Los contratos inmobiliarios en la jurisprudencia registral - 2 MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ.

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1 Los contratos inmobiliarios en la jurisprudencia registral - 2 MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ

2 Art. 1313 del C.C.: Por el mutuo disenso las partes que han celebrado un acto jurídico acuerdan dejarlo sin efecto. Si perjudica el derecho de tercero se tiene por no efectuado. *Es requisito básico para un mutuo disenso que previamente las partes hayan celebrado un contrato cuyas prestaciones no estén extinguidas, al menos en su totalidad.

3 PRESUPUESTO PARA LA RESOLUCIÓN O EL MUTUO DISENSO DE UN CONTRATO Es presupuesto para la resolución o el mutuo disenso de un contrato que sus prestaciones no se hayan ejecutado completamente o sean de ejecución continuada. Si está plenamente ejecutado, dicho acuerdo puede calificarse como uno nuevo si reúne los elementos para ello. XCVI PLENO – e.p. 11/10/2012

4 Art. 1430 del CC: Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión. La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria.

5 1. Para que la cláusula resolutoria expresa sea oponible a terceros, debe inscribirse conjuntamente con la transferencia. 2. Si el adquirente incumple la prestación a que se refiere la cláusula, el transferente puede unilateralmente resolver el contrato, indicando la prestación incumplida y adjuntando la carta notarial o comunicación indubitable remitida al adquirente. 3. Consecuencia: el transferente readquiere la propiedad. Art. 68 RIRP

6 INSCRIPCIÓN DE CLÁUSULA RESOLUTORIA Siendo la cláusula resolutoria un acto inscribible, corresponde aplicar el artículo III primer párrafo in fine del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. XC PLENO – junio 2012

7 “Para inscribir una transferencia de propiedad como consecuencia de la ejecución de la cláusula resolutoria expresa se requiere únicamente la presentación de la escritura pública o formulario registral legalizado por notario, otorgado unilateralmente por la parte que goza del derecho a resolver el contrato (...).” Res. 477-2010-SUNARP-TR-A

8 El pago queda efectuado cuando el acreedor recibe como cancelación total o parcial una prestación diferente a la que debía cumplirse. Si se determina la cantidad por la cual el acreedor recibe el bien en pago, sus relaciones con el deudor se regulan por las reglas de la compraventa. Art. 1265 y 1266 CC.-

9 Por la permuta los permutantes se obligan a transferirse recíprocamente la propiedad de bienes. La permuta se rige por las disposiciones sobre compraventa, en lo que le sean aplicables. Art. 1602 y 1603 CC.-

10 Si el adquirente queda obligado al pago de alguna diferencia en dinero, deberá extenderse la hipoteca legal respectiva, salvo renuncia expresa, que se hará constar en el asiento. En el caso de la dación en pago se consignará la obligación materia de cancelación total o parcial. Art. 70 RIRP

11 Art. 660 CC: Desde el momento de la muerte de una persona, los bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia se trasmiten a sus sucesores. Art. 686 CC: Por el testamento una persona puede disponer de sus bienes, total o parcialmente, para después de su muerte, y ordenar su propia sucesión dentro de los límites de la ley y con las formalidades que ésta señala.

12 Art. 665 C.C. La acción reivindicatoria procede contra el tercero que, sin buena fe, adquiere los bienes hereditarios por efecto de contratos a título oneroso celebrados por el heredero aparente que entró en posesión de ellos. Si se trata de bienes registrados, la buena fe del adquirente se presume si, antes de la celebración del contrato, hubiera estado debidamente inscrito, en el registro respectivo, el título que amparaba al heredero aparente y la transmisión de dominio en su favor y no hubiera anotado demanda ni medida precautoria que afecte los derechos inscritos. (…)

13 El testador puede disponer como acto de liberalidad y a título de legado, de uno o más de sus bienes, o de una parte de ellos, dentro de su facultad de libre disposición. Art. 756 CC No es válido el legado de un bien determinado, si no se halla en el dominio del testador al tiempo de su muerte. Art. 757 CC

14 Art. 815 CC: La herencia corresponde a los herederos legales cuando: 1. El causante muere sin dejar testamento; 2. El que otorgó ha sido declarado nulo total o parcialmente; 3. El que otorgó ha caducado por falta de comprobación judicial; ó 4. Se declaró inválida la desheredación. 5. El que otorgó no contiene institución de heredero, o se declaró la caducidad o invalidez de la disposición que lo instituye...

