ambiente natural a través de la luz de dia y ventanas móviles generan una mayor productividad individual de hasta un 18% de aumento Ventas significativamente mayores por metro cuadrado debido a la luz natural El diseño de la iluminación, ventilación y temperatura

Mitigación de Riesgo El riesgo de los inversionistas se relaciona con la potencial reducción de valor o aumento de costos asociados con la retención de una inversión. Puede relacionarse, también, con la fuerza de la marca de un inversionista y, por ende, con la capacidad de atraer patrimonio y deuda en forma competitiva. Los factores de riesgo de sustentabilidad pueden afectar significativamente los ingresos por alquiler y el valor futuro de los activos inmobiliarios, lo que a su vez afecta la rentabilidad de la inversión. Los cambios en las preferencias de los inquilinos y la detección de riesgos por parte de los inversores, pueden convertirse en un riesgo por obsolescencia para los edificios ineficientes

To Green buildings to Green Cities to Green People El verde debe volverse estándar, existe un amplio conocimiento sobre los costos asociados a las construcciones verdes, lo que nos debiera llevar a establecer un proceso estándar para desarrollar edificios de alta calidad, que sean sustentables y respeten un presupuesto moderado y cumplan un exigente plazo de ejecución. Recopilar información confiable y consistente sobre los costos directos e indirectos asociados al diseño y la construcción de edificios verdes. Aumentar la conciencia en la industria, para mejorar la educación sobre temas de diseño sustentable y procesos de diseño integrado, y destacar la importancia de un enfoque más holístico para las estrategias de diseño y sustentabilidad. Realizar más investigaciones, se necesita más información sobre el impacto de los factores externos sobre el costo de las construcciones verdes, especialmente sobre el impacto del cambio ambiental, tecnológico y económico. To Green buildings to Green Cities to Green People www.chilegbc.cl