FORMAS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD EN MATERIA DE INVERSIÓN TURÍSTICA INTRODUCCIÓN En nuestro sistema jurídico existen diversas formas o modos de adquirir la propiedad: a) Originarios: no tienen como base un derecho anterior. b) Derivados: existe una relación jurídica anterior. Dentro de los modos derivados de adquirir la propiedad más utilizados en materia de inversión turística, son los que nacen de convenios o contratos. a) Aportación de bienes a sociedades generalmente de carácter mercantil. b) La compraventa: Forma típica de transmitir la propiedad con las modalidades que convengan las partes. c) Fideicomiso. 1

APORTACION DE BIENES A SOCIEDADES MERCANTILES Bajo este esquema se constituye la sociedad de carácter mercantil aportando a su patrimonio los bienes que formarán parte del proyecto. Esto implica lo siguiente: La constitución de la sociedad en términos de la Ley General de Sociedades Mercantiles. Vincular el objeto social con los fines del proyecto. Aportar los recursos y los bienes que deben comprenderse en el desarrollo del proyecto. La sociedad de manera directa o por conducto de terceros realiza la comercialización del proyecto. 2

TRANSMISIÓN DE PROPIEDAD A TRAVÉS DE COMPRAVENTA Ésta surte plenos efectos cuando se determina precio y cosa, la traslación de la propiedad se verifica entre los contratantes por efecto del contrato, pudiendo existir compraventa obligatoria cuando se difiere la transmisión de la propiedad en los siguientes casos: a) Con reserva de dominio. b) Venta sujeta a condición. c) Venta de cosa futura. d) Venta de cosa alternativa. 3

Existe prohibición para que personas físicas extranjeras o sociedades extranjeras adquieran de manera directa la propiedad de inmuebles en zona restringida, para lo cual se recurre a otro tipo de actos jurídicos como lo es el Fideicomiso. De acuerdo con la Constitución Política y la Ley de Inversión Extranjera, la zona restringida comprende una franja de 100 Km. a lo largo de las fronteras y 50 Km. en las playas. Esta adquisición realizada a través de Fideicomiso, permite a los extranjeros, en su carácter de Fideicomisarios, el derecho de utilizar y aprovechar dichos bienes. Las instituciones de crédito requieren permiso de la Secretaria de Relaciones Exterior para adquirir como fiduciarias, derechos sobre bienes inmuebles, ubicados en esta zona. 4

FIDEICOMISO PARA CONSTITUIR PROPIEDAD FRACCIONAL INTRODUCCIÓN En años recientes diversos factores han contribuido a la reactivación del mercado inmobiliario con un destino de tipo residencial o turístico, lo cual ha permitido el desarrollo de otros esquemas de negocio con ventajas distintas a las convencionales. Es el caso de la propiedad fraccional, la cual a diferencia de otros sistemas jurídicos que la regulan como el de los Estados Unidos, que tiene una legislación específica, mediante la cual se otorga a los adquirentes un título de propiedad incluso sobre bienes muebles, en México a falta de legislación específica, el esquema de propiedad fraccional se desarrolla al amparo de las instituciones jurídicas vigentes, como el Fideicomiso como instrumento que puede garantizar la realización del negocio, la administración del patrimonio fideicomitido por un tercero y los derechos de sus beneficiarios. 1 5

ASPECTOS JURÍDICOS La propiedad fraccional corresponde a una típica operación inmobiliaria en la que a través del Fideicomiso Traslativo de Dominio existen diversos fideicomisarios, cuyos derechos son representativos de una parte alícuota de derechos sobre la propiedad del inmueble afecto al patrimonio del Fideicomiso. En resumen esto implica: 1) La designación de la Institución Fiduciaria. 2) La celebración de un contrato de Fideicomiso Traslativo de Dominio. 3) La aportación de inmuebles al Fideicomiso. 4) La Constitución de Régimen de Propiedad en Condominio. 5) La designación de Fideicomisarios por el desarrollador, los cuales serán titulares de Derechos de Fideicomisario. 6) La comercialización o venta de Derechos de Fideicomisario (generalmente por el desarrollador). 6

EFECTOS DEL FIDEICOMISO DE PROPIEDAD FRACCIONAL La transmisión de propiedad de los bienes que se aportan. El pago de contribuciones por parte de los Fideicomisarios (impuesto traslativo de dominio, pago de derechos de registro por la transmisión de la propiedad, respecto del IVA, éste no se causa porque en principio se comercializan derechos de Fideicomisario, respecto de bienes con destino de casa-habitación). La Institución Fiduciaria mantiene la propiedad Fiduciaria de los bienes aportados. Los titulares de los derechos de fideicomisario pueden usar, gozar y disponer de los derechos que tienen sobre los bienes que integran el patrimonio del Fideicomiso. La vigencia de los derechos de Fideicomisario persiste durante la vida del Fideicomiso. 7

ASPECTOS RELEVANTES DEL FIDEICOMISO DE PROPIEDAD FRACCIONAL CON LA COPROPIEDAD En la copropiedad existe una comunidad de bienes a diferencia de los derechos de Fideicomisario que otorga a cada Fideicomisario un derecho personal y exclusivo. En la copropiedad se ligan intereses de distintas personas y por cierto tiempo, en los derechos de Fideicomisario de antemano se han establecido los derechos que le corresponde a cada Fideicomisario. En la copropiedad debe existir un acuerdo previo que establezca la repartición de los provechos y las cargas, de tal manera que no puede haber una explotación indebida a favor de unos y a cargo de otros. En los derechos de Fideicomisario cada titular tiene establecidos los derechos y las obligaciones que le otorga su título. En la copropiedad existe por disposición legal el derecho del tanto para el caso de venta a terceros y la acción de retracto si no se observa ese derecho, en los derechos de Fideicomisario no existe tal derecho. 8

Como en la copropiedad lo que está dividido es el derecho de propiedad no la cosa, necesariamente habrán de comparecer la pluralidad de personas para formalizar el título de propiedad no así, para el caso de los derechos de fideicomisario que cada uno comparece en el momento que corresponda. Cada copropietario tiene la acción para promover la división de la cosa si esta es divisible, si no lo es, se procederá a su venta y a la repartición del precio, en los derechos de Fideicomisario, cada titular puede comercializar su derecho de manera independiente. 9

TIEMPO COMPARTIDO Finalmente, el tiempo compartido no es una forma de adquirir derechos de propiedad, se trata más bien de prestación de servicios donde se permite el uso de una unidad por períodos predeterminados. El beneficiario del tiempo compartido no tiene derecho de propiedad, por lo que no se considera una operación inmobiliaria, sino hotelera o de prestación de servicios de hospedaje. 10