15 1. Debe previamente inscribirse la sucesión intestada o la ampliación del asiento del testamento en el Registro de Personas Naturales. 2. En el Registro de Predios se inscribe en base al mismo “título”, de lo que se deja constancia en el asiento. Art. 71 RIRP

16 LIQUIDACIÓN DE DERECHOS EN SUCESIÓN INTESTADA “La transferencia de dominio por sucesión constituye un acto invalorado, pues la sucesión opera por imperio de la ley, no pudiendo exigirse la valorización como requisito para la determinación de los derechos registrales.” II PLENO

17 IMPROCEDENCIA DE INSCRIPCIÓN DE SUCESIÓN INTESTADA “Existiendo testamento inscrito con institución de heredero vigente, no es inscribible la sucesión intestada del testador, debiendo el interesado reclamar su derecho ante el Poder Judicial en proceso contencioso.” X PLENO

18 TRANSMISIÓN TESTAMENTARIA DE BIEN SOCIAL “Pese a que el testador haya dispuesto de la totalidad de un bien social, debe interpretarse que la transmisión sucesoria que realiza, es sólo respecto de las acciones y derechos que sobre dicho inmueble le correspondían al testador.” Res. 335-2011-SUNARP-TR-L

19 PARTICIÓN EFECTUADA POR TESTAMENTO No es inscribible la partición de bienes efectuada mediante testamento, cuando no se cumplen los actos previos necesarios para la independización de los bienes transferidos. XC PLENO – junio 2012

20 La aceptación expresa puede constar en instrumento público o privado. Hay aceptación tácita si el heredero entra en posesión de la herencia o practica actos que demuestren de manera indubitable su voluntad de aceptar. Art.672 CC La renuncia debe ser hecha en escritura pública o en acta otorgada ante el juez al que corresponda conocer de la sucesión, bajo sanción de nulidad. El acta será obligatoriamente protocolizada. Art. 675CC

21 “Para la inscripción de la renuncia de herencia, constituye acto previo la inscripción de la transferencia por sucesión testamentaria o intestada.” art.73 RIRP RENUNCIA “TRASLATIVA” DE HERENCIA Se produce cuando el heredero manifiesta que “renuncia a favor de” determinada persona (no es propiamente una renuncia pero se admite como acto traslativo).

22 Requisitos especiales: a) Escritura pública. b) Debe constar el valor del predio. La falta de alguno de estos requisitos acarrea la nulidad del contrato y da lugar a la tacha sustantiva del título. En el caso del anticipo de herencia: Debe acreditarse la condición de heredero forzoso, insertando o adjuntando partida.

23 DONACIÓN DE BIENES DINERARIOS “Tratándose de la donación de bienes dinerarios que exceden del 25% de la UIT, la misma deberá hacerse por escrito de fecha cierta, bajo sanción de nulidad, no requiriéndose de escritura pública.” Res. 705-2011-SUNARP-TR-L

24 DONACIONES CON CARGO EN FAVOR DE MENORES DE EDAD “Para que los padres acepten, en nombre de sus hijos menores, donaciones de bienes gravados con usufructo no requieren de autorización judicial. Para que los padres, en nombre de sus hijos menores, asuman solidariamente ante el fisco las deudas provenientes del impuesto predial requieren de autorización judicial.” Res. 734-2006-SUNARP-TR-L

25 1. Procede por causal de desheredación (art. 742 C.C.) ó de indignidad para suceder (art. 667 C.C.), conforme al art. 1637 C.C. 2. Mediante escritura pública otorgada unilateralmente por el donante o anticipante. Requisitos: a) Consignar la causal. b) Acreditar haber comunicado al donatario/anticipatario o herederos.

26 CALIFICACIÓN DEL ACTO DENOMINADO “REVOCATORIA” CON INTERVENCIÓN AMBAS PARTES El acto denominado “revocatoria de anticipo de herencia” en el que no se señala causal de indignidad o de desheredación y tiene los elementos de una donación, debe ser inscrito como donación. PLENO XXXII

27 1. Por invalidación del matrimonio. 2. Por separación de cuerpos. 3. Por divorcio. 4. Por declaración de ausencia. 5. Por muerte de uno de los cónyuges. 6. Por cambio de régimen patrimonial (voluntario, por mandato judicial o legal).

28 1. Fenecida la sociedad de gananciales, se formula inventario valorizado de todos lo bienes (documento privado con firmas legalizadas o judicial). 2. Se pagan las obligaciones sociales y cargas y se reintegra bienes propios. 3. Los gananciales (bienes remanentes) se dividen por mitad entre ambos cónyuges o sus herederos. Arts. 320, 322 y 323 CC

29 1. Se inscribe previamente el fenecimiento de la sociedad de gananciales en el Registro de Personas Naturales. 2. Se presenta el documento que contiene la liquidación del patrimonio de la sociedad y la adjudicación del bien o, en su caso, la división y partición. Art. 72 RIRP

30 TRANSFERENCIA COMO CONSECUENCIA DEL FENECIMIENTO DEL RÉGIMEN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES “Procede inscribir la transferencia del 50 % de cuotas ideales que le corresponde a uno de los ex cónyuges, respecto a un bien inscrito a nombre de la sociedad conyugal, sin que previamente se acredite haber procedido a la liquidación, siempre y cuando se haya inscrito el fenecimiento de la sociedad conyugal en el Registro de Personas Naturales respectivo.” PLENO LXXXVII

31 FIN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL “Procede inscribir la compraventa de acciones y derechos que otorga uno de los cónyuges de una sociedad de gananciales fenecida, respecto a un bien social perteneciente a esta sociedad, sin que los bienes hayan sido liquidados; siempre y cuando se haya inscrito el fenecimiento de la sociedad conyugal en el Registro de Personas Naturales.” Res. 688-2010-SUNARP-TR-L

32 Art. 1586 C.C.- Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial. Art. 1588.- El plazo para ejercitar el derecho de resolución es de 2 años tratándose de inmuebles y de 1 año en el caso de muebles, salvo que las partes estipulen un plazo menor. (…)

33 NATURALEZA DEL PLAZO DE RETROVENTA “La naturaleza del plazo legal o convencional del pacto de retroventa es uno de caducidad.” CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DEL PACTO DE RETROVENTA “Para cancelar la inscripción del pacto de retroventa bastará presentar una solicitud simple, debiendo el Registrador constatar que ha transcurrido el plazo pactado o el mmáximo establecido por el CC, sin que conste en la partida asiento alguno que evidencie que el vendedor ha hecho uso de su derecho resolutorio.

34 Procede la inscripción de la resolución unilateral ejercida por el vendedor dentro del plazo pactado o fijado por Ley, aun cuando se hubiere cancelado la inscripción del pacto, si es que no existen terceros cuyo derecho inscrito puede perjudicarse con dicha resolución.” XXV PLENO

35 El aporte del bien registrado se acredita con la inscripción de la transferencia a favor de la sociedad en el registro respectivo. Si los bienes están registrados en la misma Oficina Registral del domicilio de la sociedad, un Registrador se encargará de la inscripción simultánea en los distintos registros, si lo permite el Diario. Art. 35c) RRS

36 Título inscribible: Escritura pública donde conste la intervención del propietario. Es aplicable lo dispuesto en el art. 76 del RIRP y en el art. 35 c) del RRS a la Empresa Individual de Responsabilidad Limitada.

37 1. Instrumento otorgado por el mandatario a favor de su mandante. 2. Si el mandato estuviera inscrito y el predio estuviere determinado, bastará la participación unilateral del mandatario. 3. También se aplica (pto.2) en el caso que se acredite la preexistencia del contrato de mandato mediante la presentación del instrumento respectivo. Art. 79 RIRP

38 TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD EN EL MANDATO SIN REPRESENTACIÓN “De conformidad con los artículos 1809 y 1810 del CC, el mandatario sin representación adquiere para sí mismo los derechos generados por el acto jurídico celebrado en interés y por cuenta de su mandante, requiriéndose de nuevo negocio traslativo otorgado por el mandatario para que el mandante adquiera tales derechos.” Res. 264-2009-SUNARP-TR-T